宜宾县房地产市场报告Word文档格式.docx
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125.98
3
宜宾寅吾房地产开发有限公司
铁北新区28-01号
55.64
2411.045
43.33
4
宜宾兴业房地产开发有限公司
黑河南侧
23.172
447.992
5
宜宾宝蓉油脂有限公司;
重庆明飞置业有限公司
柏溪育才路
15.381
1199.718
78
6
科贸路以西、宜建路南侧
2.231
68.402
30.66
7
振兴路(原丝厂用地)
23.853
1685.612
70.67
8
振兴路(原大修厂)
14.333
1481.025
103.33
9
宜宾市成中房地产开发集团有限公司
铁北新区(南山星城)
128.679
7034.452
54.67
10
宜宾旭能房地产开发有限公司
华盛街与横街之间
3.12
376.48
120.67
2007——2009年柏溪镇出让的土地价格从19.33——125.98万元/亩,平均土地价格为55万元/亩,其中成中集团南山星城土地成交价格是55万元/亩,楼地面价约为375元/平方米。
1.2、2008——2010年宜宾土地招拍挂情况
据统计,2007年宜宾商品住宅用地的投放总量约1694亩,平均容积率为1.5—1.6。
这批土地中的大部分将在2008年下半年至2009年上半年投入开发,并在2009年下半年进入房产预售,全年的上市总量约175万㎡。
2008年宜宾商品住宅用地的投放总量约126亩,平均容积率为4.0—4.1。
这批土地中的大部分将在2009年下半年至2010年上半年投入开发,并在2010年下半年进入房产预售,全年的上市总量约34万㎡。
2009年宜宾商品住宅用地的投放总量约688亩,平均容积率为2.4—2.5。
这批土地中的大部分将在2010年下半年至2011年上半年投入开发,并在2011年下半年进入房产预售,全年的上市总量约112万㎡。
2010年6月前,宜宾商品住宅用地的投放总量约184.3亩,平均容积率为3.5。
这批土地中的大部分将在2011年下半年至2012年上半年投入开发,并在2011年下半年进入房产预售,上市总量约43.02万㎡。
柏溪镇2007——2009年期间出让土地10宗,共计285亩,平均容积率约3.0,近两年可以为柏溪市场提供约57万㎡货量,约5700套房屋,正常销售情况柏溪镇要3.7年左右能够消化掉5700套房屋。
成交最大地块:
白沙组团,净地面积274亩,建筑面积46万平米
成交单幅地块最高总价:
天柏中坝组团,6.27亿元
拍卖土地楼面单价:
平均:
615元/平米;
最高:
1600元/平米;
最低:
43元/平米
2、2009年宜宾房地产市场销售量
2009年(1-12月)宜宾城区商品房共计成交11397套(以宜宾市房地产管理公布的商品房备案数据为统计依据),与2008年同比上涨45%。
2009年,宜宾市区商品房销售面积约为210万㎡,同比增加29%;
商品房销售均价约3400元/㎡,价格区间从2200--4100元/㎡;
其中南岸西区楼盘鑫空间销售了1330套,占整个市场份额约为11.7%,中坝组团的“黄桷坪花园”销售了1532套,占整个市场份额约为13.4%。
2007——2009年三年期间柏溪镇商品房共计成交4643套,销售面积达到了406071平方米,2009年是柏溪商品房成交量最大的一年,约成交商品房达到2400套,约占整个宜宾市场份额约为17%(柏溪镇数据来自宜宾县房管局)。
3、柏溪镇未来房地产市场供需分析
3.1本项目一期开发供应量
A-1地块:
总用地面积:
50085m2(约75亩)
总建筑面积:
125213m2
小区总户数:
1252户(暂按100m2/户计算)
A-2、A-3地块:
11645m2(约17亩)
29113m2
291户(暂按100m2/户计算)
B-1地块:
总用地面积:
42242m2(约63.4亩)
147847m2
1479户(暂按100m2/户计算)
B-2地块:
59526mm2(约89.3亩)
总建筑面积:
238104m2
2381户(暂按100m2/户计算)
C-1、C-2地块:
40128m2(约60.19亩)
160512m2
1605户(暂按100m2/户计算)
C-3地块:
40384m2(约59.5亩)
161536m2
1615户(暂按100m2/户计算)
根据以上数据进行测算:
一期规划总用地面积:
244010m2
一期规划总建筑面积:
862325m2
一期规划总户数:
8623户
如果5年完成开发,则:
每天销售户数:
8623/1825=4.7套
如果10年完成开发,则:
8623/3650=2.36套
3.2、本项目二期供应量
D-1、D-2、D-3地块:
50121m2(约75.18亩)
200484m2
2005户(暂按100m2/户计算)
如果按照3年完成开发,则:
