莱芜市房地产开发项目莱芜市住宅小区建设项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx
- 文档编号:20168017
- 上传时间:2023-01-17
- 格式:DOCX
- 页数:31
- 大小:48.10KB
莱芜市房地产开发项目莱芜市住宅小区建设项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx
《莱芜市房地产开发项目莱芜市住宅小区建设项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《莱芜市房地产开发项目莱芜市住宅小区建设项目可行性研究报告Word文档下载推荐.docx(31页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
第七章节能与节水33
第一节节能措施33
第二节节水措施35
第八章物业管理36
第九章建设实施及工程进度安排37
第十章投资估算与资金筹措39
第一节投资估算39
第二节资金筹措42
第十一章经济评价44
第一节销售收入估算43
第二节财务分析45
第三节项目盈亏平衡分析47
第十二章社会综合效益评论49
第一章总论
第一节项目概况及承办单位
一、项目名称
莱芜市房地产开发项目(莱芜市住宅小区建设项目)
二、项目建设地点
项目位于莱芜市黄庄洪沟村西,力源大街南,樱花园小区内。
三、项目建设期
本项目建设期为18个月。
四、项目承办单位
1、单位名称:
房地产开发有限公司
2、注册资本:
5200万元
3、法定代表人:
4、项目承办单位概况:
房地产开发有限公司是莱钢集团有限公司的子公司,2002年6月组建成立,注册资本金5200万元。
主要经营范围包括房地产开发、建筑安装工程、钢制品工程及各种门窗的制作等。
目前公司已拥有各类专业技术人员69人,其中项目经理10人,高级职称人员6人,中级职称人员37人,初级职称人员16人。
近年来,公司坚持走专业化管理之路,围绕房地产开发主业,着力打造管理优势、技术优势和人才优势。
经过短短几年的发展,在房地产开发方面创造了丰厚的业绩。
截至2005年底,公司已累计交工住宅建筑面积40余万平方米。
未来金鼎公司将继续坚持统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹人与自然和谐发展的原则,秉承“以人为本、诚信经营”的服务理念,加快房地产开发建设步伐,用质量和诚信浇筑莱芜地区房地产开发的丰碑。
五、可行性研究报告编制单位
工程管理咨询有限公司
2、单位地址:
莱芜市文化北路17号
3、工程咨询等级:
丙级
4、工程咨询资格等级证书编号:
11820060072
5、发证机关:
国家发展和改革委员会
第二节可行性研究的依据与范围
一、可行性研究的依据
1、国家和山东省的经济和社会发展规划;
2、国家和山东省有关房地产开发的法律、法规和政策;
3、现行的有关房地产开发的技术规范、标准和定额;
4、国家发展和改革委员会关于项目可行性报告内容和深度的规定要求;
5、莱芜市钢城区新一轮城市总体规划;
6、莱芜市国民经济和社会发展第十一个五年规划;
7、莱芜市钢城区关于房地产建设的有关政策;
8、项目承办单位提供的有关基础资料、数据;
9、项目承办单位委托编制本项目可行性研究报告的委托书;
10、其他有关资料。
二、可行性研究的范围
1、项目提出的背景及建设的必要性
2、市场预测及建设规模
3、建设地点和建设条件
4、总体规划方案
5、环境保护
6、节能与节水措施
7、物业管理
8、项目实施方案与进度安排
9、投资估算及资金筹措
10、经济评价
第三节研究结论
一、建设规模及建设内容
