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2.出让底价的评估技术路线:
先采用剩余法和市场比较法评估新用途的市场价值,然后根据宗地的具体条件和其他相关要求制订出让底价方案。
四、如果国土局认为某评估机构的评估结果无效,可能有哪些?
1.该评估机构不具备土地评估资质。
2.该评估机构的从业范围不够。
3.该评估机构的注册证书超出有效时限。
4.估价报告有效期限超出时限。
5.估价报告未按规范格式书写。
6.估价结果严重失实,不符合当地地价水平。
五、某国有企业甲获准于1995年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一座综合大楼,总建筑面积为13200m2,建筑容积率为2.4。
该大楼一至二层为商场,商场建筑面积为4300m2,两层建筑面积相同;
三至四层为办公楼,建筑面积为3800m2,两层建筑面积相同;
四层以上为住宅,已按政策分配给企业职工,进行了房改。
(一)企业甲为完善土地产权,于2002年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证。
试问应按何种程序办理?
在办理土地登记手续时,企业甲拟申请按综合用途对全部土地进行登记,试问是否合理?
简述理由。
1.办理土地登记手续的程序如下:
(1)土地登记申请。
(2)地籍调查。
(3)权属审核。
(4)注册登记。
(5)发放证书。
2.企业甲按综合用途对全部土地进行登记不合理,理由为:
(1)根据土地分类的要求,没有综合用途,应分用途申请登记。
(2)由于住宅部分已分配给职工,产权归职工所有,企业办理登记时,对住宅部分不能由企业办理土地登记手续。
(二)该企业职工冯某分配到六层一套三室一厅单元住房,建筑面积为88m2,房改时按成本价交纳了购房费用,2003年12月31日冯某将其住房上市出售给张某,对所涉及土地应办理哪些手续?
如张某申请对该土地进行登记,应如何确定有关登记的主要内容?
1.对所涉及土地应办理如下手续:
(1)依法办理土地登记手续。
(2)依法交纳土地出让金。
2.张某申请对该土地进行登记时,有关登记的主要内容如下:
(1)土地权利主体,土地使用者为张某。
(2)土地权利客体。
A.土地面积中总土地面积为:
13200/2.4=5500m2,按建筑面积分摊应为88/13200*5500=36.67m2。
B:
土地用途为住宅。
(3)土地权利来源,包括两项:
A:
权属性质为国有出让。
土地使用年限为法定最高年限70年。
(三)企业甲因为融资需要,于2003年12月31日准备到银行乙将该大楼的第三层进行抵押贷款,并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估。
试问:
1.土地估价机构A接受委托后,应首先明确哪些基本事项?
(1)确定估价对象(位置、面积、权利状况等)。
(2)确定土地估价目的。
(3)土地估价期日(基准日)。
(4)界定土地价格定义。
(5)土地估价中特别事项的说明。
(6)其他基本事项(包括有关批文、规划条件证明等)
2.为做好土地估价工作,该土地估价机构准备制定估价作业计划,试问该计划包括哪些主要内容?
(1)人员安排。
(2)时间安排。
(3)主要工作内容。
(4)工作程序。
(5)需要注意的其他事项。
3.现场踏勘时,应主要勘察哪些内容?
(1)估价对象的基本情况:
包括位置、用途、地号、面积等是否与产权登记文件一致,是否存在权利纠纷等。
(2)地上建筑物的情况:
包括建筑物的建筑面积、层数、建筑结构、建筑物的用途、容积率、内部装修情况等。
(3)周边区域条件和个别条件:
包括周边繁华程度、交通条件、基础设施条件、环境条件、产业集聚状况等区域因素,以及宗地形状、临街条件、深度、至商服中心距离、至火车站、机场等主要交通设施的距离、至主要生活设施的距离等。
4.进行估价时,如何界定地价内涵?
应选择怎样的估价原则和方法,并如何确定最终价格?
