武汉高档住宅市场分析报告Word文件下载.docx
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14000
20000
60015
总建(㎡)
220000
649647
193574
49600
223651
55538
77000
30000
142699
已售(㎡)
48945
57639
11608
67236
34336
51814
27272
68236
量体(㎡)
171055
592008
149289
37992
156415
21202
25186
2728
74463
总户数
863
3787
695
282
444(住宅)
241
480
220
1123
容积率
2.53
1.7
12.6
1.26
6.0
5.9
5.5
1.5
2.38
绿化率
44.15%
40%
15%
50%
23.70%
35%
45%
建筑类型
24-32F/5
别墅\洋房\高层
50F/2,56F/1,62F/1
多层
32F
32F/2
11F/小高层
高层\小高层
开盘时间
2005.6
2006.4
2006.5
2006.3
2006.4
2005.11
2004.12
2006.6
2005.9
交房标准
毛坯房
装修房
毛坯+装修
均价(元/㎡)
7500
6100
8500
8000
毛坯:
6800
装修:
7200
6300
6200
10000
6500
潜在高档住宅项目基本情况一览表
天下国际公馆
外滩棕榈泉
锦绣长江
瑞安新天地
汉口区喷泉公园旁
汉口山海关路
汉阳区鹦鹉洲
汉口永清街
8945.3
30682
572000
478854
67000
107400
1650000
1675989
产品类型
普通住宅、公寓
普通住宅
综合
500,公寓189套
700
7800,一期1000余户
--
7.49
3.5
2.68
53%
30F/3
高层
预计2006.10
预计2006.7
预计06.9
预计07.9
主力户型
一房一厅、三房两厅
两房两厅、三房两厅
三房两厅
预计6500元/㎡
预计7000
在售项目:
目前武汉市在售高档住宅项目9个,其中5个项目在武昌。
总供应量为165万平方米,已销售面积56.1万平方米,在售项目存量为123万平方米;
将售项目:
2006年下半年及2007年即将推出项目的高档项目5个,总体供应量382.1平米。
该阶段,高端住宅市场总体供应量约123万方,按照35%的实际推售面积计算,预计到2006年9月份总体市场供应量(包括市场存量)在150-170万平米之间,未来市场供应量巨大。
3、项目户型
项目名称
户型及面积范围
三房两厅:
170㎡
四房两厅:
205-240㎡
五房两厅:
249-660㎡
四房两厅
五房两厅
130-150㎡
143-163㎡
160-235㎡
六房两厅:
253-259㎡
华润凤凰城
两房一厅:
93-95㎡
103-142㎡
158㎡
两房一厅
九龙仓时代广场
两房两厅:
120-130㎡
150-180㎡
324㎡
150-190㎡
200-300㎡
一房一厅:
73㎡
86-117㎡
121-153㎡
180㎡
280㎡
两房两厅
132-172㎡
190-240㎡
250-300㎡
80-110㎡
110-140㎡
180-220
顶层复式:
300㎡
113㎡
240-260㎡
30—80㎡
90-104㎡
122-156㎡
159-170㎡
复式:
224、268㎡
从上表可以看出,在售高档项目的户型面积都比较大,主要以三房两厅为主。
以城市核心地段为主要卖点的项目以两房两厅为辅,如新世界中心,九龙仓等项目;
以江景、湖景为主要卖点的项目以四房两厅甚至面积更大的户型为辅,如东湖天下,水岸星城等项目。
均价在6000元/平方米以下的可比项目,主力三房面积集中在103-140平方米之间,均价在6000元/平方米以上的可比项目,主力三房面积集中在120-170平方米之间,总体来看,项目价格越高,同类户型相比面积越大。
4、价格走势
目前,在售高档住宅项目整体均价6500元/平米,九龙仓、楚世家均价都已超过8000元/平米,是当前整体市场均价的2倍以上。
与早期相比,5年时间里武汉市高端项目增幅超过60%以上。
5、已售项目消化情况分析
销售时间
售罄时间
地理位置
建筑面积(㎡)
户数
成交均价
(元/㎡)
二手价
(元/㎡)
世纪华庭
2001年
2003年
西北湖建银
大厦旁
40000
189
4100
6300-6800
东湖林语
2002年
武昌东湖路
368号
70000
455
4500
6000-8000
怡景花园
2005年
卢沟桥路1
号
73581
299
6000
6500-7200
惠园
2003.1
江岸区建设大道959号
39000
159
5900
6000-6500
万豪国际
2004.6
西北湖路3-85号
38000
394
6300-6500
香榭水岸
东湖路329号
76000
478
5300
5500-6000
以上已售楼盘的平均消化时间为2年左右,目前二手市场均价已经达到6000-8000元/平米。
04年以前销售的高档项目,价格与开盘期相比,涨幅较大,东湖林语开盘均价为4500元/平米,目前二手房价8000元/平米,4年时间里,价格上涨77%以上。
04年以后销售的豪宅项目,二手房价涨幅不太明显,2年时间,涨幅仅为8%-13%。
从以上已售项目的二手市场反映出来的变化表明,由于近年来武汉市豪宅项目的集中放量,价格增长过快,价值增长空间已经逐渐减少,豪宅市场投资存在一定的风险。
(利润空间越来越小)
6、在售项目销售情况
总建筑面积(㎡)
总套数
消化时间
已销售面积(㎡)
销售率
已销售套数
平均每月销售面积(㎡)
平均每月套数
2005.6
12个月
22.25%
192
4079
16
3个月
8.87%
336
19213
112
141300
1000
2005.11
8个月
51150
36.20%
362
6394
45
2006.5
2个月
44285
22.8%
22142
80
4个月
23.40%
66
2902
17
632
30.06%
190
22412
63
61.83%
149
4292
19
2004.12
19个月
67.29%
323
2727
2006.6
1个月
90%
200
-----
----
10个月
47.82%
537
6823
54
总计
1783009
9323
/
462521
2514
10109
47
(数据来源:
武汉市房地产市场信息网)
可比在售项目销售状况较好,平均每月销售套数47套,每月平均销售面积10109平米。
在售项目中销售状况最好的为新世界中心,开盘当天销售约150套。
这主要是由于开发商在本地具有较高的知名度和品牌效应,并且项目的配套相当齐全,因此市场反响比较好。
东湖天下于2005年6月开盘期销售情况良好,开盘当天销售150余套,主要是由于项目拥有稀缺、不可再生的景观资源。
因此其一线临湖户型消化状况较好。
开盘后,项目销售进度比较缓慢,平均每月仅销售4套左右,主要由于开盘后不久,景观好的户型已所剩不多,并且面积较大,销售抗性较大。
水岸星城一期共推430余套,开盘销售率达95%以上。
良好的销售业绩与项目宣传推广力度有很大关系,该项目在开盘前一年左右便开始了强大的宣传攻势,同时项目的开发商福星惠誉集团,在本地具有较高的知名度,因此产品市场接受程度好。
九龙仓时代广场销售情况较好,开盘销售近150套,平均每月销售22142平方米,主要由于项目位于武汉商业中心,周边的商业氛围非常浓厚,交通配套、生活配套非常完善,地段极具升值潜力,投资“钱”景被市场看好。
楚世家在前期宣传比较低调,但由于其紧邻东湖林语,拥有得天独厚的地段优势,一期共推66套单位,开盘当天便销售一空。
该项目二期4月开盘以来销售进度平缓,二期推出的60余套户型,截至到目前为止还剩7套。
这主要是由于其价格做了一次调整,从7500元/平方米上调到8500元/平方米,价格较高,
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