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均价
均价3000元/㎡
商铺价格:
层差
层差150元/㎡左右
价格范围
整体小区总价范围:
22万-----50万,主力总价范围:
35万左右。
交房标准
毛坯房
车库及车位情况
社区内停车,总车位1200个
景观规划特点
低层花园洋房,电梯多层,TOWNHOUSE情景洋房,英伦风情街组成事件营销
景观目前状况
售楼部简述
售楼部装修豪华、明朗,内部洽谈处与沙盘、接待区、休息区
样板房简评
样板房装修豪华,三期没有样板房。
项目定位
客户群定位
策代机构
代理公司:
蓝海地产
主打广告语
移民英国
特殊营销形式
开盘前期大量媒体(报纸、电视、户外、车体、杂志等)广告宣传,开盘时期大量广告推广宣传,售楼部现场营销活动组织。
运用事件营销(移民英国)
项目销售情况分析
工地包装
围墙广告喷绘、四周草坪铺设
物业管理
深圳保利公司,物业费:
0.46元/㎡
周边环境分析
项目优势分析
地理位置优越,生活便利。
项目劣势分析
结论
丽阳名郡
宋城路1号
规划面积40000平首开住宅18万平方米,由19多层、5栋小高层、一栋商务楼组成。
裕洋房产开发有限公司
面积范围93.82--128.57㎡。
小户型价格:
均价3000元/㎡。
28万-----40万,主力总价范围:
28万左右。
毛坯房,双层防盗门,铝波窗。
社区内停车及地下停车位
低建筑密度,换取较大的公共空间和绿地,
景观带未建设,
售楼部简约,白色以楼盘主题颜色绿为背景
无
项目定位及卖点
现代风格中档社区
中档客户,区域内人群、开封市人群及临近郊县人群
睿智策划
现在,未来,此诚可待。
未作
暂时未售
公务性事业单位较多公路局等
7层半带电梯适合老年人居住,紧邻郑汴融城连接宋城路。
生活不方便,生活,娱乐,运动设施较少
小区暂未建设,无围墙包装客户量较少,但多层带电梯想来会引起客户的关注。
荣勋。
欧陆经典
晋安路金明大道
开封荣勋实业有限公司
户型有两房一厅87-96㎡、两房一厅101-109㎡三房两厅126--136㎡、四房两厅174㎡,
均价:
1、2、4楼价格元/㎡
3楼元/㎡
5楼价格元/㎡
6楼元/㎡
万-----万,主力总价范围:
万左右。
社区内停车,总车位多个
欧式经典风格,淋漓尽致,小区景观给人感觉无限尊崇,40百分之绿化
都已规划建设好。
简约大方,白色衬灰白色更显高贵,置业顾问的专业和冷傲给项目增添了尊崇感
高档社区
开封高收入人群,及县市高资金人群,还有少量来自郑州的客户
无
经典一段历史的典藏,花园在脚下生活在上层,新高度新标准成就开封第一空中豪宅。
销售时间较长,销售率达95%,
围墙涂料广告
物业管理:
荣勋物业管理有限公司
物业管理费:
0.32元/m2
银行、医院、市中级法院,等
开封西部发展的中心区域,市场前景及升值潜力较大。
欧式经典风格,淋漓尽致,小区景观给人感觉无限尊崇,40百分之绿化,现房销售,景观以交付使用,给让你感觉无限尊崇
户型面积过大,导致大面积别墅销售缓慢。
黄金地段快速发展中得到西区商业中心,毗邻千亩的金明池公园,金明广场,规划设计经典执行到位是一座点藏之城,但对开封的消费水平过于高估,导致大面积户型很难销售。
宋城雅居
宋城路金明大道
宋城雅居,西区核心10万平方最佳纯居住地。
开封首个即将交房的高层社区。
郑州一建置业有限公司
户型有两房两厅、三房两厅、四房两厅、五房三厅,复式。
面积范围84--143㎡。
多层2200别墅3300
均价2600元/㎡
17万-----58万,主力总价范围:
30万左右。
社区内停车,1:
1.2
欧洲经典风格大门,小区内部人车分流,新中式建筑,娱乐健身设施齐全。
景观正在建设,绿化还未到位
外型建造的比较庄重、大气,内部布局不尽合理,装饰效果高贵典雅,与整体小区形象吻合。
销售人员热情专业感觉很好。
打破区域性,面向整个开封市及郊县的中高收入人群,整体上小区的业主文化素质较高
全程营销:
深圳龙腾盛世房地产顾问机构。
双电梯观景楼王
开展各种各样的活动,大多以活动营销巡游,报广,短信,电视字幕等
1期已经销售80%二期热售中
包装隔离效果好,其余周遍围墙形象广告包装的很到位
人气不足,商服设施不能达到小区业主需求,生活暂不方便。
项目优势:
紧邻连接郑州大道,节省时间就等于节省金钱,远离闹市区,健身娱乐设施齐全。
售楼部装修及人力资源配合的恰到好处晓,客户满度很高。
随着郑汴融城的加速,升值,居住都不错。
远离闹市区,造成生活的不便利,
楼盘处于郑汴融城规划的大道旁边,售楼部的感觉很好,加上售楼员的热情待客,专业服务。
户型设计大面积很少不会造成积压,除生活不够便利外,却是一个不错的盘
碧丽国都
汉兴路金明西街
总占地面积108亩,总建筑面积26万平米,14多栋
开封庄园置业有限公司
2380元
160元
小区总价范围16万---58万/套,主力户型价格范围万/套
防火防盗门、内部实木门
50车库,另多个车位
景观绿化较多,小品、植被遍布小区。
以水景为主
1期建设交房后无景观,只有少部分绿化,
过于简单,有种小产权的感觉,销售人员素质一差,无工装,
没有样板房
中高档社区
面向整个开封市及临近郊县26—60岁年龄层次
大多为私企老板、国企职工、公务员、教师、经理人、艺术家、国企职工、企业高层领导等
百年建筑,和谐人居。
短信,报广,电视字幕,汴京晚报效果好一点
周遍围墙形象广告包装没有到位
周边生活配套较完善,交通便利,成熟大型社区商圈。
售楼部没有建好,销售人员素质较低,1期无任何景观带对入住客户来说不太好。
规划设施能不能实现对客户来说是一个心理疑问。
小区内规划设施齐全3300均价略高
售楼部及人力资源的差直接影响项目的形象,虽然位置和规划都不错,
分析:
从销售情况来看,广告营销方法在营销过程中,也起到了不可小嘘的作用,从工程的围墙,到售楼部的感觉,再到户外广告报纸广告等其他的配合,只要做好每一个细节,对销售率来说起到了很大的影响。
在案场的接待中,置业顾问的热情和专业的服务也起到了一定的作用,
建议:
1.广告宣传时,散发宣传页是一个不错的传播途径,但是对于一个大盘来讲,如此传播效果并不是太好,建议结合案名使用着带羽翅的天使服女生去发,这样一可以吸引客户,二来也不会降低自身的尊贵大盘的气势。
2.工程围墙建议加高,更新,加高增加神秘感,更新,给每一个客户天翼全新的形象,也代表欣欣向荣的景象。
附客户购房原因调查。
改善居住环境仍是主要购房目的
59.36%的市民购房的首要目的是改善自己的居住环境,22.77%的消费者是为了解决居住问题,11.68%的消费者购房为子女买房,而只有4.9的消费者是投资需求,调查结果显示,近六成消费者购房是为了改善居住环境,多数人确实存在住房消费的需求。
此外,有11.68%的消费者给子女买房,而购房纯粹为投资的比例很小,这也基本符合开封房地产现状,购房者购房目的主要以自住需且为主。
但是从2006年的调查结果中,虽然所选改善条件的比例也很高占42%的比例,但除了这个购房目的比例较高,其它目的的比例也高于今年的调查结果,购房目的的多重性显而易见。
2006年以投资为目的的占13%,今年仅占4.9%,下降了8.81个百分点,从总不难看出,受宏观挑空的影响,以投资为目的的购房行为有明显减少。
(如图)
通过以上的调查结合各盘的分析,我们可以得出改善居住环境占很大一部分,而居住环境除了远离市中心的吵杂之外还有对生活,娱乐,运动设施的需求,
建议:
在营销过程中,尽量的体现小区的生活性,运动性,娱乐性,当然还有项目周边的娱乐设施,和生活的便利条件。
供应量分析
项目名称
地理位置
开发规模
项目类型
项目构成
占地面积
建筑面积
280亩
一期工程80亩
普通住宅
共30幢一期19栋
40000平
首开住宅18万平方米,由19多层、5栋小高层、一栋商务楼组成
豪德天下融城
汴西新区
1000亩
综合住宅
大型社区集住宅、酒店、商业为一体综合项目。
金明裕花园
金明广场西北角
39100平
21层高层
开元·
金池名郡
晋安路西段
1400亩
13万平方米
别墅28栋
别墅、小高层、多层
长城雅苑·
蓝郡
宋城路与夷山大道
34.23亩
110万平方米
6栋2栋小高层
郑开·
森林半岛
郑开大道
100亩
住80万、商业30万
汉兴路西段与金明西街
108亩
18万平方米
18栋小高层
西城明都
汉兴路口东
32亩
近4万平方米
8栋多层
东京银座
金明广场
26亩
32000平方
3栋小高层
荣勋·
欧陆经典5期
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