本项目总建筑面积23080.83平方米,其中多层住宅建筑面积5415.51平方米,高层住宅建筑面积16095.60平方米,商业网点面积1569.72平方米。
二、投资估算及资金来源
该项目总投资共计4400万元,全部用于开发房地产投资,其中土地费用542.49万元,前期费用103.86万元,基础设施建设费320.92万元,建筑安装工程费2769.70万元,上缴政府费用495.41万元,不可预见费用167.62万元。
本项目总投资4400万元,全部由项目承办单位自筹解决。
四、项目效益分析
项目建成后,可实现销售收入6346.35万元,可实现利税1394.21万元。
该项目的建设符合莱芜市新一轮城市总体规划,环境优美,交通方便。
项目建成后,可进一步缓解城市住宅紧张的状况,特别是满足莱钢集团职工及钢城区居民对住房的需求,对提高居民生活质量将起到积极的推动作用,其经济效益和社会效益显著。
附:
主要技术经济指标
指标名称
单位
数量
备注
建设用地面积
亩
15.64
其
中
总建筑面积
平方米
23080.83
多层住宅面积
5415.51
高层住宅面积
16095.60
商业网点面积
1569.72
住宅户数
户
160
日照间距系数
不低于1.5倍
容积率
2.22
绿地率
%
36.8
建筑密度
41.7
停车位
地面停车位
辆
57
室内停车位
24
第二章项目提出的背景与建设必要性
第一节项目提出的背景
一、莱芜市概况
莱芜市位于泰山东麓,东经117"
19'
--117"
58'
,北纬36"
02'
-36"
33'
,北邻济南,东邻淄博,西邻泰安。
总面积2246.21平方公里,辖莱城区、钢城区、高新区、雪野旅游区四大城区。
全市共30个乡镇(办事处)1070个行政村,1282个自然村,总人口124.29万人;
其中钢城区总人口235591人,非农业人口10万人。
近几年,莱芜市加大城市基础设施投资力度,城市综合整治取得新进展,城乡绿化覆盖率为38.5%,人均公共绿地达到了10.2平方米。
2007年新增道路14公里,城区道路网络进一步完善。
新建城信路、北坦北路、沿河北路、滨河东路,续建汶源西大街、孝义河沿河路、香山北路,改造了胜利南路、花园南路。
开工建设了大型无害化垃圾处理厂,修建生活垃圾池5座,安装各类垃圾箱、果皮箱1800个,安装移动环保公厕20座。
莱芜市先后被命名为“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“全国城市综合整治优秀城市”、“优秀旅游城市”,城市综合竞争力位居全国二、三线城市第76位。
钢城区境内有莱钢集团、新汶矿业集团莱芜医院、潘西煤矿、等多家省、市属大中型企业,是山东省的重要钢铁、煤炭生产基地。
建区以来,区委、区政府团结带领全区干部群众,紧紧抓住经济建设这个中心,按照“为莱钢服务、与莱钢共兴”的指导思想,新修莱钢大道(三横三纵),改造府前路、钢都大街、新兴路,大力实施“大企业带动、工业立区、科教兴区”三大战略,坚持走好“大企业带动、科教兴区、山区综合开发、个体私营经济发展”四条路子,扎实苦干,开拓进取,使全区的两个文明建设取得了显著成效。
二、项目提出的背景
随着社会的不断发展进步,人们的生活已逐渐从“谋生”的阶段转入“乐生”的阶段,人们日渐重视生活的质量,对于居住的要求远不仅止于一个遮风避雨的“蜗居”,而是愈来愈注重整体的环境质量,“住”在人们心中的分量越来越重,改善住宅条件的呼声越来越高,住宅消费已经成为人们新的消费热点。
同时,随着全国房改制度的实施,住宅建设已开始成为强有力的经济增长点,有关资料表明,房地产业对其他产业的带动值为1:
3。
加上住宅二级市场的开始起步,城市居民消费观念的改变、收入的增加,个人购买力有了较大提高,较快的刺激了莱芜市住宅建设的快速发展。
