地产公司招商成本对标分析79.pptx
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地产公司招商成本对标分析79.pptx
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用心构筑美好生活苏州旭辉苏州招商成本对标成本管理部参考资料:
招商地产雍华府施工图、目标成本、总包合同及清单、招商限额设计;旭辉地产华庭施工图、目标成本、总包合同及清单、旭辉限额设计;买地测算等。
目录公司效能公司效能对标对标一一一一二二项项目成本目成本对标对标三三限限额设计对标额设计对标四四总总包指包指标对标标对标五五投投资资拍地拍地对标对标一一公司效能公司效能对标对标在建在建项项目目对标对标序旭辉地产建筑面积(万m2)业态招商地产建筑面积(万m2)业态1朗香郡11.5花园洋房(刚需)雍景湾21别墅(中高档)2上河郡31高层+别墅(刚需)招商小石城四期22高层(刚需)3华庭29高层(刚需)招商小石城五期12高层(刚需)4御府12.5高层(首改)招商小石城六期14高层(刚需)5百合宫馆12小高(刚需)招商小石城七期16高层(刚需)6美澜城30.22高层+别墅(刚需)招商小石城八期25高层(刚需)7悦庭9.6高层(刚需)雍华府21高层+商业(刚需)8澜庭12.9高层(刚需)依山郡24高层(刚需)9/安远路项目16高层(刚需)小计总建筑面积148.72总建筑面积171两家公司两家公司业态对业态对比:
比:
刚刚需需为为主流主流在建在建项项目目对标对标上河郡华庭芭堤兰湾悦庭朗香郡百合宫馆依山郡御府雍华府小石城美澜城雍景湾安远路澜庭公司效能公司效能对标对标序号序号项项目名称目名称旭旭辉辉地地产产招商地招商地产产12012销售额106亿356亿22012销售排名44位12位3上市情况H股香港上市A股深圳上市B股深圳、新加坡上市4开发城市16个城市18个城市5华东区域上海、苏州、杭州、嘉兴、镇江上海、南京、苏州、镇江、常州6苏苏州州13年在建项目数8个9个7苏苏州州在建建筑面积148.72万m2171万m28苏苏州州造价咨询费4.2元/m26元/m29苏苏州州成本部人数10人12人10苏苏州州成本人均建面14.87万m2/人14.25m2/人苏苏州成本部人均效能:
州成本部人均效能:
旭旭辉辉与招商基本持平,人与招商基本持平,人员编员编制旭制旭辉辉少于招商,但是招商少于招商,但是招商的的项项目多目多为为大大盘盘;旭;旭辉辉楼楼盘盘数量多,数量多,单单个楼个楼盘盘面面积积小,小,项项目距离目距离较远较远。
造价咨造价咨询费询费用:
用:
旭旭辉较辉较招商招商节节省省约约2元元/m2,按每,按每项项目目3年年计计,年,年节节省省约约100万元,万元,相当于相当于节节省省4-5名名员员工。
工。
二二项项目成本目成本对标对标旭旭辉华辉华庭庭招商雍招商雍华华府府管理资源网管理资源网本资料来自本资料来自www.m4本资料来华庭区域区域优势对标优势对标雍华府楼面价2300元/m2楼面价4039元/m2华庭:
位于浒关镇,靠文昌路主干道,周边有大型超市,周边地铁已规划,交通便利。
雍华府:
位于木渎镇,中环快速路金枫路西侧,距地铁站约500米,距木渎古镇区约2公里周边配套设施成熟。
区区域域优优势势:
招招商商雍雍华华府府楼楼盘盘地地理理位位置置及及周周边边配配套套明明显显优优于于旭旭辉辉华华庭庭物业类型:
18F住宅+2F会所华华庭容庭容积积率率2.0小于雍小于雍华华府的府的2.5,物,物业类业类型型较较雍雍华华府府单单一,日照一,日照间间距距优优于雍于雍华华府,政府配套收府,政府配套收费标费标准旭准旭辉辉18层层低于雍低于雍华华府府27层层平面平面设计对标设计对标华华庭庭雍雍华华府府红线外地块华华庭地庭地块较块较方正,雍方正,雍华华府呈府呈“L”形。
形。
华华庭一面靠高架,庭一面靠高架,一面一面临临河,雍河,雍华华府一面靠高架,两面府一面靠高架,两面临临河。
河。
