容积率计算方法房地产类Word文档格式.docx
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独立别墅为0.2~0.5,
联排别墅为0.4~0.7,
6层以下多层住宅为0.8~1.2,
11层小高层住宅为1.5~2.0,
18层高层住宅为1.8~2.5,
19层以上住宅为2.4~4.5,
住宅小区容积率小于1.0的,为非一般住宅。
并依照不同都市的特点有所差别。
建筑特点
(一)容积率表达的是具体〝宗地〞内单位土地面积上承诺的建筑容量。
宗地是地籍治理的差不多单元,是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地,其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。
容积率只有在指〝宗地〞容积率的情
况下,才能反映土地的具体利用强度,宗地间才具有可比性。
(二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。
建筑密度是指在具体〝宗地〞内建筑物基底面积与宗地面积之比。
当宗地内各房屋的层数相同,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,三者之间的关系可表示为:
R=C·
H,此种情形下,建筑层数与容积率成正比例关系。
(三)容积率能够更加准确地衡量地价水平。
人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发,建设房屋。
房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费
楼面地价=宗地总价/宗地内承诺总建筑面积=土地单价/容积率
因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。
(四)容积率存在客观上的最合理值。
在一样情形下,提高容积率能够提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,会带来建筑环境的劣化,降低使用的舒服度。
为做到经济效益、社会效益与环境效益相和谐,都市规划中的容积率存在客观上的最合理值。
容积率指标运算规那么
一、容积率系指一定地块内,地上总建筑面积运算值与总建设用地面积的商。
地上总建筑面积运算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积运算值之和;
地下有经营性面
积的,其经营面积不纳入运算容积率的建筑面积。
一样情形下,建筑面积运算值按照«
建筑工程建筑面积运算规范»
〔GB/T50353-2005〕的规定执行;
遇有专门情形,按照本规
那么以下规定执行。
二、当住宅建筑标准层层高大于4.9米(2.7米+2.2米)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的运算值按该层水平投影面积的2倍运算;
当住宅建筑层高大于7.6米(2.7米×
2+2.2米)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的运算值按该层水平投影面积的3倍运算。
三、当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米+2.2米)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的运算值按该层水平投影面积的2倍运算;
当办公建筑层高大于8.8米(3.3米×
四、当一般商业建筑标准层层高大于6.1米(3.9米+2.2米)时,不论层内是否有隔层,建筑面积的运算值按该层水平投影面积的2倍运算;
当一般商业建筑层高大于10米(3.9米×
五、运算含阳台建筑的容积率指标时,阳台部分建筑面积的运算值按照其水平投影面积运算。
六、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时,建筑面积的运算值按该层水平投影面积运算;
地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的,其建筑面积不计入容积率。
如建筑室外地坪标高不一致时,以周边最近的都市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪,之后再按上述规定核准。
七、住宅、办公、一般商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶,独立式住宅建筑和专门用途的大型商业用房,工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规那么运算容积率,其建筑面积的运算值按照«
〔GB/T50353-2005〕的规定执行。
