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项目投资建议书
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第一部分项目背景
该项目为我公司长期合作方,北京中招国际拍卖有限公司委托拍卖项目,项目前身为北京德华房地产开发公司于1998年开发的位于朝阳区大屯路223号的现代花园外销公寓项目,该项目因虚假按揭、抵押、法院查封等问题,已烂尾多年,现项目方欲通过拍卖方式转让该项目。
由于该项目烂尾牵扯到的问题比较多,所以其转让价相对较为低廉,另该项目地理位置巨佳,符合本公司收购项目的意向和要求,可考虑对其进行收购后进行开发销售或部分持有。
第二部分项目概况
一、项目区位
1.地理位置
项目位于项目位于朝阳区亚运村大屯路222号院,阳光广场东500米
图1:
项目所处区域位置
具体四至:
北临中石油加油站,南至小营北路,东至浩运园(主场)小区,西至裕农农产品贸易公司
2.交通状况
(1)对外道路
北苑路:
地块位置西面50米,向北距离5环2.5公里,向南距离四环1.2公里
大屯路:
地块位置向北沿北苑路300米,坐转即可上大屯路
安立路:
地块位置向西沿慧忠路1500米后可到安立路
(2)公共交通
项目位于地铁5号线大屯路站300米,周边公交845、833、358、713等多路公交到达,公共交通方便。
二、项目现状
1.项目现状
该项目欲转让表的为北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园(天马大厦)国有土地所有权及在建工程,在建工程现状:
结构已封顶,外立面装修与设备安装基本完成,内装已完成30%,各项公共设施齐全,水、电、通讯、电梯、中央空调完好,地下已完成车库对外接口,地面停车位80个。
2.土地权属
(1)该项目土地属北京德华房地产开发有限公司所有。
(2)项目用地正北部存在1栋4000平米6层小楼,属违章建筑,有土地证但无规划许可证,该部分不属转让范围之内,若购买方有意向,转让方欲以5000元/平米价格进行转让,但需自己另交规划罚款等手续办妥规划许可。
3.周边环境与配套
教育:
陈经纶嘉铭分校、芳草地小学、安慧里小学、二十一世纪双语幼儿园
商场:
飘亮购物中心、北辰购物中心、第五大道、华堂商场、居然之家
医院:
中日友好医院、慧忠医院、
运动休闲:
姜庄湖高尔夫、钱柜
文化娱乐:
炎黄艺术馆
三、项目规划条件
项目规划指标
序号项目名称数量单位性质
1土地面积12086.95平米公寓
2公寓住宅2栋34000平米在建工程
3写字楼12000平米在建工程
4配套楼4000平米违章
5共计46000平米不含违章建筑
四、转让价格及构成
(1)转让价格:
北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园(天马大厦)国有土地使用权及在建工程按标的清单所列内容,转让价为3.3亿元人民币,含全部债务、土地价款、各类罚金。
(2)转让佣金:
1000万元人民币
注:
竞价者另需提供至少1亿的资金证明。
五、项目购买方式与付款方式
1.购买股权
如采用购买股权方式收购天马大厦项目,建设手续可以沿用,由我方申办开工证或复工证即可。
当然要充分留意或有债务问题。
2.购买资产
采取资产过户方式主要做好土地证过户、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证的变更
3.债务、罚款、抵押、诉讼、法院查封的处理
由我公司、拍卖公司、项目方、法院共同成立的重组小组进行清偿债务,签署债务偿还协议(含缴纳土地款和滞纳金),又法院出具清债裁决书,解除抵押与查封。
4.交接方式
在中招国际拍卖公司协同法院主持下
(1)确认项目实物清单、资料清单内容
(2)按清单内容,买卖双方进行资料交接和现场交接
5.付款方式
(1)在法院出具清债裁决书的当日,我公司需支付2.8亿元人民币至拍卖公司帐户,按裁决书内容进行清偿债务。
(2)资料交接和现场交接后,办理过户手续,我公司需支付剩余款项至拍卖公司帐户。
(3)暂留1000万元人民币在我公司帐户一年,避免或有债务出现。
第二部分市场研究
一、2021年上半年北京市总体市场分析
1.北京市场对宏观调控的反应
近年内北京市房地产市场已处于较为成熟的阶段,开发投资总量将缓慢上涨,但住宅投资则由于土地资源的有限性,呈现缓慢增长。
上半年,北京市受宏观调控政策影响较为显著,房地产企业的应对策略也较为明显,施工面积同比出现明显下降,开发商采取了减慢开发速度的策略,未来一年内北京房地产供应增量将下降。
北京房地产市场对价格敏感度较高,随着开发商新开楼盘价格的调整,优惠措施出台,对增加销售起了较好的作用,这些效果从期房的销售中体现出来,但由于宏观环境的不利,市场观望气氛浓厚,整体销售业绩较去年同期大幅下降。
北京商品房价格无论较去年同期,还是相比疯狂上涨的2021年下半年,仍处于增长趋势,而且环比、同比都在上升,尤其是中心城区,土地资源的稀缺性支持了这些地块的上涨。
2.土地市场的变化
1、供应量大幅增加,居住用地居主导
据《北京市国土局2021年度土地供应计划》,2021年京城土地供应量大幅增加,比2021年增加了100公顷,廉租房和经济适用房比重大幅增长,占用地计划的23.3%,限价房占计划用地的17.65%,普通商品房仅有58.82%。
