伯联机构长沙凯旋帝景项目推货策略Word下载.docx
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1.卧室西晒
2.干湿不分
3.景观较少
4.厨房采光不足
5.不够通透
1.厨房采光不够
2.南北不够通透
4号楼
1(127.52)
2(125.83)
3(113)
4(87.3)
5(113)
6(87.89)
1.错层
2.入户花园/飘窗/阳台
3.动静分离
4.景观优
1浪费
2错层
3入户花园/飘窗/阳台
1.赠送
2.北向中心景观
3.功能分区合理
2.方正
3.通透
1赠送
2紧凑实用
4.景观佳
1.浪费面积
2.主卧景观差
1.景观差
2.浪费
3.卧室门相对相对
3.卧室门相对
2.西晒
3.主卧与卫生间门相对
3.小结:
⏹1号栋西向单位共余3套,面积为234.54的复式
⏹3号栋西向单位共余20套.3套为85.36㎡的两房,17套143.91的四房
⏹4号栋西晒单位共余18套,面积为113的三房
2、项目已销产品情况
1号栋去化情况分析:
(黄色代表已销)
1#(1-12层)
01(五房)
02(两房)
03(五房)
04(五房)
05(两房)
06(五房)
235.38㎡
85.36㎡
229.11㎡
——
1202
1205
1101
1102
1103
1104
1105
1106
1002
1005
901
902
903
904
905
906
802
805
701
702
703
704
705
706
602
605
501
502
503
504
505
506
402
405
301
302
303
304
305
306
202
205
101
102
103
104
105
106
去化:
3套
11套
1套
8套
5套
余:
6套
4套
可销结构特征:
复式:
70%
二房:
30%
总价特征
58-59万
21万-24万
小结:
⏹东边单位去化由于西边单位,中间复式去化速度慢
⏹小户型去化速度较快
3号栋去化情况
01,03(三房)
02,04(四房)
06(两房)
125.01㎡
143.91㎡
89.12㎡
2801,03
2802,04
2805
2806
1401,03
1402,04
1405
1406
2701,03
2702,04
2705
2706
1301,03
1302,04
1305
1306
2601,03
2602,04
2605
2606
1201,03
1202,04
1206
2501,03
2502,04
2505
2506
1101,03
1102,04
2401,03
2402,04
2405
2406
1001,03
1002,04
1006
2301,03
2302,04
2305
2306
901,03
902,04
2201,03
2202,04
2205
2206
801,03
802,04
806
2101,03
2102,04
2105
2106
701,03
702,04
2001,03
2002,04
2005
2006
601,03
602,04
606
1901,03
1902,04
1905
1906
501,03
502,04
1801,03
1802,04
1805
1806
401,03
402,04
406
1701,03
1702,04
1705
1706
301,02
1601,03
1602,04
1605
1606
207,08
209
1501,03
1502,04
1505
1506
107,108
109
9套
14套
12套
24套
16套
13套
三房:
34%
四房:
二房36
总价特征:
30-36万
34-43万
21-27万
⏹东边单位去化优于西边单位
⏹低楼层去化速度快于高楼层
3、客户产品对接情况
1、复式楼去化7套,有6套客户来源为长沙,年龄有6个在40岁以上;
2、二房客户主要为榔梨客户,达50%,市区客户达45%,年龄35岁以下的占80%以上;
3、三房客户市区与本地比例相当,三房年龄特征体现不明显;
4、四房客户主要为市区客户,高达87%,年龄多集中在40岁以上;
4、项目推货原则
1.以4号栋为主
2.主推三房
3.低层单位封盘
4.货量均匀去化
5、项目推货计划
1.可销货量
可销售货量分析
楼栋
1#
3#
4#
合计
百分比%
二房
6
20
52
78
41.7
三房
21
51
72
38.5
四房
10.7
复式
17
9.6
23
61
187
100
12.3
32.6
55.1
2.VIP客户情况
⏹VIP客户退卡客户共24台,未选房,10张卡处于观望状态,14张卡强烈要求退卡
