云南曲靖房地产开发存在的问题及对策Word格式文档下载.docx
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房地产开发用地是指房地产开发企业为在土地上进行基础设施建设和房屋建设,经合法程序受让而享有使用权的一定范围内的国有土地。
在房地产开发中,土地的取得是最重要的。
现阶段土地的取得有两种方式:
划拨和出让。
划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用,划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金,不允许作开发利用。
一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。
出让是指与国家签订土地出让合同,交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。
目前的房地产开发除经济适用房外,都属于这种方式。
同样,要在划拨土地上进行开发,也要交纳土地出让金,将划拨土地转为出让土地。
出让的土地由于其用途不同,土地的使用期限也不尽相同。
根据我国《城市房地产管理法》的规定,城市房地产开发用地仅限于国有土地,房地产开发企业可以通过国家无偿划拨和有偿出让以及其他市场经济主体的有偿转让行为合法获得其使用权。
国家禁止在农村集体所有的土地上进行房地产开发。
由于城市土地面积有限,城市房地产开发用地稀缺性日益显现.以至于城市地价不断攀升,为获得开发用地,房地产开发过程中违法用地活动较为普遍,出现了一系列问题。
房地产开发的建设施工是指开发商委托建筑公司进行项目建设的行为,根据我国法律有关规定,房地产开发应兼顾经济效益、社会效益和环境效益,但是由于经济利益的驱动及法律法规的不健全,在房地产开发建设的施工阶段环境效益往往被忽视了,尽管环境问题存在于房地产开发的始终,然而在这一阶段产生的环境问题是最为严重的,如噪音污染、生态破坏、大气污染等。
房地产的交易是指房地产产权的变更和转移,其形式包括房地产转让、租赁、抵押等。
只要通过房地产市场的交易,房地产的价值才能实现,但是由于一系列的原因,在房地产的交易中出现的房价上涨过快的问题是值得我们关注和反思的。
二、曲靖市房地产业发展概况
曲靖市房地产业起始于1984年,真正形成市场规模源于住房制度改革,经过30年的持续发展,房地产业已发展成为曲靖市经济社会发展必不可少的重要产业之一。
随着住房制度改革的深化和住宅建设步伐的不断加快,房地产业已成为经济发展的重要增长点,并逐步成为国民经济中的支柱产业。
截止2014年12月底,曲靖市共有房地产企业318家,其中房地产开发企业170家;
物业服务企业44家;
房地产估价机构9家,房产测绘机构22家,房地产经纪机构90家。
各类房地产企业的发展,为曲靖市各行业的发展及城镇居民生产生活创造了有利条件,提供了必要的物质基础,为生态城市的建设作出了应有的贡献。
“十一五”期间,曲靖市的房地产业发展进入了一个高速发展时期。
曲靖市人均城镇居民住房面积45平米/人,较“十一五”期间人均城镇居民住房面积增长57%。
目前,全市房地产开发投资共完成189亿元,较“十一五”期间全市的房地产开发投资完成总量33亿元,增长420%。
房地产开发投资对曲靖市全社会固定资产投资增长起到积极地推动作用,全市房地产业保持了持续健康的发展势头。
三、曲靖市房地产业发展中存在的主要问题
根据对曲靖市房地产业发展的现状的分析,曲靖市房地产业在“十一五”期间虽然得到长足的发展,对拉动曲靖市社会经济发展起到了一定作用,但房地产业发展过程中仍然存在着支持房地产业发展的经济层面的支撑还不牢固、紧缩的土地供应政策成为房地开发投资稳步增长的重要瓶颈、房地产开发企业资金回笼难、县区发展不均衡等突出问题。
这些问题如不引起足够的重视,将会影响到房地产业持续快速健康发展,进而影响到国民经济的稳定增长。
(一)土地供应不足
紧缩的土地供应政策,是曲靖市房地产开发投资稳步增长的重要瓶颈问题。
在土地紧缩供应的影响下,曲靖市,特别是中心城区,能够入市的土地十分有限,住房市场的供应量不能满足市场的需求量。
今后几年,如能按住房供应年度计划新增用地的不断出让、存量土地的加快入市,以及国家新政的贯彻落实,新楼盘的上市量的不断增加,供给压力将减缓,住宅市场供求关系将有望趋于平衡。
