售楼员培训术语区别与比较Word格式.docx
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③由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断,木材的成本较高,且隔音、防火功能差,房间的私密性、安全性较差。
目前,这种住宅的设计正在不断改进,由于其精巧实用,价格较低,仍有广阔的市场前景。
◆板式住宅:
组合单元式住宅体形的一种。
每单元一般为一梯三户。
◆错层式住宅:
是一套房子不处于同一平面,即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。
户内楼面高度不一致,错开之处有楼梯联系。
优点是和跃层一样能够动静分区,但因为没有完全分为两层,所以又有复式住宅丰富的空间感。
可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间,比如起居室比较高,卧室比较低等。
还有的利用地形地势的高差在坡地上设计错层式住宅,可以减少挖土的土方量。
错层带来空间丰富的感受,如不是身临其境很难想象得到,所以对于初次进入这种住宅的人有较大吸引力。
但错层式住宅不利于结构抗震,而且显得空间零散,容易使小户型显得局促,更适合于层数少、面积大的高档住宅。
2、多层、高层
多层住宅和高层住宅特点:
不能简单地说哪种好,应从结构、成本、面积、质量、房型、物业管理收费等多方面考虑。
从建筑质量上讲,一般情况下,高层住宅的建造标准、建造质量要高于多层住宅。
普通多层住宅一般为砖混结构,而高层住宅为钢筋混凝土现浇,地基深而结实,墙体厚实,不渗水,抗震性能好于多层住宅,整幢大楼不会下沉变形。
高层住宅视野较开阔,空气质量较好,噪音也小;
由于楼高,自然风较大,有的房间不需要装空调还可节约电费。
但从房屋实际使用面积看,高层住宅的得房率比多层住宅低,即购买相同建筑面积的住房,高层的套内建筑面积低于多层的套内建筑面积。
住宅的面积既包括使用面积,也包括住宅的公共部位,如楼梯间等公共面积的分摊。
高层住宅由于有电梯、电梯等候间、地下室等,需分摊的公用面积较多层的要多,因而实际得房率要低一些。
大多数高层住宅物业管理比较完善,小区环境一般比较优美、舒适,停放自行车、汽车等管理都较好,电梯、大门入口都有专人值勤,小区比较安全;
但高层住宅的物业管理费比多层住宅的物业管理费要高。
高层住宅上下楼有电梯可代步,出入方便,老人、残疾人和病人可以免去爬楼登高之苦;
但如果电梯的维修保养不到位,一旦电梯发生故障,居民上下楼比较困难。
然而,从房型构造格局上看,多层住宅要好于高层住宅。
由于构造上的原因,一般多层住宅坐北朝南,南北通风,室内使用面积大,房型合理,大开间容易隔开装修。
而高层住宅一般采用框架结构,加上又要考虑几部电梯的位置,因而户型设计稍难一点。
3、期房、现房、准现房
◆期房,需要等待,由于建筑工程的施工进度不仅仅取决于工程自身的因素,还要考虑资金、社会大环境、市政配套设施等等,所以明确工期后,还要再打个富裕。
而现房,只要法律、购房款没问题,马上就可以搬进去,至少不耽误装修。
◆对于购房款,期房,有些项目有优惠,且让利幅度较大,尤其好楼盘。
好楼盘由于市场认同度高,水涨船高,价格隔三岔五就爬上去一点,所以期房的价钱一般比现房较低。
但首付压力与现房区别不大。
现房,价格到头了,优惠幅度极小。
除非赶上烂尾房,含泪大甩卖。
◆质量控制方面,期房,在工地又可以进出自由的前提下,尤其在关键节点施工时可以参观的情况下,找个懂行的人,质量至少可以做到心里有数。
现房,虽然有很多方法、工具可以辅助检验质量,但大部分隐蔽工程都很难做到心中有数。
◆对于选择上期房,除非特热销的项目,一般在户型、楼层、具体位置方面,选择余地比较大。
而且到底能不能选择到好房,还需要看消费者的眼光,参谋的水平,终究,大多数东西未成型,多算胜于少算。
现房,一是时间晚了,选择余地小了;
二是所有的东西都摆在了明面上,不管水平高低,谁都能一眼看出哪套房更好,所以挑套中意房的几率就大大降低了。
◆根据市场共识,准现楼应具备以下条件:
1、结构完成封顶,离交楼时间不超过半年。
此时房屋的建筑施工已经基本完成,一般不存在建筑上的资金风险。
2、建筑外型、规模、风格已经显现,初露峥嵘。
3、配套基本齐全,即使暂时不齐全,在短期内也有把握解决。
如果周边楼盘早已顺利完成配套,发展商与配套部门有良好的合作关系,则不存在完成不了配套的风险。
◆准现楼的特征
价格变化快。
准现楼的价格位于飞跃前的临界点。
离交楼时间很短,一旦变成现楼,就可跃升为现楼价格。
房屋是不动产,但价格是变动的。
从价格来看,期楼是有一定吸引力的。
对于买家来说,挑选的余地也大。
上升潜力大。
由于大众对期楼普遍存有担忧,不敢贸然入市,而且期楼房价相对偏低,为准现楼的价格上升创造了很大的空间。
风险系数低,保障程度高。
准现楼的前期投入在发展商,开发商既可以享受原始的低造价,又不用长期占用资金,这也是构成其内在价值的重要因素。
买准现楼更合算
