土地估价师考试案例与报告真题文档格式.docx
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(5)2002
年5月,县国土局为
A公司补开了出让金收据,虽未补签土地出让合同,但土地性质明确为
侧边缘,现已完成环城道路和绿化建设。
出让;
(6)与此同时,该县设置开发区,将
A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内,A公司领取了国有土
(6)2003
年8月,县政府收回了剩余的
7亩土地。
地使用证。
2.A公司所有土地的四至
(7)目前开发区已经完成统一规划和建设,基础设施完善,为“六通一平”,并陆续有一些企业购买土
(1)
东:
环城绿化带;
(2)
南:
通城路;
地,其中,A公司北侧土地为寰宇电器公司所有,西侧土地为天天食品服务公司所有,南侧土地为时
(3)
西:
县政府收回的原属于
A公司的7亩土地;
(4)北:
寰宇电器公司。
代医药公司所有,由于修建开发区内部道路占用了
A公司l亩的土地。
3.可以以以下相关文件作为出让用地性质的证据
(包括上述描述中没有提到的)
(8)委托方提供了土地使用证书,
但在土地证书中未看到关于土地使用年限说明,
也没有能够提供政府
出让合同;
(2)出让金收据;
土地使用权证;
(4)土地登记档案。
核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。
委托方还提供了县国土资源局
2002年5月为A公司补开的
4.出让:
地价内涵的要点
出让金收据,但没有补签的土地出让合同书。
2002年5月,开发区曾经要求
A公司交纳12亩土地共
时点:
2008年6月30日;
(2)用途:
工业用地;
(3)使用年期:
43年;
48万元的基础设施费,但没有落实。
(4)
开发程度:
内外“六通一平”;
(5)
土地性质:
(6)
容积率:
开发区平均容积率。
(9)现场看见,土地东侧已经建设
1栋办公楼,使用了5亩土地,建设时间为
2002年4月;
12亩地重
5.7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程
新修建了通透式围墙,北侧与寰宇公司通过围墙隔开。
土地交通条件很好,西边为兴城路,是开发区
土地出让市场价二该开发区工业地价市场平均价
X亩数=16X7=112(万元)
内的一条主要马路,南侧为原来道路改造的通城路,可以直达县城中心区,并且有第
8路和第11路公
土:
地墓础设施费二该开发区工业基础设施费市场平均水平
X(1+增长率)X亩数
交车站。
=48/12X(1+10%)X7=30.80(万元)
(10)委托方提供了2003年3
月该县规划局将剩余的
7亩土地用途确定为工业
(原建设的办公楼也视为
返还的出让金二出让金当年实际支付价
X(绿化用地亩数+后期占用l亩)
工业配套办公楼,地块容积率与开发区整体容积率一致
)的通知书,以及
2003年8月县政府以开发区
=20÷
(17-4)X(4+1)=7.69(万元)
邮局建设公共目的收回剩余的
7
亩土地的通知书,通知以划拨用地进行补偿;
A公司同意土地收回但
补偿估算式=7亩土地出让市场价—
7亩土地的基础设施费
+返还的土地出让金
要求按照出让土地补偿,并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出让金。
=112-30.80+7.69=150.49(万元)
(11)调查时,该开发区工业地价市场平均价为每亩
16万元,土地出让金比
2001年增长了20%,基础
案例
(二)2007年2月16日,受天星商贸发展公司委托,某评估公司对其拥有的部分不动产进行估价
设施费比2002年增长了10%。
进行资产核算。
据委托方初步说明,估价对象土地于
2003年2月16日通过出让方式取得,
当时总
问题(每小题4分):
面积为4908平方米,2004年3月20日将批发零售部分转让出去,住宿餐饮部分
2004年3月26日抵
1.用简单的语言,以上述内容为基础,按照时间顺序写出土地取得及权利变化的基本过程。
押给民生银行,抵押期限
1年,后因还款纠纷于
2005年6月6日被法院查封,
2005年11
月20日解
除查封。
另外,由于对土地面积存在疑义,委托方曾要求登记机关进行了重新认证和登记。
为了查证土地的权属状况,土地登记机关给估价师展示了该土地的相关资料。
下面是其中一份主要土地登记卡的抄写件,阅读后回答有关问题。
单位.平方米、万
元
共用宗卡号:
隐蔽
地号
图号
调查表号
叩983
宗地面积
4908
坐落
xx市南河路
183
号
用途
综合
权利人
大星商贸发展公司
证件种类
身份证
证件编号
审批表号
单位性质
股份制
通讯地址
XX市南河路
号邮编:
XXXXXX
(二)答题要点及参考答案
1.错误更正如下
(1)用途:
综合一商业零售、住宿餐饮;
(2)证件种类:
身份证一法人代码证;
(3)权属性质:
出让一国有建设用地使用权;
(4)使用权类型:
国有建设用地使用权一出让;
(5)使用年期:
36年——40年;
(6)土地权属来源:
协议方式一出让方式。
2.其他登记卡
(1)土地变更登记卡;
(2)土地注销登记卡;
(3)土地查封登记卡;
(4)土地更正登记卡;
(5)土地抵押登记卡。
3.测算2004年土地转让收益,并列出估算式(土地面积以建筑面积进行分摊,不考虑土地历史用途价
值差异)
计算土地转让价值
土地转让价值:
土地登记价
5/土地总面积X商业零售部分分摊土地面积
=2454/4908X1532=766(
万元)
4.判断该公司土地
2008
年7月1日价值,并列出估算式(不考虑区位、个别因素差异及时间因素)
