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所以他们在感情付出上,都会亲身感受到内心的痛苦。
我们接待当事人时,很多当事人谈五六句就已经泪流满面,因为他(她)需要倾诉,需要和你交流,把多年的哀怨、委屈、对婚姻的埋怨以及内心感受都想宣泄出来。
在这种情况下,律师要有足够的耐心,对他(她)像对待自己的朋友一样,很真诚地接待他,给他足够的时间倾诉,否则会导致当事人的心情无法平静,而只有当事人的心情平静了,才能够把自己的真实案件情况、事实情况陈述出来。
所以要耐心、真诚,让他(她)感觉你能够接近,让他觉得你是一个能够倾诉的人,这很重要。
2.客观
客观表现在两个方面:
(1)让当事人客观地反映案件的真实情况;
(2)要客观地去分析案情。
客观反映真实情况,一定要让当事人对婚姻、子女包括财产状况客观地陈述出来。
比如说购买房屋时到底是谁出的钱,是自己、父母出的钱,还是其姐姐哥哥帮忙出的钱?
当时买这个房子的意愿和目的是什么,是为了结婚目的,还是当事人父母就想给儿子、女儿买一套房?
有没有考虑是否结婚的问题,跟结婚有没有关联?
这个房屋在还贷期间、履行期间是一个什么状况,是一个人工资在偿还,还是两个人共同偿还?
子女抚养的过程中,是双方都在付出努力、陪伴孩子,还是说一方在外赚钱养家,一方顾家?
这些都要真实反映,反映这些真实情况,有利于律师对案情的判断,根据案件的事实来做案子。
律师所掌握的是事实案件情况,在这种情况下,才能够判断出来。
如果没有足够的了解,在开庭时,对方当事人可能就你说的内容进行反驳,结果可能使你措手不及,因为很多事不了解,对方说出来时,你可能不知道怎么办,怎么去应对他?
心里承受能力和庭审经验很丰富的人,能够把控这种状态,可能会及时地采取另外一种方式,转移目的和说法,把这个问题淡化,但如果经验不够丰富,很可能因为这个问题,把律师的整个思路打乱,觉得这个问题棘手,不好回答。
如果回答“是”,可能对自己当事人不利;
回答“不是”,还不知道怎么去回驳他。
所以一定要当事人客观地反映案件事实。
3.专业
专业非常重要,到律师手上的案件没有一个是简单的案件,也没有轻而易举就能解决的案件。
有些协可调解的,但对当事人来说很难,做不到这一点,律师出面比当事人出面更容易解决,而且对当事人来说,离婚是人生中的一件大事,一个人可能只离一次婚,一个人一辈子可能只打一次官司。
所以律师对每件案子要专业而真诚负责任地对待当事人,我觉得这样才不愧自己的内心,也不愧作为律师应该有的职业道德。
当然,专业必须要有专业的知识能力。
二、婚姻涉及的房产类型
有商品房、房改房、经济适用房、小产权房。
关于房屋的分类,大家都非常清楚,在这里就不说了。
三、商品房、经济适用房分割
一方婚前支付首付款,婚后共同还贷的,离婚时房屋如何分割?
对这个问题这么多年争议未减,是离婚案件当中的难点。
这个问题在2008年以前法院判决非常乱,怎么判都有。
现在我说一下案例的情况,以前怎么判、现在怎样判。
将来《婚姻法》解释(三)出台以后,会怎么判?