(1)可以通过以下几个方面界定地价内涵:
用途:
根据土地用途分类,商务办公楼应设定为商业用途。
土地使用年限:
按法定最高年限40年。
C:
土地开发程度:
应按宗地外的土地开发程度予以设定。
D:
估价期日:
2003年12月31日。
E:
土地权利:
法定年期的出让土地使用权价格。
(2)进行估价时应选择的估价原则:
最有效使用原则。
预期收益原则。
替代原则。
贡献原则等。
(3)可选择的估价方法:
市场比较法。
收益还原法:
剩余法。
路线价估价法。
(4)确定估价结果的方法:
简单算术平均。
加权平均。
取一种方法结果。
以一种估价方法结果为主,参考另一种方法结果进行适当修正。
(四)土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价,市场比较法评估结果为3800元/m2,剩余法评估结果为3100元/m2,银行乙经综合分析,决定贷款500万元,要求估价机构的评估值最好能达760万元。
1.该估价机构A应如何处理?
(1)根据题意,银行要求的估价结果为760万元,则房地单价为760万元/1900m2=4000元/m2.
(2)经对市场比较法和剩余法进行分析,两种方法中最高结果为3800元/m2,且市场比较法结果能够反映市场状况,从估价结果看,不能调整估价结果。
(3)如果满足银行要求,估价机构可以建议增加抵押物的建筑面积。
2.为保证贷款能按时回收,银行乙要求将企业甲的国有土地使用证原件存放于乙处,试问该要求能否达到目的?
近规定银行乙在贷款时应要求办理哪些手续?
(1)该要求不能达到目的,理由是国有土地使用证是证明土地产权的唯一合法证明,即使将国有土地使用证存放于自已处,并不能证明该土地归银行所有,关键在于土地证的证载内容,如证载内容没有改变,银行也没有处置权。
(2)按规定银行乙应要求对所涉及的土地办理抵押登记手续,银行应领取他项权利证明,作为抵押权的证明文件。
六、土地估价需要收集的资料
1.权属资料:
包括土地使用证、房屋所有证和土地管理部门的土地登记卡、表、册等,估价师从中可以了解土地及地上建筑物的产权状况、使用者和所有者、面积、取得产权日期、用途、地产等级、标定地价、宗地范围、所在街道、街坊、地号、地上建筑物状况及相邻地产状况、他项权利登记等,这些内容是估价报告中评估对象的基本资料来源。
2.地籍图:
从中可以了解地产的界址、方位、坐标、地产临路状况、深度、四至等内容。
3.工程建设图纸:
包括建筑总平面图、建筑施工图、结构施工图、空调及暖通施工图、给排水施工图、电气施工图。
4.总平面图:
从中可以了解宗地形状、地上建筑物形状、分布、各层次的构造等。
5.市政管线图:
供水、排水、供电、供暖、通讯、燃气等地下管线分布图。
6.区域规划图:
可以了解宗地所在区域的容积率、建筑物高度、覆盖率限制及用途和利用限制等规划限制内容。
7.土地交易资料:
应注意以下事项:
①交易面积;
②交易时间;
③位置;
④宗地条件;
⑤地上物状况;
⑥购买者和销售者的特征及动机;
⑦销售的条件;
⑧土地销售前后的利用状况等。
七、某城市拟对市中心区域进行旧城改造,涉及A、B、C、D四宗地,土地总面积为20000m2。
其中宗地A为一旧住宅区,土地总面积8500m2;
宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地,土地面积为7000m2,土地现状用途为工业,由于规划限制,该企业计划搬迁到城市郊区;
宗地C为公司乙所使用的国有出让土地,土地面积为1500m2,出让用途为商业,出让年限为40年,已使用5年;
宗地D为公司丙所使用的国有出让土地,土地面积为3000m2,出让用途为商业性办公用地,出让年限40年,由于缺乏建设资金,该宗地已闲置5年。
上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购,经整理后按照规划拟建成一商业中心,规划建筑容积率为2-3.5。
1.市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时,有人认为只应对房屋建造补偿,不包括土地补偿,请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确?
理由?
