中国房地产市场分析报告Word下载.docx
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三、、行业相关因素分析
、技术因素变革(交通、通讯)的影响
、、交通技术的革新和交通工具的完善
、、现代通讯技术的进步
、、节能与供热方式改革。
、、节水、节地和治理污染。
、、住宅一次装修到位
、自然环境因素的影响
、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。
第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断
一、发展态势总体判断
(一)总体展望三个判断
、我国房地产发展还处于初级阶段,发展空间很大
、我国房地产业仍将处于高速发展阶段
、未来三年房地产业将在高位上进行调整,商品房销售面积增幅将有所降低,估计,未来三年增幅在左右
(二)未来三年房地产业运行格局
、市供需两旺,但供大于求,空置房将增加
、市场体系逐步完善
、住房金融快速发展
、住宅投资性消费将进一步增长
、行业集中度将提高
、区域性房地产泡沫已经产生
二、市场需求分析专题
(一)市场消费需求观念的变化
(二)未来几年房地产潜在市场需求的预测
、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。
、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测
、未来几年房地产消费主要群体特征
(三)消费者有效需求的变化方向
三、房地产周期性研究专题
四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题
(一)市场竞争主体的增多
1、外资房地产开发商的涌入。
2、地涌现出新的竞争主体。
(二)跨区域竞争加剧
(三)土地储备资源的竞争加剧
、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求
、入世使得土地市场竞争加剧
(四)对消费者群体有效需求的竞争加剧
(五)市场营销和管理方面的竞争。
第四部分:
房地产行业发展的风险和挑战专题
一、政策风险
、土地转让制度的改变,加大企业开发成本。
、房地产企业贷款政策的改变,使得企业融资渠道受阻
二、经营风险
、规模风险。
、财务风险
、负债率高,盈利能力差
、房屋空置面积很大,沉淀营运资金量大。
、市场利率风险
三、结构性风险
四、区域性风险
第五部分:
对房地产企业发展的战略建议
一、组织架构的制度创新
二、规划设计的创新:
个性化开发
三、营销创新:
品牌魅力
四、管理创新:
激发员工的敬业精神
五、战略创新:
合作比竞争更重要
附表一:
年房地产上市公司主要指标一览表
附表二:
中国房地产行业总体发展现状及趋势研究报告
(一)房地产开发总量及增长率
年中国房地产业开始全面升温,据国家统计局统计,全国房地产开发投资额亿元,比上年增长%。
其中:
住宅建设完成投资亿元,增长%;
写字楼建设完成投资亿元,增长%;
商业营业用房建设完成投资亿元,增长%。
国家统计局最新提供的数据表明,上半年,全国房地产开发面积保持强劲增长。
全国房地产开发业共完成土地开发面积万平方米,同比增长%,增幅比去年同期高出个百分点。
竣工面积累计为万平方米,同比增长%,增幅比去年同期增长个百分点。
新开工面积为亿平方米,同比增长%,但比去年同期增幅减少个百分点。
今年上半年,全国房地产业共购置土地万平方米,比去年同期增长%。
分地区看,东部个省(市、区)购置土地面积最多,为万平方米;
中部个省(区)购置土地面积最少,为万平方米。