目前,钢城区经济发展较快,人们生活水平日益提高,但部分居民的住房在结构、面积、位置等方面都不同程度地存在一定缺陷,不能满足钢城区居民追求更高生活质量的需求。
莱钢金鼎房地产开发有限公司以城市总体规划为先导,按照国家相关政策和钢城区委区政府的相关规定,以莱钢集团职工为主要销售对象,积极致力于莱芜市房地产开发项目(莱芜市住宅小区建设项目)的开发,不断满足人们追求更高生活品味的购房需求。
第二节项目建设的必要性
一、符合国家相关产业政策的要求
根据我国经济出现由卖方经济向买方经济转变的情况,确定住宅建设作为形成新的经济增长点的重要方面,居民住房建设已成为国家扩大内需、带动经济发展和恢复经济活力的重要措施之一。
通过培育住宅消费,发展住宅建设不仅可以缓解、改善居民的居住环境,而且还可以带动几十个相关行业的发展,并为社会提供大量的就业机会,促进国民经济的进一步发展。
项目承办单位充分利用自已雄厚的资金实力和区位优势,根据莱芜市城市规划要求,在居住环境较好的该地段内建设“莱芜市房地产开发项目(莱芜市住宅小区建设项目)项目”,有利于加快城市的快速发展,有利于改善钢城区居民的生活条件,促进城市建设进程和经济的发展,符合国家有关产业政策的要求。
二、符合莱芜市国民经济和社会发展十一五规划纲要的要求
莱芜市国民经济和社会发展十一五规划纲要中指出“按照城市现代化、农村城镇化、城乡一体化的总体思路,以建设现代化园林城市为目标,高起点规划、高标准建设、高效能管理,努力把莱芜建成经济繁荣、环境优美、适宜人居的山水绿色钢城”。
本项目的建设,有利于提高钢城人口的容积率,加快城市化进程,优化钢城的居住环境,符合莱芜市国民经济和社会发展十一五规划纲要的要求。
三、有利于提高钢城居民的生活水平
“十一五”期间,随着房改政策、住房市场开放政策、住房金融政策陆续出台,钢城区在经济大发展的背景下住房建设同样取得了较大成就,城乡居民住宅条件得到了很大的改善,生活水平得到了较大的提高。
总之,房地产产业关联度很高,对经济增长影响力大。
本项目的建设,对促进莱芜市房地产市场健康发展,扩大内需、保持国民经济发展的良好势头、推动经济结构调整、提高居民消费水平和质量、扩大就业、促进科技进步和可持续发展都有着重要意义。
第三章市场分析及建设规模
第一节莱芜市房地产宏观状况分析
近年来,随着我市国民经济的持续快速增长,经济实力逐年增强,城市面貌焕然一新,城镇居民收入持续增加。
在诸多利好因素和相关政策的影响和推动下,我市房地产开发投资持续升温,呈现快速发展的良性发展态势,对拉动国民经济增长、改善居民居住条件发挥了重要的作用。
一、目前我市房地产业运行的基本特点
1、房地产开发投资快速增长,投资规模继续放大。
自2001年启动开发区以来,外来资金蜂拥而入,吹响了我市房地产开发的号角,一大批花园式住宅小区拔地而起,我市房地产市场由初创进入到了快速发展时期。
2007年城市居民人均住房使用面积达到24.78平方米,比上年增加1.62平方米;
农村居民人均居住面积达到37.42平方米,比上年增加0.31平方米。
2、供需基本平衡,产销两旺。
从需求来看,莱芜房地产市场发展具备充分的需求支撑,具体表现在以下三个方面:
(1)换房高峰即将到来。
从时间来推算,今年是全面房改的第十个年头,由于旧房在结构、面积、位置等方面都不同程度地存在一定缺陷,已经越来越不能满足较富裕阶层的要求,新房市场需求潜力比较大。
(2)城市建设步伐加快,城区面积扩大,城镇人口迅速膨胀,为房地产开发提供了载体。
(3)收入的不断增长,为购房提供了经济基础。
2007年城市居民人均可支配收入11588元,增长7.43%;
人均消费性支出7638元,增长7.6%。
农民人均纯收入5200.5元,增长11.39%;