男方于2004年在望京购买了一套两居室房屋,房屋面积是98平米,总价格是85万,没有结婚之前,付了首付款35万,后来贷了50万。
2004年8月,贷款银行就已经把50万的房款直接汇入了开发商的账户上,到目前为止他的房款付清了,之后向银行还贷。
2005年10月入住房屋,11月份经过他人介绍认识了一个女孩,就跟这个女孩认识并且在2006年5月结婚登记,结婚登记以后,双方就住在望京的两居室房屋。
2007年5月领取了男方名下的房屋所有权。
(婚前男方买房——办贷款——贷款全部交给开发商——认识了女朋友——结婚——住在房屋内——婚后取得房屋所有权证。
)
这个案例判时,女方认为这个房子是夫妻共同财产,因为房屋所有权证是婚后取得的,按照房屋所有权证取得的时间,应该属于夫妻共同财产,有权要求全部房款平均分割。
女方力争房子(这个房子很好,增值空间很大,并且离女方单位也不远)。
而我作为男方的律师,主张房屋是婚前个人财产,但婚后还贷的部分,及其还贷所反映的增值部分应该属于夫妻共同财产。
最后法院采纳了我的方式来判决,女方不服,就提起了上诉,二审维持原判。
女方包括女方的律师有一个观点:
这个房屋属于夫妻个共同财产,而不能算个人财产(因为房屋所有权证是婚后取得的),我想在座的律师也有这样的观点和想法。
但我不这样认为,这种观点是不对的。
婚前男方购买了房屋,他跟开发商签定了商品房买卖合同,这是一种合同关系,并且这个合同确立了房屋的归属人是谁的问题。
办理所有权证实际上是一个行政的公示效力,是对抗第三人的。
任何一个人购买商品房(不管是预售房屋还是现房),预售房屋有预售登记备案手续。
如果做了预售登记备案手续,就不能出售给第三方。
也就是说这个房屋基本确定了所有权人,或者说将来所有权人应该是买房人,在这点上,也应该属于婚前个人所有的房屋。
房产证的取得有一个程序,因为涉及到行政机关和行政部门,有一些审批包括开发商要配合,要报很多资料给建委,开发商要拿到大产权,买房人才能拿到小产权。
这个过程需要一些时间,况且这种所有权证的取得主要是对抗第三人的公示效力。
很多人可能会用《物权法》的第9条:
不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;
未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
很多人会利用这一条说,婚后取得的房产,就应该是夫妻共同的财产。
但仔细去分析《物权法》这一条规定,这条法律的立法理念,是对第三人的一种效力。
权利的设立是从房屋所有权证取得之日起才有。
《婚姻法》解释
(二)当中有一条规定:
如果没有取得房屋所有权证或者无法确定所有权时,暂不进行分割而只判定使用权。
在房地产所有证没有确定时,法院也没有办法能以这个来对抗第三人的权属功能,所以暂时不判,所以这对外是一个公示的效力。
从这点上,很多人会用这一条,但我觉得用得不对。
所以律师在做这样的案子时,要把法律研究清楚,然后再来适用法律,而不仅仅是从法条的字面去理解,去使用某一个法条的条款。
那怎么分?
假如说当时购买的是85万,因贷款贷了50万,如果说20年才还清的情况下,利息是15—18万左右。
总房款85万
首付35万,婚后50万。
在2004年5月签的合同。
截止到全部还清时,总房款就是90万了,其中有5万为利息。
35万÷
90万,就是婚后还贷39%,在离婚时,房屋是150万,150万×
39%=60万(大约),法院会判给男方。
2008年之前判决特别乱,怎么判都有。
一种判法是:
婚前35万是个人的,跟女方没有关系;
婚后还了35万。
而房屋产生的增值和亏损跟女方没有关系,所以只分婚后还贷的35万。
另外一种判法是:
婚后还贷35万,35万每个人就是17.5万,150万减去85万(应该是90万)就是60万,60万除以2,30万(这是房子增值部分),17.5万加30万,就是47.5万。
比我刚才的算法多。
为什么会多?
婚前还有一部分增值,但全部算在婚后了,这种不对。
《婚姻法》有一条解释:
一方婚前投资、婚后取得的收益是不是属于夫妻共同财产?
婚前投资是什么?
是房产、股权、股票?
没有说。
房产这种东西,不管有没有投资功能,确实是有争执的。
房屋的价值如何确定?
