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成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益并对其进行区位修正、年期修正等来最后确定土地价格的估价方法。
成本逼近法的基本公式如下:
V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=VE+R3
V——土地价格;
Ea——土地取得费;
Ed——土地开发费;
T——税费;
R1——利息;
R2——利润;
R3——土地增值;
VE——土地成本价格;
R3——土地增值。
在采用成本逼近法评估划拨土地使用权价格时,由于土地的增值收益归属土地所有者(即国有),因此划拨土地使用权价格不包括土地增值收益,其价格包括土地的取得成本、开发成本以及相应的税费、利息、开发利润等,即:
划拨土地权益价格=土地成本价格
=VE
=Ea+Ed+T+R1+R2
(二)出让地价的估价过程
案例一:
估价对象仓库宗地
估价对象土地面积1706.72平方米,宗地上建有3栋建筑,宗地上总建筑面积407.24平方米。
其中:
1号仓库根据委托方提供的天房权证天等县字第990117号内容所载,建筑面积为342.24平方米;
2号仓库未办理房产证,建筑面积为65平方米;
平房,未办理房产证,建筑面积为133.16平方米。
宗地现状容积率为0.32。
房屋现状用途为仓库。
根据房屋利用现状设定估价对象为仓储用地。
(1)成本逼近法
①土地取得费用
土地取得费用是指征用集体土地所支付的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等。
根据估价人员现场勘察,城区周边的土地以旱地为主,为非基本农田。
本次评估根据周边的地类情况为主要参考依据,设定评估对象建设用地为旱地,非基本农田。
参照《崇左市人民政府关于公布征地统一年产值标准的通知》崇政发〔2010〕3号文件的要求,征地统一年产值标准由土地补偿费和安置补助费两部分构成,不包含对青苗和地上附着物的补偿。
天等县土地补偿标准详见下表:
天等县征地统一年产值标准
县(市)名称
县域统一年产值标准(元/亩)
补偿倍数
平均补偿标准(元/亩)
区域号
区域所在乡镇
分区域统一年产值标准(元/亩)
分区域补偿倍数
分区域补偿标准(元/亩)
天等县
1244
16
19904
Ⅰ
天等镇
1294
17
21998
Ⅱ
龙茗镇
1269
21573
Ⅲ
向都镇、东平乡、进结镇
1256
21352
Ⅳ
进远乡、宁干乡、驮堪乡、把荷乡、上映乡、都康乡、福新乡、小山乡
1238
19808
A根据上表所得,估价对象位于天等县的土地补偿费和安置补助费为1294元/亩,即33.00元/平方米。
B青苗补偿费:
根据《广西壮族自治区实施<
中华人民共和国土地管理法>
办法》、《崇左市人民政府关于公布征地统一年产值标准的通知》(崇政发〔2010〕3号),青苗补偿费按一造产值计算,即1294÷
666.67×
0.5=0.97元/平方米
土地取得费用为:
土地补偿费和安置补助费+青苗补偿费=33.00+0.97=33.97元/平方米。
②有关税费
有关税费为征地管理费、耕地占用税、征地劳务费、权属调查地籍测绘费、耕地开垦费等组成。
A征地管理费:
根据广西区物价局桂价涉字[1994]210号,按征地三费(土地补偿费、安置补助费及地上附着物和青苗补偿费)总和的2.8%计算:
估价对象的征地管理费为:
33.97×
2.8%=0.95元/平方米
B耕地占用税:
当地征地一般为征收一般耕地,耕地占用税按征收一般耕地标准测算。
根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》(国务院第511号令)、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》(财政部税务总局第49号令),2008年12月31日公布的《广西壮族自治区实施〈中华人民共和国耕地占用税暂行条例〉办法》“广西壮族自治区人民政府令第46号”规定,本次评估取天等县耕地占用税为30元/平方米。
C耕地开垦费:
评估设定估价对象转为建设用地前为旱地,根据《关于调整耕地开垦费征收使用管理政策有关问题的通知》桂财建[2009]254号规定,耕地开垦费缴纳标准为:
水田20元/平方米,旱地12元/平方米。
本次评估确定估价对象2旱地的耕地开垦费按12元/平方米计。
D权属调查地籍测绘费:
根据《关于下达全区土地系统行政事业性收费项目和标准的通知》桂价涉字(1994)210号文规定,按0.25元/平方米计。
E征地劳务费:
根据广西壮族自治区物价局关于重新规范征地劳务收费有关问题的通知(桂价费〔2010〕109号),征地劳务费按3元/平方米收取。
有关税费具体数额详见下表:
有关税费计算表单位:
元/平方米
宗地名称
土地位置
征地管理费
耕地占用税
耕地开垦费
权属调查地籍测绘费
征地劳务费
合计
仓库宗地
天等镇新西街096号
0.95
30
12
0.25
3
46.20
③土地开发费
估价对象出让用地评估设定的开发程度为宗地红线外“五通”、宗地红线内“场地平整”,根据现行的《天等县县城区土地定级与基准地价报告》上相关内容所载,崇左市天等县宗地红线外“五通”及宗地红线内“场地平整”费用为6.4元/平方米。
估价对象位于天等镇新西街096号,地形地势跟崇左市天等县一般的用地条件基本一致,根据当地建材市场价格本次评估设定估价对象宗地红线外“五通”及宗地红线内“场地平整”的开发费用为100.00元/平方米。
④投资利息
根据宗地实际情况,估价对象预计土地开发周期为一年,取评估基准日中国人民银行公布执行的一年期贷款利率6.56%,并假设土地取得费及相关税费于开发初期一次性投入,土地开发费用均匀投入,则:
估价对象利息
=(33.97+46.20)×
[(1+6.56%)1-1]+100×
[(1+6.56%)(1/2)-1]
=8.49元/平方米
⑤投资利润
投资利润是把土地作为一种生产要素,以固定资产方式投入发挥作用,因此投资利润应与同行业投资回报相一致,土地开发投资应获得相应的投资回报,考虑当地土地开发及投资收益实际情况,评估对象用途为商业用地,参照国务院国资委财政监督与考核评价局公布的《企业绩效评价标准值2011》公布的房地产开发行业利润水平,并根据估价对象的区位条件、区域经济水平及其它实际情况,调整确定房地产开发投资利润率取18.5%作为本次土地评估的投资利润率。
则:
估价对象投资利润=(土地取得费及税费+土地开发费)×
利润率
=(33.97+46.20+100)×
18.5%
=33.33元/平方米
土地成本价格=土地取得费及税费+土地开发费用+利息+利润
=33.97+46.20+100+8.49+33.33
=221.99元/平方米
⑥土地增值收益
土地增值收益,是由于对土地进和开发,达到建设用地的某种条件而发生的价值增值。
根据天等县新增建设用地土地增值收益的一般水平,本次评估土地增值收益按成本价格(土地取得费及税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和)的40%计。
土地增值收益=(土地取得费及税费+土地开发费+投资利息+开发利润)×
40%
=(33.97+46.20+100+8.49+33.33)×
=88.80(元/平方米)
⑦划拨用地无限年期土地价格
无限期的土地成本单价=土地取得费及税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
=33.97+46.20+100+8.49+33.33+88.80
=310.79元/平方米
⑧有限年期土地价格
根据有限年期地价测算公式:
Vn=VN×
[1-1/(1+r)n]
式中:
Vn--估价对象设定年期土地使用权价格(元/平方米)
VN--无限年期土地使用权价格(元/平方米)
r---土地还原率[按《天等县县城区土地定级与基准地价报告》上土地还原利率设定为6.04%计]
n----估价对象设定年期(年)
则估价对象50年期土地使用权价格=310.79×
[1-1/(1+6.04%)50]=294.22元/平方米
⑨进行区位因素
估价对象设定为仓储用地,城区内仓储用地价值受宗地区位因素影响较大,因此本次划拨用地评估采用成本逼近法进行评估时,需要考虑区位因素对地价的影响。
根据估价对象区域位置、基础设施及宗地个别因素等情况,综合确定估价对象区位因素修正系数。
估价对象仓储用地,影响该类用地地价的主要因素有距离县级商服中心距离、工业区类型、区域街道类型、公共设施完善度、企业聚集效益、区域环境优劣度、宗地临路条件等,各宗土地情况详见下表:
