江油富乐领江项目可行性研究报告Word文档格式.docx
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⏹江油市住宅土地使用年限只有50年,即使调控政策放松,这可能还会影响外地投资客的投资意向
综合结论:
江油作为工业重镇和历史文化名城,工业经济和商贸经济实力较强,加上震后重建工作的推动作用,江油房地产市场具有较强的需求基础。
二、项目概况
1、项目地块的地理位置、周边概况
本项目位于江油市东部,涪江东岸,涪江一桥以北,宝成铁路以西,属三合镇三合场上下街片区。
地块东西宽约300米,南北总长约800米,总占地面积约20万平方米。
地块江景资源丰富,外部城市形象破旧,周边市政配套成熟。
2、地块总体技术经济指标
⏹占地面积:
174亩净地
⏹容积率:
5.7
⏹建筑面积:
852675平方米
⏹项目地块限高:
40-80米
⏹绿化率:
25-30%
⏹建筑密度:
22-30%
⏹地块基本状况:
由七个独立地块组成
⏹项目各类型物业构成:
物业类别
面积
(平方米)
住宅
528926
集中商业
63000
街铺
75649
办公用房
76000
车库
4050个
配套
4100
合计
852675
3、富乐领江一期工程总平图和一期经济指标
一期总规划用地面积:
71613.7平方米,107.42亩
⏹规划用地面积(参与容积率和建筑密度计算):
36576平方米,54.9亩
规划用地面积(不参与容积率和建筑密度计算):
平方米
规划总建筑面积:
239477平方米
地上计入容积率的建筑面积:
211475平方米
住宅建筑面积:
164950平方米
商业用房建筑面积:
78615平方米
地下建筑面积:
28002平方米
容积率:
5.8
建筑基地面积:
16140平方米
总建筑密度:
44%
绿地率:
30%
机动停车位:
700辆
4:
成本测算表:
序号
费用种类
计算基础(平方米)
标准(元/㎡)
总价(元)
备注
(一)
前期及报建规费
239477
136.16元/㎡
32,607,188
1
地勘费
8
1,915,816
2
设计费
25
5,986,925
3
城市配套费
75
17,960,775
*
4
建筑噪音超标排污费
239,477
5
开评标服务费
3.17
759,142
6
防雷检测费
7
气象工程评估费
0.7
167,634
人防异地建设费用
15
3,592,155
9
消防检测费
0.4
95,791
10
施工图审查费
1.4
335,268
11
城建档案保管服务费
1.99
476,559
12
白蚁防治费
1.5
359,216
13
房地产测绘费
478,954
(二)
建安及配套工程费
239477㎡
2153.94元/㎡
519,372,002
土建安装
1800
431,058,600
工程监理费
1,436,862
室外道路管网
100
23,947,700
环境景观工程
化粪池
1300立方米
1200元/立方米
1,560,000
天然气户表工程
1712户
3610.00元/户
6,180,320
自来水户表工程
3060.00元/户
5,238,720
电户表工程
1200.00/户
2,054,400
双回路高压箱变系统
40
9,579,080
安防、闭路电视宽带
60
14,368,620
(三)
营销及管理费用
496.9元/㎡
营销广告费用
预计销售总额
2.00%
项目管理费
建安配套工程费用
2%
财务费
自筹资金3亿,项目贷款3亿元
2亿*年息10%*5年
营业税及附加
预计销售收入
5.56%
印花税
0.05%
交易手续费
销售面积
3元/㎡
(四)
551,979,190
5:
销售收入测算:
面积(平方米)
售价(元/平方米)
164950
3500
577,325,000
商业(一楼)
29651
8500
252,033,500
商业(二楼)
29445
6500
191,392,500
商业(三楼)
15619
5500
85,904,500
5
商业(四楼)
3701
4500
16,654,500
6
商业(五楼)
199
4000
796,000
地下车库
700个
40000
28,000,000
243,565
1,152,106,000
6:
项目投资收益:
1、税前利润=总收入-总成本(不含土地成本)=313632.44万元-240283.43万元=73349.01万元。
2、项目合理利润=总收入*10%=313632.44万元*10%=31363.2万元(未计算土地交易税、土地增值税)3、项目土地成本:
1)按宗地面积335亩核算:
项目总收入-总成本-合理利润/336.5亩=313632.44万元-240283.43万元-31363.2万元/336.5亩=124.77万元/亩。
2)按净用地面积196.76亩核算:
项目总收入-总成本-合理利润/196.76亩=313632.44万元-240283.43万元-31363.2万元/196.76亩=213.39万元/亩。
7、项目现状
⏹项目为综合用地,用地年限为50年;
⏹项目用地为待拆迁的居民区.