双方可以认可,假如你说150万,而双方认可,那可以达成一致,各分多少就可以了,但在双方不认可的情况下,要评估,评估是双方委托法院名目当中的评估机构去评估,或者是双方委托法院去指定名目当中的评估机构去评估,双方也可以选评估机构去评估,最终以评估的结果作为认定房屋的价值,评估费是分段计算的,由当事人双方承担。
另外在处理房子过程中,还有一个是实际交易,把房子真正卖掉,卖掉以后最终的价格我们可以做出。
在离婚当中,无论是商品房还是经济适用房,房改房等,可以采取竞价方式,这个法律有明确规定。
经济适用房很复杂,律师业务当中,涉及的问题也很多,北京市经济适用房子的力度很大,经济适用房购买以后,离婚时又分割,有很大的障碍和麻烦,这是很难分的一个问题。
首先,经济适用房主要的性质和功能是什么?
国务院为什么会有经济适用房这一类的房屋?
经济适用房更多的是实现保障功能,既有社会保障性的商品住宅,并且提供给低收入家庭的。
2002年刚开始出台经济适用房时,要求夫妻上房的收入不能高于6万,而且双方没有其他住房,有一些限制性条件,具备了申请经济适用房资格的人,经济适用房管理办公室才会批准,会有一个批文,批下来以后,说明你具备购买经济适用房的资格了,有这个资格的情况下,再去开发商买房,因为买房时需要这个资格,没有这个资格是买不了房的。
所以经济适用房刚出台时并不好卖,开发商根本卖不出去,为什么?
因为大家还没有形成购买经济适用房的观念。
而且大家认为这个地方太偏远,尤其是对于生活在北京的人,没有人愿意去。
所以审批上很不严格,只要申请了,就能批下来。
但经济适用房有一些规定,像五年以内怎么样,五年以后怎么样的规定,五年以内想出售必须按原价出售,并且卖给有经济适用房的人,五年以上才能够按商品房卖,但要补足10%的综合地价款,2007年4月1号之前买的经济适用房,仍然可以采取这样的政策。
2007年4月1日以后,就不可以了,如果想卖经济适用房,要向住建部申请,他们要看政府是不是需要先回购,如果回购的话,你必须要满足政府回购。
所以现在是新房新政策,老房老办法。
2007年买经济适用房还好办,2007年以后买的经济适用房只能保证实际的居住功能,要实现出售、转让或者获得多少的利益,限制性比较强。
夫妻之间在离婚时,经济适用房怎么分?
我们做的案子中,一般是五年以内的房子(不能体现增值部分的房子),也是可以以原价进行出售,但实际上,房屋是有增值的,这个房子如果是给了一方,另一方可能就亏,谁都愿意要房,不愿意要钱。
所以法院在判这种案子时,很令法官们头疼,如果对这个房屋进行评估,评估一定的价值,却与“五年以内”的国家政策不符。
所以通常情况下,就使劲调解。
很多人没有北京市户口,买房时,可能借用北京人的名义去购买房屋,因为那个时候没有出台很多限制性规定,而很多北京人也不想买经济适用房,觉得没必要。
【我今天来收获颇多,第一,可以认识大家,跟大家能够结识,我很荣幸,并且这么多人关注婚姻家庭法律,因为做婚姻家庭的案子,很多人都觉得这是很小的案子,很多人不屑于做,但今天仍然还有这么多的律师关注这些案子,喜欢来听,喜欢来做,喜欢了解,我觉得你们也是一批很有勇气的律师。
第二,点睛网给了我很丰厚的礼物,所以大家也要多努力,以后坐在讲台上的就是你们在座的某一位。
今天在座有我团队的人,我本人做了几年婚姻法,但是同时也做房屋、土地房地产方面的法律事务,所以最近这一两年,婚姻案件我做得比较少,房地产事务做得更多一些,我自己带出了一批团队,专门做婚姻家庭律师的团队,而我是房地产部的首席律师。
】
四、与拆迁有关的房产分割
一方婚前房屋拆迁所得补偿,属于夫妻共同财产吗?
