中国房地产企业特点与现状.docx
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中国房地产企业特点与现状.docx
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一、导论
(一)研究背景
近十年来,我国房地产政策时松时紧,并且有交替出现的现象:
2000年我国房地产市场开始变热,政府部门开始重视并监督起房地产企业的融资。
当然在2008年的金融危机,整体市场包括房地产市场出现下滑现象,政府减少了种种限制,相反的提出了各种促进政策。
但是随着09年经济的整体复苏,房价又开始迅速上升,政策从而又进行了修正。
2003年6月,人民银行第121号文指出,发放房地产开发贷款时,企业自有资金比率不得低于开发项目总投资的30%,并需要“四证齐全”,然而房地产信托不受此限制。
2004年9月,银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》中指出,房地产开发企业的开发项目资本金上升至35%商业银行不得向资本金未到位或严重不足、经营管理不规范的房地产企业发放土地储备贷款。
2005年5月,人民银行第212号文中指出,房地产开发商委托信托公司发行信托计划,自有资金需超过35%。
2006年8月,银监会第54号文指出,要严格限制新增房地产贷款,防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取银行资金。
2007年9月,人民银行、银监会第359号文指出,商业银行不得向具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业发放贷款空置3年以上的商品房,商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
2008年12月,国务院金融国九条指出,加强和改进信贷服务,创新融资方式,推动房地产信托投资基金发展。
2009年2月,银监会《关于当前调整部分信贷监管政策促进经济稳健发展的通知》指出,支持信托公司和财务公司业务创新发展,对符合一定监管评级要求、经营稳健、风险管理水平较高的信托公司,适当放宽对开发商资质、资本金比例等的要求。
2010年2月,银监会《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》指出,信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款、项目资本金比例达到国家最低要求。
从上面这些政策可以得出,政府调控具有阶段性的特征。
从针对的对象来看,20032006年,主要是针对银行2007年开始,主要是拓展融资方式,尤其是房地产信托业的发展从松紧的程度来看,2007年之前加强对融资的监督,20072009年适当放松,2010年后又重新加强了监管。
(二)研究意义
在整个国民经济中,房地产业占有重要的地位,因此,对房地产企业融资的研究是具有积极的现实意义的:
资料来源于互联网
首先,房地产具有建设资金大、产品价值高的特点,房地产投资与消费是社会总需求的重要组成部分,可以有效地拉动需求、促进增长。
其次,房地产业的上游产业有建筑、机械、钢铁、供水电、工程设计等行业,而下游产业则有物业管理、租赁等行业。
此外,对家电、运输等其他行业也有影响。
据统计,在我国40个产业中,与房地产直接或间接相关的就有39个。
最后,不论房地产本身,还是和房地产相关的整个产业链中,包含了大量的劳动密集型行业,这对促进就业也有巨大的作用。
据统计,以建筑业为例,每新增住宅投资500亿元,可增加8350平方米的施工面积,并安排就业人员约140万人。
另外,通过对宏观政策的分析,还能使得宏观政策的有利面得以保持,而对不完善之处加以改进,使得调控作用发挥更加有效。
有研究结果显示,我国房地产融资结构与房地产市场泡沫有密切联系,并且是呈正相关,通过宏观政策调控可以有效地调整企业的融资结构,继而从源头上控制资金流入房地产业,防止房地产泡沫继续膨胀。
二、文献回顾与理论基础
(一)融资结构与公司价值的概念