分省份看,浙江、山东、广东、四川、北京和江苏今年上半年购置土地面积排在前名,购置土地面积都超过了万平方米;
而西藏、海南、宁夏、青海、黑龙江、内蒙古购置土地面积排在倒数前名。
从完成房地产开发的土地面积看,广东、湖南、重庆和青海等个地区的土地开发面积的增长幅度超过倍,反映出房地产开发商对市场前景普遍看好。
从绝对数上看,完成土地开发面积最多的省份依次是广东;
山东、江苏、辽宁、浙江和天津,完成面积都在万平方米以上;
完成土地开发面积最少的省份依次为西藏、海南、宁夏、内蒙古、陕西和青海。
(二)销售总量及变化
房地产投资增长率和销售增长率对比
年份
全国房地产投资增长率()
全国商品房销售额增长率()
一季度
总论:
销售增长速度与投资额增长速度之间的差距有所增大,销售增长速度趋缓,出现有效需求不足端倪。
销售增长速度正在趋缓。
年,全国商品房销售面积万平方米,占商品房竣工面积的%,比年销售面积增长%;
商品房销售额亿元,同比增长%;
销售给个人亿元,同比增长%,各项指标总体表现良好。
但是,从年下半年开始,商品房销售增长速度逐回落。
年全国商品房销售额和住宅销售额增速度指标逐回落。
全国商品房销售额增速年为%年为%为%,增速不断回落。
同时,商品房空置面积增长速度由降转升。
年全国商品房空置面积净增万平方米,增长%,远高于上年%的增长幅度。
年一季度的投资额增长%,但销售增长率只有%(去年同期为%)。
年一季度平均销售价格每平方米元,低于去年同期水平;
销售面积增速回落;
空置一年以上的商品房面积达万平方米。
由此分析,国内房地产市场开始出现有效需求不足的端倪。
从几个重点的城市看,北京在申奥成功之后,依然是房地产投资的热点地区,销售面积仍高于同期竣工面积,在年的春季房展会上,天销售了套,金额达亿元人民币。
上海房地产开发投资位于全国各大城市首位,在前两年的高速发展之后,进入一个相对稳定发展的时期,年前个,商品房竣工万平米,销售万平米,同比分别增长%、%。
由于购房退还%个人所得税的效应,导致在沪工作的外地人购房比例迅速上升,也推动房地产价格在短期内上涨过快,特别是别墅、外销公寓等高档物业的价格直线上升,比去年上涨%。
随着确定的购房退税时限年日益临近,预计住宅价格在年内就有回调的可能。
另外年来别墅物业的销售面积已占住宅开发总面积的近,未来-年内,供应量将达到万平方米,价格的调整已经是势在必行了。
在深圳,由于土地拍卖带热土地一级市场,继南山区成为市场升温地区外,龙岗和盐田等传统边缘地区也成为开发商进行土地储备的热点,大型住宅小区开发此起彼伏,吸引了大量普通住宅的消费者。
一季度有余个新盘推出,新增住宅供应量超过万平方米,特别是有个商用物业推向市场,总体供应量加大,市场竞争加剧,尽管价格尚没有明显下降,但许多开发商通过提高装修标准的方式进行销售,也预示着目前价格面临考验。
(三)销售价格变动状况
据国家计委、国家统计局对全国个大中城市房地产市场调查,一季度房屋销售价格同比上涨%,土地交易价格同比上涨%,房屋租赁价格持平。
与去年同季相比,个大中城市房屋销售价格上涨%。
其中,东南地区宁波、南昌、上海、杭州等地,价格分别比去年同季上涨%、%、%和%。
西部地区兰州、银川、西宁等地房屋销售价格也分别上涨%、%、%。
商品房销售价格比去年同季上涨%。
在商品房销售价格中,住宅价格上涨%。
私有房屋中住宅和非住宅的销售价格上涨幅度均较高,分别上涨%和%;
公房交易价格同比上涨%。
土地交易价格继续保持较高的上涨幅度,与去年同比上涨%,居民住宅用地交易价格同比上涨%,其中普通住宅用地价格同比上涨%。
房屋租赁市场比较平稳,价格与上年同季持平。
年第二季度