待估宗地区域位置、基础设施及宗地个别因素分析表及修正系数表
影响因素
因素说明
优劣程度
修正系数
距离县级商服中心(米)
宗地位于新西街096号距县级商服中心星港超市、添城市场、新华书店约520米。
较优
1.04%
工业区类型
宗地为仓储用地,位于居民小区内。
优
1.78%
区域街道类型
估价对象所在区域主要交通道路为中山路,该道路为区域的综合型次干道,与教育路、胜利街、朝阳东路、朝阳西路、新西街相连接,交通便利,交通状况较好
一般
0.00%
公共设施完善度
宗地400米半径内有中、小学,农贸市场、超市等生活配套设施等其他市政公共配套设施较齐备
企业聚集效益
宗地位于天等县城区住宅小区,附近单位有天等县天等镇财政局、农村信用社城关分社、城关双语幼儿园等,周边类似或相关用途的房地产较少,产业集聚程度低
劣
-0.64%
区域环境优劣度
基本无污染
0.52%
宗地临路条件
临居民区巷道
-1.14%
宗地自然条件
地质好、无自然灾害
0.74%
宗地形状、面积
形状和面积对使用无影响
规划土地用途
工业
-0.36%
合计(∑Ki)
1.94%
⑩待估宗地土地价格确定
估价对象单价=294.22×
(1+1.94%)=300.00元/㎡(取整)
(2)收益还原法
收益还原法是在估算估价对象土地在未来每年预期纯收益(正常年纯收益)的基础上,以一定的土地还原利率,将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和(土地价格)的一种方法。
主要公式有:
房地产纯收入=房地出租年总收益-房地产出租年总费用
房屋纯收益=房屋现值×
建筑物还原利率
房屋现值=房屋重置价×
房屋成新率
1)基本假设及特殊处理
①估价对象在有效使用年限内能保持良好的使用状态。
②本次评估设定在有效使用年限内,租金水平、经营成本维持在当前的水平,保持不变。
③估价对象在未来的经营年限内,社会经济发展能保持良好状态,物价水平变化不大。
2)估价对象现状概况
①计算年总收益(租金)
由于天等县仓库出租交易较少,根据调查估价对象旁近的丽川材住宅小区、天恒楼、恒丰国际新城及周边的住宅小区,估价对象周边的住宅租金平均在12-15元/平方米/月。
综合考虑估价对象状况,确定仓库的租金为13元/平方米/月。
单价(元/㎡.月)
面积(㎡)
出租率(%)
年租金
1号仓库
13
342.24
100
53,389.00
2号仓库
65.00
10,140.00
平房
133.16
20,773.00
540.40
84,302.00
仓库用房房地产年租金收入84,302.00元。
②计算年总费用
房屋出租经营费用:
房屋出租总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必须支出的房屋修缮费、管理费、保险费、税金等;
A房屋修缮费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费。
参考当地的一般维修标准,按建筑物重置价的1.5%计算。
a建筑物重置价计算过程如下:
根据对当地建筑市场的了解,砖混结构建筑物的重置价(造价)为600.00元/平方米。
各项造价指标见下表:
序号
项目
综合单价
占总造价比例(%)
一、
分部分项工程费
412.56
68.76
二、
措施项目费
68.25
11.38
三、
其他项目费
7.56
1.26
四、
规费
34.98
5.83
五、
税金
20.64
3.44
六、
税前项目费
56.01
9.34
七、
工程造价
600.00
工程前期费用及各专业费用包括建设单位管理费、勘察设计费等,各项费用取值见下表:
费用名称
计费基础
计费标准
计费基数
每平方米金额
计费依据
1
建设单位管理费
建安工程造价
1.49%
8.94
财建[2002]394号
2
环境影响咨询费
0.16%
0.96
计价格[2002]125号
勘察设计费
3.87%
23.22
计价格[2002]10号
4
招标代理服务费
0.64%
3.84
计价格[2002]1980号
5
工程建设监理费
3.00%
18.00
发改价格[2007]670号
6
城建配套费
1.50%
9.00
桂财综[2007]54号
7
基建项目教育附加费
1.00%
6.00
桂政发[2000]17号
