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房地产价格策略Word下载.docx
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1、调查目的:
通过了解与分析近这段时间来的珠海房地产的销售、房地产项目,全面分析珠海市的房价,了解珠海市销售商的销售策略。
2、调查的方法主要包括:
访谈法对销售人员进行访谈,到各个项目的销售中心收集需要的资料,对二手资料的调查
3、调查类型主要包括:
文案调查与实地调查,调查的方式采取的是重点调查和典型调查。
4、调查的范围、对象:
珠海市吉大地区
5、调查的地点和时间:
2011年11月18号至2011年11月25号
6、此次的房地产调查中,我们小组选择的是吉大地区的5个楼盘:
万科珠宾花园、格力广场、华业临海花园、钰海帝景、莱茵半岛。
下面的我们小组是实际调查中了解到的:
开发的房地产项目、项目名称、位置、优点、不足、价格、单体项目定价的主要因素、本区域内项目价格差异的主要原因:
项目名称:
万科珠宾花园
项目地址:
香洲吉大景山路177号
价格:
35000元/平方米
均价带6000元/㎡的豪华装修(全款95折,按揭99折)
物业管理费:
3.80元/平方/月
优点:
1、品牌地产,品牌物业;
2、文化历史底蕴浓厚,商业配套高端;
3、位于吉大繁华核心,交通便捷,配套成熟;
4、周边自然景观、旅游资源极为丰富。
不足:
A.物业管理费用比较贵
B.价格也相对比较高客户群体覆盖范围小,倾向于高端消费人群。
定价因素:
A.房地产自身的实物和品牌、信誉、物业管理方面的因素
B.竞争者的竞争状况。
C.采光、朝向、装修
D.地理位置、环境
价格差异的原因:
A.品牌优势,使得有些房价偏高
B.建筑风格
C.社区内的配套
D.朝向
E.采光
F.供求关系
G.竞争状况
格力广场
地址:
香洲吉大九洲大道中2123号
均价18000元/㎡(带精装),购房可减总房款,不同户型和楼层单位优惠额度不同
物业费:
2.80元/平方/月
1、本地知名品牌房企,口碑颇高;
2、楼盘品质较高,社区人居氛围成熟;
3、地段优势明显,集高档住宅、商业街区、酒店式公寓于一体的大型综合示范区,地处珠海中心地段。
针对高端客户打造,房价偏高,适合居住人群较少,在珠海以外地区的知名度较弱。
A.房地产自身的实物和品牌、信誉、物业管理方面的因素
C.社区内配套
莱茵半岛
香洲吉大情侣南路318号
22000元/平方米购房享受全款98折,按揭99折优惠
恒达物业2.50元/平方/月
1、项目所在区域人居氛围成熟;
2、小区周边配套齐全,生活便利;
3、通往珠海各大区域的交通线路发达;
4、楼间距较宽,设计合理。
1、周边大型项目较多,项目竞争力稍显不足;
2、社区规模较小,社区内部配套缺乏。
1、社区规模
2、市场竞争情况
3、楼盘户型、需求情况
4、是否带装修
5、楼盘设计
1、开放商的声望(品牌)
2、配套设施、绿化率
3、地理位置差异
4、中小户型市场需求量
5、精装还是毛坯房
6、室内环境(采光、朝向)
华业临海花园
香洲吉大景和街77号
均价:
17500元/平方米(全款93.5折,按揭97.5折)
2.60元/㎡·
月
1.品牌的优势:
金地集团是地产行业内极丰富特色与竞争力的全国化品牌公司。
2.地理位置优越:
位于珠海新香洲行政中心和文化中心,交通便利。
3.配套设施:
周边有医院,一中高中部、梅溪牌坊、建设银行、农业银行、喷水池、公园,一应俱全。
4.物业管理:
由金地集团统一管理。
缺点:
1.物业费用高
2.楼间距较小,楼盘密度过高
企业的知名度,品牌效应。
建筑风格
配套设施
交通
采光和朝向
行业竞争状况
品牌优势
竞争状况
钰海帝景
香洲吉大情侣南路50号
起价30000元/㎡,含8000元/㎡豪华精装修,购房一次性付款98折,按揭99折优惠,且买房即买即办产权证。
珠海市锦豪物业公司4.80元/平方/月
