旧改建材行业分析报告Word文件下载.docx
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建材受益品种集中在改造端及住户二次装修。
旧改受益的建材品种,主要涉及电气、排水、道路改造及居民配套装修,我们测算“旧改”涉及建材市场规模约1800亿(包含电梯加装,市场规模可能达5000亿),主要受益建材为防水材料、管材、水泥;
另外,如果按照30%比例估算住户同时进行二次装修,可能带来建材市场规模在约780亿,主要受益建材为管材、涂料、石膏板、防水材料。
一、旧改大潮兴起
我们观察到2019年棚改计划“腰斩”,市场担忧会对地产投资及后续销售产生明显影响;
与此同时,今年两会、三部委文件接连提出“旧改”,我们判断政策方向可能以推动“旧改”以承接完成历史使命的“棚改”,旧改大潮正在兴起。
1、“棚改”历史使命基本完成
棚户区,按照住建部定义是指房屋使用年限较长、基础设施简陋、使用功能不全的区域。
包括城中村改造、国有工矿林区等改造。
棚户改造的方式主要是实物化安置和货币化安置。
2015年之前,实物化安置使用得比较普遍。
是以新建的安置房替换棚户区住房,让居民回迁对房价的影响较小。
在货币化安置是指政府直接通过货币的形式补偿被拆迁棚户区居民,采用PSL创新工具,居民购买商品房的同时开发商利润增加,商品房库存减少。
作为拉动我国房地产行业非常重要的政策,棚改概念首先自2005年辽宁试点后推广全国,经历2009-2014年的实物安置再到2015年以来的货币化安置。
根据住建部的数据全国棚改货币化率从2013年的不足10%上升到2017年53%,2018年可能实际数据超过60%,切实带动了地产销售的提升促进了库存的下降。
但是,需要正视的是棚改货币化2013年后,切实带来的全国房地产价格的大幅上涨,政府开始权衡棚改的得失。
2018年6月,财政部发布了《政府购买服务管理办法(征求意见稿)》以此为转折点,政策态度对于棚改有了明显的转折:
以中期财政规划为界,限定政府购买服务的期限不得超过三年。
到2019年4月15日,财政部将19年棚改计划从预估的450万套下调到285万套,将近减少至2018年580万套的一半。
或预示“棚改”的历史使命已经接近完成。
2、两会、三部委文件共提“旧改”
何为“旧改”,依据建部等三部委今年3月印发的《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》,老旧住宅小区的定义范围是:
城市、县城(城关镇)建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区,而已经纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建(改建、扩建、翻建)实施改造的棚户区(居民住房),以及以居民自建住房为主的区域和城中村等,不属于老旧小区范畴。
从一线城市上海看,现在根据规划局估算仍有约15万人居住在公用马桶及洗澡间的老旧小区、弄堂里;
即使在最为发达的淮海路,也仍有约4000户处于这种情况,“旧改”的需求不容小视。
另外,从“旧改”诞生背景上,我们观察到随着棚改货币化,带动全国房地产价格的大幅抬升,拆迁成本也在大幅抬升,按照目前上海看,平均每平拆迁成本需要20万,淮海路这种黄金地区拆迁成本可能还要更高,过高的拆迁费用一方面导致政府主导的土地改性(从居住地改商用)意愿下降;
另一方面在一手房限价情况下,也使得开发商失去拿地的兴趣。
在“棚改”完成历史使命,而人民生活水平仍待提升背景下,“旧改”走上历史舞台。
在今年两会上,《政府工作报告》对老旧小区改造做出了指示:
“城镇老旧小区量大面广,要大力进行改造提升,更新水电路气等配套设施,支持加装电梯,健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。
而今年6月结束的国务院常务会议上,李克强总理也提出“部署推进老旧小区改造,促进住户户内改造并带动消费”。
我们可以看出政策方向已经将“旧改”做为一项承接地产基建投资的新举措,避免了“棚改”对于房价副作用,并且促进住户户内改造,将有望拉动内需。
并且“旧改”落地时间短,一般建设周期在半年内,比传统基建(1年左右)、地产(1年半左右)成效更快更显著。
二、旧改市场规模超万亿,积极探索金融创新
“旧改”主要针对小区的基础设施及公共环境进行改造,按照住建部数据全国老旧小区数量达17万个,涉及居民4200万户,建筑面积40亿平,整体市场规模可能超万亿。
同时政府对于老旧小区改造的资金来源按照“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的方式统筹推进,采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等多渠道筹集改造资金,并且也积极支持金融创新。