(二)房地产开发企业的资金面临困难
房地产开发投资效益的实现以及投资资金的回笼,受到政策层面的影响,加之房地产信贷政策的实施,房地产开发投资资金链普遍紧张。
由于调控政策对购房者按揭贷款的限制,加上有需求的购房者对市场缺乏信心,普遍存在观望的态度,在当前存在有价无市的状态,成交量很低,开发商资金回收困难,对今后进一步开发所需资金来源渺茫,严重影响开发进度。
开发企业融资困难是普遍现象,银行紧缩银根贷款无望,民间融资成本太高而且风险很大,所以低迷的房地产市场对资金链条薄弱的企业来说将是一个严寒的冬天,如何过冬是他们的第一生存要件。
房地产融资结构比较单一,间接融资比重过大。
房地产开发的三个阶段(取得土地的前期阶段,施工阶段和销售阶段)每一阶段都离不开银行资金的支持,房地产开发所需资金仍约有60%的资金来自银行贷款,间接融资的比重依然过大。
虽然国家已出台了一系列宏观调空政策,使融资模式出现了多元化趋势,但是短时间内仍无法改变以间接融资为主的融资格局。
房地产产业的这种高度依赖于银行贷款的融资模式,必须会加大银行的信贷风险,一旦投资失败,银行无疑将成为房地产产业风险的最大承担者。
(三)中、小套型住房开发投资不足
2009年以前,曲靖市房地产开发建设投资的中、小套型住房开发投资都较小,住房供应结构调整力度还不够。
容易造成房地产市场供应不平衡,不利于曲靖房地产业平稳健康发展。
中、小套型住房的对象应是中低收入特别是低收入城镇家庭,发达国家经验表明,应纳入中、小套型住房范围家庭比例为30%左右。
根据这一测算,曲靖市中、小套型住房家庭户数应在7万户左右。
目前曲靖市中、小套型住房覆盖67000户中低收入家庭,覆盖面为11.56%,仍然存在着3万左右的缺口。
其中,公共租赁房、廉租房基本上处于起步阶段,远远不能满足低收入家庭需求。
非住宅、高价位住宅供应增长快于中低价位住宅供应增长。
新建商品房中,曲靖市商品住宅施工面积、竣工面积同比分别增长18.2%和2.3%,而非住宅施工面积、竣工面积同比分别增长23.4%和6.5%。
商品住宅供应中,中低价位住宅比例偏低。
此外,经济适用住房投资同比出现负增长,占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%,有的地区甚至停止了经济适用住房建设。
(四)县区房地产发展不均衡
“十五”、“十一五”期间,曲靖市的八个县的房地产开发总量还达不到中心城区的开发总量,县城房地产还处于培养的阶段,房地产业对经济增长的贡献和拉动作用远远还没有发挥出来。
还有就是影响房地产市场平稳健康发展的政策性问题仍然不同程度存在。
受外部环境的影响和制约,县域的房地产开发企业普遍规模较小。
从2011-2014年曲靖市县域房地产开发投资的资质等级结构看,一、二级资质开发企业完成投资额合计仅占总投资额的7.5%,三、四级资质占43.2%,而暂定资质则占约一半份额。
相比全市情况,可以看出在县域从事房地产开发的企业多为资质较低的项目公司,开发实力也自然难言雄厚。
从资金来源结构看,4年间县域房地产本年到位资金中,国内贷款仅占约15%,较全市平均水平低5个百分点左右;
自筹资金占约40%,高于全市水平超过10个百分点,说明县域房地产企业的融资能力较全市总体水平明显要低。
由于县域开发企业资质较低,其结果除了直接导致企业难以开发布局更合理、套型更多样、设施更完善的高品质住宅小区外,也制约了企业对品牌建设的投入进而又影响企业的融资能力。
四、曲靖市房地产业发展的对策
(一)充分利用现有土地资源
调控土地供应,改善供求关系。
一方面供求失衡、房价上涨过快的地区,要及时调整房地产开发用地供应总量和结构,增加中低档普通商品住房特别是经济适用住房用地,并督促地方抓紧建设。
另一方面增强土地供应信息的透明度,房地产开发用地供应计划要明确供应总量、用途及供应时间,并及时向社会公布。
三是,加强土地市场监管,盘活存量土地,制止炒买炒卖土地行为。
重点落实《城市房地产管理法》关于土地出让合同约定期限届满1年不动工开发的收取土地闲置费、满2年不动工开发无偿收回土地使用权的有关规定。
(二)运用市场工具调控房地产企业
金融机构要立足曲靖市房地产业良性发展态势,合理利用旅游房地产和民族文化房地产的优势,积极争取更多的房地产贷款规模或优惠政策。