1、皇族建筑的特点,延续现代居住空间结构,将中国传统居住精神、抽象化的传统建筑语符与现代空间结构相融合,打造出具有立体感与雕塑味,富有现代东方简约气质的奢华建筑
2、文化底蕴深厚;
3、产品丰富,性价比高;
4、未来规划好,升值潜力大。
1、周边居住氛围有待改善;
a、一般因素:
土地的成本、经济的发展状况、人口状况、社会治安状况
b、市场因素:
考虑了周边的楼盘及同质楼盘的供应和销售状况;
自身的客观条件,客户的需求与取向等等。
c、项目因素:
钰海帝景拥有在项目方面拥有四大高指标:
39万平米品牌大盘,“高”指标催热市场;
规模、配套“高”指标;
建筑规划“高”指标;
园林规划“高”指标
本区域内项目价格差异的主要原因有以下:
策略因素:
该项目采用了满意定价的策略,而周边的楼盘则有采用撇脂定价策略和渗透定价策略,对于一个新项目来说,满意的定价策略既可以稳住市场,让消费者更容易认同,又可以让其楼盘更加快地进入了成熟阶段。
该楼盘位于珠海和中山坦洲的交界处,竞争力是比较强的,唯有将项目的独到之处显现出来,作为该楼盘的主要卖点。
第三部分:
分析房地产项目不同的定价方法与策略:
1、房地产产品的定价程序:
(1)收集信息
(2)估计成本和需求
(3)分析竞争对手
(4)选择目标与方法
(5)确定平均单价
(6)确定时点平均单价和单体平均单价
(7)确定楼层垂直价差
(8)确定水平价差
(9)调整价格偏差
(10)确定付款方式
有效的定价策略和技巧即能使消费者的有效需求得以释放,又可以给房地产企业带来较高的投资回报,定价策略应根据房地产产品本身情况。
市场竞争状况、开发成本状况、消费构成、消费心理等多方面因素来制定出产品的基础价格,实现企业的营销目标。
即使在同一个城市,不同的地区价格都有所不同,这次我们小组组织去到珠海吉大的5个楼盘进行踩盘,得出以下房地产企业定价可能的定价方法和策略:
定价方法:
1、竞争导向定价法2、行情定价法3、主动竞争定价法4、需求导向定价法
房地产定价策略:
1、定义:
房地产定价策略,就是指企业为了在目标市场上实现自己的既定定价目标,所规定的定价指导思想和定价技巧。
2、新产品定价策略:
(1)撇脂定价策略
(2)渗透定价策略
(3)满意定价策略
3、心理定价策略:
(1)尾数定价策略
(2)整数定价策略
(3)声望定价策略
(4)习惯心态定价策略
(5)招徕定价策略
(6)首尾定价策略
4、折扣定价策略:
(1)现金折扣策略
(2)数量折扣策略
(3)职能折扣策略
(4)季节折扣策略
5、差别定价策略:
(1)根据同一楼盘中不同单元的差异制定不同的价格
(2)对不同的消费群体定不同的价格
(3)对不同用途的商品房定不同的价格
6、组合定价策略
7、阶段定价策略
1、华业临海花园:
项目运用的可能为主动竞争定价法,原因在于价格偏低,有良好的竞争优势
2、钰海帝景:
项目运用的可能为需求导向定价法,原因在于钰海帝景的品牌形象好,规模大,楼盘有复式和平房两种,满足不同顾客的需求;
3、万科珠宾:
市场比较导向定价法,声望定价策略、组合定价策略、现金折扣策略:
4、格力广场:
需求导向定价法中的区分需求定价法:
因为格力广场中不同户型和楼层单位优惠额度不同,在区分需求定价法当中也提到了同一种建筑标准、同一种规格、同一外部环境的商品房,可以根据楼层数、朝向、开间等方面的相应变化形成朝向差价,楼层差价,边间差价,面积差价,视野差价,建材差价,口彩差价等。
5、莱茵半岛这项目运用的可能为竞争导向定价法,原因在于定价会比普片的项目稍低,而且产品的设计较有特色,形成有良好的竞争环境。
第四部分:
感谢语:
谢谢我们的指导老师梅伯平老师,辛勤指导下出色的完成了本次报告的撰写。
本次报告的完成,当然感谢我们小组成员的付出的汗水,在这份报告中的一个个字,就是让我们付出的汗水给我们最好的回报。
第五部分:
参考文献
1、珠海房产之窗
2、《房地产营销》主编:
朱华
3、中国房产信息网
4、珠海新闻网
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