八、设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积运算值。
九、本规那么规定的数值均含本数。
十、对本规那么执行过程中遇到的其它情形,我委将及时予以补充和修正。
十一、本规那么自公布之日起执行。
对地价的阻碍
阻碍地价的因素专门多,尽管各因素阻碍地价的途径各不相同,但其作用机制可抽象概括为两个方面:
一是通过阻碍土地收益来阻碍地价,二是通过阻碍土地供求关系阻碍地价。
收益机制专门大程度上决定了土地供给的经济剩余量,市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动,决定了土地供给的经济剩余量的分配,使地价的变化趋于复杂化。
容积率对地价的阻碍规律,同时受收益机制和市场供求关系的作用,总体说来,区位条件愈优越,地价水平愈高,供求矛盾愈突出,土地规划操纵愈严格,容积率对地价的阻碍程度愈大。
具体表现在以下几个方面:
阻碍一
遵循〝酬劳递增递减规律〞。
在一定的技术经济条件下,土地纯收益会随着土地投资的增加而显现由递增到递减的特点。
作为都市建设用地,容积率对地价阻碍的酬劳递增递减规律表现在:
在建筑密度一定时,容积率的增加,要紧引起房屋层数的增多,随房屋层数的增多,开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊,单方造价降低;
当层数达到一定值时,就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等,单方造价由下降转为上升,而单方售价那么由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。
当单方售价等于单方造价时,土地收益达到最大,土地价格也达到最高,现在的容积率为最经济容积率。
假设连续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降,地价也随之开始下降。
如(图一),MC为单方造价,MR为单方售价,某一容积率L时的地价是该容积率下的总收益(DCGF面积)减掉投资者资本、劳力的正常利润,剩余部分即为地价。
当容积率等于M时,单方造价等于单方售价,土地开发的边际收益为0,总收益(DCNF面积)达到最大,地价达到最高,M为最正确容积率。
超过那个容积率,地价开始向反方向变化,随容积率提高而下降。
阻碍二
容积率对地价的作用程度与都市规模成正相关关系。
第一,都市规模大,土地集约化利用程度高,地价总体水平高,楼面地价占房屋单方开发成本比例高,通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本成效明显,而小都市土地集约化利用程度低,地价总体水平低,房屋开发单方成本要紧受房屋单方造价阻碍,通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本成效不明显,而且房屋层数达到一定数值后假设连续增加层数会增加单方工程造价;
另外,大都市有比较系统的都市规划资料,土地开发受规划操纵比较严,而小都市规划操纵一样不严格,容积率的确定往往具有随意性,许多地点没有容积率那个指标限制,或有,但操纵不严,而且有的地点政府为树都市形象,往往鼓舞建筑物向空中进展,愈高愈好,容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。
因此,都市规模愈大,容积率对地价的阻碍愈明显,地价随容积率的变化幅度愈大。
阻碍三
容积率对同一都市不同区位地价的作用程度不同。
都市中心区位条件优越,土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划操纵程度均高于其它区域,专门是都市边缘区,投资者的猛烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地
收益机制作用下的地价随容积率的变化规律;
而在其他地区那么随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低,容积率对地价的作用程度随之下降。
因此,容积率对地价的阻碍程度在同一都市表现为从中心向外围逐步减弱。
阻碍四
容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。
商业用地对区位条件反应最敏锐,只能布局在少量区位条件优越的沿路区域,土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出,容易形成卖方市场,众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余要紧以地价形式表现出来,归土地所有者所有;
住宅用地对区位条件反应的敏锐程度比商业用途弱,但比工业用地强;
工业用地一样分布在都市外围,不但受区位条件阻碍最不敏锐,而且受工艺流程的制约,在专门多情形下没有容积率的限制。