1、“旧改”的市场规模可能超万亿
根据政府两会及三部委发文,老旧小区改造涉及的范围包括供排水、供电、供气、供暖、绿化、照明、围墙等基础设施,小区内配套养老抚幼、无障碍、便民等服务设施(包括电梯)。
同时从目前地方政策方面要求,旧改必须包括对水、电、路、气4项设施中至少2项进行更新,或虽未对水、电、路、气设施更新,但包括家装电梯。
对于“旧改”的市场规模,我们进行以下几种测算:
(1)按照不同改造项目估算
我们根据《2017年北京市老旧小区改造经济指标》,下称《指标》,以此分别估算电、气、排水系统、道路更新及电梯安装等工程成本,不包含电梯4项工程成本约1200元/平(包含电梯安装约为20000元/平)。
我们考虑到全国其他地区材料及人工成本较北京便宜,如果按照60%的打折率,旧改成本不包含电梯约720元/平;
考虑到根据住建部40亿平老旧小区存量面积估算,总体市场空间将近2.8万亿元;
如果考虑电梯安装,总体市场空间超过3万亿元。
①给排水改造
排水系统改造包括建筑内的给排水系统及小区污水管道系统更换,按照《指标》给出的数据,多层住宅给排水系统改造工程单方造价约为102.57元/m²
、小区污水外线更换工程单方造价:
506.29元/m²
,给排水改造总价约608元/m2。
②电气改造工程
按照《指标》多层住宅户内电气改造工程单方造价约为163.09元/m²
。
其中材料费占约占27%。
③小区道路改造
按照《指标》给出的数据,小区沥青道路改造工程单方造价约120.98元/m²
,小区人行步道改造工程单方造价:
276.26元/m²
,道路改造成本总计约397元/m²
④加装电梯工程
电梯加装是老旧小区工程的大头,按照《指标》中列出数据,安装电梯单方造价达19490.49元/m²
;
如果按照每部电梯成本计算,约为90万/部。
(2)以省为单位,推算全国水平
我们拿到2019年安徽省“旧改”投资计划,涉及全省523个小区,20万户,1870万平方,总投资金额估计26亿元。
以此为基准,按照住建部全国17万小区估算,全国市场规模在8500亿左右。
但是我们注意到按照安徽省规划,省会合肥市单平米投资估算是645元,全省平均为139元,明显低于我们第一种估算,这可能是安徽省“旧改”不包含电梯安装及涉及旧改项目建设强度较低所致(全省139元/m²
成本相当于只完成我们上面估算的电气改造)。
所以我们判断此估算可以作为最谨慎假设,如果考虑电梯安装,整体全国“旧改”市场规模将超过万亿。
2、旧改要创新投融资机制,目前主要来自于各地财政
“旧改”的资金来源方面,住建部表示会通过老旧小区改造资金来源主要有以下:
地方财政预算内支持(市级,区级)、中央资金支持、居民个人承担、单位出资、专营单位投资、引入金融机构融资等,同时要防止增加地方债务。
以安徽省2019年旧改计划为例,项目资金来源主要都是来自于省、市、区的财政资金,其中区级资金占据约55%的大头。
同时6月的国务院常务会议要求老旧小区改造要创新投融资机制,即今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金,鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持,并运用市场化方式吸引社会力量参与。
我们以北京为例,老旧小区基础类改造都是由市区两级财政来共同进行分担,只有自选类的,比如增设电梯这样的,才需要居民出钱一般安装。
电梯的成本在80-90万/台,北京政府会给予每台最高24万元的补贴,然后居民在安装的时候是不用付钱,而采用租的形式。
只需要每五年交一次租金就能使用,楼层越高,租金越贵;
一楼二楼免费,三楼每五年租金在一万元左右,六楼则是两万元(每月约200-300元)。
如果小区业主不愿意付租电梯的租金,可以不交,但也丧失了电梯的使用权,这种灵活的租赁模式不仅缓解了业主的资金压力,也降低了沟通成本。
三、受益建材品种
旧改受益的建材品种方面,主要涉及电气、排水、道路改造及居民配套装修带来的建材需求,主要受益建材品种包括:
水泥、防水材料、涂料、管材及石膏板。
1、老旧小区改造相关受益建材品种
老旧小区改造主要进行电气、水、道路及附加电梯的安装,根据我们上面罗列的工程,下表概述了每平方工程主要材料的消耗量,主要建材品种有水泥、防水卷材及管材。
据此消耗量,我们估算老旧小区改造单平米建材成本分别为:
(1)水泥
水泥主要用于电梯的加装及小区道路的改造,按照估算,水泥的单方消耗量为53.45kg(包含电梯安装为194.75kg),对应40亿平改造老旧小区规模,水泥市场空间为855亿(包含电梯安装为超过3000亿)。
(2)管材
管材主要用于电梯的加装及小区给排水改造,按照估算,管材的单方消耗量为1.66m(包含电梯安装为2.35m),对应40亿平改造老旧小区规模,管材市场空间为999亿(包含电梯安装为超过1400亿).