土地现价=基准地价
X(1+住宿餐饮的修正系数)X住宿餐饮部分建筑面积
=3372x(1—4%)x3376X3
.12=3033.54(万元)
一、简答题:
1、某土地估价师接到一项业务,委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见,价
格基准日确定在2008年6月30日。
下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点,阅读
后回答相关问题。
(2)委托估价的土地是A公司于1999年2月与B村委会签订协议取得的,面积共17亩,原计划兴
建办公楼及宿舍,在签订协议时土地临近一条普通马路,周边为农地,距县城约1千米左右。
(3)与农民协商过程顺利,签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。
(4)2001年5月,当地国土资源局查知,认为未经过批准属于违法用地,要求A公司补办土地征
用手续,加上前期支付B村的费用,A公司累计支出征地费用100万元,向政府交纳17亩土地的
出让金及处罚金各为20万元。
(5)2002年2月,囚修建环城道路和绿化带,县政府占用其中4亩土地,所占土地为带状,位于
其东侧边缘,现已完成环城道路和绿化建设。
(6)与此同时,该县设置开发区,将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内,A公司领取了国有土地使用证。
(7)目前开发区已经完成统一规划和建设,基础设施完善,为“六通一平”,并陆续有一些企业购买土地,其中,A公司北侧土地为寰宇电器公司所有,西侧土地为天天食品服务公司所有,南侧
土地为时代医药公司所有,由于修建开发区内部道路占用了A公司l亩的土地。
(8)委托方提供了土地使用证书,但在土地证书中未看到关于土地使用年限说明,也没有能够提供
政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。
委托方还提供了县国土资源局2002年5月为A公
司补开的出让金收据,但没有补签的土地出让合同书。
2002年5月,开发区曾经要求A公司交纳
12亩土地共48万元的基础设施费,但没有落实。
(9)现场看见,土地东侧已经建设1栋办公楼,使用了5亩土地,建设时间为2002年4月;
12亩地重新修建了通透式围墙,北侧与寰宇公司通过围墙隔开。
土地交通条件很好,西边为兴城路,
是开发区内的一条主要马路,南侧为原来道路改造的通城路,可以直达县城中心区,并且有第8
路和第11路公交车站。
(10)
委托方提供了2003年3月该县规划局将剩余的
亩土地用途确定为工业
(原建设的办公楼也
视为工业配套办公楼,地块容积率与开发区整体容积率一致
2003年8
月县政府
以开发区邮局建设公共目的收回剩余的
7亩土地的通知书,通知以划拨用地进行补偿;
A公司同
意土地收回但要求按照出让土地补偿,并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出让金。
(11)
调查时,该开发区工业地价市场平均价为每亩
16
万元,土地出让金比2001年增长了20%,
基础设施费比2002年增长了10%。
2.按照土地登记要求描述最后A公司所有土地的四至。
3.县政府收回了剩余的7亩土地,如果要按照出让用地进行补偿,一般可以以哪些相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提到的)。
4.如果剩余的7亩土地按照出让土地性质进行补偿,请列出出让地价内涵的要点。
5.请根据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料,列出7亩出让土地实际能够得到的补偿和
要求返还的土地出让金总额及计算过程。
标准答案:
年2
月,A公司与B村委会私下签订协议取得
年5
月,A公司补办了土地征用手续,取得
月,被占用4亩,取得13亩国有土地使用证;
A公司1
亩土地;
A公司补开了出让金收据,虽未补签土地出让合同,但土地性质明
用途:
确为出让;
证件种类:
权属性质:
2
.A公司所有土地的四至
使用权类型:
(2)南:
使用年期:
A公司的
7亩土地;
土地权属来源:
3
.可以以以下相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提到的)
(3)土地使用权证;
土地变更登记卡;
4
.出让:
土地注销登记卡;
土地查封登记卡;
(6)容积率:
土地更正登记卡;
5
.7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程
土地抵押登记卡。
(1)土地出让市场价二该开发区工业地价市场平均价
3.测算2004年土地转让收益,并列出估算式
(土地面积以建筑面积进行分摊,不考虑土地历史用
(2)土:
途价值差异)
(3)返还的出让金二出让金当年实际支付价
5/土地总面积
X商业零售部分分摊土地面积
=2454/4908X1532
(4)补偿估算式=7亩土地出让市场价—7亩土地的基础设施费
=766(万元)
4.判断该公司土地2008年7月1日价值,并列出估算式(不考虑区位、个别因素差异及时间因素)
2、2007年2月16日,受天星商贸发展公司委托,某评估公司对其拥有的部分不动产进行估价进行
土地现价=基准地价X(1+住宿餐饮的修正系数
)X住宿餐饮部分建筑面积
资产核算。
2003年2月16日通过出让方式取得,当时总面
积为4908平方米,2004年3月20日将批发零售部分转让出去,住宿餐饮部分
2004年3月26日
3、土地估价技术报告