答:
该说法不正确,其补偿应包括土地的价格补偿。
因为:
(1)由于土地的资产属性,住户作为土地使用者,享有一定的土地收益权。
(2)由于土地区位和收益的差异,住房也应得到补偿。
2.为保证企业甲的顺利搬迁,市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿,请问:
如以现状用途的评估价作为补偿依据,如何对该国有划拨土地价格进行评估,简述评估思路。
评估思路如下:
(1)划拨土地使用权的价格应为出让土地使用权的价格扣减土地出让金后的余额。
(2)划拨土地使用权的价格应按现状工业用途进行评估。
(3)评估方法可以选用成本逼近法、基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法。
3.根据国家有关规定,市土地收购储备中心在收购宗地C时,应对公司乙的土地使用权进行补偿,请问:
如何确定补偿价格?
对宗地C应按原出让用途及其年限下的市场价格给予适当补偿。
(1)土地用途应设定为商业,土地使用权年限应为剩余年限35年。
(2)可选择采用收益还原法、市场比较法、基准地价系数修正法、剩余法等方法。
4.根据法律规定,对宗地D应如何处置?
说明法律依据。
对于宗地D应由政府无偿收回,根据《城市房地产管理法》的规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,如满2年未动工开发的,可以无偿收回。
5.该中心区域经整理后,拟将土地进行公开出让,请问可以采用哪几种方式出让?
简述不同出让方式的特点?
作为商业中心用地,属于经营性用地,根据国土资源部2002年第11号令的规定,必须以招标、拍卖或挂牌方式公开出让。
各出让方式的基本特征如下:
(1)招标。
由投标者制作并投送标书,根据标书所示的设计方案和投标价格确定中标者,投标者一般在3个以上。
(2)拍卖。
先由出让方公布拍卖土地的使用条件及有关限制,然后在固定的场所集中竟买,出价高者成交。
(3)挂牌。
由出让方发布挂牌公告,公布出让土地的交易条件和期限,挂牌期限截止时的最高价格即为成交价格。
6.市土地收购储备中心为确定公开出让底价,拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估,请问:
该土地估价机构接受委托后,应按何程序进行评估?
可以选用哪两种方法进行评估?
为此应收集哪些资料?
估价机构接受评估委托后,应按以下程序进行评估:
(1)确定估价的基本事项:
包括估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等。
(2)拟定估价作业计划,包括人员安排、时间安排、工作内容(资料类型、来源,调查方法等)、工程程序、需要注意的事项等。
(3)资料收集与实地查勘,主要收集社会、政治、经济、环境等一般资料及宗地个别资料。
(4)相关资料的分析,对影响地价的一般因素、区域因素及个别因素等进行分析。
(5)按照一定的原则,选择适当的估价方法,试算宗地价格。
(6)试算价格调整,确定最后估价结果。
(7)撰写土地估价报告书。
(8)将土地估价报告书提交委托方。
由于待估宗地为商业用途,为此应选用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法中的两种方法进行评估。
各方法应收集的资料如下:
(1)收益还原法:
①开发后的房地产出租收益;
②房地产出租费用及有关税费;
③房屋重置成本;
④房屋还原率、土地还原率等参数;
⑤当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料。
(2)市场比较法:
①三个以上与待估宗地用途相同、交易类型相同、区域及个别条件相近、交易时间相近等的比较实例;
②土地还原率等参数;
③当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料。
(3)剩余法:
①开发后的不动产市场售价;
②开发中的有关建筑费、专业费及其他费用;
③年贷款利率、土地还原率等参数;
④当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料。
(4)基准地价系数修正法:
①当地基准地价及修正体系;
②待估宗地所在土地级别;
③土地还原率等参数;
八、某国有企业拟发起组建股份有限公司,并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。
A宗地为商业用地,B宗地为工业用地,容积率为0.6。
1.A宗地位于城市市区,评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估,市场比较法的评估结果为1320元/m2,收益还原法的评估结果为970元/m2。
有哪几种方法可以确定最终的评估结果?
可以运用以下方法确定最终的评估结果,
(1)简单算术平均法;
(2)加权平均法;
(3)直接取市场比较法的评估结果;
(4)以市场比较法评估结果为主,以收益还原法估适当减价修正。
2.B宗地位于城市郊区,为当地政府在多年前征用农村集团土地后划拨给该企业使用,此后该区域未发生征地案例。
请回答:
(1)在这种情况下,采用成本逼近法评估地价时,评估机构应收集哪几个方面的资料和标准作为评估依据?
