18年房地产调研报告4篇文档格式.docx
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因此,针对我市二手房贷款市场现状,有关管理部门应抓紧找出其隐藏的风险和和潜在的问题,尽快研究防范与改进对策,确保我市房地产市场健康快速地发展。
一、我市二手房市场的现状及原因分析
XX年1-2月,我市二手房市场受宏观经济影响,仍处在调整阶段,市场观望气氛依然浓厚。
尽管房地产开发企业或代理机构利用节日纷纷制定并实施了一些促销措施,但从整体来看,收效甚微。
除个别数据发生了一些积极变化外,其它各项均无明显改观。
1-2月我市二手房交易情况
XX年1-2月我市存量房共成交498套,同比下降18%;
其中存量住房成交407套,同比下降8%。
存量房成交总面积为万平方米,同比下降14%;
其中存量住房量成交总面积为万平方米,同比下降14%。
1-2月我市二手房价格情况
XX年1-2月,我市二手房住房平均价格为2480元/平方米,同比增%。
我市二手房贷款市场所面临的风险和问题
1.还款风险
借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。
由于我市尚未建立起一套完备的个人信用制度,商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段,难以对借款人收入的完整性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做出准确的判断,从而,造成银行二手房贷款形成逾期和坏账的风险。
2.二手房贷款服务机构的诚信风险。
在二手房贷款操作过程中,二手房贷款服务机构的道德风险、信用风险、资质水平和从业人员的操作风险,无法得到有效控制,银行的利益无法得到很好的保障。
从调查到我市二手房市场现状来看,房屋中介公司在二手房贷款申请人与银行之间,起到了“桥梁”作用,在一定程度上为二手房市场的活跃和二手房贷款的普及起到了推动作用。
然而,由于我市二手房市场刚刚起步,有关管理部门尚未制定针对二手房中介公司和专业贷款服务公司的市场准入标准和它们的服务收费标准,造成这些服务公司的准入门槛低,市面上出现了一批大大小小的中介公司;
并且,二手房中介从业人员素质大多不高,再加上一些购房人(借款人)自身的法律常识和自我保护意识不强,致使二手房贷款市场蒙骗现象严重,收费较为混乱。
如有些中介公司唆使或协助借款人虚开假收入证明,提供虚假资料,骗取银行贷款或高比例贷款,从而,向借款人收取高额服务费。
在高额暴利的驱使下,这些违规操作的中介公司或个人,利用各种手段,帮助客户骗取银行贷款。
一旦利润到手,他们便销声匿迹。
而且,二手房贷款的期限一般比较长,在房地产市场动荡和下滑时期,承担风险的只有银行和广大购房借款人。
3.各商业银行内部风险管理和控制机制尚未完善
由于二手房贷款只针对每一位单个住房消费者或住房所有者,贷款金额相对比较小,手续烦琐、复杂,再加上大多数借款人对二手房贷款所需资料和交易程序了解甚少,银行若要从收集资料开始直接与借款人联系,收齐资料后上报并逐级审批,这个过程需要耗费很长时间。
所以,银行在开展二手房贷款业务的过程中,较多的是与中介公司合作。
然而,由于各商业银行尚未建立健全二手房贷款的内部风险管理控制机制,再加上银行之间竞相竞争,使得银行不科学地简化了审批程序、放松审核原则,甚至把某些关键的贷款审核环节下放给一些资质较差的中介公司,在放款的环节上不严格控制,这不仅严重违背了银行的风险管理原则,也使二手房贷款市场进入到恶性竞争和无序发展状态。
二、解决问题的对策和建议
进一步加大政府及主管部门对我市房地产市场调控的力度。
去年11月**市政府也出台了《关于促进我市经济平稳较快增长的若干意见》。
该意见就明确提出:
市住房公积金贷款最高额度由26万元提高到35万元,住房公积金贷款最长期限由20年调整为30年,购买第一套商品住房首付款比例由30%降低至20%,购买第二套商品住房首付款比例仍执行30%。
在还清住房公积金贷款本息的前提下,可以再次办理贷款。
鼓励职工提取住房公积金购买中小户型、中低价位的自住住房。
这一政策的出台,使我市房地产成交量在国内房地产市场总体情况不景气的状况下,有了一定程度的回暖。
消费潜能在长期积压后遇到利好政策后的一次释放。
随着房地产宏观调控政策的实施,政府及主管部门对促进房地产市场的工作力度进一步加大,金融政策、税收政策、住房保障民生工程等组合政策效应逐渐显现,XX年我市的房地产市场可能显现以下特点:
一是由于观望而被遏制的居民真实需求将会逐步得到释放,需求与消费将回归理性轨道。
二是我市的经济适用住房,及廉租住房建设力度加大,投放市场的供給将会大幅增加,这对平抑房价上涨,改善住房结构,稳定房地产市场将会发挥积极的重要作用。
面对这一现状,除政策的引导、政府的努力外,市场中的广大主体也要理性对待,仍需各方共同努力来促进我市房地产市场的健康稳定发展。
尽快建立完备的个人信用档案和信用等级制度
借款人是否具有借款资格和还款能力是住房贷款产生的源头。
笔者认为,可从以下三方面着手建立个人信用制度:
1.有关部门可以根据房屋的区域性和固定性,以城市为单位,依据借款人的工作情况、收入状况、文化程度、专业技能、年龄等方面信息,评价借款人在贷款抵押期内是否具有稳定的收入,并据此评定借款人的个人信用等级,作为确定贷与不贷以及贷款额度的基本依据。
