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5、什么叫地产?
是土地的经济形状,是土地财产,即在一定的土地所有制关系下作为财产的土地。
6、什么叫地产业?
是指从事都市土地开发、经营与治理的行业;
是房地产业的重要组成部分,属第三产业范畴。
二、房地产土地开发使用制度
1、什么叫土地?
原始状态下的土地是一种自然资源,即未经人类开发的自然界原有的处女地,与空气、阳光、天然水、野生林等资源一样,是一种自然物,是人类生存、进展的必要条件。
广义的土地是一垂直系统,包括地球表面至地心以及大气层一定垂直距离的空间面积,由多种因素组成,包括土壤、地貌、植被、岩石、水文、气候以及受人类活动阻碍的地理位置组成的一个独立的自然综合体。
狭义的土地一样指地球表面构成陆地的土壤层,通常称之为地皮或地表。
都市土地是指城镇建制范畴内的土地。
1公顷=10000平方米=15亩,1亩=666.67平方米
2、土地所有权
土地所有权又称土地产权,是物权的一种。
它的主体是土地所有者,客体是土地,它的含义是土地所有者在法律规定的范畴内享有对土地占有、使用、收益、处分的权益。
我国实行的是都市土地属于国家所有,农村土地属于集体所有的土地制度。
3、土地所有权的权能
〔1〕土地占有权:
是指依法对土地实行把握和操纵的权益。
〔2〕土地使用权:
是指土地所有者依照土地分类对土地加以利用的权益。
〔3〕土地收益权:
是指依法收取土地所产生的自然或法定的利益的权益,包括收成土地上生长的农作物,收取出租土地的地租等。
〔4〕土地处分权:
是指依法处置土地的权益,包括出租、出卖、赠送、遗赠、抵押等。
4、土地使用权:
是指土地使用者依照国家法律和与土地所有人签定的有关规定,对国家或集体所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权益。
5、土地使用权出让:
是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让又称〝批租〞,属于房地产一级市场。
6、土地使用权出让的特点
〔1〕土地使用权出让是一种国家垄断行为。
〔2〕土地使用权是有限的。
年限届满时,土地使用蛰能够申请续期。
〔3〕土地使用权出让是有偿的,其本质是国家凭借土地所有权取得的土地经济效益。
〔4〕土地使用权享有者享有的范畴不含地下之物。
土地使用者不因其享有土地使用权而对地下的资源、埋藏物和市政公用设施等享有权益。
7、什么叫土地使用权划拨?
是指有批准权的人民政府依法批准,在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用,或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。
8、土地使用权出让的方式:
协议、招标和拍卖。
〔1〕协议出让:
是指土地的出让方和受让方通过协商方式有偿出让土地使用全的方式。
一样多用于工业及政府为调整经济结构而给予优待政策的项目。
〔2〕招标出让:
是指在规定的期限内,由符合条件的单位或者个人,以书面招标形式,竟投某块土地的使用权,由招标人依照一定的要求,择优确定土地使用者的出让方式。
适用于开发性用地或者较高技术性要求的建设用地。
〔3〕拍卖出让:
又称竞拍,是指土地所有者的代表在指定的时刻、地点,组织符合条件的土地使用权友谊受让人到场,就所出让使用权的土地公布叫价竟投,按照〝价高者得〞的原那么确定土地使用权受让人的一种出让方式。
要紧适用于投资环境好,赢利大,竞争性专门强的金融业、旅行业、商业和娱乐用地。
9、土地使用权出让的年限
«
中华人民共和国城镇土地城镇土地使用权和转让暂行条例»
规定了土地使用权出让的最高年限,依照土地的用途分别为:
〔1〕居住用地70年
〔2〕工业用地50年
〔3〕教育、科技、文化、卫生、体育用地50年
〔4〕商业、旅行、娱乐用地40年
〔5〕综合或其他用地50年
那个最高年限是一次性出让签约的最高年限。
土地使用权年限届满时,除非出让合同中另有规定或都市规划部门另有规定,土地使用权受让人能够连续申请使用,并重新签订土地使用权出让合同,支付土地使用权出让金,办理土地使用权登记手续。
10、什么是生地?
待开发的国有土地叫生地。
这类土地要紧指离城镇较远、无市政基础设施、未开发利用的土地。
11、什么叫熟地?
已完成市政基础设施建设的国有土地叫熟地。
这类土地要紧是指完成七通一平的土地。
12、什么叫毛地?