国家计委、国家统计局对全国个大中城市房地产市场调查显示,今年二季度,全国房屋销售价格和土地交易价格升势明显,与去年同季相比,房屋销售价格上涨%,土地交易价格上涨%,房屋租赁价格上涨%。
统计显示,今年二季度,商品房销售价格比去年同季上涨%。
商品房销售价格的上涨,除需求拉动外,房屋质量、居住环境和物业管理水平的提高也是重要因素之一。
其中,经济适用住房和普通住房销售价格分别上涨%和%;
豪华住宅价格上涨%。
与此同时,私有房屋销售和公房交易价格分别比去年同季上涨%和%。
受需求增加的影响,特别是二级市场的逐步开放,私有房屋中住宅销售价格上涨幅度较高,与去年同季相比上涨%。
、北京
伟业指数显示:
一季度北京房价整体表现为下跌。
综合价格(未包括远郊区县内销住宅)为元/平方米,下跌了%;
其中城八区内销住宅综合价格为元/平方米,下跌了%,外销公寓综合价格为元/平方米,跌了%,连续个季度下跌;
城近郊区别墅综合价格为元/平方米,与上季度持平;
远郊区别墅综合价格为元/平方米,跌了%;
而写字楼综合租金为元/平方米,跌了%。
新综合价格(包括了远郊区县内销住宅样本)为元/平方米,跌了%,连续个季度下跌,总跌幅已达%。
原因是郊区内销住宅规模一直呈加速扩大趋势,而城区住宅规模已近极限,在售面积趋缩,导致新综合价格被迅速拉低。
郊区综合价格(包括远郊区内销住宅与别墅)为元/平方米,跌了%,因为在郊区化的发展趋势中,相对低价的普通住宅规模的扩展远远地高出相对高价的别墅,未来将持续下跌。
仅远郊区县内销住宅综合价格和写字楼综合售价微涨。
远郊区县内销住宅综合价格为元/平方米,小涨%,写字楼综合售价为元/平方米,微涨%。
、上海
黄浦、徐汇、长宁、虹口、普陀、宝山、闵行、嘉定等个区房价呈上升走势,有的上升幅度还不小。
尤其是黄浦延安东路以北至南苏州路;
徐汇漕河泾、龙华和田林;
长宁内环线至哈密路;
虹口北外滩;
普陀长征、真北以及宝山大华、大场等地区,近期上述区域市场都较红火。
另外卢湾、静安、闸北、松江、青浦、奉贤等个区域房价走势相对平稳,杨浦则略有下降。
浦东新区年房价上升幅度很大,但近来稍有平缓。
眼下价格上涨项目大都集中在元以上的高档盘群体之中,约占市场总量%。
据上海市统计局和上海市房地产交易中心统计,一季度上海房地产市场总体上供求趋于平衡,商品房销售保持良好势头,存量房屋交易稳步上升。
二、地区发展态势
从区域房地产发展来看,分成东部、中部和西部三个部分,其中以东部为主导。
以北京、上海、广东、江苏、浙江、天津、海南为代表的东部地区占了全国房地产市场投资、建设、销售和利税的主导地位,集中了绝大部分开发企业。
年,东部地区房地产开发投资占全国的比重为%,中部地区所占比重为%,西部地区所占比重为%,中、西部合计只有%。
当前房地产发展的热点主要就集中在北京、上海、广州、深圳等地,这些地区基础好,经济发展程度较高,更为市场化,居民住房消费能力和意愿强,入世的影响更直接和明显,经历过泡沫危机,因而在这新一轮房地产发展高潮中迅速充当了主力,市场发展也更为合理,政府管理日趋规范化。
在国家实施西部大开发战略的促进下,西部大多数省份房地产投资总量呈现高速增长态势。
年,西部的贵州()内蒙()新疆()四川(%)房地产开发投资增长分别位居全国的第、、和第位,由于投资规模扩大,贵州、甘肃和新疆等省的房地产新开工项目出现了成倍增长;
房地产价格涨幅也较大,在全国个大中城市中,西部个城市平均房屋销售、土地交易和房屋租赁价格全年分别上涨%、%和%,均高于全国,更高于中、东部地区的涨幅。
年头两个,东、中、西部住宅投资又分别增长、和,西部增长大大高于东、中部,可以说在本轮房地产热中西部地区扮演着重要角色。
