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房地产价格上涨带来的高回报率,使得越来越多的人将房产作为一种投资。
但是,由于我国房地产业开始的时间短和我国土地制度的特殊(土地的使用权和所有权分开),导致其他国家房地产税收的发展经验对我国的借鉴性很是有限。
因此,我国目前的房地产税收制度存在着比如:
税收体系不健全;
房地产销售、出租、转让流通过程中征收的税种过多;
税基狭窄;
计税依据不合理;
设置内外两套税制,有失国际公平等一系列不合理的状况,使我国政府不得不把房地产税收制度的改革提上了议事日程。
2005年由财政部及国务院发展研究中心设计提出征收物业税,以调控房地产市场,希望能通过物业税打压房地产的投机现象,降低房价,以遏制投资者对房地产行业的国度投机。
2什么是物业税
物业税又称财产税或地产税,是对房屋在交易环节和拥有环节同时征收的税种,征收物业税后,现行的房地产交易环节的各种税费将随之取消,其征收主要针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款,而应缴纳的税额会随着房产市值的升高而提高。
从理论上说,物业税是一种财产税,是针对国民的财产所征收的一种税收。
3物业税的开征对房地产市场的影响
房地产市场的参与者有政府,房地产开发商和居民,三者的利益都随着房地产的价格的变化而变化。
由于物业税的开征在我国还未开始,没有先例可循,因此只能从理论上将物业税对我国房地产的影响进行分析.下面从房地产的价格,房地产市场的各个参与者的角度详细阐述物业税的开征将带来的变化。
(一)开征物业税对房地产价格的影响
现在房价高涨,由此出现了些新名词,如“房奴”,形象的说明这样一个事实:
很多人一辈子挣的也不过就是城市里的一套不大的商品房。
物业税牵动着全国上上下下各个阶层的情绪,直接原因就是“开征后房价的变化”。
对于开征物业税,房价是跌还是涨,很多专家提出了自己的观点,参考各家的观点之后,本文认为:
开征物业税,短期内房地产价格不会有明显的变化,但从长远角度看,房价的不正常上涨将被抑制。
在一个成熟规划的房地产市场中,影响房价的最主要原因,决定房价的主要因素是价值规律供求关系和有效需求。
目前的房地产市场,需求每年只增不减,在这样的情况下,物业税在理论上能降低房地产的开发成本,但在实际上,只要有需求,降价的空间未必会使百姓受益,更可能是转化为房地产商的利润空间的增加。
从房地产市场本身存在的问题来看,一味的强调开征物业税是一种舍本逐末的办法。
我国一些地区存在房价持续飙升、投机、投资过热、投资利润过高等,是目前我国房地产市场的主要问题。
如果想靠物业税来解决这些问题无疑是种奢求。
因为治理房价持续过高上涨等问题,地方政府制定参与房地产调控方面的政策重点是应当从全面刺激需求转向需求管理与供给管理并重,需求管理政策重点是抑制投机需求,引导合理的正常消费需求;
供给管理政策重点是在增加普通商品住宅有效供给的同时,应尽快建立多元化、多渠道的住宅保障体系。
(二)开征物业税对各参与者的影响政府、开发商、购房者作为房地产活动的主要参与者,他们的行为将影响着房地产市场的发展,同样房地产市场发展的状况也直接影响着他们所采取的行为。
“物业税”作为对房地产市场产生较大影响的因素,势必影响着房地产市场的参与者。
1.对政府的影响
物业税是财产税的一种改革,也是政府实现增税减费或税费统一的改革,是在房产税和土地使用税的基础上建立的新税种。
对政府而言,开征物业税将有利于拓宽税源,使政府从土地上获取的收益稳定化,扩大财政收入,虽然也会有一些新的问题,但总体利大于弊。
(1)开征物业税,能进一步规范并有效地均衡甚至增加国家税收。