(3)防水材料
防水材料主要用于电梯的加装,按照估算,防水材料单方消耗量为0.766㎡,对应40亿平改造老旧小区规模,市场空间为超过600亿。
注:
混凝土每立方消耗水泥按照最低300kg换算
2、老旧小区配套二次装修受益建材品种
由于老旧小区建成时间都已经超过20年以上,在小区旧改的同时也有望拉动住户配套户内进行二次装修的进程。
我们以二次装修中最为常见的更换水管、防水更新、屋内墙面刷新、石膏板吊顶更新四项内容估算,以100平米房屋为例,分别的管材、防水材料、涂料材料、石膏板+轻钢龙骨成本为约1500元、1500元、2500、1000元,总材料成本为6500元。
如果以住建部40亿平存量老旧小区,按照30%住户可能会在小区旧改中配套进行家内二次装修估算,户内二次装修总市场规模在约780亿;
其中防水材料、管材、涂料、石膏板分别对应市场空间为约180、180、300、120亿元。
3、受益建材公司
目前旧改主要依赖当地政府的财政支持,所以东部沿海城市经济最为发达,政府财政状况更为健康,“旧改”的落地速度也有望领先于全国。
基于此判断,水泥板块龙头海螺水泥、华北龙头冀东水泥及华东的华新水泥,港股中国建材及华润水泥。
(2)石膏板
石膏板行业龙头北新建材,截至2018年底,公司石膏板产能达24.7亿平;
2018年收购万佳后,北新在全国的市占率已经超过60%。
同时公司有21条生产线正在规划中,产能规划达30亿平,预计将在未来3至5年建成,公司市占率提升步伐刚刚开始加速。
(3)管材
管材行业伟星新材,公司是国内一家专业从事高质量、高附加值新型塑料管道的研发、制造和销售的企业,目前零售端PPR管材占收入比重超过56%,2012年随着渠道扁平化及推动“星管家”服务,收入利润快速增长。
其他管材受益公司有永高股份及中国联塑。
(4)防水材料
防水材料行业龙头东方雨虹,受益下游地产商集中度提升及精装房比例上升,防水材料龙头市占率在近年来加速提升。
目前整个防水材料行业仍有70%市场被假冒伪劣产品占据,而雨虹市占率仍仅约10%,未来发展空间依然较大;
同时雨虹已经开始产品线拓展,保温、砂浆、DAW涂料,打开未来上升空间。
其他防水材料行业受益有科顺股份。
(5)涂料
涂料行业三棵树是C端涂料国内率先上市的企业,近年来,大力拓展B端业务,加大与万科、恒大等龙头房企合作,收入快速放量。
四、主要风险
1、旧改进度低于预期风险
如果旧改进度低于预期,其对于棚改下滑对冲效果将有所减弱,可能会影响后续地产需求,进而影响建材需求。
2、财政资金支持力度低于预期风险
目前旧改完全依赖于各地政府的资金支出,如果各地财政支持力度低于预期,将会影响旧改的进度。
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