人均消费性支出3140元,增长18.73%。
城市居民恩格尔系数33.6%,农村居民恩格尔系数38.4%。
城乡居民人均储蓄12578元,比上年增加2104元。
从供给看,良好的经营业绩为开发商持续增加投入提供了可靠的资本保证。
据初步测算,全市完成建筑业总产值31.09亿元,增长69.89%。
全年房屋建筑施工面积416.47万平方米,增长48.74%;
房屋竣工面积135.8万平方米,其中住宅竣工面积91.4万平方米。
考虑到结算迟缓、预售房未纳入销售等原因,商品房供销基本平衡,产销两旺
4、房地产企业对行业发展态度乐观,企业家信心足。
从市企调队今年一季度的房地产景气调查数据来看,我市房地产业景气指数一直处于非常景气区间,在工业、建筑业、交通运输及邮电通信、批发零售贸易餐饮业等行业中独领风骚。
可见“乐观”、“看好”仍是我市房地产企业对本行业的判断与预期,企业家对投资房地产业信心足。
第二节市场风险分析
项目决策时,应充分考虑各种风险,并在实施和经营中注意防范和控制风险,这样不仅可以改善决策分析工作并提高风险意识,而且在降低投资风险方面将起到事半功倍的效果。
1、建设风险
本项目工程建设施工阶段的风险,主要包括自然条件、新工艺带来的挑战、工程变更等风险。
自然条件风险主要表现在两个方面:
一是由于自然条件的复杂多变,容易发生严寒、酷暑、多雨、塌方等对工程质量、进度和投资的影响。
二是当地出现的异常地质、气候、水文等不可抗拒的自然灾害。
规避以上风险的主要策略有搞好水文地质勘探工作、搞好项目建设的招标工作、做出工程施工进度的详细计划,购买工程保险进行风险转移等。
2、政策风险
目前,我国在房地产开发行业出台了大量的行之有效的政策,保障该种类市场的良好经营,并发挥了一定的作用。
但是,还有很多薄弱环节有待加强,仍需要全社会、全方位的共同努力、多策并举。
3、外部环境风险
外部的自然环境、社会环境、经济环境和政府的相关政策等因素的变化,也可能引起风险。
该项目所在位置交通便利,环境优美,将能够给房地产开发商提供一个方便的开发环境,增加该项目的收益。
但仍要注意和周围人文环境以及市场政府的衔接,避免形成矛盾,规避不必要损失。
4、其他风险
随着钢材价格的不断升高,产品成本不断增加,导致产品价格波动,从而给投资者带来风险。
总之,应提高风险意识,实施风险控制,以尽可能低的风险成本来降低风险发生的可能性,并将风险损失控制在最小程度。
第三节项目市场需求及价格分析
一、项目的市场前景分析
通过对莱芜市房地产行业的研究分析,我们认为该项目市场定位以人为中心,以整体社会效益,经济效益与环境效益三者统一为基准点,以现代生活方式为导向,通过对居住环境的营造,使消费群体在日常生活中体验一种新的生活方式;
突出文化氛围与绿色环境,以特色景观设计为主题,让本项目成为城市居住最佳选择地。
销售对象主要定位于莱钢集团职工,销售对象工作稳定,收入较高。
通过市场调查,可以预测未来几年钢城区房地产市场的形势依然良好,支撑房地产市场走势的因素主要有以下几个方面:
⑴莱钢经济的快速、平稳发展,不仅使得职工的生活水平有了较大的提高,也带动了周边地区的经济发展。
房地产业作为经济发展先导性和基础性的产业,效果最先显现出来;
⑵随着福利分房制度的取消,商品房已经推行;
莱钢职工的购买能力和价格承受能力逐步增强,周边村落部分人员也有较强的购买潜力;
⑶随着莱钢经济的发展、规模的扩大,莱钢人口的增加(包括外来人才的涌入),扩大了对住房的需求;
⑷莱钢旧有的生活小区由于建设年代较早,面积、户型和配套设施等已经陈旧落后,不能适应居民现代生活的需求。
居民的住房消费观念从“经济性”到“舒适性”的转变,从“小户型”到“大户型”的转变,推动了房地产市场的发展;
⑸部分莱钢职工出于对子女未来安置的考虑,预先购房;