我国现行的房产税仅针对经营性质的房屋设计,不仅征收面过窄,而日容易导致个别方面负担过重。
政府一次性将土地的50年一70年的使用权批租出去,虽然获得了巨额收入,但是却失去了一个稳定的税源。
如果将来土地升值,政府也不可能获得补偿。
新物业税开征,不仅能有效均衡各方税负,而日也能大大拓宽税收征收面,均衡了政府长期财政收入,不论是哪届政府出让的土地使用权,把开发环节所产生的税费在一定期限内分摊,何届政府都有了一笔稳定的收入,而这笔财政收入是在计划内的,有利于政府工作的承上启下。
(2)有利于深化我国的财政制度改革,建立地方政府财政的主体税种
从宏观经济层面来看,如果物业税成为地方政府的主力税种,将促使政府更加注币基础设施、环境和投资条件,这种影响是积极而深远的。
它不仅可以为政府带来稳定的税源,最终会推进各地方政府在决策时一秉承“对下负责”的态度,从长远利益考虑房地产市场投资环境,保证城市的可持续发展。
另外,征收物业税有利于解决中央和地方政府财产分配不公的问题,从根本上控制地方政府参与房地产开发的利益需求,也可以有效地在中央和地方政府之间进行资源税的重新划分,保证地方政府运行所必需的财政资金。
(3)物业税可以作为经济杠杆调节贫富差距
房地产行业在国民经济中占据举足轻重的地位,作为资金密集型的行业,也是最易体现贫富差别的行业,因此房地产领域是税收能够较好地发挥作用的领域之一。
通过调整物业税的税率,实行不同的优惠办法,物业税能够发挥转移社会财富的作用。
例如,由于自住物业与经营性物业的性质不同,前者是纯支出,而后者是通过房屋出租收取利润,所以,对那些以自住为目的而购买的房屋,不应该征收物业税,而对那些投资性购买的房屋,则应该征收物业税;
在征收物业税时,对居住豪宅或拥有多套住房者课以高税,对一般居住者确定一定条件的免征额减少征税,对特别贫穷的家庭、居住劣房者实行免税政策。
这样就促使富人平价或低价出售承担高额物业税的多余的房子,穷人有能力购房并住房,缩小贫富差距,有效维护社会稳定。
(4)可能阻碍我国的城市化进程
物业税的开征可能带来上述好的影响,但也可能造成不良的影响.房地产市场是区域性市场,房地产价格受到土地稀缺程度、繁华程度等多种因素制约。
虽然建设成本大致相同,但同样面积、结构、档次的商品房可能由于土地价格等因素的不同而有几倍、甚至几十倍的差别。
物业税的开征使土地取得成本降低,继而表现为城市市区土地与城市边缘土地的取得成本趋同,市区房价也较之以往更低,相对于偏远郊区来说,市区的繁华和相对完善的配套设施(如教育)对人们具有更大的吸引力,当人们对城市的期待远远超过了对今后“养”房能力的担忧时,就可能导致大量人口涌入城市中心地带,造成城市拥挤,也加大了政府管理的负担,不利于我国城市化进程。
2.从房地产开发商及房地产市场角度看物业税
(1)征收物业税带给房地产开发商和房地产市场的利益 ①开发成本有望降低,并减少金融风险,短期将获超额利润。
目前我国实行的“批租”土地使用制度使开发商面临着巨大的开发成本筹资风险。
物业税的开征,将有望改变原有的体制,把开发商为消费者代缴的部分税费分期由业主缴纳。
从而减轻了开发商的筹资压力和相关的利息负担,减少了纳税环节,缩短了开发时间,从而大大降低开发环节的成本,在短期内还将获取超额利润 ②有利于限制投机行为,规范房地产市场。
征收物业税不仅可以从消费环节抑制需求,而且可以有效地遏制开发商的投资冲动。
当商品房交易市场过于理性化的峙候,开发商必定会对商品房的建设规模有一个合理的计算。
他们不会轻易接受地方政府提出的开发项目,将自己的资本集中投入到城市房地产发中去。
③有利于规范房地产税收制度。
房地产业税种繁杂、一些税种计税依据不合理、重复税收等问题一直是公认的事实,在某种程度上制约了我国房地产业的发展。