准现楼的这些特征,决定了买准现楼可使人们对其投入有一种别样的关注。
但是,要真正达到广受市场欢迎的程度,还要看其地理位置、价格、质量、交通、配套及内外环境。
综合素质好的楼盘,自然会成为市场的宠儿
4、砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构、钢结构
◆砖混结构住宅:
“砖”,指的是一种统一尺寸的建筑材料,也有其他尺寸的异型粘土砖、如空心砖等。
“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料,包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐。
这些配件与砖做的承重墙相结合,可以称为砖混结构住宅。
由于抗震的要求,砖混住宅一般在5层、6层以下。
因为砖混结构的主要承重结构是粘土砖,所以砖的形状及强度就决定了房屋的强度。
可以这样说,砖的形状越规则,砂浆的强度越高,灰缝越薄越均匀,砌体的强度就越高,房屋的耐用年限就越长。
砖混结构的优点主要表现在:
①由于砖是最小的标准化构件,对施工场地和施工技术要求低,可砌成各种形状的墙体,各地都可生产。
②它具有很好的耐久性、化学稳定性和大气稳定性。
③可节省水泥、钢材和木材,不需模板,造价较低。
④施工技术与施工设备简单。
⑤砖的隔音和保温隔热性要优于混凝土和其他墙体材料,因而在住宅建设中运用得最为普遍。
◆砖木结构住宅:
指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑,楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。
这种结构的房屋在我国中小城市中非常普遍。
它的空间分隔较方便,自重轻,并且施工工艺简单,材料也比较单一。
不过,它的耐用年限短,设施不完备,而且占地多,建筑面积小,不利于解决城市人多地少的矛盾。
◆钢筋混凝土结构住宅:
钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构,如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其他材料(加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配)施工建造的房屋。
这种结构具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点而成的住宅。
并且房间的开间、进深相对较大,室内活动空间也相应增加,室内空间分隔较自由。
钢筋混凝土结构建筑依其施工方式的不同可分为:
现浇钢筋混凝土结构与预制装配式钢筋混凝土结构两大类。
◆钢结构:
即指主要承重构件全部采用钢材制作,它自重轻,能建超高摩天大楼;
又能制成大跨度、高净高的空间,特别适合大型公共建筑。
但钢结构建筑价格昂贵,装配施工组织要求高,一般只在高档写字楼宾馆采用,或在工业建筑上采用。
4、辅助面积、居住面积、使用面积
◆辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。
包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。
◆居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。
所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积(即结构面积)。
◆使用面积指住宅各层平面中为生活起居所使用的净面积之和。
计算住宅使用面积,在过去主要用来计算和征收公共住宅房租时使用。
采用使用面积的计算,可以全面地反映住宅所有权人与住宅使用权人的租赁关系,但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。
◆建筑面积指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算多、高层住宅楼的建筑面积,则是各层建筑面积之和。
建筑面积的计算非常复杂。
不难看出对于一幢住宅楼来说,住宅的建筑面积=居住面积+辅助面积+结构面积,也可表示为:
住宅的建筑面积=使用面积+结构面积或套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
当然住宅的公共面积包含在住宅建筑面积之中
5、一次性付款、分期付款、按揭贷款
◆一次性付款是过去最为常见的付款方式,目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。
利:
一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠,如是现房则能很快获得房屋的产权,如果是期房则这种付款方式价格最低。
弊:
一次性付款需要筹集大笔资金,且损失此项资金的利息,对经济能力有限的购房者压力较大。