已有地上建筑物及附属设施的国有土地叫毛地。
这类土地要紧指地上原有建筑物,附属设施将被改建的土地。
13、什么叫用地性质?
是指规划用地的使用功能。
14、什么叫用地面积?
是指规划地块划定的面积。
15、什么叫用地红线?
是指经都市规划行政主管部门批准的建设用地范畴的界限。
16、什么是土地的一级市场和二级市场?
我国都市土地经营要紧有两种形式,即土地使用权的出让和转让。
土地的一级市场确实是指政府以土地所有者的身份向建设用地单位或土地经营单位〔要紧是房地产开发公司〕有偿、有限期地出让土地使用权,并收取土地使用权出让金的土地经营市场。
土地的二级市场是指土地使用者或土地经营单位〔包括房地产开发公司〕有偿地将土地使用权横向转让他方的市场;
其中包括出售、交换、赠与,也包括土地使用权出租、抵押市场。
三、房地产经营治理及销售
1、房地产业的概念和内涵
房地产业是从事房地产开发、经营、治理、服务等行业与企业的总称。
房地产业是一个庞大的产业体系。
具体来说,房地产业包括:
(1)土地开发和再开发;
(2)房屋开发和建设;
(3)地产经营,包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押;
(4)房地产经营,包括房产〔含土地使用权〕买卖、租赁、抵押等;
(5)房地产中介服务,包括咨询、估价、测量、服务、服务公证等;
(6)房地产物业治理服务,包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的修理养护、保安、绿化、卫生、转租、代购代付等
(7)房地产金融,包括信贷、保险和房地产金融投资等
确切的说,房地产行业包括开发、经营、治理、服务等各个环节或过程的经济活动。
各类经济组织和经纪人以及各类技术人员,构成了上述诸要素的有机体系。
2、房地产业与建筑业的关系
房地产业与建筑业之间既有区别又有紧密联系。
建筑业是属于第二产业,属于物质生产部门。
房地产业那么兼有开发、经营、治理和服务等多种性质,属于第三产业。
一样将从事房地产开发和经营的企业和组织称为开发商或进展商,将从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商或承建商。
在项目开发和建设活动中,房地产企业和建筑企业往往形成甲方和乙方的紧密合作关系。
3、房地产开发经营的要紧时期和过程
〔1〕建设工程项目设立和企业组建
〔2〕房地产建设工程项目规划与审批
〔3〕土地使用权的取得
〔4〕征地与拆迁
〔5〕工程建设与治理
〔6〕房地产的租售治理
〔7〕房地产的物业治理
4、房地产经营:
要紧是指处于流通领域的房地产租赁、销售等经济活动。
5、房地产销售经营:
是房地产企业经营的一种重要方式,依照销售房地产时是否建成,房地产销售经营分为房地产开发项目转让和商品房销售两种形式。
6、房地产开发项目转让:
是指房地产企业依法取得土地使用权以后,通过一定的投入和开发建设活动,达到房地产转让条件但尚未按照土地出让合同的要求完成建筑任务时。
将开发项目转让给他人连续开发建设的行为。
7、商品房销售:
是指房地产开发企业将其开发建设的房屋,包括房基地、院落土地和其他附属用地,作为商品运用不同的途径,通过市场销售单位和个人,满足生产和生活的需要,实现房地产商品的使用价值和价值,猎取最正确经济和社会效益的经营活动。
8、商品房预售:
是房地产开发企业为了加速资金周转,在开发项目的设计图纸差不多确认,完成一定的开发工作量,但房屋尚未建成时,企业向房地产治理部门申请取得预售许可证以后,即刊登广告,按图纸出售的销售方式。
9、合法预售房地产应具备哪些条件?
