土地估价报告.docx
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土地估价报告.docx
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土地估价报告
估价项目名称:
贵州省贵阳市中级人民法院委托评估的位于修文县扎佐镇珍珠河东侧的两宗商业、住宅用地出让土地使用权市场价值评估
受托估价单位:
贵州金正房地产资产评估事务所
土地估价报告编号:
黔金正[2014]土估字第09-056号
提交估价报告日期:
二0—四年九月十日
土地估价报告
第一部分摘要
一、 估价项目名称
贵州省贵阳市中级人民法院委托评估的位于修文县扎佐镇珍珠河东侧的两宗商业、住宅用地出让土地使用权市场价值评估。
二、 委托估价方
单位名称:
贵州省贵阳市中级人民法院
三、 估价目的
为委托方案件执行提供委估土地使用权的市场参考价值。
四、 估价基准日
二。
一四年八月十八日
五、 估价日期
二。
一四年八月十八日至二。
一四年九月十日。
六、 地价定义
本报告所评估的待估宗地地价是指基准日二。
一四年八月十八日,贵州省贵阳市中级人民法院委托评估的位于修文县扎佐镇珍珠河东侧的两宗商业、住宅用地,使用权类型为出让,宗地实际开发程度为宗地红线外”五通”,宗地红线内“场地平整,本次评估土地开发程度为宗地外”五通”(通路、通上水、通下水、通电、通讯)及宗地红线内“一平”(场地平整),剩余使用年限为商业:
35.86年;住宅65.86年,容积率为2.07的土地使用权价格。
七、 估价结果
贵州省贵阳市中级人民法院委托评估的位于修文县扎佐镇珍珠河东侧土地使用权两宗,用途为商业、住宅,土地使用权总面积94350.0平方米,在评估基准日二。
一四年八月十八日,评估地价定义和本报告依据及设定的规划指标的条件下,评估土地开发程度为宗地外”五通”(通路、通上水、通下水、
通电、通讯)及宗地红线内“一平”(场地平整)其剩余使用年限为商业:
35.86年;住宅65.86年的土地使用权价格:
评估面积
94350.0M2
单位地价
¥1145元/M2
金额大写:
每平方米人民币壹仟壹佰肆拾伍元整
总地价
¥10803.08万元
金额大写:
人民币壹亿零掬佰零卷万零捌佰元整
八、土地估价师签字
袁丁 土地估价师资格证号
2002520021
龙勇 土地估价师资格证号
96230026
九、土地估价机构
贵州金正房地产资产评估事务所
估价机构负责人签字:
二O—四年九月十日
土地估价结果一览表
估价机构:
贵州金正房地产资产评估事务所 报告编号:
黔金正[2014]土估字第09-056号
估价期日:
2014年08月18日 估价期日的土地使用权:
出让
土地使用者
土地邮证号
宗地
位置
批准
用途
设定用途
容积率
实际开发程度
龊开发程度
土地剩余翊年期
面积(m2)
单位地价
(7G/m2)
总地价(万元)
修文利尔房地
产开发有限
公司
修国用(2011)第135号、136号
修文县扎佐镇珍珠河东侧
商业、住宅
商业、住宅
2.07
宗地红线外”五通”、宗地红线内发地平整”
宗地红线外”五通”、宗地红线内,场地平整”
商业:
35.86年;住宅:
65.86年
94350.0
1145
10803.08
/
/
/
/
/
/
/
/
94350.0
10803.08
一、 上述土地估价结果的限制条件
1、 土地权利限制:
委估宗地已设置他项权利。
2、 基础设施条件:
评估设定土地开发程度为宗地外”五通”、宗地红线内“场地平整\
3、 规划限制条件:
本次评估所采用的规划建筑面积为全部规划建筑面积扣减一期已建设面积得到。
全部宗地规划指标依据修文县发展改革经贸局出具的《关于对修文利尔房地产开发有限公司扎佐镇珍珠河新区房地产开发建设项目进行备案的请示》(修发改经字(2010)47号)中的数据;一期规划指标依据《建设工程规划许可证》(修建字第520000201023406号、修建字第520000201110168号)中的数据。
