双流东航总部基地项目可行性报告文档格式.docx
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四、项目商业租售价格预测26
五、商业未来需求预测26
第五章.项目定位和建设内容30
一、项目总体定位30
二、项目建设内容30
三、项目商业业态分析33
四、项目招商建议34
第六章.项目投资规模和经济收益分析37
一、项目主要建设指标37
二、项目的投资估算38
三、项目的收益分析40
四、项目的建设周期和资金筹措43
五、项目的投资回报分析44
六、项目的敏感性分析45
第七章.项目投资风险分析47
一、市场风险47
二、经营风险47
三、筹资风险47
第八章.可行性研究结论48
附表1:
双流县2012年主要的土地出让信息49
附表2:
项目各年的建设内容、规模和建设资金需求50
附表3:
项目各年的现金流量表52
附表4:
项目各年的净现金流量、净现值53
附表5:
项目辐射周边区域的人口统计54
第一章.项目总论
一、项目概况
随着区域经济、城市经济的快速发展,航空产业经济成为继公路经济、铁路经济和临港经济之后出现的一种新兴的经济形态。
机场由单一的交通运输功能转变为具有综合功能特征,发展了大量高新技术产业、现代物流业、现代服务业等与航空存在直接或间接相关的航空产业。
在成都航空产业快速发展,成都成为中国航空第四城的背景下,东航公司业务发展迅速。
作为国内大型的航空企业,东航公司在成都目前还没有一个与品牌相适应的总部基地,趁着航空产业突发猛进的东风,凭借政府对航空产业重视和优惠条件的优势,在紧邻机场的空港区域,建设东航总部基地是非常必要和紧迫的工程。
项目位于双流县西航港片区,属于成都重点建设的天府新区,地块与成都机场T2航站楼约1.5公里,属于空港经济区域。
同时,地块紧靠西南民族大学和棠湖中学,周边还有众多的居住小区,拥有较高的人气和商业需求。
地块交通便捷,大约20分钟就可到达市中心,规划中的地铁6号线,地铁10号线直达项目地块。
二、主要技术经济指标
项目总用地面积65.23亩,总地上建筑面积109000平方米,地下建筑面积22890平方米,容积率为2.5。
表1-1:
项目建设主要技术经济指标
一、建设内容
建筑面积(㎡)
说明
餐饮
8000
总建筑面积109000平方米,综合容积率2.5。
购物
10000
商超
4000
休闲娱乐
商务酒店
4星级酒店
14000
教育培训
6000
服务式公寓
45000
东航总部
二、总建筑面积
131890
1、车位个数:
每100㎡建筑面积配置1.2个车位。
2、地下车位占总车位的50%
1、地上建筑面积
109000
2、地下建筑面积
22890
3、地下车位个数
654
4、总车位个数
1308
项目投资回收年限9.4年,12年间的内部收益率为10.64%。
(一般商业项目投资回收年限12年,投资回报率8%)
表1-2:
项目现金流量及投资回报统计
序号
项目
合计
1
现金流入
147138
1.1
商业租金收入
37344
1.2
商务酒店收益
15865
1.3
4星级酒店收益
64769
1.4
服务式公寓销售收益
29160
2
现金流出
103565
2.1
建设开发成本
52768
2.2
商业租金各种税费、管理费
10494
2.3
商业酒店经营、维护等费
11899
2.4
4星级酒店经营、维护等费
12144
2.5
服务式公寓宣传费、税费等
3240
2.6
融资成本
13020
3
净现金流量
43573
4
净现值
10264
5
项目的内部收益率
10.64%
7
项目投资回收期
9.4年
三、可行性研究结论
1、规划可行
本项目区域属于成都未来打造“天府新区”这一增长极之中的极核——空港高技术产业功能区,发展潜力和前景广阔。
同时,成都航空产业发展迅速,成为航空第四城,作为航空企业的东航公司,在本空港区域选址规划本项目,完全符合本区域规划(发展高档住宅、星级酒店、商贸、教育等服务型产业为主)。
2、区位可行
区位优势:
不可复制的新城市中心,雄踞财富商务核心区。
项目所在是成都天府新区向南发展的航空港核心区域,区域内未来的居住、购物、商务等,无论是经济基础,还是区位交通以及环境配套,都将成为推进和加速天府新区城市化的强大动力,中央财富聚集点是不可替代。
3、市场容量可行
项目所在为天府新区航空港规划核心区,周边企业、学校、商业及银泰花园、航空首座等多个成熟生活社区,蕴藏着巨大的消费群体。
临港路、川齿路是航空港重点规划发展的主路段,市政路网建设正日益完善,交通四通八达,加上川大金色校园片区的现有商圈,拥有稳定的消费人流,将形成一个具有无限发展潜力的黄金商业圈。
4、经济效益可行
本项目跟一般商业项目投资回报相比,回报率高、回收年限短,是一个经济效益非常好的投资项目。
综合以上分析,本项目建设条件良好,规划、区位、市场容量、经济效益等诸多方面都可行,是一个发展潜力巨大,前景光明的项目,具有建设的可行性,值得投资。
第二章.项目宏观环境分析
一、成都社会经济概况
成都作为四川省省会,是国务院确定的中国西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通讯枢纽。
成都属于国家六大城市群的成渝城市群,是成渝经济区的双核之一,是国家西部大开发战略的重要经济引擎。
中国西部经济增长极为国家经济战略的一部分具有重大意义。