这是一个普遍存在的问题,并且在分割时,争议非常大,有的人认为这个属于婚前拆迁补偿得到的房款,应该属于个人的,这一块的证据取得非常重要,能不能维护当事人的权利,就要看是否有证据。
1998年,龙先生继承了母亲的房子。
在2001年4月,龙先生跟方女士结婚了,夫妻就居住在这套房屋里。
2003年5月,该房屋由于政府拆迁,所以就把拆迁补偿款直接给了龙先生(56万),在2003年8月,龙先生就把56万当中的36万取出,买了一套商品房,房屋产权人写的是自己的名字,其中有20万的房款没有动,还是在拆迁补偿款存折当中。
2004年10月,因感情不和,妻子提出了离婚诉讼,诉讼时,女方提出这个房子是属于夫妻共同财产,有权分割,因为是婚后购买的房屋,龙先生就觉得这是他的个人财产,跟女方一点关系都没有,是婚前继承母亲的房子,继承完以后,才和女方结婚,结婚以后,拆迁补偿也是我个人的,用自己的钱买了一套房子,跟女方没有什么关系。
龙先生主张房子是婚前个人的,属于个人财产,实际案子当中,男方确实能够证明房子是他婚前购买的情况下,法院在判决时会考虑是个人钱个人购买,但这个案子没有这么判,最后结果认定为夫妻共同财产。
男方在那个时段取了36万,没有问题,但用这36万再去买房这个过程就证明不了。
所以女方就说:
“我们结婚这么多年,再买房的情况下,我自己也有钱,也有一部分存款,36万男方存到哪里去了,或者又存到谁的名下了,或者给谁了,作为他的妻子我不知道。
存续期间我也有存款,所以就是用我们夫妻共同的钱,买了这一套房,买了这一套房凭什么不是夫妻共同财产?
”所以就因为房款的来源和购买之间没有一个因果关系,法院就没法判定是个人的,最后判定这个房子属于夫妻共同财产,依法平均分割。
在这种情况下,律师要提示当事人,给当事人提供建议,婚后用拆迁款要去买房时,最好从账户直接汇过去,汇到开发商账户,不要直接取了现金再去交钱,如果这样,证据链就在这个阶段消失了,为什么?
因为钱是种类物,不是特定物,这个种类物怎么能够认定此钱就是彼钱呢?
无法证明。
因为是种类物,最后法院认定属于夫妻共同财产。
这一块证物非常重要,在做案子当中,所有证据的审查、事实的把握和逻辑性的判断、推理,包括逻辑整体要环环相扣,形成事实的证据链条,证据的证据链条,这样的话,案子赢得的机会才会大。
所以在做案时,要仔细地看案卷材料,包括怎么去设定诉讼方案,这些技巧还是要把握的。
一是婚前为所有房,婚后拆迁所得补偿是否为夫妻共同财产?
婚前一方的房屋,婚后拆迁款,这个款一直拿在手里,没有购买任何财物,比如说有36万买房了,还有20万在折子里存着,这20万就属于个人财产,不能认定为夫妻共同财产,所以这一块有这样的原则认定。
五、未取得产权的公房承租权分割
说这个问题之前,我先说一下房改房的问题。
房改房在做案子当中,会通常遇到。
房改房是单位给自己职工的一种福利,比如说单位分给职工一套房屋,有标准价、成本价,如果以标准价购买的房屋,产权是部分产权,也就是说,单位有6%的产权,而当事人只有94%的产权,如果要上市,是有要求的,后来都不再实行标准价格购房,而是用成本价购房。
用成本价购买的房屋,属于完全产权。
这种完全产权,单位和个人之间会有一个合同,不允许你出售,如果出售的话,有优先购买权等等,会有这样的限定。
原来这种合同、限定条款是有效的,不能在五年之内卖,如果卖,要保证单位行使优先合法权,如果单位放弃不买,就可以出售。
后来国家为了保证存量房的流通,保证房地产市场活跃,经济发展,就取消了这个规定,任何一个合同当中,职工跟单位购买的房屋,如果有这样的条款,都视为无效条款。
这样的房子在当时可能就花几万块,因为折算夫妻双方的工龄,加上单位给的优惠价值,最后交3、4万就可以买一套100多平米的房子,但是这个房子如果是婚后购买的,就属于夫妻共同财产;
一方婚前承租的,单位实行房改房政策了,就把这个房子卖给职工个人的情况下,这种也属于夫妻共同财产。
所以在分割时,这类房屋和商品房是一样的,就是按照现行市场价格去评估,或者双方达成一致意见,要么现价,要么评估,以平均的价值进行分割。
这和商品房在分割上没有太大的区别。
一方婚前承租的公房,离婚时另一方有权承租吗?