各县区要大力支持地方金融机构发展,尽可能提高存款余额实力,地方金融机构要加强对房地产业的支持力度,加大对信誉度高、社会贡献大的房地产开发企业的信贷支持。
积极拓展住房消费信贷业务,全力保障个人购买首套自住房的贷款需求。
我们国家实行的是社会主义市场经济体制,既然是搞市场经济,那么应该让市场在资源配置中起基础性作用。
发展房地产,必须主要依靠市场化的手段,通过价格机制、供求机制和竞争机制来实现房地产行业的健康发展。
福利分房这种计划经济体制的产物一去不复返,我们国家的房地产行业正式进入全市场化的轨道,房子终于有了商品的属性,给普通大众的生活增添了一种新的商品。
经过十多年的发展,房地产行业取得了瞩目的成就,它成为推动经济发展的支柱产业,吸收了大量的劳动力,改善了城市居民的居住条件,促进了城市化的开发,培育了一批有影响力的大企业等等。
不过,由于我们对房地产的发展规律还处于探索阶段,不免会带来很多的副作用。
现在我们发现能够买得起房子的人却越来越少,因为房价实在是太高了而且还在拼命往上窜,而我们的收入实在太低而且没有上涨的动力。
在整个房地产的调控中,市场机制和政府作用是相互渗透,相互促进的。
当我们把房子看成是商品的时候,市场机制发挥决定性的作用,当我们把房子看成是准商品的时候,政府作用占据主导地位。
换句话说就是,目前我们应该把房地产分成两个部分,一个部分按照市场经济的方式走,产生的问题由市场机制解决;
另一部分由政府按指导性计划走,实现低收入者的住房梦。
(三)保障中、小型住房投资
政策优惠,引导商业银行主动增加融资支持。
地方政府应从各自职责出发,对中、小型住房建设融资给予政策优惠。
一是人民银行在指导商业银行按照宏观审慎要求编制信贷规划时,明确要求中、小型住房贷款应占房地产贷款一定比例。
二是人民银行在执行差别准备金动态调整政策时,给予支持保障房建设融资支持的商业银行一定的容忍度。
三是银监会将商业银行支持中、小型住房贷款的情况纳入监管评级,并与商业银行创新业务审批和机构增设挂钩。
四是地方政府对在保障房建设中融资支持较好的商业银行,按照新增融资规模的一定比例进行奖励。
地方政府作为中、小型住房建设的主要责任者,在保障房建设中具有不可推卸的责任。
但是,没有政策要求中、小型住房只能由地方政府来负责承建,这就为民间资本的介入预留了入口。
经过30多年的改革开放,曲靖市已经成为世界上的第二大经济体,民间资本实力已相当雄厚。
因此,地方政府可采取开放的姿态,以特定的保障房项目为标的,进行商业招标。
对建成后可出售的中、小型住房,通过多种方式,由民间资本单独投资建设或由地方政府和民间资本共同出资建设可出售的中、小型住房,建成之后按照约定的价格转移给地方政府,地方政府销售保障房后归还民间资本的先期投资。
对建成后不可出售的公共租赁房和廉租房,通过多种方式进行投资建设。
对不可出售的租赁房实现政企合建的关键是地方政府要保证民间资本在经营期间或约定的投资回报期内能够获得事先约定的稳定现金流
(四)从实际出发均衡县域房地产市场
随着县域经济的可持续健康发展,居民家庭收入的增加,越来越多的居民将把改善住房条件作为家庭的首要需求。
初步调查,中等收入家庭将成为把潜在需求转化为有效需求的主体,“以旧换新”、“以远换近”、“以合换分”、“以小换大”等为主体的住房消费将掀起一个大规模的住房资源重新优化组合的高潮。
这就要求我们抓住机遇,制定房地产业中长期发展规划,指导县域房地产业发展,提升城市品位,优化人居环境。
加强房地产市场的监管,规范经营行为。
应本着“宁缺勿滥”的原则,严格审核房产企业开发资质,严把项目选定关,防止因房地产开发项目的“先天失血”而带来的“后遗症”。
合理调整住房供应结构。
紧密结合县级城市经济发展水平和居民消费水平,引导房产开发商开发既实用又廉价的商品住宅。
结束语
改变曲靖市已经形成的、不适应发展的房地产开发政策链,建立新的房地产开发模式十分必要和紧迫。
而“城市化发展、商业化运作”模式,正好能克服曲靖市现房地产开发市场运作中存在的问题,政府在房地产开发市场中能有效地实施宏观调控和监管,避免房地产“泡沫”造成的金融危机给未来经济发展带来伤害的经济问题,有效地解决社会财富流向而造成的社会资源分配不公平、贫富差距拉大的社会问题。
从根本上解决经济问题和社会问题对曲靖市长期以来的困扰。
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