最终确定,本次估价对象对应的计入容积率的规划总建筑面积为195158.53平方米,其中住宅178,359.27平方米,商业16,799.26平方米。
二、 其他需要说明的事项:
1、 估价对象土地面积及权利状况以委托方提供的《国有土地使用证》为准。
2、 本评估报告仅为委托方案件执行提供估价对象地块的现状市场价值参考。
第4页,共19页
第二部分估价对象界定
一、 委托估价方
单位名称:
贵州省贵阳市中级人民法院
二、 估价对象
委估地块位于修文县扎佐镇珍珠河东侧,土地使用权总面积94350.0平方米,为修文利尔房地产开发有限公司拥有的土地使用权,土地用途为商住,使用权类型为出让。
三、 对象概况
(一)土地登记状况
根据修文县国土资源局出具的修国用(2011)第135号、第136号《国有土地使用证》,其土地登记情况摘要如下:
土地证号
修国用(2011)笛135号
修国用(2011)第第136号
土地使用权人
修文利尔房地产开发有限公司
座 落
修文具扎传镇珍珠河本侧
地 号
/
用 途
商件及公建设施
使用权类型
出让
图 号
/
终止日期
商业•2050年6月29B:
件宰•2081
。
年6月29日
使用权面积
76580.0平方米
[17770.0平方米
(二) 土地权利状况
1、 土地所有权:
待估宗地的土地所有权属于国家。
2、 土地使用权:
修文利尔房地产开发有限公司通过出让方式取得评估对象地块国有土地使用权,并办理待估宗地土地登记手续,《国有土地使用证》证号为“修国用(2011)第135号、第136号”,用途为商业、住宅。
(三) 土地利用状况
宗地红线外已达”五通”,红线内“场地平整,
四、地价影响因素分析
(一)一般因素
1、地理自然条件
修文县地处黔中腹地,属贵阳市管辖,总面积1071平方公里,辖四镇六乡,217个行政村、12个居委会,人口30万。
修文县区位优势明显,交通、通讯等基础设施完善,电力资源富集。
县城距贵阳市中心38公里,距龙洞堡国际机场30分钟车程,川黔铁路、210国道穿境而过,贵遵、贵毕高等级公路纵横贯穿县境,公路干线连接10个乡镇,已实现村村通公路。
80%以上的村通电话,移动通信已覆盖大部分乡镇和主要公路沿线。
县境内有猫跳河梯级电站4座,装机总容量为19.8万千瓦。
位于县内六广河上游总投资31.5亿元、总装机容量60万千瓦的国家重点工程一索丰营电站正全面建设,首台20万千瓦机组已于2005年8月14日并网发电。
全县处于国家大电网的覆盖之下,拥有110千伏变电站2座,35千伏变电站3座,使用负荷占总容量的60%。
修文县自然地理优越,气候温和,雨量充沛,土壤肥沃,生态环境良好。
属中亚热带气候,冬无严寒,夏无酷暑,季风交替明显,降水较多,水热同期,适宜多种动植物生长繁育。
年均气温13.2-15°C,无霜期250-30。
天,年降水量976.6-1350毫米。
全县平均海拔1270.4米,境内大部分地方海拔1200-1400米。
县境内河流纵横,溪流众多,全县水能资源总量为88.15亿立方米,现有水利设施可供水量6785万立方米。
县内生物资源丰富,种类多,分布广。
种植业资源以水稻、玉米、薯类、小麦、大豆、杂粮为主的粮食作物和以烤烟、油菜为主的经济作物;畜牧业资源,山坡草地、草坡较多,面积大,饲料饲草资源丰富,畜牧业生产有较好条件;全县森林覆盖率达30.2%。
修文县山清水秀,旅游开发个性鲜明。
有阳明洞、玩易窝、三人坟、古驿道、天生桥、少数民族风情等为代表的人文景观;有融山、水、洞、瀑为一体,兼有三峡之雄、漓江之秀的六广河大峡谷风光;有布局在林木葱茏、碧波荡漾的浪潮湖边的贵阳高尔夫度假中心和蚌壳堰水库珍珠岛度假中心;有潮涨潮落的间歇泉三潮水;有贵州石林代表的回水、高视绿色石林;有适合漂流、探险、休闲度假的桃源河生态旅游等等。