这种案子以前比较多,现在越来越少,因为公权承租的房子越来越少,大部分房子可能有单位给的房改房,而且也有一部分房管所的房也实行房改政策,按成本价卖给个人,这一块的案子和以前相比有所减少。
但还是有。
如果是一方婚前承租房屋,现在判例视为婚前一方享有使用权,另一方不会因为婚姻存续达到一定期限而自动享有承租权。
现在法院审判的基本思路基本是这样的一个思路,跟以前有所不同。
具体分割公房还要考虑子女一方,同等条件下,照顾女方,照顾身体残疾或身体困难的一方,照顾无过错一方,考虑房屋产权单位的意见。
按照共有房屋承租的规定,如果是夫妻双方结婚以后,承租的房屋双方都有承租权;
如果是一方婚前承租的房屋,婚后共同生活五年,也有承租权。
原来做承租案子,法院基本上是按这种思路去判的:
只要双方付钱五年以上,判给男方可,女方也可。
如果是女方名下的房产,当时承租就给女方了,可以判给女方继续使用,也可以判给男方继续使用。
但现在法官的审判思路有所变化。
在当时,如果女方是承租房屋的承租人,使用权还是会判给女方,但这里有一个问题,承租房通常会涉及到低收入群体、低保户,拿国家保障的人,夫妻双方只有一套房屋,没有其他房屋,这个房屋还是租的,没有钱买的人,这种情况下,法院判时,判一方有承租权,另一方没有承租权的情况比较少,会判双方共同享有房屋承租权。
为什么会这样?
因为双方都没有其他的经济来源,生活很困难,拿国家的低保,不能因为法院的一纸判决,就让他流离失所,让他没有住处,这会增加社会不安定的因素,所以法院不会判定这个房屋为一方所有。
商品房、房改房也会存在这样的问题。
我实际做的案子中,有一个老人73岁,而他的太太(68岁)跟他提出离婚,男方和女方都想要这个房子,在这种情况下,法院的结果是没有分割,第一次评估时,女方不同意,但我们坚持要求,法院委托评估机构评估了,我们也花了这笔评估费了,评估出它的价值出来,最后法院判决还是判双方共用,所有权还是共同享有,女方租一个卧室,男方租一个卧室。
这种判例越来越少,但只要能分割的情况下,尽量会达到分割的目的,法院也是这样一个审判思路,但法院在无法分割的情况下,会判共同所有。
拆迁案例:
男方女方结婚以后,男方的父母出钱在以前的院里盖了6间房,前面盖了门脸房,后边有一些房子,夫妻双方就住在房子里,但是女方父母的房子涉及到拆迁时,房屋的拆迁款是给了女方的父亲,补偿款是在母亲的名下,这个房子用补偿款可以购3套房子,在购房屋时,考虑了当时居住人口的份额,给了3套房屋(男方说),女方说,那是因为私下说的。
总之有3套房屋,其中有一套在女方的名下,当时母亲出资购买了这个房屋,并且写到了女儿的名下,现在女方提出离婚。
男方说,这个房子属于夫妻共同财产,要求分割,女方不同意,说这是我妈的钱买的房,跟我我没有关系,也不是我的房。
但实际上这有一个司法解释,婚后父母出资为子女购房的,如果没有特别约定,应该属于共同财产,另有约定除外。
这种房屋如果说不清,男方又不认可的情况下,按规定,很有可能作为夫妻共同财产来分割了。
但现在的问题是女方在离婚起诉之前把房子出售了,卖了,在房地局交易的价格是86万,但他们在中介私下写的合同是61万,而在2009年这套房屋的价值应是100多万,所以男方很被动,到底是分多少钱,是从61万中分还是从86万中分,还是从100多万中分。
这可以打一个确认买卖合同无效的官司,但是买卖合同无效的官司,也有一个问题,男方最终的目的肯定是想按照真实的房款分割。
最后的结果是86万,但为什么还要打确定买卖合同无效的官司呢?