8
工程劳保费
2.00%
12.00
桂政办发[2000]117号
9
城市规划技术服务费
建筑面积
(元/平方米)
桂价费[2007]572号
11
人防费
10.00
1.00
桂价费字[2003]462号
小计
92.92
重置成本
重置单价=建筑安装工程造价+工程建设前期费用及其他费用
=600.00+92.92
=692.92元(取整)
重置成本=重置单价×
=692.92×
=374,454元(取整)
结构
重置单价(元/㎡)
重置总价(元)
混合
692.92
237,145
45,040
92,269
374,454
b房屋修缮费
房屋修缮费=建筑物重置价×
费率
=374,454×
1.5%=5616.81元
B管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。
分为两部分:
一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出;
另一是管理人员的工资。
根据当地房产管理部门提供的有关资料,取年租金的3%,则:
管理费=84,302.00×
3%=2529.06元
C保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。
按房屋重置价乘以保险费率0.20%计,则:
保险费=374,454×
0.20%=748.91元
D税金:
税金是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等。
出租的房产税税率为租金收入的12%,营业税及附加综合税率为租金收入的5.40%,其中:
营业税按年租金的5%,城市维护建设税按营业税额的5%,教育附加费按营业税额的3%,地方教育附加费为营业税额的1%,印花税为租金收入的0.01%,则:
税金=84,302.00×
(12%+5.40%)=14,668.55元
E房屋年折旧费:
房屋经济耐用年限为50年,土地的使用年期设定为50年,整个房屋重置价必须在可使用年期内全部收回,其中房屋重置价主要指房屋期初一次性所投入的建安费用等成本费用,则:
建筑物名称
耐用年限
已使用年限
尚可使用年限
折旧年限
重置总价
年折旧费
50
22
28
4742.90
38
900.80
1845.38
7489.08
房屋年折旧费=374,454÷
50=7,489.08元
年总费用合计:
5616.81+2529.06+748.91+14,668.55+7,489.08=31,052.41元
房屋出租年房地纯收益=年出租经营总收入-年出租经营总费用
=84,302.00-31,052.41
=53,250元(取整)
③计算房屋纯收益
房屋成新率=房屋尚可使用年限/(房屋已使用年限+房屋尚可使用年限)×
100%
根据房屋至评估日已使用年限,房屋经济耐用年限,土地剩余可使用年限,计算出房屋成新率,则:
成新率
房屋重置价
房屋现值
56%
132,801
76%
34,230
70,124
237,155
还原率包括房地产综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率。
其中土地还原率的确定方法包括:
土地纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法、投资风险与投资收益率综合排序插入法等。
本次评估中土地还原率根据《天等县县城区土地定级与基准地价报告》,综合考虑确定土地还原利率为6.04%。
房地产综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率具有如下关系:
r=(r1L+r2B)/(L+B)
r:
房地产综合还原利率
r1:
r2:
L:
土地价格
B:
建筑物价格
根据评估经验,房地产综合还原利率一般比土地还原率高1~2%,参照《天等县县城区土地定级与基准地价报告》,本次评估中对房屋建筑物还原利率取值8.04%,则:
=237,155.00×
8.04%=19,067.00元
土地纯收益=房地产纯收益-房屋纯收益
=53,250-19,067.00=34,183.00元
④土地还原率的确定
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