房地产估价师《估价案例与分析》真题及答案Word格式.docx
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号 ×
号 商业 339.29 14478.96 491.26
工程款优先受偿权价值 - O 0
房地产估价师知悉 已抵押担保债权价值 - 0 0
的法定优先受偿款 其他 - O 0
合计 - O 0
抵押 小写 14478.96 491.26
价值 大写 人民币肆佰玖拾壹万贰仟陆佰元整
注:
估价对象抵押价值=估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值-房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
房地产估价有限公司(盖章)
法人代表:
二O0九年五月二十二日
注册房地产估价师声明(略)
估价的假设和限制条件(略)
房地产估价结果报告
一、估价托付人(略)
二、估价机构(略)
三、估价对象
(一)实物状况
估价对象所处房地产是一幢集商铺、酒楼、茶楼、客房、办公用房为一体的综合性大楼,该建筑于2022年建成并投入使用,为钢筋混凝土构造,共5层,其中一~二层为商铺和酒楼,三层为茶楼,四~五层为客房及办公用房。
大楼外墙粉色墙砖,一~三层为大面积玻璃窗,四~五层为玻璃幕墙;
内部设备有中心空调、自动喷淋系统、一部电梯、二部消防楼梯。
估价对象位于大楼的第一层,建筑面积为339.29㎡,层高为5.4m。
目前出租用作酒楼,餐区及操作间地面铺地砖,墙面刷乳胶漆。
经估价人员实地查看,估价对象房屋主体构造完好,根底设施完备,维护保养较好,处于正常使用状态。
(二)权益状况
估价对象为×
有限公司拥有的位于×
号一层的商业用房。
估价托付人供应的《房屋全部权证》记载内容为:
房屋全部权证号:
号;
房屋全部权人:
有限公司;
房屋坐落:
略;
产别:
私产;
幢号:
;
房号:
构造:
框架;
房屋总层数:
5层;
所在层数:
一层;
建筑面积:
339.29㎡;
设计用途:
商业;
登记日期:
2022年6月6日。
估价托付人供应的整栋商业楼《国有土地使用证》记载内容为:
土地证号:
第×
土地使用者:
坐落:
地号:
地类(用途):
商业用地;
使用权类型:
出让;
使用权面积:
3065.30㎡;
终止日期:
2046年4月20日;
2022年4月21日。
至估价时点估价对象土地使用权剩余年限为37年。
依据估价对象托付人供应的资料及估价人员实地查看状况,至估价时点,估价对象已出租用作酒楼,除此以外无其他项权利限制。
四、区位状况(略)
五、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度供应参考依据而评估房地产抵押价值。
六、估价时点
2022年4月21日。
七、价值定义
本报告所称抵押价值是指估价对象假定未设立法定优先受偿款权下的价值,减去房地产估价师知悉的法定优先受偿后的价值。
八、估价依据(略)
九、估价原则(略)
十、估价方法(略)
十一、估价结果
经过综合分析,确定估价对象的抵押价值为总价人民币491.26万元,单价14478.96元/㎡.
十二、估价对象变现力量分析(略)
十三、估价人员(略)
十四、估价作业日期
2022年4月21日至2022年5月22日
十五、估价报告应用的有效期(略)
房地产估价有限公司
2022年5月22日
附件(略) 一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、利用分析(略)
五、估价方法选用(略)
六、估价测算过程
1.收益法
收益法是基于预期原理,选用适当的酬劳率将预期的估价对象房地产将来各年的正常收益折算到估价时点的现值,求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。
其根本计算公式为:
式中V--收益价格;
Ai--相对于估价时点而言的将来第i期末的净收益;
Y--房地产的酬劳率(折现率)。
(1)确定房地产收益
1)租约期内房地产收益
估价对象已出租,租约期至2022年4月20日。
依据估价对象租赁合同,从估价时点起算,租约期内房地产年有效毛收入见表2.
表2 租约期内年有效毛收入一览表(单位:
元/㎡)
时间 有效毛收入
2022.4.21~2022.4.20 50×
12=600
2022.4.21~2022.4.20 55×
12=660
2022.4.21~2022.4.20 60×
12=720
2022.4.21~2022.4.20 60×
往:
租金按建筑面积计算,收入均为年末取得。
2)租约期外房地产收益
依据市场行情测算,目前估价对象按建筑面积计算的正常市场租金为70~75元/(㎡月)(计算过程略),且租金水平呈逐年递增趋势,递增比率为每年2%~5%,由此,猜测估价对象租约期外第一年的客观毛租金为100元/(㎡月),且按每年3%的比率递增。
依据当地市场一般状况,空置率取2%,假设上述收益变化趋势在将来使用年限里相对稳定。
则租约期外第一年的有效毛收入为100×
12×
(1-2%)=1176(元/㎡)。
(2)确定年运营费用
运营费用包括:
治理费、修理费、保险费、税金,计算结果见表3(计算过程略)。
(3)确定年净收益
计算公式:
估价对象年净收益=年有效毛收入-年运营费用
则估价对象年净收益见表3.