⑹部分莱钢职工基于对未来几年房地产市场的良好预期,进行置业投资;
正是由于以上因素的存在,带动了近期房地产市场的热销和房地产价格的走高,并且这种趋势在未来的几年之内不会停止。
因此,本项目市场前景广阔,销售前景看好。
二、市场定位
据莱芜市目前房地产市场的调查情况分析,莱芜市房地产市场高档住宅竞争性在价格比上相对比较薄弱。
莱城除了新东方华庭和福莱佳园作为中高档住宅已具备规模化,具备浓厚的商业氛围、地理优势以外,其他的住宅小区相对较缺乏。
相比之下,钢城区的房地产业显得相对低靡,已建设完成的“莱钢金鼎花园小区”,以及正在建设中的“御龙湾小区”多被莱钢集团职工购买,价格控制在2600元/平方米左右,仍然无法满足钢城区城镇居民的购房需求。
因此,以优良的建筑品质、适宜的价格强力入市,营造销售上的破竹之势,满足钢城区居民的购房欲望。
另外,莱芜市根据城市规划发展的趋势,本项目传统的商业区地位将会加强。
项目建设地点紧靠莱钢集团,周边多为政府相关部门,具有良好的社会环境;
莱钢医院、钢城区医院、莱钢一中、莱芜市第四中学给项目带来得天独厚的优越条件,给居民医疗、子女上学提供便捷,使之更具人文特色。
三、市场价格分析
目前,钢城的高档住宅均价基本在2600元/平方米以上,本项目将以有竞争力的销售价格和高品质来吸引客户购买,加之销售对象较为确定,主要针对莱钢集团职工,价格走势看好,综合该地段城市规划的情况分析,本项目住宅楼平均售价在2600元/平方米左右,应该具有很好的销售前景。
第四节建设规模
根据莱芜市新一轮城市总体规划,并充分结合上述市场需求情况分析、建设用地条件及周围环境与规划的土地面积,本着节约土地,合理优化开发土地资源的目标,结合钢城区实际情况,确定本项目建设规模为:
建设用地面积15.64亩,总建筑面积23080.83平方米,其中多层住宅建筑面积5415.51平方米,高层住宅建筑面积16095.60平方米,商业网点面积1569.72平方米,项目建设完成后总入住户数达到160户。
第四章建设地点和建设条件
第一节建设地点
拟建的“莱芜市房地产开发项目(莱芜市住宅小区建设项目)项目”位于莱芜市黄庄洪沟村西,力源大街南,樱花园小区内。
该区域位于钢城区重要发展地段,环境因素优越,周边便利的交通给小区的开发提供了有利条件。
无论从居住环境还是外部条件来看,都是理想的入住场所。
第二节建设条件
一、气象
总面积2246.21平方公里。
莱芜气候属暖温带大陆性季风气候,四季分明,年平均气温11.0-13.0℃,降水量760.9毫米,无霜期204天。
春季干燥多风,夏季高温多雨,秋季天高气爽,冬季寒冷少雪。
多年平均降水量为715毫米。
全年主导风向为东北、西南风。
二、地温与冻土
区内年均地温为11.0-13.0℃,地面温度的变化趋势是:
春季地温开始逐渐升高,夏季最高,平均地温在27℃以上;
然后地温开始逐渐下降,冬季最低,平均地温在0℃以下。
1月份地温均在-1.5以下,4月份均在16.9℃以下,7月份平均达到29.4℃,10月份均降至16.6℃以下。
三、配套条件
1、给排水
项目区位于莱芜市钢城区自来水公司供水范围内,本项目拟采用自来水公司提供的自来水;
利用城区已有雨、污干管,可就近排入。
2、供电
莱芜市电力供应充足,用电有保证。
3、燃气和供热
城区敷设有燃气和热力管道,项目用气和供热比较方便,本项目可根据需要灵活考虑气源和热源。
4、通讯
钢城区通讯网络已经健全,网通、铁通、联通、电信等通讯网络部门均可供选择并能保证项目通讯网络的需要。
5、交通
项目位于钢城区力源大街南,方便的交通条件为居民出行带来了便利。
四、工程地质条件
本项目区址内地质情况满足本项目建筑要求,地下水对钢筋无侵蚀性。
建议项目承办单位尽快组织对建设场地进行详细的地质勘探,提出工程地质报告,为土建工程设计提供依据。