凡是在以市场地价取得的土地上兴建的商品房地产,具备以下条件后,能够公布发售:
〔1〕土地使用权已依法登记,取得房地产权益证书。
〔2〕取得«
建筑许可证»
和«
开工许可证»
〔3〕除付清地价款外,七层以下〔含七层〕工程主体封顶,七层以上工程投入开发建设的资金已达工程款投资总额的2/5并经注册会计师验资
〔4〕房地产进展商和金融机构已签订了预售款监管协议
〔5〕领取了«
房地产预售许可证»
。
10、商品房出售符合的条件:
〔1〕房屋的产权必须是清晰的,有合法的产权证件。
〔2〕通过改建和扩建的房屋,产权的所有者必须在房地产治理部门办理变更登记手续后,才能进入市场进行交易。
〔3〕凡以优待方式购买的共有住宅或优待方式建筑的住宅,原产权单位或房地产治理部门有优先购买权。
〔4〕出售差不多出租的房屋,必须提早三个月通知承租人。
在同等条件下,承租人有优先购买的权益。
〔5〕出售共有人的房屋,出售人必须提共有人同意或为托付出售的证明文件。
在同等的条件下,房屋共有人有优先购买权。
〔6〕关于继承、赠予等方式取得的房屋,必须在办理合法受后,才能投入房地产交易市场。
11、不能投入房地产交易市场进行交易的房屋:
〔1〕没有合法的证件的房屋〔包括违章建筑的房屋〕。
〔2〕有产权争议的房屋。
〔3〕差不多批准征用或划拨土地使用权范畴内的房屋。
〔4〕经人民法院裁定限制产权转移或经人民法院批准代管的房屋。
〔5〕未领取房屋所有权的外国侨民的房屋。
〔6〕因其他专门情形不能出售的房屋。
12、现售:
是指商品房销售并订立销售合同时,商品房差不多建成并按国家标准验收合格,按照销售合同交付房款后,即可投入使用的销售方式。
13、什么是建筑工程的竣工与验收?
竣工验收是建筑产品生产的最后一个环节。
所谓建筑工程项目的竣工,指一个建筑工程项目通过建筑施工和设备安装之后,达到了该项目设计文件规定要求,具备了使用和投产的条件。
竣工后,承建单位向建设单位办理交付手续时,需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验,认为合格后办理工程同意手续,把产品呈交给建设单位,这一交接过程称之为验收。
14、〝五证两书〞
建设用地规划许可证»
:
是建设单位在向土地治理部门申请征用,划拨土地前,经都市规划行政主管部门确认建设项目位置和范畴符合都市规划的法定凭证。
建设工程规划许可证»
是有关建设工程符合都市规划要求的法律凭证。
建筑工程施工许可证»
工程开工的法律凭证。
国有土地使用证»
是证明土地使用者向国家支付使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。
商品房〔预〕销售许可证»
是市、县人民政府房地产治理部门承诺房地产开发企业销售商品房的批准性证件。
住宅质量保证书»
是住宅质量达到验收标准,向购房人提供的有关质量问题的保证说明。
住宅使用说明书»
是房地产开发企业在商品房交付使用时,向购房人提供的有关说明。
15、房屋预售的具体程序?
〔1〕房地产开发商向市房地产治理局提出房屋预售申请,并提交如下有关文件。
1)企业开发资质等级证书和营业执照;
2)土地治理部门出具的建设用地批文和规划部门签发的建设许可证;
3)建设施工合同;
4)已完成投资额的证明或房屋基础工程验收合格单;
5)房屋预售打算,包括商品房的的位置、总单元数、各单位数、各单位的建筑面积、销售时刻和地点等。
〔2〕经房地产主管部门批准后,预售单位与预购房者就能够签订«
房屋预售合同»
〔3〕办理房屋登记、签证。
〔4〕房地产开发商在房屋竣工后,应当按«
办理房屋交付手续,购房人凭«
及房屋交付凭证办理房产过户手续,缴纳手续费用。
16、何为公寓或办公建筑、一样办公建筑?
公寓或办公建筑指单元或小空间划分、每个单元平均建筑面积大于150平方米、有独立的卫生设备的办公建筑。
一样办公建筑是指非单元式小空间划分按层设置卫生设备的办公楼建筑。
17、什么叫花园住宅?
花园住宅一样为四面或三面临空,装修精巧,备有客厅、餐室、有数套卫生间等结构较好的独立式或和复合式、别墅式住宅,一样附有较大的花园、空地或附属建筑,如汽车间、门房间等。
18、什么是安居房?
安居房是指为直截了当以成本价向中低档收入家庭出售而建设的住房。
19、什么是裙房?
指与高度建筑紧密连接组成一个整体的多层、低层建筑。
裙房的高度不超过24米,超过24米按高层建筑处理。
20、什么是商品房?
商品房是指由房地产开发公司综合开发,建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。
凡是自建或者托付建设或者参加统建,又是自己使用的住宅、商业用房和其他建筑物,不属于商品房范畴。
商品房有合法产权,购买后,能领取国有土地使用证及房屋所有权证或房地产证的住宅,业主有自由依法买卖转让、租赁权益。
21、商品房价格由哪些因素构成?