立体立体效果效果图对标图对标华华庭庭-中中环环内内侧侧雍雍华华府府-中中环环外外侧侧旭辉华庭外立面招商雍华府外立面旭辉华庭外立面线条比雍华府多且较复杂,经测算华庭外立面线条成本增加约53元/m2。
单栋单栋效果效果图对标图对标雍雍华华府府华华庭庭线线条复条复杂杂线线条条简单简单规规划条件划条件对标对标旭辉华庭招商雍华府新区浒关镇文昌路吴中区木渎镇金枫路11019557483286694177901220390,容积率2.0143708,容积率2.560801:
11:
0.820%20%25%20%35%37%77序号项目名称1项目位置2总用地面积(m2)3总建筑面积(m2)4容积率/计容面积(m2)5建筑限高(m)6车位配比7地面停车比例8建筑覆盖率9绿化率10物业用房配比11社区服务用房配比3300m2/千人华庭:
纯住宅项目,容积率2.0雍华府:
住宅+商业+公寓,容积率2.5雍雍华华府的商府的商业业和公寓和公寓规规划划设计设计是一个是一个难难点点,故故华华庭在庭在规规划划设计设计上上优优于雍于雍华华府府,雍雍华华府府车车位配比位配比优优于于华华庭(吴庭(吴中区政府中区政府车车位位规规划要划要求低于求低于苏苏州新区)州新区)相关指相关指标对标标对标华庭:
户型设计大部分刚需,少量改善.雍华府:
户型刚需改善各占一半庭序项目名称旭辉华庭招商雍华府1物业类型及面积18F高层+2F会所,住宅232098.33m2,会所1704.28m224F/27高层+2F集中商业+28F酒店式公寓住宅141346.852产品类型及比例住宅:
76(2/2/1)套数占比约17%;90(2/2/2)套数占比约68%;115(2+1/2/1)套数占比约10%;133m2(3+1/2/2)套数占比约5%.住宅:
93(2+1/2/1);97(2+1/2/1);130(2+1/2/2);142(3+1/2/2)3设计建筑密度综合18.19%综合16.19%可售比、车库层高、车库占比华4地上标准层高住宅2.85住宅2.9m均优于雍华府5车位配比住宅1:
1住宅1:
0.86地上地下车位比例2:
82:
87地下建筑面积65516.27m233032.27m28地下室占总面积比例22.85%23.36%9地下车库层数及层高1层,普库3.4m,人防车库3.8m1层;3.8m10可售比住宅78.64%住宅部分77%11项目售价定位住宅均价8500-9000元/平住宅毛坯均价11000元/12项目销售总周期约15个月约18个月13项目地下车位销售比例可售约1530个,占比约79%可售约833个,占比约48.7%14地下机动车位,共1922个地下机动车位,住宅1162,商业208相关指相关指标对标标对标序号项目名称旭辉华庭招商雍华府15项目开发期数一期分两标段开发二期,住宅/公寓独立开发16.建面单方四项费用四项费用建面2988.95元/m2住宅3033元/m217可售单方四项费用四项费用可售3800.58元/m2住宅3791元/m218地价总价50689.378万元,楼面价2300元总价59810万元,楼面价2524元19主体建安工程费单方(地下)普通车库建安2653元/m2,人防车库建安3050元/m2普通车库2901元/m2,人防车库3001元/m220精装修标准样板房装修标准4500元/m2.样板房软硬装5300元/m2华庭车库21精装修面积样板房约500m2样板房约540m2安成本比华府低22财务费用的计算方法和金额6652万元.,年利率8%3676万,年利率6%200元/m23静态投资回收期13.5个月15.75个月24结构形式住宅剪力墙结构,地下车库框架结构住宅剪力墙结构,地下车库框架结构25赠送面积送空中花园,飘窗送空中花园,飘窗建雍约276m2,2房2厅1卫90m2,2+1房2厅1卫小户型:
华庭76m2满足转户口的最低75m2限值,90/93m2均为两房朝南,均赠送空中花园,华庭90m2户型可少交契税,个税。
使用功能相同,华庭90m2总价优于雍华府93m2户户型配置型配置对标对标华华庭庭雍雍华华府府115m2,2+1房2厅1卫133m2,3+1房2厅2卫中户型:
雍华府97m户型优于华庭115m2;华庭133m2做到3+1房,优于雍华府130m2的2+1房户户型配置型配置对标对标雍雍华华府府华华庭庭大户型:
华庭无,雍华府户型较多,优于华庭。
户户型配置型配置对标对标雍雍华华府府本次对比的两个项目均为刚需楼盘,建筑风格、外立面形式、主要规划指标较为类似,故具可对比性。
由于招商雍华府地理位置较旭辉华庭优越,故售价较旭辉华庭高。
基基础础数据数据对对比表比表序号序号指指标标单单位位旭旭辉华辉华庭庭招商雍招商雍华华府府可售率%80801总用地面积m2110195574842总建筑面积m22932181782433可售面积m22329501425864地上建筑面积m22271881445364.1高层m22236101413474.2商业m2012394.3配电房m210748274.4物业用房m2247211024.5门卫m232225地下建筑面积m266029330325.1高层地下m21387065685.2地下车库m236691205115.3人防车库m21546859536容积率%2.02.57建筑覆盖率%16.516.28绿化率%35.037.49高层户数户2403137710机动车停车位个2403110210.1地下个1922882技技术术指指标对标对比比项项目成本目成本费费用用对标对标目目标标成本成本对对比比编编号号成本科目成本科目建面建面单单方(元方(元/m2)差异差异华华庭庭雍雍华华府府华华庭庭-雍雍华华府府一一项项目开目开发发成本成本4869.626389-1519.381.1土地成本土地成本17843356-1572四四项费项费用用29893033-441.2前期工程前期工程费费12660661.3建安工程建安工程费费22362423-1871.4基基础设础设施施费费621550711.5公建配套公建配套设设施施661.6开开发间发间接接费费96.62/二二销销售售费费用用12911910三三管理管理费费用用3989-50四四财务费财务费用用226.8620620.86五五华华庭庭单单成本成本比比项项雍雍目目总总华华成成府府本本低低1539元元/m252,63其中土其中土费华费华庭庭68低低021572元元/m2,-四四153项项9费华费华庭庭方方地地低低44元元/m2,财务费财务费、销销售售费华费华庭高于雍庭高于雍华华府府30元元/m2。
招商管理。
招商管理费费用低用低50元元/m2。
序号科目名称华庭建面单方(元)雍华府建面单方(元)雍华府-华庭(元)差异分析备注1-3建安工程费2060207312.90建安工程费雍华府较华庭多+12.9元/m2;主体土建工程雍华府较华庭少-21.76元/m2;设备工程雍华府较华庭少-1.03元/m2;公共部位装饰工程雍华府较华庭多49.8元/m2;户内装饰工程雍华府较华庭少-7.73元/m2;其他工程雍华府较华庭少-6.39元/m21-3-1主体土建工程费18971875-21.761-3-1-1基础工程费709323.47华庭:
PHC-500-A-100预应力管桩,180元/m;雍华府:
PHC-600-AB-130预应力管桩,271元/m;基础工程(含土方)雍华府较华庭多23.47元含桩基、试桩、桩基检测、基坑监测、措施等/m2主体土建工程费雍华府较华庭少-49.39元/m2;结构部分雍华府较华庭少-73.63元/m2;1-3-1-2主体土建工程费1617166649.39建筑部分一致;外立面雍华府较华庭少-32.96元/m2;门窗工程雍华府较华庭多70元/m2;防水工程雍华府较华庭少-24元/m2;栏杆及其他雍华府较华庭多8元/m21-3-1-2-1主体土建之结构79586973.63钢筋:
华庭含量低价格高,平均增加30元/m2;砼:
华庭含量低价格高,平均减少16元/m2;措施:
华庭叫雍华府高,平均约增加60元/m2高高层层建安成本建安成本对对比比华华庭庭结结构做到了构做到了经济经济最省,在行最省,在行业业内属于内属于标标杆,杆,结结构成本比雍构成本比雍华华府低府低123元元/m2高
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