表3 估价对象年净收益计算一览表(单位:
时间 年有效毛收入① 治理费用② 修理费③ 保险费④ 税金⑤ 年运营费用⑥=②+③+④+⑤ 年收益⑦=①-⑥
2022.4.21~2022.4.20 600 18 18 1.2 105.6 142.8 457.2
2022.4.21~2022.4.20 660 19.8 18 1.2 116.16 155.16 504.84
2022.4.21~2022.4.20 720 21.6 18 1.2 126.72 167.52 552.48
2022.4.21-2022.4.20 720 21.6 18 1.2 126.72 167.52 552.48
(4)确定酬劳率
综合考虑,确定酬劳率为7%(计算过程略)。
(5)确定估价对象收益价格估价对象收益价格为:
2.市场法
市场法是估价对象与近期发生交易的类似实例进展对比比拟,对已发生交易的类似实例的已知价格加以修正,得出估价对象最可能实现的合理价格的估价方法。
比准价格=可比实例房地产的价格×
交易状况修正系数×
交易日期修正系数×
区域因素修正系数×
个别因素修正系数
(1)可比实例相关状况可比实例比拟因素一览表见表4.
(2)建立可比价格根底(略)
(3)选取比拟因素及因素条件说明
依据《房地产估价标准》(GB./T50291-1999)及工程特点,本次比拟因素选择交易状况、交易日期、区域因素和个别因素。
1)交易状况
交易状况是指交易行为中是否包含特别因素,是否为正常交易。
2)交易日期
交易日期是指可比实例成交时间,由于房地产市场的波动,不同成交时间的类似房地产,其成交价格存在差异。
3)区域因素和个别因素
估价对象为商业房地产,依据目前房地产市场特点,本次选取的区域因素包括繁华程度、交通条件、城市规划限制和环境等。
个别因素包括临街状况、距区域商业中心距离、距公交站点距离、层高、面积、外形、开间、成新率等。
4)估价对象与可比实例比拟因素状况见表5.
表5 估价对象与可比实例比拟因素状况
影响因素 估价对象 可比实例1 可比实例2 可比实例3
交易状况 正常 正常 正常 正常
交易日期 2022.4.21 2022.3.15 2022.12.30 2022.2.22
繁华 商业区域 小区级 小区级 小区级 小区级
程度 商业设施聚拢状况 小区级综合专业商场 小区级综合专业商场 小区级综合专业商场 小区级综合专业商场
区域因素
交通条件 公交便捷程度 1-2路公交线 1~2路公交线 1~2路公交线 1~2路公交线
交通通达程度 双向二车道 双向二车道 双向二车道 双向二车道
城市规划限制
功能分区
商业、住宅
环境
区域环境
环境欠干净,但经营
气氛良好 环境欠干净,但经营
气氛良好
临街 临街道路类型 城市主、次干道 城市主、次干道 城市主、次干道 城市主、次干道
状况 临街位置 城市主、次干道 城市主、次干道 城市主、次干道 城市主、次干道
距区域
商业中心距离
100~5001“i“1
100~500m
100一500m
个别因素
距公交站点距离 小于50m 小于50m 小于50m 小于50m
层高 5.4m 5.4m 4.5m 4.5m
面积 面积适中,对现有用途无影响,同时也利于将来用途转变
外形 外形规章 外形规章 外形规章 外形规章
开间(宽度与进深比) 1:
1.2 1:
1 1:
0.8 1:
0.8
成新率 八至九成新 七至八成新 七至八成新 七至八成新
依据估价对象与可比实例比拟因素状况表,建立估价对象与可比实例因素修正系数,见表6.
表6 估价对象与可比实例因素修正系数
商业区级别 O O O 0
繁华程度
商业设施聚拢度
O
0
区 公交便捷程度 O O O O
域
因
素 交通条件
交通通达程度
O
城市规划限制 功能分区 O 0 O O
环境 区域环境 0 0 O 0
小计 0 0 0 O
临街道路类型 0 O 0 0
临街状况
临街位置
个 距区域商业中心距离 0 O O +1.5
别 距公交站点距离 O O O O
素 层高 -1 -1
面积 O O O O
开间(宽度与进深比) +1 +2 +2
成新率
- 配套讲稿:
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