企业融资结构,又被称为资本结构,是从融资方式的角度对企业资金结构的划分,指在企业融资总额中内源性融资与外源性融资所占的比重。
公司价值是该公司预期自由现金流量以其加权平均资本成本为贴现率折现的现值,它与企业的财务决策密切相关,体现了企业资金的时间价值、风险以及持续发展能力。
企业的资本结构决定着企业财务管理目标的实现,当最优的资本结构客观存在时,能实现企业价值最大化,即达到财务管理的最优目标。
(二)融资结构与公司价值相关理论
我国对于资本结构理论的研究起步较晚,主要是对国外现有理论的综述和介绍,或者在此基础上再进行深入的研究。
而国外比较一致的看法是:
以MM理论为界,将资本结构理论大体分为两个阶段:
之前是早期资本结构理论,之后被称为现代资本结构理论。
早期资本结构理论包括净收益理论、净经营收益理论和传统理论。
净收益理论认为负债可以降低企业的资本成本,负债程度越高,企业的价值越大。
当企业100%使用债务资金时,企业的市场价值最大。
净营业收益理论则认为,企业的资本结构和企业成本与企业的价值无关,不存在最佳资本结构优化问题。
传统理论介于以上两种理论之间,认为存在一个最佳的资本结构,可以通过财务杠杆的使用来降低加权平均资本成本,并增加企业的总价值。
现代资本结构理论,分别提出了税收差异对资本结构的影响和研究破产成本与资本结构的关系,两者合并后称为权衡理论。
MM理论假设了一系列完善的资本市场条件,如无税收、无交易成本、无破产成本、无信息不对称问题等,并且证明企业的总价值将不受资本结构变动的影响。
然而,公司所得税是客观存在的,无税收这个假设与现实不符,于是后来又引入公司所得税因素,并得出结论:
当企业使用100%债务融资时,企业出现最优融资结构,企业市场价值最大化。
七十年代后期,随着信息不对称论和博弈论的引入,出现了不少新观点。
委托代理理论提出了决定企业所有权结构的因素是代理成本,代理成本和其他融资成本两者比重的权衡取舍将会影响企业价值。
融资次序理论则提出,融资方式的选择应该遵循最小化原则,融资顺序应该是内部融资,发行债券,再到发行股票。
最后值得一提的是企业金融成长周期理论,企业的发展普遍遵循一个成长周期,小企业或者刚起步的企业获得的信息还不充分,因此依赖内部融资,而当其逐渐发展后可以获得间接融资,最后可以进行债务与权益融资。
(三)两种融资方式及其利弊
1、间接融资
间接融资是指资金供给者与资金需求者通过金融中介机构间接实现融资的行为,这里主要指银行体系。
直接融资只是对现有的资金进行重组,而银行具有创造货币的功能,可以促进经济增长。
金融市场会因为信息不对称的问题出现逆向选择和道德风险的问题,而银行有一定的条款手段来约束借款者,继而减少风险和损失。
总的来说,银行体系能更有效地运用资金,促进经济的发展。
间接融资也有弱点。
银行资金来源时间较短,而贷款时间通常更长一些,导致了流动的不对称性,银行容易陷入困境,从而引发系统性风险。
此外,银行享有了企业的控制权与充分获得企业信息和监督企业经营的权利,这将银行与企业联结在了一起,银行和企业关系过于亲密,不但阻碍了企业的创新,还加大了风险集中度。
2、直接融资
直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为,这里主要指证券市场。
首先,证券市场的发展可以促进信息的获取和传播。
其次,收购和兼并将变得便利,使业绩良好的企业更有实力,而经营差的企业面临压力,也将促进自身的企业管理,比如将管理人员的薪资水平与业绩挂钩,从而促进企业往更好的方向发展。
再次,不但企业可以避免资金流动性方面的问题,而且对于投资者来说,与银行相比,可以随时并且以较低成本出售股票更具吸引力,从而促进股票市场的发展。
最后,股票市场的监管制度还有助于规范企业的会计标准和信息披露标准。
然而,直接融资也面临着信息不对称、进入壁垒及监管等问题。
如果运行不当,往往会引致投机行为,导致市场动荡,其连锁反应会影响到其它金融市场,不利于经济的整体稳定。
三、中国房地产企业特点与现状
(一)房地产业的特点
1、从行业特点来讲,房地产业属于资金密集型产业,产品价值高、建设周期和投资回收周期都比较长。
房地产业的发展不仅会影响相关产业链,而且会对金融和整体宏观经济运行产生直接的影响。
