年上半年地房地产市场调研报告文档格式.docx
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惠城区43、2%、惠阳区50、2%、惠阳区50、2%、大亚湾区52、3%、惠东县23、2%、博罗县67、9%、龙门县14、5%,显示博罗县的投资增长加快,跃居全市首位,惠阳区、惠城区紧随其后,增长迅猛。
表一:
开发投资对比表(单位:
亿元)
项目固定资产投资房地产开发投资
2006年1-6月123、926、28
2005年1-6月12316、27
同比增长(%)0、7%61、52%
2006年1-7月149、3131、37
2005年1-7月145、5318、76
同比增长(%)2、6%67、2%
第三产业投资增长强劲。
1-7月,第三产业投资完成60、28亿元,增长54、7%,其中,房地产开发投资完成31、37亿元,增长67、2%。
房地产在第三产业中的占比从46、6%上升至52、04%,占据第三产业半壁江山有多,成为第三产业的龙头。
2、商品房投资与建设
从房地产开发规模情况来看,投资量持续扩大增长,开发局势稳定良好。
上半年共完成房地产投资26、28亿元,其中住宅建设投资占57、95%,商业用房占7、1%,其它占34、95%,市场供应以商品住宅为主,同比增长为57、7%,商业用房投资比去年下降幅度较大,所占投资比例比去年下降10个百分点。
上半年商品房施工面积及新开工面积增辐较大,但竣工面积却在减少,依照往年惯例,许多开发商年初动式,上半年一般竣工较少,商品房供应的高峰期集中在下半年,可能下半年竣工量会大幅增长。
表二:
商品房屋建设数据表(万㎡)
项目施工面积其中:
新开工面积竣工面积
2006年1-6月422、27140、9341、54
2005年1-6月326、0785、0243、64
同比增长(%)24、7665、76-4、81
3、商品房销售
1-7月,据市统计局统计,全市商品房销售面积97、02万平米,增长45、3%;
商品房销售金额27、93亿元,增长52、8%,商品房销售均价2879元/平米。
以上数据显示我市受房产新政的阻碍不大。
4、商品房交易
第一季度全市房屋合同备案预售面积和金额与去年同期相比都有小幅增加,预售商品房均价已达到2677元/平米,其中住宅2545元/平米,而至7月,商品住宅的成交均价已达2646元/平米,讲明惠州市的房产交易市场在宏观调控下,总体需求仍是平衡增长,消费者对房产以后仍然形势看涨。
表三:
商品住宅交易数据(1-7月)(数据来源:
惠州房管局、世联数据中心)
指标数值增长率(与去年同期环比)
成交面积(万平米)130、9817%
成交套数(套)101770、04%
成交金额(万元)346701、323%
成交均价(元/平米)26465%
二、房地产市场分析
1、住宅商品房仍是我市房地产价格上涨的主力
从市房协调研中心及市统计局、市社调队及各方综合资料来看,住宅商品房仍是我市房屋价格指数上涨的主力军。
按地级划分来看,我市目前商品房价格指数涨幅最高的为一级地段,包括了市环城西路、下埔、南坛片区以及江北合生帝景区域等,这部分地段因土地性稀缺和作为市商业、居住的繁华地段等因素,而决定了该地段房价的高位,开发商重点将高层住宅作为主卖点;
其次河南岸、东平向惠阳方向延伸的四级地段,房价涨幅也因在政策性导向及以后进展前景等因素的带动之下逐月递增。
2、商业地产开始退热,所占份额降低较快
非住宅中商业用房投资下降较快,商业用房所占份额从去年的17%下降为今年的7、1%,在去年的“井喷”式增长后,各项非住宅商业用房目前正在市场消化时期,而商业地产的高风险性逐渐显现,开发商投机性行为减少,市场趋向理性。
3、房产新政对二手房存量市场阻碍较大
随着国家加强市场调控,抑制市场炒作的政策出台,特不有关税收政策的实施,交易面积和金额都有较大幅度的下降。
新政策实施后,我市二手房交易市场在“大限”前几天出现了一个集中交易的小高潮,交易对象要紧是不足5年转手交易的二手房。
从6月以来,不足5年的二手房交易量专门少。
4、居民收入稳步增加,市场需求呈刚性,需求较旺。
1-7月,都市居民人均可支配收入9982元,增长6、1%,剔除价格因素,实际增长4、5%。
7月末,全市城乡居民储蓄存款余额575,56亿元,比年初增长10、2%,其中,城镇居民484、14亿元,增长9、1%。
由于住房消费需求潜力大,房从呈现小幅上涨。
依照今年惠州市社调队对我市常年调查户中抽取的50户居民家庭进行住房消费意见调查资料中显示,有26%的家庭打算“购买住房”,居民购房意愿足以支撑起庞大的住房消费市场。
由此可见,惠州市住房需求潜力依旧较大的。
只要今后经济保持良好进展势头,居民收入不断提高,住房价格就可不能出现大幅度下降的情况。