从今后发展看,东部地区仍将是市场发展的主导力量,集中了市场开发热点,但中西部在国家政策和资金的倾斜下,发展空间大,增速快,特别是其生产性用房、旅馆、饭店等非住宅类市场将在国家加大开发西部和扩大招商引资中获得更大发展,东部和中西部差距将不断缩小。
三、房地产行业效益情况
房地产行业的毛利率(不计土地成本)近几年一直保持在%左右,若考虑土地成本,则毛利率在左右,但利税率自年以来不断下降。
—年房地产行业的利税率一直在%以上,随后,受宏观调控的影响,房地产行业经营收人虽有增加,利税率却不断下降,主要原因是行业竞争日趋激烈,以及商品房供给出现结构性过剩,大量商品房空置积压。
近年则是逐步趋于稳定,回归到一个较低水平。
下面具体分析一下行业中的典型企业一上市公司的情况。
、年房地产行业上市公司效益分析。
从行业中的典型企业――房地产上市公司的情况来看,加权每股收益、加权每股净资产和资产收益率都要低于整体水平,表明房地产行业的效益水平已经回落到较低水平。
年年报出现了年来的最低点,沪深两市所有上市公司净利润同比增长,平均每股收益为元,同比增长率为,净资产收益率为,同比增长率为。
与沪深两市同步,房地产上市公司业绩也出现了下滑,统计的家房地产上市公司年加权平均每股收益为元,年家房地产上市公司加权平均每股收益为元,增长率为;
加权平均净资产收益率为,而年为,同比增长率为。
统计表明,年房地产业上市公司业绩水平落后于大盘,也较去年有较大幅度的回落。
但从长期发展状况来看,加上国家为了实现稳步增长的目标,固定资产投资,尤其是房地产行业必然是政策扶持的重点。
因此,房地产上市公司的前景较好。
年主要业务在北京的房地产上市公司情况
股票简称
年度每股收益[元]
年度净资产收益率[]
年度主营业务收入[万元]
主营业务收入增长率
年度净利润[万元]
净利润增长率
光彩建设
金融街
珠江控股
世纪中天
阳光股份
中关村
天鸿宝业
金地集团
天创置业
北京城建
,
平均
数据来源:
根据巨灵信息系统的数据整理而得。
另见:
(附表一)年上市房地产公司主要指标
、年房地产上市企业业绩预测净利润同比下降%。
首先,行业基本面的变化对房地产上市公司业绩有负面的影响。
房地产上市公司的业绩变化与全国房地产行业景气状况是密切相关的。
在年后房地产行业持续回升的过程中,商品房价格持续上涨,房地产企业的整体业绩从而得以随之回升。
如深沪两市多家房地产上市公司加权平均每股收益年为元年为元年为元。
年,房地产上市公司每股收益只有元,比上年下降%多。
从行业基本面方面分析,今年上半年房地产行业的基本面明显不如年上半年。
今年份的国房景气指数值点,比上下降了点。
份,全国累计完成房地产开发投资亿元,比去年同期增长%,增幅比去年同期高出个百分点;
全国商品房销售面积万平方米,同比增长%,增幅比去年同期回落个百分点;
全国商品房空置面积增长幅度为%,明显高于去年同期增长%的水平;
全国商品房平均销售价格为元平方米,同比下降%,增幅比去年同期回落个百分点。
其中,商品住宅平均销售价格为元平方米,同比下降%。
在这样的行业背景下,房地产企业上市公司的业绩无疑将受到较大的负面影响。
其次,会计政策因素影响同样不可小视。
年下半年,财政部出台的新四项减值准备政策。
这一政策对年中期披露的上市公司业绩没有造成影响,但在全年业绩上反映了出来。
这一政策也是年房地产行业上市公司业绩大幅下降的重要原因之一。
年家房地产上市公司的管理费用同比增加了近亿元,新四项计提中的固定资产减值准备就达亿元,可见会计政策变化对房地产上市公司年业绩的影响是巨大的。
但由于年中期业绩未受新会计政策的影响家房地产上市公司的净利润为亿元,每股收益达元,仍处于较高水平。
因此,会计政策变化对房地产上市公司年中期业绩的影响不小。
仅固定资产减值准备一项来说,假设年亿元的减值准备上半年应该计提一半即亿元,再假设年的这些公司固定资产减值准备计提数额与上年相同。