2、行政区划
2006年,修文县辖4个镇、5个乡、1个民族乡:
龙场镇、扎佐镇、久长镇、六广镇、谷堡乡、六屯乡、小誓乡、洒坪乡、大石布依族乡、六桶乡。
现在有彝族、白族、傣族、壮族、苗族、回族、保像族、拉祜族、值族、纳西族、瑶族、藏族、景颇族、布朗族、布依族、阿昌族、哈尼族、锡伯族、普米族、蒙古族、怒族、基诺族、德昂族、水族、满族、独龙族等民族分布。
3、社会经济条件
修文县按照农业稳县、工业强县、三产活县、科教兴县的思路,以经济强县建设总揽工作全局,采取多种有效形式,加大结构调整力度,统筹城乡经济社会发展,各方面的工作都取得了可喜成绩。
十五期间,建成一个省级经济开发区修文医药产业园,入驻园区的13家制药企业全部通过GMP或GSP认证;成功举办了第二、第三届阳明文化节和三届梨花节;以狒猴桃、金秋梨为主的优质水果种植面积突破10万亩;先后荣获国家科技进步先进县、全国文物工作先进县等称号。
十一五期间,修文县继续围绕建设经济强县目标,突出实施农业稳县、工业强县、三产活县、科教兴县、开放带动战略,着力在新型工业化、农业产业化、农村城镇化方面取得重点突破,力争经济总量、城乡基础设施建设、社会主义新农村建设和农民增收等方面再上一个大台阶,为建设小康修、构建和谐打下坚实基础。
2010年完成地方生产总值50.02亿元,同比增长17.70%,其中:
第一产业增加值完成7.91亿元,同比增长9%;第二产业增加值完成20.95亿元,同比增长24.00%;第三产业增加值完成21.16亿元,同比增长16.00%.人均GDP达17841元,同比增长16.80%。
三次产业结构调整为16:
42:
42,二、三产业占地方生产总值比重达84%。
全年财政总收入达5.443亿元,同比增长23.42%;地方财政收入达2.796亿元,同比增长21.42%。
城镇居民人均可支配收入达15756元,同比增长10.95%;农民人均纯收入达5152元,同比增长11.50%.
工业发展
2010年完成规模以上工业企业总产值50.28亿元,同比增长22.60%,为计划的106.98%;同时,2010年共组织申报技术改造项目31个(其中在建项第7页,共19页
目12个、完工项目11个、拟建项目8个)。
三是加快淘汰落后产能步伐,节能减排工作取得成效,2010年万元生产总值综合能耗2.19吨标煤每万元,同比下降5.50个百分点,主要污染物排放控制在计划范围内。
2011年,修文县切实抓好已建成投产的金久、华飞、贵酒、鑫益能一期等重点产业项目协调服务工作,确保年内全部实现达产增效。
进一步加快首贵特钢异地搬迁、贵酒二期4000吨白酒、诺亚20万吨精密铸件等重点项目建设,力争尽早建成投产。
开工建设黔轮胎异地技改、贵州百灵苗药工业园、统一特色食品、天津泽西新型耐火材料等一批优势项目,增加工业投资,培育新的支柱产业。
一季度,修文县规模以上工业总产值完成15.5亿元,同比增长40%,招商引资完成4.26亿元,同比增长35%。
服务业
2010年完成全社会消费品零售总额10.13亿元,同比增长17%;成立了旅游文化投资有限公司,为加快旅游开发和市场化运作提供了保障,促进旅游业快速发展。
2010年接待游客380万人次,实现旅游收入19.5亿元,完成《修文县阳明主题公园建设性详细规划》、《六广河旅游区总体规划》、《贵阳市森林野生动物园二期建设概念规划》等的编制;启动苏格兰牧场民族生态旅游公园、六广河二期一阳明古渡建设。
三是以贵阳打造北部物流中心为契机,抓好扎佐现代物流园区铁路专用线、农资农肥转运交易中心等项目建设,积极推进集仓储、运输、配送、转运、贸易等为主的扎佐物流园建设,启动久永铁路久长货运站建设,为
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