目前拟订的物业税基本框架是将土地出让金改为在物业保有阶段合并在物业税中分期征收,就可以将开发商向政府支付的土地出让金从税基中扣除,从而避免重复征税。
(2)征收物业税引起的新问题 ①可能导致房地产商的过度开发,造成城市建设资金短缺问题。
一直以来,一次性收取的土地出让金和城市配套建设费成为政府进行城市建设的强大资金保障。
如果改为由物业保有期分期按1/50或1/70收取物业税,政府的财政收入势必大幅减少。
如果遇到房地产业不景气,政府所收取的物业税也难免随着物业评估价值的下降而减少。
这都会使政府改善公共服务和城市基础设施的能力受到很大影响。
②“二手房”市场必然受到打压。
近年来,一些政府重新进行城市总体规划、加大拆迁力度,对拆迁户实行货币化补偿,在很大程度上带动了二手房的交易。
而物业税的开征可能会引导广大拆迁户更加关注新建商品房。
因为,开征物业税后推出的一手房价格可能比二手房价格要低,虽然以后何年都要交物业税,但吸引力还是会比二手房大。
二手房市场必然受打击,不利于整个二手房市场的发展。
3.从居民角度看物业税
物业税几乎关系到何个城市居民的切身利益,因此,物业税的征收应该考虑调控对象的承受能力和社会现实。
(1)开征物业税惠顾于居民
在改用物业税的形式分期支付地租和税费后,房地产业的税收征收环节后移,可以使现在的房价下降。
对于很多中低收入家庭来说,住房梦将变得更容易实现了。
而且,开征物业税的初期,会刺激房地产的需求,特别是高档住宅的价格有望下降,导致高端市场销售加快,豪宅将会亲民;
那些曾以经营为目的的多处豪宅的拥有者,可能在大额物业税的压力下,低价出售部分豪宅。
(2)物业税给居民生活带来的负面影响
开发成本的降低必然使消费者购房的门槛降低,但每月负担的费用却增高了,随之而来的问题是:
“买得起住不起”的情况将大幅增加。
大批本来经济实力不强的家庭,尤其是使用银行贷款按揭购房者,在买下房屋后,可能会因付不起后期的银行债务与物业税,从而导致更多的“断供”情况出现,并增大银行个人房贷业务的坏账率,引发新的金融风险。
在我国房地产估价体系尚未建立、配套还不完善、市场也不规范的情况下,房屋估价人员,往往不注意观察现场;
对估价报告采用套用形式,技术水平不高,对房地产价值把握不准确。
而按照这样不负责任的评估结果作为物业税的税基,势必导致住房者一不公平的赋税。
因此,如何合理评估房屋价值从而征收物业税是有关方面面临的一个重要要问题。
四.结论
综上所述,开征物业税虽是大势所趋,但在理论上尚有不少问题需要进一步界定,在实施层面上也需要进一步细化,以求减少税制改革带来的负面震荡,保证我国财政收入的稳定、房地产市场的健康运行和居民住房水平的逐步改善。
为了最大限度地减少我国财产税制度改革带来的负面影响,促进物业税制度的健康发展,除了应充分考虑根据我国国情的特点合理借鉴国际经验,本文还有以下建议:
(一)定期评估,完善评估机制
物业税以价计征为主,以市场价值为依据。
征收物业税需要有关部门定期对使用的土地或房产进行评估,在评估价格的基础上征收物业税,应缴纳的物业税会随着土地或房产市值的变化而变化,征税的环节集中在财产的保有阶段。
为此,我国需尽快培养评估方面的人才,建立和完善物业定期估价机制,保证评估过程的科学,公开,公正。
(二)全国协调
在开征物业税前应先对某个地方进行试点,然后推向全国。
同时作为一个地方税种,地方政府应在物业税的具体规定上拥有适度的决策权,甚至可以允许地方自行制定累进税率的分级标准。
由于物业税目前在我国学术界还是个具有争议性的话题,在我国也没有已存在的案例可供分析参考。
因而,对于本文存在的不足有待于今后予以进一步的深入探讨和分析。
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