则仅固定资产减值准备一项因素将使房地产上市公司今年中期业绩同比下降%以上。
四、目前的行业运行环境
近年来,中国政府重视住房建设和住宅消费,把启动住房消费作为促进经济增长的重点,从政策方面大力支持房地产业尤其是住宅产业发展。
《“十五”计划纲要》指出:
“深化城镇住房制度改革,落实住房分配货币化政策,发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业,规范发展物业管理业。
”年以来,政府出台了一系列促进房地产业发展的政策,主要有:
(1)取消福利分房,实行住房商品化、货币化,逐步建立起包括商品房。
经济适用房、廉租屋的多层次住房供应体系;
(2)促进住房消费信贷,个人住房贷款年限延长至年,贷款年利率降到%;
制定鼓励居民购房的税收政策;
(3)取消房屋开发管理费、工程造价审查费、征地安置不可预见费等项不合法、不合理的收费项目;
(4)《城市房地产管理办法》日趋成熟。
为了进一步开放住房租赁市场,让业主有可靠的利益,同时结合房地产二、三级市场,鼓励投资出租和自住相结合,或采取以租待售的方式来加速房地产市场的成熟,建设部正在制定《城市房地产管理办法》。
促进存量房转让市场发展,公房、经济适用房补交差价后可以进入市场流通,形成房地产二、三级市场联动格局;
(5)《住宅法》有望出台。
《住宅法》将保障消费者的房屋使用权、经营权、处置权和收益权,维护老百姓的合法权益。
其主要包括两方面:
一是保证居住权。
它包括多方面的内容,不但涉及到旧城改造、提供什么样的房屋,而且还要保证住房的供应体系等等;
二是保护消费者的权益。
消费者拥有房屋的所有权,那么由此产生的使用权、经营权、处置权和收益权这些权利将如何得到保障等内容,会在《住宅法》中得到体现。
(6)房地产经纪管理办法规章正在抓紧制订。
随着加入世贸组织,国外一些大中型、经验比较先进的房地产中介机构的进入,需要建立我国房地产经纪人员职业资格制度,提高我国房地产经纪人员的业务水平和职业首先修养,规范房地产经纪行为,制定一套使我国房地产经纪行业逐步走上规范有序、公开统一的健康发展轨道的一套完善的房地产经纪管理办法。
(7)年日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》正式施行将影响房地产业的经营成本。
(8)国家将强化对房地产市场的宏观调控,整顿规范建筑市场,一些不规范的房地产开发企业将受到整治。
有些房地产法律法规,尤其是地方和部门出台的一些规定必须修改,使其符合国际规范和标准。
(9)继续加强消化空置商品房政策。
国家就控制增量房地产,化解历史遗留问题,对商品房的空置问题等进行了深入的研究,同时在借鉴各地经验基础上,根据专家提出的意见,运用市场调节的手段,正大制定相关政策,以有效控制和消化空置商品房。
(10)完善经济适用住房的审查制度。
目前一些高收入者购买经济适用房现象屡有发生,如何保证经济适用房“回归本位”,解决中低收入家庭住房需求等问题,建设部正在建立和完善经济适用房的审查制度。
确保中低收入家庭能够真正享受到国家的优惠政策。
一、经济政治政策因素影响
年日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》正式施行。
土地出让推行招标拍卖让开发商感到了来自"
源头"
的振动。
从行业总体上来讲,"
高额利润"
将不复存在,尤其是对那些有关系,有"
资源优势"
的企业来说是较为沉重的打击。
但对那些有实力有能力却没关系,同时对市场的不规则又无可奈何的开发商来说是最为有利的。
总体来说,此次拿地门槛的提高将导致一批房企业难跃龙门。