评估机构应收集的资料和标准,A:
国家或当地目前征地补偿、安置补偿以及地上附着物补偿标准文件;
当地土地开发费用、市政设施开发费用或市政基础设施配套费的收取标准;
征地过程中的有关税费标准或耕地占用税、土地管理费等;
土地出让金或土地增值收益资料;
国家或当地市场的利率水平;
F:
市场或行业平均利润率或投资回报率。
(2)运用成本逼近法评估该宗地50年期的出让土地使用权价格时,基本步骤应有哪些?
基本步骤如下,A:
求算土地取得费;
确定土地开发费;
计算利息;
计算土地开发利润;
计算土地增值收益;
计算有限年期土地使用权价格。
3.根据资产重组的需要,在土地资产的处置上,该国有企业拟选择如下两种处置方式:
对A宗地的处置采取由企业办理土地出让手续后租赁给股份有限公司使用;
对B宗地采取以国家作价入股的方式投入到股份有限公司。
请简要分析这两种土地资产处置方式的不同点,并从产权关系和经济关系上说明这两种处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。
(1)这两种土地资产处置方式的不同点为,①A宗地的处置方式是由国有企业取得土地使用权,土地使用权为国有企业而非股份有限公司,国有企业与股份有限公司是土地租赁关系,由股份有限公司向国有企业支付租金;
②B宗地的处置方式是国家作价入股,国家持有股份有限公司的股份,土地使用者为股份有限公司。
(2)从产权关系及经济关系对国家、国有企业、股份有限公司的利弊。
A宗地的处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊,①对国家而言,国家作为土地所有者,可以一次收取土地收益,风险较小,但不能得到出让后的土地增值部分②对国有企业而言,可以取得完整的土地使用权,获取较稳定的租金收入,但需一次性支付数额较大的出让金③对股份有限公司而言,不能获得完整的土地使用权,不必一次性支付数额较大的出让金,只需每年支付租金。
B宗地处置方式对国家、国有企业、股份有限公司的利弊,①对国家而言,以出让金作价折为国家股,可参加分红,和企业共同承担经营风险,不能一次收取土地收益②对国有企业而言,不能获得土地使用权,不必一次性支付数额较大的出让金③对股份有限公司而言,可以获得完整的土地使用权,可以不必一次性支付数额较大的出让金,但增加了国家资本。
4.股份有限公司成立以后,由于城市的发展,B宗地变为临街地,所在区域地土地用途规划为商业用途,平均容积率为1.5。
股份有限公司拟对该宗地上原有建筑物进行改造,增加建筑层数,使该宗地的容积率达到2,并全部出租。
(1)为实现上述计划,根据现行法律法规规定,股份有限公司应到政府部门办理哪些手续?
应办理如下手续,A:
股份公司持处置文件办理变更登记手续;
办理有关规划变更、审批手续;
到土地部门办理用途变更登记或用途变更审批手续;
办理补交土地出让金手续;
到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续。
(2)如对该宗地重新进行评估,可选择哪两种方法进行评估?
简述评估思路及所用方法估价的基本程序。
可以选用市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法、路线价法。
市场比较法的估价程序,①选择市场比较案例;
②确定比较因素;
③因素描述及比较分析;
④确定比较因素的修正系数;
⑤求算比准价。
收益还原法估价程序,①确定房地出租总收益;
②确定房地出租总费用;
③计算房地出租纯收益;
④计算房屋纯收益;
⑤计算土地纯收益;
⑥计算土地价格。
基准地价系数修正法估价的程序,①确定土地及基准地价;
②因素描述及比较分析③确定修正系数;
④计算土地价格。
剩余法估价的程序,①计算房地出租总收益;
②计算房地出租总费用;
④计算房地产总价格;
⑤计算房屋现值;
路线价法估价的程序,①确定路线价;
②确定宗地的临街深度、宽度等条件;
③条件修正系数;
九、某一土地估价技术报告总述的部分内容如下:
...