第五章规划设计方案
第一节规划设计依据
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、《城市规划编制方法实施细则》
3、《城市居住区规划设计规范》(GB50180---93)
4、《城市道路交通规划设计规范》(GB50220---95)
5、《住宅设计规范》(GB50096---99)
6、《莱芜市国民经济和社会发展十一五规划》
7、莱芜市有关城市建设技术要求
8、莱芜市钢城区总体规划
9、国家其它相关法律、法规、标准、规范等规划设计依据
10、委托单位提供的设计条件及要求
第二节规划设计方案
一、规划思想
以科学发展观为指导,以实施新一轮城市化总体规划为准则,按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求,通过统一规划、合理开发、综合配套,进一步集约利用土地,全面改善群众的生产、生活条件和环境,使居民的组织形式、生产方式和生活方式向更有利于城市化管理、市场化经营和社区化居住的方向转变,优化城市空间布局,加快城市化进程,促进经济和社会全面发展。
二、总体布局规划
1、规划结构
以中部为核心,将用地划分为四个组团,中间道路硬化和绿化,使环境和谐优美。
2、交通组织
居住组团均做到人车分离,居住组团以中心绿带形成步行系统,机动车流线从基地北侧及东侧进出,车库出入口靠近南侧小区路设置。
机动车车位主要设置于小区车库内,自行车停放主要沿小区道路分散设置,以方便居民。
3、绿地景观
作为一个健康的居住场所,跳出传统的规划建设思想,将新的生活方式融入其中,更好的体现出“以人为本,人与自然和谐统一”的设计原则。
小区公共绿地不分级布置,采用集中与分散相结合,点、线、面相结合的绿地系统。
第三节建筑设计方案
“建筑是凝固的音乐”,因此精品住宅的建筑风格应该具有长久的艺术鉴赏价值。
一、设计依据
1、《民用建筑设计通则》
2、《住宅建筑设计规范》
3、《莱芜市城市规划控制条件》
4、承办单位推荐意见
二、建筑设计
小区区域环境、配套条件较好,对空间设计有具体要求,以本村居民为居住对象,建设标准为中档普通住宅。
1、住宅布局
(1)以南北向为主,适应莱芜地方气候;
(2)建筑南北相接,扩大空间,丰富形体变化;
(3)控制面宽,增加舒适度。
2、户型设计
(1)户型:
套型建筑面积90平方米以下住房面积占到总开发面积的70%以上。
面积紧凑而合理。
功能空间无浪费;
共摊面积使用率更高;
空间设计更为人性化。
(2)合理组织内部空间
住宅区内设计以起居为中心,家庭内部公私分离、居寝分离、洁污分离。
通过平面深浅、空间过渡的手法,做视线、声音的隔绝。
起居、就餐环境相对独立且功能明确,阳光通透,通风条件良好;
过道空间压至最低线;
秘密空间及活动布局有序;
厨、餐空间分合自如;
户内及相邻户型变化灵活,满足家庭多年生活习惯要求。
辅助空间作为生活中必不可少的空间,在设计中得到重视,每户设置门斗作为换鞋更衣的过度空间,户内尽可能增加壁柜,吊柜等贮藏空间,预留空调机位,以保证住宅立面的整齐统一。
3、立面设计
莱芜市钢城区莱芜市房地产开发项目(莱芜市住宅小区建设项目)的外立面是对莱芜气候、人的居住氛围、心理、商业环境都做了透彻的解析后,运用最简约、最人性化的设计思路进行规划和设计,将生动简洁的建筑符号与现代形体相结合,大面积开窗充分考虑了周边环境,强调建筑产光影效果,色彩采用浅色系列,配合小区大面积的绿化创造出一种新颖、别致的简约主义的建筑风格。
第四节结构设计方
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 莱芜市 房地产开发 项目 住宅小区 建设项目 可行性研究 报告