因此,在同一都市中,容积率对不同类型地价的阻碍程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。
对生活的阻碍
人口密度
高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多,而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口,最终导致小区中业主的生活舒服度下降。
另外,高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。
频繁的的使用会加剧这些设施的老化,因此在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。
内部规划问题
由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求,小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少,从而阻碍居住区内的生活环境与品质。
另外,楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。
如何合理地解决这些问题不然而摆在开发商案头的重要工作,也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面。
安防问题
由于居住密度大,因此出入的人会较多,外来人员混入其中的难度也会相应地降低专门多。
这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。
因此高容积率的住宅安防系统一定要跟上(因此这不是说低容积率的小区安防就不重要),不仅要加大监控设备的密度,而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。
整顿违规现象
开展自查自纠
依法处理了一批违法违规问题。
从2020年5月起,各地开始组织自查自纠,对2007年1月1日至2020年3月31日期间领取规划许可的房地产开发项目进行梳理清查,对发觉的违法违规问题及时依法处理。
截至2020年12月31日,除西藏外,全国30个省(区、市)共自查房地产项目73139个(用地面积447557公顷),其中存在变更规划、调整容积率项目8235个,占自查项目总数的11.26%;
发觉违规变更规划、调整容积率项目1988个(用地面积5474公顷),占自查项目总数的2.72%,占变更规划、调整容积率
项目数的24.14%;
通过自查自纠共补交土地出让金等124.06亿元,罚款6.51亿元,撤销规划许可57项。
从两部专项治理办公室把握的情形看,北京、辽宁、江苏、浙江、安徽、江西、山东、湖北、湖南、广东、广西、四川、贵州、云南、陕西、青海等省(区、市)行动迅速,基础性工作相对扎实,情形上报及时、详细。
加大查办力度
严肃查处了一批违纪违法案件。
各地注意加大办案力度,认真调查核实群众举报的问题和线索,严肃查处了一批违纪违法案件。
截至2020年12月31日,各省(区、市)容积率问题专项治理工作机构共受理群众举报888件,查实241件,给予党政纪处分178人,其中县处级干部45人,地厅级干部9人;
移送司法机关69人,其中县处级干部19人,地厅级干部3人。
从各地案件查办情形看,目前以下四类问题比较突出:
一是公职人员利用规划审批权,搞权钱交易,索贿受贿;
二是地点政府和城乡规划主管部门从地点、部门利益动身,违反法定权限和程序,擅自批准变更规划、调整容积率,随
意减免土地出让金及配套规费;
三是房地产开发商未经批准,擅自违反规划许可进行开发建设,政府主管部门失职渎职,监管不力甚至舍弃监管;
四是房地产开发商利用伪造公文、私刻公章等不法手段,骗取变更规划、调整容积率的规划许可。
各地严肃查处了一批典型案件,发挥了查案的震慑和教育作用。
湖北省查处了麻都市房地产开发领域腐败窝案,麻都市原市委书记邓新生、原主管城建的副市长徐圣贤、建设局原局长夏桂松等公职人员在土地出让、规划审批、规费减免过程中收受房地产商贿赂。
浙江省查处了平阳县房地产领域腐败窝案,原平阳县委副书记、县长黄安波,原平阳县委常委、常务副县长徐定锦等4名县处级干部,利用职务之便,为有关企业在增加容积率、免交土地出让金等方面谋取利益,非法收取他人财物。
海南省查处了三亚市政府原市长助理曾清泉违纪违法案,曾清泉在担任三亚市规划局局长和市长助理期间,利用职务之便,在规划审批、调整容积率等方面,为他人谋取利益,索取、收受他人巨额财物。
长效机制建设
建立健全了一批法规制度。
一些地点通过专项治理查找问题,有力推进了城乡规划工作的制度建设。
目前,各地相继制定出台了一批政策性文件。
北京、河北、安徽、福建、江西、山东、陕西等省、市对建设用地容积率调整的条件和程序作出了明确规定。
北京市规划委、市监察局共同制定了«