1.8套
3.3、山顶1200亩地供应量
约1200亩
按照容积率:
3.0计算
2399976m2
24000户(暂按100m2/户计算)
如果按照10年完成开发,则:
6.58套
如果按照15年完成开发,则:
4.38套
3.4、南山星城、万兴现代城及其他项目供应量
供应户数约:
3000户(成中2000+万兴1000)
如果按照5年完成开发,则:
1.64套
3.5、柏溪镇房地产市场需求
根据宜宾县房管局提供的数据:
⏹2007年——2009年三年期间柏溪镇商品房成交了4643套
⏹每天的平均需求量为:
4.24套
结论:
综上分析,柏溪未来10年房地产市场供大于求,属于买方市场,市场竞争压力比较大。
本项目一期开发每天最高销售量为2套,最多每年销售量730套左右,需要12年左右完成全部开发。
本项目正常的销售量为占柏溪市场份额的30%,即每天销售量为1.27套,每年平均销售量为465套左右,需要18年左右完成全部开发。
4、本土发展商实力及品牌发展研究
4.1、本地最具有实力发展商的确定
柏溪是一个起步不久的城市,房地产行业还不够成熟,本地开发商大多小盘操作,缺少大盘经验,所以综合实力不强,真正具有实力的房产公司不多,宜宾成中房地产开发集团有限公司凭借强大的实力,在柏溪开发了9个楼盘奠定了本土最具实力的开发商位置。
4.2、宜宾成中房地产开发集团有限公司品牌剖析及发展趋势
4.2.1、宜宾成中房地产开发集团有限公司业迹
项目名称
区位
荣誉
榕树园
柏溪镇成中路
99年开发第一个小区,注重整体布局
金沙江大厦
柏溪镇金沙江广场旁
柏溪最佳地段,位置优越
天福花苑
设有绿化休闲广场、地下停车场,配套了商务中心、医务所、幼儿园、餐饮住宿、会所等服务设施曾获得四川省“天府杯”银奖
天福北苑
柏溪镇科贸路
小区周边城市配套成熟,生活方便
锦绣花园
宜宾市江北振兴大道
配套完善,有会所、幼儿园、早晚服务部、游泳池等。
采用曲线围合、多层、联排相结合的建筑风格。
被评为“市民喜爱的十佳楼盘”
三江家园
宜宾市翠屏区黄桷坪大道
市政府倒迁工程
天福南苑A、B区
柏溪首座最高的临江公寓
翡翠园
宜宾市翠屏区南岸蜀南大道
地理位置优越,地处宜宾市规划的文体功能区和未来都市商务中心
吉星花园
柏溪镇二二四英才街一号
小区户型多样化,满足不同客户的需求,获得“最佳生态户型”奖
皖宜小区
宜宾市翠屏区西郊翠柏大道
经济适用住宅
11
蓝天花园
成熟的环境,便捷的交通
12
文星花园
柏溪镇二二四英才街
临近宜宾县新二中
13
春江盛景
宜宾市中坝片区滨河路
总建12万平方米,面向金沙江,背靠翠屏山公园,交通便捷
14
金凤凰花园
宜宾市翠屏区下江北白沙湾街道办事处学塘社区
总建筑面积约20万平米,打造田园立体式绿化空间的现代居住环境。
15
骏逸江南
南岸东区菜园沱长江大桥旁
总建约12万平方米,一线江景楼盘
16
南山星城
宜宾县经济开发区——铁北新区
福寿为主题的大型坡地风情社区,总建筑面积近30万平米,约2000户。
17
太阳岛
白沙组团宜南大道旁
总建面近30万平米,打造绿色生态高层群落、多层群落,更将类别墅坡地情景洋房
4.2.2、成中品牌策略的特点
从周边逐步往中心深入的发展方向,推动其房地产品牌形成。
■“质量第一,客户满意”的质量方针,为其房地产发展,提供了强大的动力支持,使其更好地抓好质量,提高信誉,以至在宜宾和柏溪市树立一个美好的企业形象。
■1992年开始从事施工建设,工程技术过硬,施工队伍专业,施工管理严格,使他产品质量得到保证,换来消费者的信赖,有利于知名度的提高。
■由周边(以柏溪为根据地)逐步往市区(宜宾翠屏、白沙等)中心深入,开发规模由小逐渐到大的策略,使其房地产品牌逐渐形成。
■从1999成中集团在柏溪开发的第一个项目“榕树园”开始,到目前成中集团在柏溪已经开发了9个楼盘,开发规模也是由小到大,目前开发的南山星城建筑面积达到了30万平方米,成中集团目前在柏溪的房地产开发领域中处于第一的位置,尤其是在铁北新城的开发中,更是为其奠定了霸主的地位。
■在其开发的项目中,均以创新的开发理念,优越的规划设计、建筑质量、园林景观及物业管理共同打造较理想的人居环境,而这种环境不但给人舒适的居住,同时也给人一个身份的象征,在开发中,以产品优越赢取知名度和信赖,以产品优越推动品牌形成。
4.2.3、成中房产品牌形成的特点
以产品创新与优越,规模的逐渐扩大推动品牌的形成。
■2007、2008开发建设了“春江盛景”、“文星花园”、“翠柏商贸城”、“金凤凰花园”,确立了其市场地位;
■2009精心打造“骏逸江南”、“南山星城”、“太阳岛”等项目。
其中,“天福花苑”荣获工程质量“天府杯”奖,“四川省质量过硬服务满意优秀住宅项目”,“锦绣花园”、“春江盛景”分别获宜宾市“十佳楼盘”、“十佳户型”奖,“金凤凰花园”被国
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