抵押给民生银行,抵押期限
2005年6月6日被法院查封,2005年11月20
第一部分
日解除查封。
一、估价项目名称:
XX厂地价评估
下面是其中一份主
二、委托估价方(略)
要土地登记卡的抄写件,阅读后回答有关问题。
三、受托估价方(略)
四、估价对象(略)
五、估价目的:
对XX厂的土地使用权价格进行评估。
六、估价依据
《中华人民共和国土地管理法》及实施条例
《中华人民共和国城市房地产管理法》
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》
(5)XX市有关土地的法律法规及文件规定
委托方提供的有关资料(略)
3.土地权利状况
(7)
估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。
估价对象土地使用权为XX厂以行政划拨方式取得。
七、地价定义
4.建筑物及地上附着物状况(略)
此次评估地价是评估对象五十年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。
二、地价影响因素分析
八、估价期日:
1997年6月30
日
1.一般因素(略)
九、估价日期:
1997年8月13
2.区域因素
十、估价结果
总地价:
40,605,565.8元
位置:
评估对象位于XX新区XX江东岸,距市中心约
12公里,XX口岸约1公里,距XX大
估价结果一览表(略)
桥约3.5公里。
十一、需要特殊说明的事项
交通条件(略)
本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施,
如管线、码头、道路等的费用。
区域性质:
由于城市发展的结果,已形成工业和居住混杂的区域。
本报告评估地块为XX厂划拨土地的一部分,评估范围由委托方划定,其面积以土地勘测定界
集聚条件:
评估对象周边规划为开发区,有
XX保税区、XX出口加工区、XX高科技园区等,
机构勘测定界结果为准。
工业集聚规模较高。
本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供,作为评估时的参考。
地块面积及形状:
待估地块总面积为
72034平方米,其中南区7477平方米,北区40108平方
本报告需按国家规定,经政府土地管理部门确认后,
方可作为确定股份制改造企业土地使用权
米,西区24449平方米。
该地块整体形状不规则,西、北区近似长方形,南区近似三角形。
价格的依据。
3.个别因素
未经评估单位书面同意,本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。
环境条件:
评估对象所在区域附近工厂相对集中,如
XX化工厂、XX煤气厂等,有一定的空
本报告自估价期日起半年内有效。
气污染。
十二、土地估价师
地质条件:
评估地块所在区域,为第四纪地层。
该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。
姓名签名
临江条件:
评估地块临XX江,有较理想的水运条件。
金胜利(略)范谋(略)程永发(略)
土地使用权年限:
取国家规定的工业用地出让最高年限
50年。
十三、土地估价机构(略)
第三部分土地估价
一九九七年八月二十二日
一、估价原则(略)
二、评估思路与方法选择
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
根据此次评估目的和评估价格类型,结合区域土地市场的特点,选择相应的评估方法。
近年来,
X
一、估价对象描述
X新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃,市场价格信息相对丰富,故选用市场比较法。
1.土地位置状况
同时,根据工业用地的性质,采用成本逼近法评估待估宗地价格。
委估地块为XX厂用地范围内的一部分,位于
XX区XX大道XX号,西临XX江、北靠XX路、
三、估价过程
东临XX大道、南至XX厂,距XX大桥约3.5公里。
(一)市场比较法
2.土地登记状况
市场比较法是指在一定市场条件下,选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例,就交易
XX厂用地为国有划拨用地,用途为工业,土地使用者为
XX厂。
情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较,并对交易实例土地价格
评估对象为XX厂厂区用地的一部分,包括南区、西区、北区三个地块,其对应土地登记状况为:
加以修正,从而确定待估土地价格的方法。
该方法基本公式如下:
南区:
国有建设用地使用证号为第
XX号,图号为XX,地号为XX,土地总面积
7601平方米,
待估土地价格=交易实例土地价格×
交易情况修正系数×
交易日期修正系数×
区域因素修正系数
其中估价对象勘测定界面积为
7477平方米。
西区和北区:
XX号,图
比较实例的选择
号为XX,地号为XX,土地总面积628319平方米,其中,待估地块北区勘测定界面积为40108
通过对市场交易实例的调查与分析,选择
3个可比性较强的交易实例作为比较实例。
平方米,西区勘测定界面积为
24449平方米。
2.比较因素的选择
根据影响工业用地地价的主要因素,
结合评估对象和比较实例的差异情况,
选择若干比
- 配套讲稿:
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- 特殊限制:
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- 土地 估价师 考试 案例 报告