成都市基准地价修正体系商业住宅Word文件下载.docx
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280
工业限制区
五级
2730
182
2565
171
六级
1995
133
1725
115
非城市建设区
/
⑴基准地价涵
基准地价:
是一个级别同一类别土地的平均价格。
基准地价构成:
包括土地取得费、土地开发费和土地所有权收益(政府土地纯收益)三部分。
⑵基准地价设定条件(商业用地)
①设定使用年限:
40年。
②基准日期:
2006年3月31日。
③开发程度:
“六通一平”即宗地红线外通上水、通下水、通路、通电、通气、通讯及红线场地平整。
④容积率:
平均容积率为4.0。
⑤还原利率:
表3-2 商业用地还原利率表
1~2级
8.00%
3级
7.50%
4~5级
6.50%
6级
6.00%
表3-3商业用地容积率修正系数表
容积率
≤1
1.5
2
2.5
3
3.5
4
4.5
5
5.5
修正系数
0.7
0.77
0.8
0.85
0.91
0.96
1
1.08
1.16
1.23
6
6.5
7
7.5
8
8.5
9
9.5
≥10
-
1.29
1.35
1.4
1.45
1.54
1.58
1.62
1.66
商业一级用地修正因素指标说明表
影响因素指标标准
优
较优
一般
较劣
劣
个别因素
临街状况
三面及以上临街及拐角地
二面临街及临街(拐)
一面临街
背街
交通停制度(临街道路类型)
步行街
混合道路、无交通管制
混合道路、有交通管制
距地铁站点距离(米)
(0,150]
(150,500]
大于500米
物业类型
独立铺面
专业商场或现代商务中心
综合楼
独栋经营型写字楼
企业独立自用办公楼
周边土地利用类型
专业市场、商业区
商业、办公混合用地
办公用地
办公、住宅用地
低洼棚户等待改造区
交通配套状况
自备停车场,同时100米围有大型停车场
自备停车场
100米围有停车场
停车场位置在100米以外
停车场位置在500米以外
宗地形状
对利用无影响
对利用有一定影响
对利用有严重影响
其他状况
对土地利用、规划等方面有特殊影响地因素加以修正
备注:
地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点
表3-5 商业一级用地修正系数表
2.77
1.38
-2.74
交通停滞度(临街道路类型)
-1.37
2.08
1.04
-1.03
-2.06
0.69
-0.69
-0.34
二级商业用地修正因素指标说明表
区域因素
商业繁华度
商服区级别
市级商服中心或专业市场
市级商务中心区
区级商业中心
小区级商业中心
街区级商业中心
交通便捷度
道路通达度
有主干道通过
有次干道通过
有支路通过
专业市场或商业区
商、住、办公混合用地
住宅、工业用地
自备停车场同时100米围有大型停车场
对土地利用、规划等方面有特殊影响的因素加以修正
表3-5 二级商业用地修正系数表
影响因素指标标准
2.53
1.27
-1.63
-3.25
2.21
1.11
-2.85
-1.42
1.74
0.87
0.79
-1.02
-2.03
0.55
-0.71
-0.41
-0.81
商业三级用地修正因素指标说明表
表3-5商业三级用地修正系数表
3.66
1.83
-2.61
-5.23
3.2
1.6
-4.57
-4.86
2.52
1.26
4.86
1.14
-3.27
-1.14
-0.65
-1.31
四级商业用地修正因素指标说明表
独幢经营型写字楼
表3-5 四级商业用地修正系数表
2.04
1.02
-1.33
-2.67
1.78
0.89
-2.33
-1.17
0.64
-0.83
-1.67
0.45
-0.58
-0.33
-0.67
表3-1 四级住宅基准地价标准表
土地级别
地价标准(元/平方米)
住宅用地还原利率表
1~3级
4~6级
5.50%
表3-3 住宅用地容积率修正系数表
≤1.5
1.9
2.2
2.8
3.1
3.4
3.7
4.3
0.84
0.9
0.92
0.94
0.98
1.06
4.6
4.9
5.2
5.8
6.1
6.4
6.7
≥7
--
1.12
1.17
1.22
1.32
1.36
1.44
1.48
三级住宅用地宗地地价因素说明表
指标标准
影响因素
区
域
因
素
商服繁
华度
商服区
市级商服中心
交通便
捷度
道路通
达度
基本设
施状况
一环路
一环路和二环路之间
二三环路之间
三环路外城市中心区
三环路外郊县
环境质量优劣度
污染状况
环境宁静整洁
噪音、大气污染明显
有污染源、污染明显
规划条件
土地利
用类型
住宅
住宅、办公混合区
住宅、商业混合区
住宅、工业混合区
工业
社区环境
邻高档住宅小区;
临整治后的河流、市政广场、绿地
邻中高档住宅小区,临社区广场、绿地
邻普通商住小区
邻拆迁安置小区
低洼棚户区及治安状况差的区域
临街道路类型
社区道路
市政支路
次干道
主干道及限制型道路
高架桥、立交桥及快速通道
(400,800)
〔150,400〕或大于800
小于150米
邻近学校类型
邻大学
邻重点中小学
有一定影响
有严重影响
地形状况
有一定起伏利一造景
平坦
地形起伏过大
其他情况
三级住宅用地宗地地价因素修正系数表
0.76
0.38
0.00
-0.56
-1.13
0.67
0.33
1.05
0.52
-0.78
-1.55
-0.49
-0.99
1.52
-2.26
0.19
-0.21
-0.42
0.14
0.95
0.48
-1.41
四级住宅用地修正因素指标说明表
影响因素指标标准
商服繁华度
基本设施状况
噪音、大气污染较明显
土地利用类型
(400,800]
[150,400]或大于800
有一定起伏利于造景
1、污染源:
指制药、热电厂等严重污染源及未改造的污染河流等;
2、道路通达度中的主干道、次干道及支路的含义参考《市规划管理技术规定》相关容;
3、地铁站点含建设中及近期规划并实施的站点。
表3-5 四级住宅用地修正系数表
1.97
0.99
-0.91
-1.82
1.73
0.86
2.71
-1.25
-2.5
-0.79
-1.59
3.94
-3.63
0.49
-0.68
0.37
2.46
-2.27
- 配套讲稿:
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- 成都市 基准 地价 修正 体系 商业 住宅