2、从产品特点来讲,房地产商品属于不动产,具有较强的地域性和区位性。
它的价格不仅取决于商品本身,还取决于所在地区的经济发展状况和平均收入水平,以及所处区位的公共和生活设施的情况,比如周围设有学校、医院或商业中心。
3、从消费特点来讲,房地产商品属于耐用品,一般使用期长达50年以上。
在大多数情况下,人们购买新房子并不是因为超过了使用期,而是由其他原因,如收入水平、家庭人口、工作地点的改变,甚至生活观念的变化所
推动的。
4、从房地产市场的特点来讲,房地产市场供给受土地和优势区位的影响,因此对房地产商品的需求不仅包括刚性的住房需要,而且还包括一部分投资需求。
(二)房地产企业融资特点
融资是房地产企业资本运作中的最重要的一环。
上文提到,房地产业是资金密集型产业,典型的“三高”产业,高投入、高风险、高产出。
其每一个阶段都需要庞大的资金来支持:
发展初期,开发商需要融资来开发项目发展中期,开发商需要融资来维持项目而已经发展到一定阶段、一定规模的公司还需要融资扩大规模。
房地产企业融资分为内部融资和外部融资。
房地产企业的内部融资,是指对企业自身现有资金的利用或扩大。
比如通过抵押、贴现债券和贴现股票来获得的现金,以及预售购房定金和购房款,还有企业的留存收益等等。
外部融资分为债务性融资和权益性融资。
而债务性融资又分为直接和间接债务融资,直接债务融资有工程承包融资、租赁融资、回租、回买和发行企业债券,间接债务融资有银行贷款和其它融资机构贷款。
权益性融资包括上市融资和房地产信托等。
(三)我国房地产企业融资现状
目前我国房地产企业融资渠道主要有:
银行贷款、发行债券、公开上市、房地产信托、海外房产基金、房地产投资基金等方式。
下文将对我国现有融资渠道进行分析比较。
1、银行贷款
我国房地产业开发资金来源较为单一,主要是通过银行信贷。
银行贷款是最为原始的融资方式,中小企业的生存更是依附于它。
房地产企业开发时的资金活动的全过程都需要银行贷款的介入,从土地储备、交易、开发到销售,但是这
造成了房地产业潜在的金融风险。
房
地产贷款有三种基本方式,信用贷款、担保贷款和
抵押贷款。
目前,我国以上三种贷款形式
同时存在,房地产企业以信用贷款为主,但抵押贷款发展迅速,有后来居上之势,担保贷款在特定条件下才
使用。
将来房地产贷款的发展趋势是房地产抵押贷款。
有数据表明,国外的房地产抵押贷款数目已占90%以上。
银行贷款的
融资模式缺点是还债压力比较大,而且很难通过审查。
银行要求企业具备良好的经营状况和正规的财务制度,还需要企业具有良好的信用情况。
对于一些中小企业来说,发展初期自身实力有限,相对管理也跟不上,向银行获得贷款比较困难。
近几年来,政府对银行信贷的要求也渐渐严格,贷款门槛越来越高,而银行信贷又是最主要的融资渠道,房地产企业融资将面临前所未有的挑战。
2
、债券融资
20世纪90年代初,我国开始出现房地产债券这一融资方式,它比一般债券收益相对高一些,又比股票安全性强一些,到期即可收回本金和利息,并且具有一定的流动性。
虽然具有一定的优势。
但是目前国家对于它的约束还是较多。
首先,国家对发行债券的企业要求严格。
规定只有三类企业才有发行资格,分别是国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司,还严格限制了企业资产负债率、资本金及担保等。
此外由发改委作为主管部门的审批程序也较为复杂,而央行发布121文件中基本上已经停止了发行债券的审批工作。
其次,相关的配套设施不健全。
如相关法律法规不健全、债券信用相关评级机构不规范、人员素质跟不上、债券品种不够多。
最后,我国房地产企业自身实力不够,规模还太小,因此发行债券会承担比较大的风险。
现有的《公司法》和《企业债券管理条例》明文规定:
“股份有限公司净资产额不得低于人民币3000万元,有限责任公司的净资产额不得低于6000万元。
”而我国房地产企业大多数都是小公司和项目公司。
根据相关数据表明,全国房地产业的平均净资产不到1000万元,拥有二级资质的占了不到10%的比例,拥有一级资质更是只有1%。
综上所述,种种原因导致房地产企业能通过债券方式融资的
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