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我们来看看这个项目周边的配套怎么样?
目前项目分为老城区板块,平乐现场有三个板块,包括老城区板块、同乐新区、南洲新区,项目所在地为老城区板块,具体区域见下图:
1、先看下商业
从以上区域图,宏一珊瑚海项目处于老城区的环城路地带,周边人气和配套都是不错的,如传统的南城百货、仁义商场、滨江道都离项目500m范围内,步行可达,且老汽车站商业广场改造项目,目前已经在动工,可以想象,未来老城区板块商业将得到进一步提升。
下图为正在动工的老汽车站商业广场改造项目现场施工图。
我们来看南洲和同乐新区,其中南洲新区主要为政府办公所在地,目前人气还不足,如大润发商场已经与2020年年底前关门停业,已经关门的大润发见下图:
同乐新区目前人气相对较好,目前在售的楼盘包括三江合国际,不过期二期已经交付的两栋高层,没有实行人车分流,地面停满了车位,舒适度一般,且内部园林景观呈现档次较低端。
另外其小区物业门岗的保安也基本形同虚设,人员自由出入,缺少管理,带来一定的风险。
2、然后看下教育
目前平乐小学学位很紧张,实行学区划分,主要的小学为平乐一小、二小、三小、四小以及嘉乐实验学校,其中除了二小位于同乐新区外,其他学校均位于老城区板块,宏一珊瑚海项目离目前平乐三小约500m。
据政府规划安排,为解决小学学位问题,县政府决定搬迁原三小,规划新建一座占地40多亩,学位3000多个的全新的第三小学,选址正是紧邻宏一珊瑚海项目的一块空地。
除了小学外,珊瑚海项目离平乐中学只有不到200米,且平乐中学已经设置初中部,后续可在家门口解决从小学到高中的全部教育问题。
综合以上,可以看出,宏一珊瑚海教育配套资源相当完善,待三小新校区建成投入后,优势更加明显。
3、再看下医疗
目前平乐较好的医院为平乐县人民医院、平乐中医院、昭州医院,均位于项目所在的老城区板块。
项目沿环城路往桂江大桥方向不到1公里就是昭州医院,再往二塘方向走不到700m即可到中医院。
二、看项目品质
项目区位及配套对比完后,我们再详细分析一下宏一项目本身的品质,是否值得购买。
1、首先看下项目的整体效果布局
项目全景图如下:
从其全景图,可以看出,珊瑚海布局从高处看如同雄鹰展翅,坐南朝北,楼栋之间前后基本无遮挡,楼间距较大,能充分保证通风采光效果。
目前其在建楼栋为一期的1、2、3、5#,首期开发面积超过5万m2,超过400户,在平乐同批次开发规模应该算是大手笔了。
目前最快的为1、3#,已经快主体结构封顶,其中3#最快可能2021年年底可具备入户装修条件。
现场施工照片见下图:
2、项目的特色
1)高端会所:
实地考察,其售楼部应该是目前平乐现场最有特色的场所了,一座约2000m2的地中海风格商业会所,里面装修所在之处,主要为大理石、玫瑰金不锈钢,走进去有种金碧辉煌置身宫殿的感觉。
售楼部照片见下图:
2)特色园林。
通过了解,珊瑚海项目的园林为其主要特色,一方面设计内容丰富,如园区内设计了水系、儿童游乐场、运动场地,另一方面选材也比较有品质,如园林中有4棵高大挺拔的加拿利海枣,据说此树,一棵价值十几万。
给大家看看传说中加拿利海枣树,见下图:
3)全人车分流设计。
小区内不考虑停车,均停至地下室,车位配比高于1:
1,就是1户确保1个车位。
这种提升了小区整体档次、形象、方便后期小区物业管理,更为小区业主安全提供了保障,可以放心在小区内游玩,据了解,目前真正实现了人车分流的项目应该很少,包括平乐碧桂园、三江合国际均是设置了大量的地面停车位。
4)首层全架空设计。
据项目介绍,珊瑚海采用首层全架空,就是首层都不设置住户,架空高度超过5m,小区内的视线更好,通透感更高。
同时架空层内部会设置运动器材、棋牌桌椅、休闲桌椅、乒乓球桌等,为业主提供了足够的活动空间和设施,即使下雨天也可以有大的活动场地。
3、产品剖析
1)赠送率高:
目前其主力户型为二梯二户纯板楼127m2的4房以及二梯三户106m2的3房和和130m2左右的4房,以上户型均赠送有结构板,后期业主可以改造为房间。
在这个面积段,相比其他项目产品赠送率确实高,其他项目三房一般120m2左右,四房则在140m2左右了。
2)两梯两户。
项目目前在建的1、2、3#都是两台电梯负责两户,5#是两台电梯负责三户人家,相比目前市场上主流的两梯四户,上下楼的便捷性更好。
3)均南北通风,且朝南卧室多。
127m2的4房是纯南白通风的户型,除了客厅外,还有三间卧室朝南,客厅有4.5m宽,主卧室约3.6m宽,南向最小卧室宽3.1m,从中国传统希望卧室朝南的想法,这个布局还是很合理的,唯一略显不足的是,在外面的一间卧室门对着入户门,不过考虑南北通透的四房,平常大门基本可以处于关闭状态,且后期可以增加装饰性门帘适当改善,考虑大尺度客厅、多房间朝南,两梯两户、南北通风等优点,这个127m2的四房确实是舒适、改善型居家首选,127m2的户型图见下图:
另外,还有位于5#的106m2的三房和132m2的四房产品,这个是两梯三户,相对纯板楼的1、2、3#,公摊稍微小点,得房率更高,且主卧都带了270度转角飘窗,观景效果很好,5#的三房和四房产品应该是性价比首选。
三房的主卧和次卧都有270度转角飘窗,布局很合理,非常适合刚需业主需要。
5#的四房产品,非常方正,各房间尺寸合理,二梯三户,得房率高,性价比很高的改善型产品。
三、看以后物业
目前因暂未交房,无法实际评估其物业的真实水平,不过听项目介绍,其物业有几点还是做得不错的,第一是全封闭管理,24H值守,不至于小区内谁都可以进出;
第二是注重客户关系维护,据说是管家式服务,包括逢年过节、业主生日都可以收到物业送的礼物;
第三是物业有园丁专人打理维护园林。
当然这些暂时还只是听说,更重要的还是后期实际的情况,不过维持高标准的物业服务,估计物业费不会很便宜,当然物业好,最终是业主自己受益,包括居住体验、房产保值升值方面都是有加持的。
综合以上考察情况,珊瑚海项目的商业配套、教育资源都是有较好的优势,其随着老汽车站商业广场改造、平乐第三小学的搬迁,都将得到加强。
另外,从项目自身的规划、品质、项目的特色、以及本身产品的高赠送率、南北通风、布局方正等方面看,相比平乐其他项目也是有很大优势的,后期如果物业管理能尽量做到位,确实宏一珊瑚海项目是非常值得推荐的。
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