江苏省上半房地产估价师《经营与管理》:私募股权投资的优缺点模拟试题.docx
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江苏省2015年上半年房地产估价师《经营与管理》:
私募股权投资的优缺点模拟试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)
1、仅考虑房地产的投资特性时,一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。
这是因为前者比后者具有__。
A.更长的经济寿命
B.更显著的各异性
C.更强的适应性
D.更专业的物业管理
2、在成熟的房地产市场中,是房地产业的主体。
A:
房地产开发经营业
B:
房地产咨询业
C:
房地产经纪业
D:
物业管理业
E:
房地产估价机构必须加盖公章
3、下列影响房地产市场运行环境的因素中,属于经济环境的因素是__。
A.城市或区域产业结构与布局
B.人口数量与结构
C.土地资源状况
D.建筑技术进步
4、在利用收益法评估房地产的市场价值时,采用的折现率是。
A:
社会一般收益率
B:
社会最低收益率
C:
某个投资者所要求的最低收益率
D:
某个投资者所要求的最高收益率
E:
工业用地的监测点评估价格
5、禁止发布房地产预售广告的是__。
A.在划拨土地上开发建设的房地产
B.已设定抵押的房地产
C.未取得商品房预售许可证的房地产
D.没有选聘物业管理企业的房地产
6、收益法也可称为。
A:
收益资本化法
B:
直接资本化法
C:
报酬资本化法
D:
现金流量折现法
E:
工业用地的监测点评估价格
7、下列关于资产负债表不正确的是()。
A.资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况
B.资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况
C.在对房地产开发项目进行独立的财务评价时,不需要编制资产负债表
D.编制该企业的资产负债表,以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标
8、工业用地的土地使用权出让最高年限是__年。
A.80
B.60
C.50
D.70
9、运用__估价,首先需要拥有大量真实的交易实例。
A.抽检法
B.平滑法
C.指数加权法
D.市场法
10、下列关于拍卖保留价规则的表述中,正确的是。
A:
保留价属于拍卖的必备条件,无保留价拍卖的情况是没有的
B:
保留价是表面上所体现的价格,而是一种权利义务的制衡点,用来防止利益的过分倾斜
C:
委托人拥有保留价的确定权
D:
保留价不可公开
E:
执行层的组织协调
11、建设单位征用的土地,其土地所有权属于__。
A.集体经济组织
B.国家
C.建设单位
D.使用单位
12、房地产项目敏感性分析主要的步骤如下所示,排列正确的是__。
①计算不确定性因素变动时,评价指标的相应变动值;②确定不确定因素可能的变动范围;③通过评价指标的变动情况,找出较为敏感的不确定性因素,作出进一步的分析:
④确定用于不确定分析的经济评价指标
A.③①②④
B.④①②③
C.④②①③
D.④②③①
13、某宗面积为3000㎡的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为700元/㎡。
现按规划拟改为商业用地,容积率为5.0,楼面地价为960元/㎡。
理论上应补地价。
A:
78万元
B:
882万元
C:
1210万元
D:
1272万元
E:
工业用地的监测点评估价格
14、根据房地产开发经营企业的业务经营模式,主要适用于商品住宅开发项目。
A:
开发-销售模式
B:
开发-持有-出租-出售模式
C:
购买-持有-出租-出售模式
D:
购买-更新改造-出租模式
E:
借款合同
15、依据《城市房屋拆迁估价指导意见》,城市房屋拆迁估价的估价时点一般为__之日。
A.房地产估价师实地查勘
B.国有土地出让合同签订
C.拆迁公司现场动员搬迁
D.房屋拆迁许可证颁发
16、不属于在可行性研究中规划设计方案选择的是。
A:
市政规划方案选择
B:
项目构成及平面设计
C:
建筑规划方案选择
D:
市场调查分析
E:
借款合同
17、已知临街矩形地块甲的总价为36万元,临街宽度为20ft,临街深度为75ft。
现有一相邻矩形地块乙,临街宽度为30ft,临街深度为125ft。
运用“四三二一”法则,地块乙的总地价为__万元。
A.65.4
B.81.8
C.87.2
D.109.0
18、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元,建筑容积率分别为5.5、5、4.5,若该三宗土地的其他条件相同,则明智的购买者会选择__。
A.甲土地
B.乙土地
C.丙土地
D.甲、乙两宗土地任选其一
19、国外研究表明,房地产的经济寿命与其__相关。
A.建筑结构
B.所在区域
C.使用性质
D.使用过程
20、某写字楼年出租净收益为300万元,预计未来3年内仍然维持该水平,3年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍,该类房地产的报酬率为10%,则该宗写字楼现在的价格为__万元。
A.4580
B.5580
C.6580
D.7580
21、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,有关部门可以__。
A.征收土地闲置费
B.无偿收回土地使用权
C.解除出让合同
D.变更出让合同
22、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有()的特性。
A.独一无二和供给有限
B.独一无二和价值量大
C.流动性差和价值量大
D.不可移动和用途多样
23、回顾性房地产估价,其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是.【2005年考题】
A:
估价对象状况为过去,房地产市场状况为现在
B:
估价对象状况为现在,房地产市场状况为现在
C:
估价对象状况为过去,房地产市场状况为过去
D:
估价对象状况为现在,房地产市场状况为过去
E:
工业用地的监测点评估价格
24、在房地产抵押估价中,应扣除的法定优先受偿款不包括。
(2009年试题)
A:
拖欠的建筑工程材料费
B:
拖欠的建筑工人工资
C:
抵押担保债权
D:
出租房屋租金
E:
执行层的组织协调
25、估价报告有效期应从起计。
A:
估价时点
B:
估价作业期
C:
出具估价报告之日