就是想在案子中,把案子查清楚,有查清楚的可能性。
婚前由一方取得的共有承租权有几种情况:
1.婚前由一方取得的共有承租权,婚后一直租用,应该按照《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》来判决,如果结婚五年以内的,应该判给婚前一方,如果结婚超过五年以上的,我觉得夫妻双方都有承租权,都可以判,判谁可以考虑,但是我觉得双方都应该有这个权利,而不是判给承租人一方。
2.婚前一方承租本单位的公房,离婚时,双方均为本单位职工的,这个处理跟第一个没有太大的区别,虽然是承租本单位的公房,但离婚时,双方都是本单位职工。
有一个区别就是当时分给他房子时,夫妻都属于本单位房屋,无论如何,是要分给他们房子,在这种情况下,判给女方也行,判给男方也行,这个时候就要使用刚才那些原则,比如说,同等条件下要照顾女方,要照顾有抚养孩子一方,照顾无过错一方等等,要适用这些原则。
3.一方在婚前承租本单位的房子收回,交本单位的另一方单位并给换置房屋的,双方都有承租权的。
4.婚前一方借款取得的承租权,双方共同还借款的。
这个没有太多可操作性,因为实际上不存在是否借款的问题。
5.婚后因拆迁而取得房屋承租权的,夫妻都有权利承租。
因为承租的房屋,一旦涉及到拆迁时,会有安置人口的问题,所有在那个房屋居住的人,可能都属于被安置人口之列。
拆迁的补偿是给所有权人的,但承租房是补偿给所有权人,但也有安置人口,有一个侧重点的区分。
这种承租房都是安置人口,最后可能你取得了承租房屋,但也属于安置人口之列的,所以这种房双方都有承租权。
拆迁的最终目的是要干什么?
第一种可能是货币补偿,第二,是产权置换,或者给你一个补偿安置。
最终的目的是拆迁完了以后,所有人要房子住,或者是他能够得到钱。
拆迁完了以后,会给一套房子,是一个共同的安置,而不是对其中的某一个人的安置。
6.婚前双方均住公房,婚后合并调换房屋的使用权归双方共有,离婚时,双方均有承租权,取得使用权和承租权一方要向另一方进行相应的补偿。
7.夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋属于夫妻共同财产,离婚时双方均有使用权、承租权。
取得使用权和承租权的一方要向另一方进行相应的补偿。
8.婚后一方或双方申请取得共有承租权,双方均有承租权,离婚时,双方主张取得一部分补偿。
六、宅基地房屋的分割
涉及宅基地房屋分割,这种情况比较多。
我最近接触了一个案例,通州农村一户人家,儿子和女方结婚以后一直住在婆婆家。
之前自己的老宅基地一直盖房子住,在2001年村里进行登记,重新申请了宅基地使用权,在申请宅基地使用权时,在家庭人口一栏,写了公公婆婆、儿子儿媳妇的名字,给了11间房,有600多平米的宅基地,自己盖了5间正房,6间厢房。
盖完以后,女方在通州法庭提出离婚诉讼,男方同意。
过了两三个月,女方又提出离婚后财产分割,要分割宅基地的房屋,11间的房屋她也有份额,但11间房屋的房产证都是公公的名字。
最后男方败诉,在2001年重新核定宅基地时,有儿子儿媳妇、老头老太太的名字,宅基地的份额女方也有。
第二,老头老太太说都是用他们的钱找的工人,但没有证据证明。
所以属于家庭成员的共有财产。
七、同居房产分割
同居期间购置的房屋,分手时,归谁所有?
这种问题比较棘手,现实生活当中存在的也越来越多,在座的一些年轻律师,可能也遇到过这样的情况,这个问题要处理好,处理不好,无法维护自己的权益。
《婚姻法》关于婚前财产和婚后财产
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