商品房价格有以下几项因素构成:
成本、利润、税金、地段差价。
非住宅小区级的公共建筑的建设费用、住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用,不计入商品房价格之内。
四、建筑知识
1、砖混结构建筑:
建筑物中竖向承重结构的墙、柱采纳砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋面板等采纳钢筋混凝土结构。
砖混结构建筑的竖向承重构件采纳砖墙或砖柱,水平承重构件采纳钢筋混凝土楼板、屋顶板,其中也包括少量的屋顶采纳木屋架。
这类建筑物的建筑层数一样在6层以下,造价较低,但抗震性能较差,开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制,因此,这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物所替代。
2、框架结构:
由钢筋混凝土柱子、梁及楼板结合构成的建筑物,隔墙均为填充墙,现浇楼板。
它的特点是抗震性能好,屋面可自由组合,使用空间更大。
3、剪力墙:
因高层建筑物高,故着重设防的是刮强风或地震产生的横向推力。
横向推力,那么会产生剪力,抗击剪力的墙称剪力墙。
4、何为钢筋混凝土结构建筑?
建筑物中竖向承重结构的柱、梁、板、楼梯全部是用钢筋混凝土制作,墙用砖或者其他材料填充。
钢筋混凝土的承重构件如梁、板、柱、墙〔剪力墙〕、屋架等,是由钢筋和混凝土两大材料构成。
其围护构件如外墙、隔墙等,是由轻质砖或其它砌体做成。
它的特点是结构的适应性强,抗震性能好,耐用年限较长。
从多层到高层,甚至超高层建筑都能够用此类结构。
钢筋混凝土结构房屋的结构要紧有:
框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构和筒中筒等。
5、埋置深度:
从室外设计地面至基础底面的垂直距离称为基础的埋置深度。
简称埋深。
6、什么是建筑物的基础?
基础是建筑物的组成部分,是建筑物地面以下的承重构件,它支撑着其上部建筑物的全部荷载,并将荷载及自身重量传给下面的地基。
7、墙体的作用及要求是什么?
墙体的作用有四个方面:
承重〔指屋顶楼板传下来的重量〕作用、围护作用、分隔作用、装饰作用。
差不多要求包括有足够的强度和稳固性、满足热工方面性能〔保湿隔热〕、一定的隔音性能、一定的防火性能。
按建筑物的方向可分为纵墙〔建筑物东西走向的长轴〕和横墙〔建筑物上下方向的短轴〕,其中横墙的外墙通常称为山墙。
8、何为房屋承重结构?
房屋承重结构是指房屋的楼盖、屋顶、梁、柱、承重墙体等。
9、何为混凝土?
何为板?
何为柱?
混凝土是水、水泥、石子、沙子搅拌在一起的混合物。
板是直截了当承担其上面的平面荷载的平面构件,它支撑在梁上或直截了当支撑在柱上,再把所有荷载传给梁和柱。
柱是独立支撑结构的竖向构件,它在房屋中顶住梁和板这两种构件传来的荷载。
10、开间:
是指一间房间内一个墙面到另一个墙面的实际距离。
开间通常明白得为住宅的宽度,卧房的开间一样在3.0—3.9米之间。
11、进深:
是指一间独立的房屋或一幢住宅建筑,从前墙面到后墙面之间的实际距离。
一间房屋从前墙到后墙皮之间的实际长度,进深大的住宅能够有效节约用地,但为保证住宅有良好的自然采光和通风条件,不宜过大。
〔进深一样限制在5米左右〕。
12、层高:
是指下层地板面或楼板面到上层楼面之间的距离。
净高是指下层地板面或楼板上表面之间的距离,即层高减去楼板层的厚度为房间的净高。
13、户型:
依照家庭人口组成情形和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小。
14、户室比:
各种户型在总户数中所占的比例称为〝户室比〞。
户室比=某种户型套数/〔一栋、住宅群〕住宅总套数*100%。
15、什么是建筑间距?
答、建筑间距一样是指两幢建筑的外墙面之间最小的垂直距离。
但关于坡度大于45。
的坡屋面建筑,其建筑间距那么指自屋脊线在地面上的垂直投影线至被遮挡建筑的外墙面之间的最小垂直距离。
16、什么是建筑容量?