随着这些地块的逐步开发,北京的住宅供应结构将进一步得到调整,以满足人们居住需求的限价房、经济适用房、廉租房比重的增加,将一步抑制商品房的有效需求。
2、交易场面趋冷,月成交量下降
进入2021年以来,北京市住宅及商业用地成交面积大幅下滑,尤其是进入3月份以来,土地市场极为冷清,尽管土地部门采取了放慢推地的速度,但推出地块的交易情况仍不尽如人意。
与去年多家地产商疯抢一块土地的情形相比,今年土地出让的行情大异从前,多数地块停留在流标的边缘地带,仅3家企业或4家企业参与竞标。
3、整体较去年同期价升量升,但涨幅趋缓
由北京市土地整理中心公布的数据显示,居住及商住用地的地块2021年上半年楼面地价达4107.93元/平方米,成交金额达292.05亿元,规划建筑总面积710.95万平方米。
但二季度与一季度相比有所下降。
价格比去年同期也有大幅上涨,较去年下半年的疯狂上涨时期也在缓慢上涨。
4、土地购置费用仍处于增长趋势,但增速大幅下降
从土地购置价款来看,持续增长的地价水平和较高的成交量使其仍处于增长态势,随着开发商资金链的日益吃紧,以及土地价格的居高不下,开发商在土地市场开始进入观望期,放慢了购地速度,利用有限的资金开发现有土地维持生存已成为主要策略。
二、需求分析
1.亚奥区域支持
在已经过去的十几年里,亚奥区域早已由当年的竞技场迅速发展成为京城首屈一指的富人区,其繁华程度和聚集大商业的能力略有体现。
2021年北京申奥成功,该地区更是进入了奥运时代。
北京启用1800亿元加强基础设施的建设,其中有900亿元用于高速公路、城市快速路和轨道交通的建设,以提速城市交通。
在这十几条交通干道中,约有一半都集中在亚奥地区。
国家专项奥运投资使亚奥区域内的基础设施建设有了一个质的飞跃。
而且,在整个奥运场馆建好以后,该地区将出现新的世界级的配套设施。
不仅如此,“奥运”因素更让亚奥区域的商务环境更为人性、生态:
北环水系改造工程、京城最大公园氧吧--奥林匹克森林公园、温榆河及周边地区的环境治理。
根据朝阳区政府最新发布的《朝阳区奥运功能区“十一五”发展规划》,奥运功能区将形成“一轴奥运景观大道,两园奥林匹克森林公园和健翔科技园,三区生态旅游区、文化教育区、宜居生活区”,及四大产业支撑、五大重点任务等态势。
2.需求积极因素分析
根据朝阳区政府最新发布的《朝阳区奥运功能区“十一五”发展规划》称朝阳区将加强该区域人口规模调控,适当控制低价商品房的开发建设,减缓户籍人口增长过快的势头;以高档商用公寓开发建设为主,吸引高素质人才。
2021年前,奥运功能区人口自然增长率控制在年均1.5‰以内。
该区域仍将延续过去“富人区”的聚集效应,同时奥运所带来的休闲、娱乐等环境,总体上对中产阶层以上人群具有教高吸引力,本地区居住人群以科研、教育、文化、等高素质从业人员居多,改善住房条件需求强,该项目的需求是真实、旺盛的。
3.需求不利因素
该项目也存在以下需求不利因素,需要我们积极看待,把握机会:
(1)该区域由于奥运炒作因素,房价普遍超出正常上涨水平,在奥运后有回落可能;
(2)亚奥区域商务气氛不够,写字楼售卖存在一定难度;
三、区域市场分析
表4:
亚运村周边项目销售情况表
项目名称位置类型价格(元/平米)规模(平米)装修销售情况
远洋万和城北四环东路73号地,望和桥西北角公寓均价23000176000精装修20XX年5月10日开盘
保利香摈花园朝阳区路东侧住宅均价1950051069毛坯20XX年9月27日
准许销售面积:
44566
已签约:
26024
保利金泉朝阳区亚运村大屯路住宅均价19000184000毛坯20XX年4月15日
准许销售面积:
84042
已签约:
44304
亚奥观典
国际公寓朝阳区慧忠路9号,北辰购物中心东200米路北公寓一期20000二期22000-25000
78121精装修一期已售完,二期近期开盘
世奥国际
中心朝阳区北四环东路慧新东桥向东200米酒店式公寓均价19200待定精装修20XX年11月18日
准许销售面积:
80399
已签约:
11679
美伦堡朝阳区科荟西路(国家森林公园以西)公寓均价1920210000精装修2021年4月12日
准许销售面积:
9188
已签约:
589
凯旋城朝阳区北苑路172号商住楼公寓18000写字楼16000250000精装修二手房
主场朝阳区亚运村大屯路220号公寓均价16000100000毛坯二手房
嘉铭桐城朝阳区西北苑路86号普通住宅
公寓均价16000600000毛坯二手房
光大名筑亚运村北苑路178号住宅均价1800090000毛坯二手房
芝麻街亚运村北辰购物中心向东500米商铺一层30000二层18000
北京MOHO朝阳区安慧里北苑路168号写字楼二手售价19000租4元/平米/天36000
洛克时代中心朝阳区亚运村北辰购物中心正北500米写字楼4.5元/平米/天82700
由于该区域地处亚奥板块,市政配套设施良好,紧邻地铁5号线,交通便利,该区域由于受奥运影响,区域房价近年涨幅较快,产品主要以高档公寓、写字楼为主,销售情况均比较理想,具有良好发展前景,区域市场近两年供给较多,存在一定的竞争性。
第三部分市场定位
一、客户定位
1.目标客户来源
(1)北四环沿线大企业的技术术开发、管理人员。
(2)小营附近对外经贸大学、北京联大等高校的中青年教职工。
(3)亚奥区域公司企业中的中层骨干人员。
(4
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