如果是期房的一次性付款,开发商有可能不按期交房,造成利息甚至全部房款损失,购房风险较大。
◆分期付款又分为免息分期付款和低息分期付款,是目前比较吸引人的付款方式。
缓解一次性付款的经济压力,也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。
分期付款随着付款期限的延长,利率会越高,房款额比一次性付款的房款额高。
◆按揭付款即购房抵押贷款,是购房者以所购房屋之产权作抵押,由银行先行支付房款给开发商,以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式,因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求,所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。
可以筹集到所需资金,实现购房愿望,花明天的钱圆今天的梦。
目前手续繁琐、限制较多。
除以上三种方式外,实践中还有以租代售、以租还贷等形式。
购房者要充分考虑自己个人和家庭的实际情况,选择合适的付款方式。
6、协议出让、招标出让、拍卖
◆协议出让:
指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望,由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。
◆招标出让是指在指定的期限内,由符合条件的单位或者个人以书面投标形式,竞投某地段土地使用权,由招标人根据一定的要求择优确定土地使用(即土地使用权受让人)的出让方式。
以招标方式出让土地使用权,不仅要明确合同双方当事人的权利义务,而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。
◆拍卖又称竞投,有些地方也叫“拍让”。
它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点,组织符合条件的土地使用权有意受让人到场,就所出让使用权的土地公开叫价竞投,按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。
7、土地使用权划拨、土地使用权出让
◆土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
以划拨方式取得的土地使用权,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制,土地使用权也不能进行转让。
◆土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让最高年限按不同用途确定为,居住用地70年,工业用地50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年,综合或者其他用地50年。
国有土地使用权的出让方式有三种:
协议、招标、拍卖
8、按揭、抵押
按揭与抵押的主要区别,在于借贷过程中是否发生了所有权转移:
◆按揭与抵押在法律上的区别
按揭要产生所有权转移,抵押则不变更所有关系,因此二者当事人的法律地位及享有的权益不同。
按揭受益人经所有权转让成为了所有权人,享有担保物的所有权。
抵押则不发生所有权转移,抵押人仍保留担保物的所有权,抵押权人是非所有权人,只享有抵押权,即对抵押物的支配权。
在按揭诉讼中,按揭受益人以所有权人的身份和名义参加诉讼,而抵押诉讼中,抵押权人的身份只是抵押权人。
◆目的及运作上的差异
按揭和抵押担保的基本目的在于保证债务的履行。
但二者在目的和运作上仍有区别:
◆按揭人按揭的目的在于最大限度地减少风险和尽可能多借得款项;
按揭受益人按揭的目的主要是出于保障收益的考虑。
理论上,按揭受益人是所有权人,较之抵押权人享有更多权益。
◆在借款目的上,按揭人的目标指向和按揭物是同一的,借款的目的是购置房屋,取得房屋产权;
抵押人抵押借款的目的不是为了取得抵押物,而是为了其他目的的借款。
◆运作上的区别:
房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
其基本程序是在抵押人先取得产权证的前提下,办理他项产权证,以产权证抵押而持有他项产权证。
按揭则是在按揭人尚未取得产权证的情况下进行的。
一般是先办理他项产权证作为抵押担保,产权在付清购房款后由房地产开发单位转给按揭受益人,所有权证由按揭人持有。
◆抵押和按揭牵扯的当事人不同:
抵押一般牵扯两个当事人:
抵押人和抵押权人,一般不再需要担保人是单纯的“指物借钱”;
按揭是在按揭人在按揭受益人均未取得房屋所有权时进行的,需要原所有人或业主作中间人,以便实现钱、物、权分离状态下的运作。
因此,原业主或所有者往往要作为担保人,使按揭有三个当事人“按揭人、按揭受益人、按揭担保人”。
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