估计北京范围内将有多家开发企业被淘汰或者兼并。
新土地政策出台将对房地产市场产生的影响预测如下:
()短期内土地的供应量不足可能会导致供不应求的局面,从而间接导致土地价格上涨;
()政府将通过掌握对土地出让源头的控制,逐渐成为调节房屋价格的调解阀,最终可更主动的调控房价;
()没有实力的,靠关系运作项目的公司将逐步被淘汰出局;
()有雄厚资金实力与开发实力的外资公司、香港公司将逐渐介入北京房地产市场;
()资金为王,资金实力成为能否获得土地的关键因素,地产将迈进资本时代,同时加速了现房时代的到来。
年日,中国人民银行发出了《关于规范住房金融业务的通知》,对于房地产开发商来说,有以下规定:
住房开发贷款必须是具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业;
企业自有资金不得低于开发项目总投资的;
开发项目必须具备"
四证"
;
借款人申请个人住房贷款购买期房的,其所购期房必须为多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二;
借款人申请个人商业用房抵押贷款的比例不得超过,贷款期限最长不超过年,所构商业用房必须是现房。
此项通知的结果是,全国多家房地产开发企业将有相当一部份资质较差的企业拿不到或不能及时拿到开发贷款;
此外多层必须封顶、高层必须完成三分之二才能预售也使得房地产公司的资金来源进一步紧张。
因此央行的这个通知对一批缺乏实力、信誉还没建立起来的开发企业,因为资金遭到挫折甚至淘汰出局,但对资金信誉良好的开发企业集团基本不会有大的问题,从长远来看可能还对他们有利,因为市场球境净化了,淘汰了不好的企业,反过来就给这些企业更好更大的发展空间。
目前,个大中城市中已有个城市出台了住房分配货币化方案。
房价四倍以上的城市大多开始发放住房补贴。
住房补贴的发放形式大多城市按照"
老人"
一次性补贴,"
新人"
按补贴的方式来制定货币分房政策,另外一些城市则采取对新职工按增加公积金的办法,简化了住房补贴的操作。
住房货币化方案的实施,提高了职工买房的支付能力,带动了大量民间资本进入消费领域,促进了经济的发展。
如天津市,上半年发放个人住房补贴亿元,名无房和住房未达标职工在得到万元的住房补贴后带动个人出资亿元购买住房万平米。
而北京市中央直属部委"
住房补助全部发放后更是带动了北京年与年的需求热潮,但由于北京市为集中发放使得消费需求较快地释放,一定程度上为年的持续需求产生了不利影响。
所谓经济适用房政策是指政府为解决低收入者的住房问题而作出的、给开发商以免交土地出让金等优惠政策同时要求开发商将开发利润率控制在以内,从而达到为收入中低阶层提供其买得起的商品房的政策。
此政策在推出后屡屡遭到非议,首先大量富裕阶层购买了经济适用房,虽然政府几次三番制定政策,目的在于力争把经济适用房卖给年收入在万元以下的工薪阶层,但是,情况似乎没有像政府想象的那么好,因为就目前来说,要想准确地统计出职工的收入是很难的;
而开发商也不满意,因为他们认为的利润率太低了。
市场普遍的看法是,政府通过限制购买人群是难以达到预期目的的,应该将房价放开,然后给相应的购买人群以补贴。
此外,在政策优惠方面,开发商与政府之间关于基础设施配套费等许多税费的谈判等因素也让经济适用房的推行增加了一定难度。
从北京市来看,回龙观等地的二期经济适用房基本均未能按原计划推行,全国许多地方也计划取消经济适用房,但建设部态度非常坚决,认为经济适用房非但不能取消,而且要加大建设力度。
二、宏观经济发展因素的影响分析
、、未来年内我国的增长情
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