另外,从市交易中心资料显示,上半年惠州市房产抵押登记面积和金额与去年同期相比有较大幅度增长,其中个人住房贷款增幅较大,表明本市的房产交易市场需求仍较旺盛。
三、房价走势分析
1、住宅品质的提升,推动房价上涨。
新增供应来看,惠州市项目的开发水平和建设档次在不断提高,楼盘品质越来越高,房地产种类也更加丰富,涌现出了合生帝景湾、蓝波湾、丽日百合家园、荷兰水乡等精品楼盘和花园住宅小区,房产开发商对居住小区的功能、绿化环境、新型建筑材料的使用以及房产营销方面都加大了投入,成本的上升直接带动房价的上涨。
2、惠州以其便利的交通、优良的居住环境、房价较低且稳定等因素,越来越吸引周边都市,特不是深圳人到惠州置业,也吸引到深圳进展商到惠州挖金。
另外,从经济上来看,随着中海壳牌项目的正式投产,在大项目的带动下惠州经济高速增长,一些配套项目纷纷兴建,大批人才从深圳流淌到惠州,深惠间商务往来将比往年增加数倍,这也将推动深圳人在惠州置业以及品牌进展商涌入惠州。
3、随着土地交易的规范化和透明化,土地成本大幅提升;
国家有关节能建筑政策的实施,建材的升级换代,人工等相关房地产建设要素的价格上涨提升了房地产的开发成本。
表四:
近五年惠州房价情况
年份
商品房价格(元/平米)
同比增长
2002年
2394
-3、70%
2003年
1965
-18%
2004年
2424
23、35%
2005年
2615
7、8%
2006年1-7月
2879
10、1%
四、国家房地产新政对我市房地产市场形势的阻碍
当前,“国六条”、“国十五条”细则的出台,引起地产界较大震动。
从惠州讪的房地产进展情况来看,也不例外。
特不是在住房供应结构制度方面,要求地点政府编制住房建设规划和保障性住房的建设目标,并在今年9月底前公布;
明确了新建住房结构比例,强调了自6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平米以下住房(含经济适用房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。
这是我市房地产进一步进展的焦点问题。
国家房地产新政出台后,市政府及时召开开发商座谈会,听取各方意见,并要求业务主管部门尽快组织调研,向市政府反映情况。
惠州建设局会同市房产局、房协于6月份展开为期一个月的专题调研。
从调研得到的数据来看,我市目前近年的商品住房结构差不多上以90-144平米的套型所占比例最大,占总比的58、12%,整个住房结构呈橄榄型,因而商品住房结构户型也明显偏大。
表五:
2003年至2006年5月商品住房结构调查汇总表
类不
小于90平米套数
所占比重
90-114平米套数
大于144平米套数
所占比重
惠城区
7256815
21、21%
19225
56、29%
7675
22、47%
博罗县
815
13、75%
4210
71、04%
604
10、19%
龙门县
196
15、56%
953
75、63%
111
8、8%
惠阳区
1023
15、39%
4105
61、78%
1519
22、85%
惠东县
221
6、8%
1824
56、38%
1190
36、79%
大亚湾
1210
47、24%
772
30、14%
579
22、6%
全市
10721
20、04%
31089
58、12%
11678
21、83%
另外,建设局托付惠州市社会经济调查队进行了住房消费意向的调查。
从购房目的来看,自住性需求占86、4%,大部分为改善居住条件及结婚等,而投资保值只占13、6%。
在购房要求中,选三房及四房单位的分不占到58、1%和18、3%,这与本地客户为客家居民为多,家庭人口多,居民普遍想拥有较宽敞住宅相关。
选择的面积也以90-144平米的人口居多,占60、2%,同时还有12、5%的人口选择144平米以上。
而选择90平米以下的只占27、3%。
因惠州市人均住房面积已居家27、9平米,反映惠州市居民的住房比较宽裕,因而较大户型较受欢迎。
从近五年房价变化来看,惠州房价有起有落,有一定的自身调节能力,考虑到目前惠州总体房价不高,从销售增长来看,房价依旧在居民的可同意范围之内。
目前,惠州市正处于大力进展第三产业时期,房地产业成为加快进展第三产业的重点行业,并明确提出“以满足市场需求为导向,加强治理,科学调控,大力推动房地产向规模化、高水平进展,做大做强房地产业”。
并提出坚持“节约土地、价格合理、供求平衡”原则,科学调控土地供应增量和商品房价格,保持房地产市场价格的稳定的供需总体平衡。
同时要推广绿色节
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