建筑容量包括建筑容积率和建筑密度。
建筑容积率:
指建筑物地面以上各层建筑面积总和与建筑基地面积之比。
建筑密度:
是指地块内所有建筑物的基底总面积占地块面积的比例。
即:
建筑密度=建筑基底占地总面积/建筑规划用地面积。
17、建筑系数
〝建筑占地系数〞的简称。
是指一定建筑用地范畴内所有建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。
用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。
合理的建筑系数应节约用地的原那么下,尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求,并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。
18、什么是建筑操纵高度?
又称建筑限高,是指地块内建筑物地面部分最大高度限制值。
一样地区,其建筑高度,平顶房屋按女儿墙高度运算;
坡顶房屋按屋檐和屋脊的平均高度运算。
楼层规划的高度需要依照市政及其他缘故规定最高的高度。
19、什么是低多层建筑物?
低层建筑物指高度小于等于10米的建筑物,低层居住一样为一层至三层建筑物。
多层建筑指高度大于10米小于等于24米的建筑物,多层居住一样为四层至八层的建筑体。
20、什么是高层、超高层建筑?
指高度大于24米的建筑,高层建筑为八层以上〔可含八层〕的建筑体。
超过二十四层的为超高层建筑。
21、楼间距:
两栋楼之间建筑外墙的距离。
22、房屋的基底面积:
是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
23、建筑面积:
建筑物各层面积总和,每层建筑面积按建筑物勒脚以上截面运算,包括使用、辅助面积和结构面积。
〔建筑面积是指按建筑物外墙〔柱〕勒脚以上各层外围水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。
且具备有上盖、结构牢固,层高2.2米以上(含2.2米)的永久性建筑。
〕
24、商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公共建筑面积
25、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙风光积+阳台建筑面积
26、套内使用面积:
建筑物各层平面中直截了当为生产生活使用的净面积的总和。
由套内卧房、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏间、壁柜等空间面积组成。
非住宅单元的使用面积应包括摊位、柜台、精品屋、写字间等空间面积。
使用面积大于等于地毯面积。
27、套内墙风光积:
各套内使用空间周围的爱护式承重墙体以及结构柱所占的面积,分为共用和非共用两种。
各套之间的分隔墙,套与公用建筑空间之间的分隔以及外墙〔包括山墙〕均为共用墙体,其余为非共用墙体。
公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积、壁橱等,以及不包含在面积中的烟囱、通风道、管道井。
28、公用建筑面积:
系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积,指各套以外为各户共同使用,不可分割的建筑面积。
可分为应分摊的公用建筑面积和不可分摊的公用建筑面积。
其中分摊的公用建筑面积包括A栋内的电梯间〔含电梯井及前室〕楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅和过道、地下室以及其它只为整栋楼服务的功能空间的建筑面积。
B应计入套内建筑面积之和外的共用墙风光积。
29、公共的公用建筑面积=套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数
30、公用建筑面积=整栋楼的建筑面积-套内建筑面积-不应分摊的建筑面积
31、不计入公用建筑面积的范畴
(1)凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、仓库、车棚等。
(2)作为人防工程的地下室、独立居委会用房、独立的值班警卫室〔收发室〕等也不计入公用建筑面积部分。
(3)为主体建筑配套的地下室的公共公益设施,及其小型建筑物均不得计入公用面积。
如锅炉房、泵房等已在工程成本的配套费中列项,不得计入销售面积。
32、有关运算面积的规定
(1)按全面积运算:
封闭阳台;
有上盖的外楼梯;
永久性的有柱车棚、货棚;
永久性封闭通廊。
(2)按1/2运算面积运算:
未封闭的阳台;
有顶盖不封闭的通廊。
(3)不运算面积:
无上盖的通廊。
33、使用面积系数:
用百分率表示,外墙、内墙、垃圾道、烟囱〔均为投影面积〕等所占面积的总和。
34、使用率:
使用面积与建筑面积之比,用百分数表示,板楼80%、塔楼75%、写字楼70%商场65%使用率与人流紧密相关,人流量大的地点使用率低。
35、有用率:
是套内建筑面积和住宅面积之比。
36、得房率:
房屋有用面积与房屋建筑面积之比,即:
得房率=房屋有用面积/房屋建筑面积。
37、容积率:
是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值,即:
容积率=总建筑面积/建筑用地面积。
38、绿化率:
是指规划建设用地范畴内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
绿化率=绿化面积/规划用地面积
39、绿地率:
是指规划建设用地范畴内的绿荫面积〔包括绿地面积〕与规划用地面积之比。
40、硬铺面积:
小区中的广场、小径等由硬性的铺砖构成的面积。
41、道路面积:
宅间小路和公建专用道路以外的各级车行道路
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