2.各商业银行还可通过审查借款人是否存在债务和先期贷款,并通过审查其债务和贷款的偿还情况,来评定借款人的信用资质。
3.各商业银行间要尽快联网,实现客户信息资源共享。
对于还款信用极差的借款人,要在各行之间公示,使其不能再享受各商业银行的任何融资服务。
继续推行存量房交易资金托管业务。
存量房交易资金托管是指存量房交易双方将期房首付或全部房款存入托管部帐户,由托管部出具“托管凭证”,作为办理房地产权证的要件之一,这是房地产管理部门监控二手房市场的有力举措。
**市存量房交易资金托管部成立于XX年12月21日,至今方便了近千户的宜城人民,起到约束房地产中介企业的行为和维护交易双方的合法权益的良好作用。
(四)建立二手房服务机构和从业人员的经营标准和职业规范。
有关管理部门应尽快对从事二手房交易和贷款的房屋中介公司,制定切实可行的市场准入标准,如通过注册资本、操作规范、经营范围等方面的规定,淘汰那些不符合标准的小公司;
提高从事二手房交易和贷款人员的执业资格和职业素质,对他们进行培训和资格考试,对不合格和违纪的从业人员,应取消他们的从业资格。
严厉打击某些中介公司、从业人员的违法违规行为,保障各商业银行和广大住房消费者的利益。
二手房贷款服务机构也应为自身长远发展考虑,依法经营、规范范运作诚实守信,才能使自己的公司不断发展壮大。
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今年以来,在国家扩大内需、促进房地产市场健康发展的一系列利好政策,特别是在我市“房产新政”影响和带动下,我市房地产市场明显活跃,开发投资逐渐向好,商品房销售持续上升,政策效应进一步显现。
一、当前我市房地产发展现状
(一)房地产开发投资处于低位调整中。
1-11月,我市房地产开发投资亿元,同比下降%,较今年最低点回升近6个百分点,比三季度提高了个百分点(如图1所示),占全社会固定资产投资的比重为%,比三季度下降个百分点。
市区共完成房地产开发投资亿元,同比下降%,占全市房地产开发总量的%;
四县(市)共完成开发投资亿元,同比增长%,占全市房地产开发总量的%。
投资额与上年同期比较,只有江都、宝应保持增长,降幅较大的有广陵、开发区和仪征(详见下表)。
从房地产投资构成情况看,1-11月,商品住宅完成投资亿元,同比下降%,占房地产开发投资额比重为%;
办公楼完成投资亿元,同比下降%;
商业营业用房完成投资额亿元,同比下降%;
其他用房完成投资额亿元,同比增长%。
办公楼、商业营业用房、其他用房分别占房地产开发投资额比重为%、%、%,商品住宅投资、其他用房占比重同比略有提高(见下表)。
1-11月房地产开发投资结构表
投资额(亿元)
占开发投资比重(%)
比重同比增减(%)
房地产开发投资
—
—
其中:
商品住宅
办公楼
-
商业营业用房
其他用房
(二)房地产建设规模“二升一降”。
随着我市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温,市场供应已经发生积极变化,施工面积、竣工面积保持一定规模的增长,新开工面积同比下降,但下降幅度逐渐收窄。
1-11月,全市商品房施工面积万平方米,同比增长%;
其中住宅面积万平方米,同比增长%;
办公楼万平方米,同比增长%;
商业营业用房万平方米,同比增长%。
竣工面积万平方米,同比增长%;
新开工面积万平方米,同比下降%;
其中住宅面积万平方米,同比下降%;
商业营业用房万平方米,同比下降%。
(三)新政助今年商品房销售增势强劲。
1-11月,全市商品房共销售万平方米,同比增长%。
其中,住宅销售面积万平方米,同比增长%;
办公楼销售面积万平方米,同比增长%;
商业营业用房销售面积万平方米,同比增长%。
商品房销售额亿元,同比增长%;
其中住宅销网售额亿元,同比增长%;
办公楼销售额亿元,同比增长%;
商业营业用房销售额亿元,同比增长%。
(四)开发资金到位情况良好,资金紧张状况有所缓解。
今年以来,随着商品房销售逐步回升,成交量显著增加,开发企业资金回笼速度加快,全市房地产开发资金到位情况良好。
1-11月,全市房地产开发企业到位资金总量为亿元,同比增长%,其中本年到位资金为亿元,同比增长%;
上年末结余资金为亿元。
到位资金总量的增速高于去年全年增速个百分点。
今年开发资金数为同期开发投资完成额的倍,高于去年同期倍的水平。
再从本年到位资金中的其它资金情况看,1-11月,全市房地产开发企业的其它资金为亿元,同比网增长%,其中定金及预收款和个人按揭贷款同比分别增长%和%。
到位资金增速加快表明今年以来随着商品房销售的活跃,企业回笼资金情况良好。
二、房地产新政对市场影响的分析
1、房产新政累积效应得到进一步显现。
去年四季度以来,我市及时出台了有效的“房产新政”,今年以来各部门又在原有基础上不断完善和细化各种政策措施,共出台四项楼市新政,其中包括《关于调整市区房地产交易环节税收政策》、《关于进一步降低居民购买和转让住房税收负担政策》、《关于促进我市房地产业健康稳定发展的实施意见》、《关于促进项目新开工的政策措施》,同时加大金融支持服务力度,降低公积金贷款首付
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