成都作为极核,未来城市规模不断扩大,城市经济将持续快速发展。
1、成都市人口及城市化水平
根据成都市2010年第六次全国人口普查主要数据公报全市常住人口为1405万人,2011年成都城镇化率达到67%。
据《中国新型城市化报告2011》统计全国城市化排名,主要依据城乡发展动力、城乡发展质量、城乡发展公平3大指标研究计算,成都排在上海、北京、深圳之后,位居全国第四,西部第一。
2、成都经济概况
近5年,成都经济社会发展快速,经济运行良好,经济增长幅度逐步上扬,基本保持在15%的增长速度。
3、成都固定投资总额及房产投资总额
全社会固定资产投资呈逐年上涨趋势,房地产开发投资占比呈再度大幅增长。
2012年前三季度全社会固定投资总额为4266.3亿元,同比增长17.6%,其中基本建设投资2000.7亿元,同比增长19.1%,房地产开发投资总额1327.7亿元,同比增长19.6%,技术改造投资853.86亿元,同比增长12.1%。
4、成都人均可支配收入
随着城市经济的快速发展,居民可支配收入逐渐提高,强大的消费能力将催生更好的商业模式,未来居民消费水平快速提升的同时,成都新兴商业形态也将呈现较快发展趋势。
2012年前三季度成都市城市人均可支配收入20545元,同比增长15.8%。
5、西部城市中GDP排名
2011年成都在全国城市GDP的排名中,成都排进全国前十。
成都在GDP增速方面居副省级城市之首,比上年提升3位,分别高出第二、三位的厦门(15.1%)、西安(13.8%)0.1和1.4个百分点。
上图选取了部分西部城市与成都的GDP的比较,成都遥遥领先。
二、成都及航空港发展规划
1、成渝经济区,提升成都西部中心城市地位
成渝经济区空间布局要依托重庆中心城市和长江黄金水道、主要陆路交通干线,形成以重庆、成都为核心,沿江、沿线为发展带的"
双核五带"
空间布局。
成都发展核心:
包括成都五城区等14个县建设城乡一体化、全面现代化、充分国际化的大都市。
2、天府新区,成都发展的核心增长极
规划建设天府新区是四川省委、省政府贯彻落实《成渝经济区区域规划》,实现培育新的增长极、带动全省经济社会发展目标的重大战略决策。
天府新区将与成都的中心城区共同构成成渝经济区的成都发展核。
天府新区规划格局:
一带两翼一城六区。
项目处于规划中的空港高技术产业功能区。
空港高技术产业功能区作为“六区”之一,将发展高科技制造业、新能源产业、高科技航天产品研发、临空服务业等,且双流新能源产业功能区亦将被纳入空港高技术产业功能区范围,将成为天府新区的重要产业支撑。
3、西南航空港,西部一流的特色产业开发区
2005年,为了打造全新的航空港,双流政府高起点、大手笔、大气魄地规划了“一区两城”的发展目标。
两城中一城指“教育科研新城”,面积32平方公里,以发展高档住宅、星级酒店、商贸、教育等服务型产业为主;
另一城则是以高新产业为主的28平方公里“现代工业城”。
目前,“教育科研新城”聚集了四川大学江安校区、西南民族大学、成都信息工程学院等4所高校,中科院成都分院等10家科研机构、博士后工作站和国家级技术中心4个;
此次调整规划将把部分企业搬迁至“现代工业城”,腾出的土地用于发展高档住宅、星级酒店、商贸、教育等产业,以及总部经济,成为各大企业在成都的总部办公区。
打造“一区两城”,构建科技中心、教育中心、航空港商务中心、物流基地,航空港形成50万人口的居住规模,这意味着以往以工业为主的经济开发区将转变成全新的教育居家区,有望打造成为成都门户区的“国际城邦”,航空港将步入全新居家时代。
4、成都航空产业,中国“航空第四城”
据统计数据,2011年成都机场飞机起降数全年累计22.24万架次,较去年增长8.2%,全年累计2907万人次,国际航线增长33.5%,较去年同期增长16.9%;
2011年全年货邮吞吐量数据为47.7万吨,较去年增长10.5%。
旅客吞吐量全年超深圳机场82.85万人次,成都成为继北京、上海、广州之后,名副其实的中国“航空第四城”。
今年7月28日T2航站楼建成后,将成为中西部地区面积最大的机场航站楼。
目前,双流机场候机楼总面积达到50万平方米,停机位总数146个,可满足年旅客吞吐量5000万人次、货邮吞吐量150万吨、飞机起降32万架次的服务保障需求。
表2-1:
2011年成都双流国际机场吞吐量
结论:
根据前面分析,天府新区将与成都的中心城区共同构成成渝经济区的成都发展核,本项目位于天府新区的“六区”之中的空港高技术产业功能区的航空港片区,可谓是极核之中的极核。
成都航空产业发展迅速,成为航空第四城,作为航空企业的东航公司,在本空港区域选址规划建设有极大潜力和前景。
三、成都房地产发展
1、成都市商业用房市场整体概况
在2012年初,成都正式提出了“城市综合体跟着地铁走”的新规划理念,借鉴香港发展地铁上盖物业的经验,沿着正在建设和即将建设的轨道线路,规划建设一批超大空间尺度、高密人口聚集、多功能、高效率的大型城市综合体,形成以轨道交通为轴线的服务业聚集走廊和人口聚居走廊。
对成都楼市不仅带来交通上的便利,更让市民对区域价值的心理认同发生本质上的改发,催生了置业投资客户向郊区扩张。
2011年3季度—12年3季度成都郊区商业用房供应
2012年第三季度主城区新增供应量为
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- 双流 东航 总部 基地 项目 可行性报告