3.未签约客户情况
认购单位
付款方式
建筑面积(㎡)
成交单价(元/㎡)
成交金额(元)
置业顾问
未签约原因
3栋806
按揭
89.12
2701.73
240778.1776
李琼昭
9月15日交清
5栋907
126.56
2783.39
352265.8384
钱没到位
3栋1305
2680
238841.6
最近签
3栋702
一次性
143.91
2534.7
364768.677
开发商朋友
3栋405
2425.5
216160.56
张雪梅
因资金,要退房
3栋1001
125.01
2673
334151.73
因工地停工,担心开发商资金问题,要退房
3栋501
2460.05
307530.8505
3栋1105
89.13
开发商的内部选房
5栋
88
因工地停工
5栋309
112.14
2635.15
295505.721
6栋606
87.89
2755.95
242220.4455
陈志铎
11月中旬交清
5栋707
2597.12
328691.5072
梁建杰
工地停工
3栋1702、1704
2805.294
403710
周倩
官司未结束
3栋802、804
2574
370424.34
资金不到位,近期内过来签约
3栋602、604
2484.9
357602
1栋306
234.54
582808.446
已复工近期签约
5栋710
88.55
2597.1
229973.205
工地停工,有待协商
5栋711
229974.976
工地未复工
5栋1007.1008
2779.38
351758.3328
承建商朋友,想转门面
⏹未签约客户主要集中3号栋与5号栋,多为二房与三房;
⏹未签约客户情况多集中工地停工,以及资金问题。
解决办法:
⏹尽量与开发商协商,要求开发商在9月25日-10月15日时加快开工速度,并在这段时间集中约访未签约客户,通过沟通努力转化成签约客户
4.诚意客户情况
单位
面积(㎡)
折扣优惠
原单价(元/㎡)
3房1201
125
观望,要带朋友来
复式1101
234
团购
11F,当天工地闹事
1栋105
85.45
2590
价格因素
4栋305
113
特价房
2600
观望,要带家人来
2房1906
特价
蓝星华
观望
3栋905
特价
价格
价格和位置
4栋306
5栋1107
2700
工地
5栋1108
2720
5栋810
2672.07
中秋节后来交定
⏹诚意客户大多因价格与工地进度在犹豫中
⏹以活动的名义集中约访,并以三一团购的方式给予一定的价格优惠,在10月15日前尽最大努力逼定认购
3.营销节点
持销期
引暴期
蓄客期
元旦活动
9.20日4号栋蓄客
元宵节
12.6日开盘
10月秋交会
4.推货策略:
4号栋封盘蓄客,1,3号栋低层封盘,主推高层,拉大东西价差
阶段
9月15-10月7日
10月8日-12月15日
12月15-09年2月9日
推货
主推3号楼19含楼以上单位约21套单位:
3房9套/2房12套
4号栋高层团购/低层蓄水
主推4号楼高层团购,低层蓄水,开盘,房交会期间主打1号栋复式,去化3号栋4房单位10套/三房12套,4号栋高层(14-18)单位18套,低层(6-10)单位20套
针对春节回乡客,主打实用三房,二房,去化25套
1-3号栋尾货,4号栋11-13层
支撑手段
大客户拓展
回乡客拓展
高桥商圈派单
高桥区夹报
夹报/软宣
路演
老客户维系
外展包装
镇区巡展
调低西向单元价格
路演/客户活动
客户活动
附件:
销控表(黄色代表已销,红色代表销控,白色代表可推)
3#(1-28层)
4#(1-18层)
01(三房)东
02(三房)
03(两房)
04(两房)
05(三房)
127.52㎡
125.83㎡
87.30㎡
87.14㎡
113㎡
87.89㎡
1801
1802
1803
1804
1701
1702
1703
1704
1601
1602
1603
1604
1501
1502
1503
1504
1401
1402
1403
1404
1301
1302
1303
1304
1201
1203
1204
1001
1003
1004
801
803
804
601
603
604
401
403
404
201
203
204
206
附件二:
12
27
45
42.45
8
35
33.02
9
8.49
16.04
29
54
21.70
27.36
50.94
伯联机构(长沙)凯旋帝景项目组
2008/09/12
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