关于落实住房和城乡建设部、监察部〈关于加强建设用地容积率治理和监督检查的通知〉的意见»
,将建设用地容积率指标的调整程序具体细化为书面申请、集体研究、技术论证、部门联审、专家评议、公众参与、请示上
报、人大备案等八大环节。
河北省以省人民政府令形式下发了«
河北省都市操纵性详细规划治理方法(试行)»
,对修改控详规以及变更建筑容积率、建筑密度等开发强度操纵性内容的程序作了限制性规范,并设定了法律责任。
长春市以清查项目、查处案件为切入点相继出台了«
长春市经营性用地容积率指标调整方法»
、«
长春市建设项目容积率运算原那么»
长春市关于违规调整建设用地容积率的责任追究方法»
等一系列政策性文件。
各地还就推进城乡规划工作政务公布进行了积极探究,普遍建立起了规划批前和批后公示、近期建设项目公示、建设项目批前和批后公示、违法查处公示,以及社会监督员等
制度。
存在问题
地点不积极
少数地点对容积率专项治理工作的重要性认识不够,仍旧处于被动应对状态,工作进展缓慢,工作成效不大。
有的自查自纠不深入不扎实,基础性工作薄弱,从各地上报的情形看,还存在着〝零问题〞、〝零案件〞的情形;
有的上报情形不及时,数据不完整,存在缺项、漏项的情形。
另外,一些地点对清理相关地点性法规和规范性文件重视不够,一些明显与«
城乡规划法»
规定不一致的规范性文件没有得到及时清理纠正。
查办力度低
当前,群众投诉反映违规变更规划、调整容积率问题的举报量依旧居高不下,但一些地点开展监督检查的措施不够有力,查办案件的力量投入不足,部门间和谐机制不健全。
少数省(区、市)对两部转办案件不够重视、不够严肃,有的对两部要结果的案件不予回复或回复时刻超期过长;
有的对转办案件不直截了当进行调查处理,转交投诉涉及的地市城乡规划部门调查处理,甚至回函直截了当转呈下级报告,对需核实的问题,不下判定、结论,不提整改意见措施。
2020年,两部专项治理办公室共向各地专项治理办公室发转办函83件,其中要求按期回复结果的有51件;
截至2020年2月12日,已收到回复42件,9件尚未回复。
程序不规范
目前,各地关于变更规划、调整容积率的做法和程序有不同规定,少数地区存在以
政府会议纪要等形式决定规划设计条件调整的现象,需要按照«
,对相关
地点性规章制度进行梳理,进一步规范规划变更和容积率调整的具体条件和操作程序。
另外,一些都市控规覆盖面小,土地出让、规划审批缺乏控规依据,规划条件审批随意
性大。
治理工作安排
2020年3月4日,中央治理工程建设领域突出问题工作领导小组召开第二次会议,
对今年专项治理工作进行了研究部署。
会上,中央书记处书记、中央纪委副书记何勇作
了重要讲话,对深入开展房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项治理提出
了更高的要求。
各地区和有关部门要认真学习领会何勇同志的重要讲话精神,进一步提
高思想认识,按照中央专项治理工作领导小组的部署要求,切实把容积率专项治理作为
工程建设领域突出问题专项治理的重要任务,加强组织领导,明确工作责任,加大治理
力度,以求真务实的工作作风深入推进容积率专项治理工作,不断取得新的成效。
经住房城乡建设部、监察部研究,2020年,容积率问题专项治理要结合工程建设领
域突出问题专项治理规范城乡规划治理工作,重点抓好以下几项工作:
(一)对调整容积率指标、改变土地用途的房地产开发项目进行清理检查。
重点对
2009年4月1日至12月31日领取规划许可的房地产项目进行清理检查。
对检查发觉
的违法违规问题,要依法处理到位。
(二)严肃查处违纪违法案件。
进一步完善部门间沟通和谐机制,拓宽案件线索来源
渠道,加大案件查办力度,严肃查处国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调
整等城乡规划工作中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为,严肃查处城乡规划治理中损
害群众合法权益的问题。
住房城乡建设部、监察部将对重点案件进行挂牌督办,适时向
社会通报一批查结的典型案件。
(三)完善城乡规划治理及监督检查制度。
一是连续组织各地对相关规范性文件进行
清理。
二是制定完善操纵性详细规划编制、修改治理制度,修订出台«
违反城乡规划规
定行为处分方法»
等制度规定。
三是完善规划编制、修改、审批公布、公示和征求公众
意见等制度。
(四)加强综合指导和监督检查。
各省(区、市)容积率问题专项治理工作机构要加强
监督检查,督促各级抓好工作落实。
第二季度,住房城乡建设部、监察部组织对部分地
区专项治理工作开展以来的情形进行抽查,重点检查〝零问题〞、〝零案件〞的地区和
群众投诉举报较多的地区,督促整改到位、处理到位。
第三季度,两部将总结通报各地
专项治理工作开展情形。
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- 容积率 计算方法 房地产