综合评价:
本项目位于江油江东老城区,景观、地段、交通等外部条件较好;
且规模宏大,对整个城市的发展格局都具有举足轻重的影响。
项目为一块“璞玉”,价值挖掘潜力较大,需要站在整个城市发展的高度进行定位思考。
三、项目SWOT分析与定位思考
1、SWOT分析
⏹优势:
项目位于江油江东板块涪江一桥北,江景资源丰富,配套成熟,交通较为便利,规模巨大,商业价值极大。
⏹劣势:
周边环境陈旧杂乱,档次偏低。
⏹机会:
新火车站投入使用,几大道路施工,尤其是成绵乐高铁和高铁站的完工,必将全面启动江江区。
⏹威胁:
房地产市场受到国家政策的有力调控,明月新城的巨无霸竞争,周边工业废气、火车站噪音的不利影响。
本项目先天条件比较好,商业价值极高,我们应站在全市的高度,充分整合项目资源,扬长避短,最大限度挖掘项目的商业价值。
2、项目整体定位和价值预估
⏹物业整体市场形象定位
依据市场现状和项目综合优势巨大的特征:
本项目整体定位为:
新城市中心·
85万㎡滨江大盘
⏹整体价格预估
本项目价格预估可选用市场比较法来制定。
综合江油市场高层物业目前售价和未来走势,整体而言本项目住宅售价初步估计为4500元/㎡,商业街铺售价10000元/㎡,集中商业估值均价8000元/㎡,办公用房售价6000元/㎡左右。
从保守的角度来分析,若国家房地产调控政策对江油市场产生强烈影响,则预估本项目住宅售价为4000元/㎡,商业街铺售价8000元/㎡,集中商业均价6000元/㎡,办公用房售价5000元/㎡左右。
⏹项目整体定位为江油新兴市级城市中心,能够最大限度地发挥项目的综合优势、显著弱化项目劣势,最大限度提升项目价值,有利于实现利润最大化,有利于建立项目在江油市场的领袖地位和塑造富乐集团的企业品牌。
⏹为实现资金快速回笼和商业价值最大化目标,街铺底层和二层采取全部销售的方式,集中商业采取主力店招商方式。
入市节奏方面,先确定主力店,住宅和商业底商跟进销售。
四、经济效益分析
分正常状态和保守状态两种情况进行经济效益分析
方案A:
按正常情况预估售价,其中住宅4000(元/㎡),街铺9000(元/㎡)
1、项目整体投资预估
项目
单价(元/㎡)
面积(㎡)
合计(元)
一、土地费用
131171
590,269,500
二、容积率
5.70
三、规划总建筑面积
地上计容积率建筑面积
747,675
地下建筑面积
105,000
小计
852,675
四、建安成本
地上建筑
1500
747674
1,121,512,050
地下建筑
2000
105000
210,000,000
1,331,512,050
五、园林、配套成本
220
164,488,434
六、管理费用
----
期初投资×
11,805,390
七、财务费用
期初投资30%×
6%×
1年
10,624,851
八、销售费用
销售收入×
3%
112,711,335
九、不可预见费
投资合计
2,233,216,950
备注:
期初投资按土地费用计算
2、投资收益测算:
金额(元)
说明
一、销售收入
3,757,044,500
含住宅、办公、车库和全部商业用房
二、销售税金
1、营业税
187852225.0
按销售收入的5%计算
2、印花税
1878522.3
按销售收入的0.05%计算
3、土地增值税
35691922.8
按销售收入的0.95%计算
小计
225422670.0
总共占销售收入的6%
三、项目毛利
1、含税总投资
2458639620.0
2、销售毛利
1298404880.0
3、投资毛利率
58.1%
四、企业税金
1、所得税
324601220.0
销售毛利的25%
2、纯利润
973803660.0
3、投资纯利率
43.6%
附件:
正常情况下项目各类型物业售价及销售收入
售价
总价
(元/平方米)
(元)
4000
2115704400
6000
378000000
9000
680840100
5000
380000000
4050
50000
202500000
0
----------
3757044500
方案B:
按地产调控政策对项目产生较大影响时的保守状态计算售价,其中住宅3800元/㎡,街铺8000元/㎡
105000
747674
总销售额×
107,268,311
2,227,773,926
2、投资收益测算:
3,575,610,380
178,780,519.0
1,787,805.1
33968298.6
214,536,622.8
2,442,310,549
1,133,299,831
50.9%
283,324,958
849,974,873
38.2%
附:
保守状态下项目各类型物业售价及销售收入
3800
2009919180
8000
605191200
------
3575610380
根据以上测算结果,正常情况下本项目纯利润为6.7亿元,其中投资毛利率58.1%,投资纯利率43.6%。
即使在受到国家房地产调控政策较大影响的保守状态下,本项目纯利润仍能达到约5.5亿元,其中投资毛利率50.9%,投资纯利率38.2%。
从各项静态指标可以看出,本项目利润回报良好。
如果营销工作组织得当,项目利润率将进一步提高。
五、可行性分析结论
通过以上分析,可以得出以下结论:
1、项目所处地段和超大规模决定项目拥有巨大的先天优势,项目的整体定位则最大限度地挖掘了项目的潜在价值,有力提升了项目的整体价值,从而使项目具有良好的经济效益以及很强的市场抗风险能力;
2、项目目前的发展机遇比较好,政府重视使项目政策风险降到最低点;
3、项目整体优势的充分发挥,加上适当的产品设计和营销手段,将成为本项目实现较高收益的主要条件。
综上分析结论:
本项目具有良好的经济效益和社会效益,切实可行。
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