D:
签订估价委托合同之日
E:
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。
错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5分)
1、2006年甲公司依法取得一宗城镇商住综合用地,土地使用权年限为该类用地的法定最高年限,出让年限从2006年4月起计。
甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。
2007年5月6日,经评估,在建工程的市场价值为8000万元,其中在建工程拖欠工程款2000万元。
2009年10月,人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债,并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。
如果拍卖最终应价为6500万元,则该应价为。
A:
无效应价
B:
有效应价
C:
可以成交的价格
D:
不确定
E:
个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务,其住房抵押权转让具有特殊性。
房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时,只对抵押权人作变更处理,其他登记事项不作变更
2、责任保险包括等。
A:
财产损失保险
B:
公众责任保险
C:
职业责任保险
D:
产品责任保险
E:
第三者责任保险
3、房地产开发项目方案之间没有关系。
A:
互斥关系
B:
独立关系
C:
相关关系
D:
包含关系
E:
借款合同
4、比准价格是一种__。
A.理论价格
B.市场价格
C.评估价格
D.交易价格
5、房地产估价是估价行业的主流是由()决定的。
A.需要专业估价的资产必须是同时具有独一无二和价值量大两个特性
B.房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估,而且具备其他专业知识和经验
C.房地产估价行业具有广阔的发展前景
D.房地产量大面广,其他资产的数量相对较少
E.房地产需要估价的情形很多,其他资产需要估价的情形很少
6、定义市场区域工作主要包括__。
A.描绘市场区域的发展前景
B.描绘市场区域
C.在相应地图上描绘区域的物业类型
D.在相应地图上标出市场区域的边界
E.解释确定市场区域边界的依据
7、建筑材料的力学性质包括等。
A:
强度
B:
塑性
C:
硬度
D:
密实度
E:
耐磨性
8、是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织。
A:
拍卖人
B:
委托人
C:
竞买人
D:
买受人
E:
执行层的组织协调
9、个人住房抵押贷款是指个人购买住房时,以所购买住房作为抵押担保,向金融机构申请贷款的行为。
个人住房抵押贷款包括__。
A.按揭贷款
B.商用房地产抵押贷款
C.商业性住房抵押贷款
D.政策性住房抵押贷款
E.个人置业抵押贷款
10、我国现行的房地产税有__
A.房产税
B.城镇土地使用税
C.耕地占用税
D.土地增值税
E.契税
11、土地储备贷款对象是。
A:
县级以上人民政府
B:
土地储备机构
C:
进行土地购置的房地产开发企业
D:
对一级土地进行开发的企业
E:
一般房地产开发企业
12、市场经济条件下,物业租金水平的高低,主要取决于__。
A.承租人愿意承担的费用
B.承租人的承受能力
C.业主希望的投资回报率
D.同类型物业的市场供求关系
13、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日为100%)。
其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2,对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为__元/m2。
A.2121
B.2200
C.1819
D.2242
14、某宗房地产的正常成交价格为4000元/m2,买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%,卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%,则卖方实际得到的价格为__元/m2。
A.3800
B.3520
C.3700
D.3720
15、运用长期趋势法估价的一般步骤有。
A:
搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料,并进行检查、鉴别
B:
整理搜集到的历史价格资料,画出时间序列图
C:
观察、分析时间序列,得出一定的模式
D:
以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格
E:
对未来的价格进行分析和预测
16、在房地产估价中,长期趋势法运用的假设前提是__。
A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C.房地产市场在过去无明显的季节变动
D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格
17、经济适用住房价格__。
A.由市(县)人民政府制定
B.实行市场调节价
C.由房地产开发商定价
D.由政府限定销售价格
18、下列关于建筑制图有关要求的表述中,错误的是__。
A.图纸幅面内应有标题栏和会签栏
B.结构施工图一般不注比例,允许一个图形使用两种比例
C.凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号
D.标高的单位用mm计
19、工程量的概念中,物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位,如等。
A:
米
B:
平方米
C:
立方米
D:
吨
E:
樘
20、房地产预售、销售广告,必须载明以下事项。
A:
开发企业名称
B:
中介服务机构代理销售的载明该机构名称
C:
预售或者销售许可证书号
D:
项目的具体位置
E:
项目的销售价格有效期
21、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。
造成建筑物功能折旧的主要原因有__等。
A.意外破坏的损毁
B.市场供给的过量
C.建筑
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