4.估价目的:
本次土地估价是为**上市公司因股权转让核定土地价值,同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。
5.土地估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》
(3)《城镇土地估价规程》
(4)土地估价委托书
(5)估价人员实地勘察调查所获取的有关资料
8.地价定义:
待估宗地的价格是在以下设定条件下于2005年12月31日的土地使用权市场价格。
其中,开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整,用途为商业用地,容积率为3.6,使用年期为商业用地剩余出让年限35年。
请问:
1.在“估价目的”一项中,关于款子估价目的的叙述是否正确?
说明理由。
不正确。
理由如下:
(1)一项估价只能有一个估价目的。
(2)土地抵押登记中的申报价值必须是以抵押为目的的估价依据。
2.针对上述评估目的,有人认为股权转让是股东内部的事情,不需要对土地资产进行评估,此观点是否正确,请阐述观点。
此观点不正确。
(1)股权转让必须进行资产核定,需要土地评估。
(2)随着时间的变化,土地可能发生增值和贬值,需要重新评估。
3.土地估价的依据一般包括哪些方面?
在“估价依据”一项中列出的依据还缺乏哪几个方面?
土地估价依据一般包括:
(1)法律法规方面;
(2)估价技术方面;
(3)估价对象权属方面;
(4)估价委托要求方面[目的、范围等];
(5)现场勘察情况。
在“估价依据”一项中所列出的依据还缺少估价对象权属方面的资料。
4.在地价定义中,设定的开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整指的是什么?
指的是评估对象的实际开发程度。
5.在“需要特殊说明的事项”一项中,假设条款“委托方提供的资料属实”的含义是什么?
含义是,可能存在的不实情况会影响土地估价的结果。
6.假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时,根据此评估结果填报了地价申报单。
请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款“土地估价报告仅为委托方**公司股权转让核定土地价值提供依据,不能用于其他用途”的规定。
不违反规定。
理由为:
(1)土地登记时申报地价为自行报价,申报者单方负责,不一定需要专门评估,可以根据有关评估报告确定。
(2)土地登记时,地价申报不需要估价报告,采用估价报告的结果没有对原估价行为形成法律侵权。
十、市场比较法案例中的相关问题
1.为了评估待估宗地价格,选择了几个案例,在对所选案例的说明中,隐含了一个前提性条件,请问这一前提条件是什么?
隐含的前提性条件是所选案例与估价对象在同一区域或同一供需圈。
2.待估宗地交易方式为转让,而比较案例中,有挂牌出让案例,并且没有对挂牌方式进行价格修正,是否合理?
为什么?
试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同?
不合理。
因为挂牌是一种特殊的交易方式,交易结果可有偏离正常市场水平,只有挂牌出让与股权转让价格形成环境基本一致的情况下才能确定不修正。
区别:
(1)挂牌供给土地数量有限,供需不易平衡;
(2)挂牌时间有限制;
(3)挂牌场地少,缺乏灵活性;
(4)挂牌土地信息有限。
3.在交易时间的修正在,某一案例的修正系数为100,说明了什么?
说明该案例所在时点与地价指数基期的市场地价水平一致。
十一、×
×
股份有限公司拟向×
银行贷款,委托土地评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估,为委托方抵押贷款提供客观、公正的价格依据。
1.抵押价格评估提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格,评估过程中应注意哪些问题?
注意如下问题:
(1)注重预期风险。
(2)分析市场变现能力。
(3)考虑抵押期间的耗损。
(4)测算成本构成。
2.若待估宗地为集体土地,进行抵押时应注意哪些问题?
应注意如下问题:
(1)年期的设定在本例中应设定为工业用地法定出让最高50年。
(2)地从内涵对应的土地权利应为集体土地使用权。
(3)特殊说明中应注明某企业将待估宗地集体土地使用权向银行抵押贷款需经待估宗地的集体土地所有者某村民委员会同意并出具书面证明,在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用补偿标准补偿后转为国有。
3.对待估宗地进行评估时,可选择哪两种方法?
简述所用方法的基本程序。
对该宗地进行评估时可选择市场比较法和成本逼近法。
(1)市场比较法的估价程序:
搜集交易资料;
选取比较交易实例;
建立价格可比基础;
进行交易情况、期日、区域因素、
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