滨江新城坭坑村东方红村三旧改造和学府大桥项目房屋及地上附着物征收与补偿方案征求意见稿文档格式.docx
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3377.59
8
合计
273902.44
1080
学府大桥项目总用地面积约420亩,项目征收范围内涉及建筑物105栋,各类结构建筑面积约为3万平方米。
二、总体方案
目的和依据
为做好滨江新城(坭坑村、东方红村)“三旧”改造和学府大桥项目房屋及地上附着物征收工作,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令2011第590号)、《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》(中纪办[2011]8号)、《河源市人民政府关于印发河源市城市规划区房屋征收与补偿实施办法的通知》(河府[2017]44号)等有关规定,结合本县实际,制定本方案(以下简称“本方案”)。
征收主体
东源县房屋征收办公室是本项目的房屋征收部门、实施房屋征收工作主体单位,负责办理征收补偿工作具体事宜。
适用范围
本方案仅适用于滨江新城(坭坑村、东方红村)“三旧”改造和学府大桥项目征收房屋及地上附着物的补偿工作。
征收补偿方式
本项目对所有被征收的房屋,被征收人对被征收的合法家庭住房及祖屋可以选择①货币补偿、②产权置换、③货币补偿产权置换相结合的方式进行补偿。
均应承诺自动放弃在原籍额外申请宅基地建房的权利。
除本方案及县政府另有规定外,征收房屋以外的构筑物、其他附着物等实行货币补偿。
补偿原则与范围
(一)征收人除对被征收人的建(构)筑物(含装修装饰)、临时建(构)筑物及地上附着物等进行补偿外,在不造成重复补偿的前提下,根据实际情况,还需向被征收人补偿搬迁费、过渡期房租费、停产停业损失等,符合本方案征收奖励规定的,被征收人还可以取得根据本方案规定的征收奖励。
(二)对被征收人给予的补偿包括:
1.被征收房屋价值的补偿;
2.因征收房屋造成的搬迁、过渡期房租的补偿;
3.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
(三)征收范围内建筑物性质的界定工作由东源县住建局、东源县城市综合执法局、东源县自然资源局、东源县房屋征收办公室、仙塘镇政府、坭坑村委会、东方红村委会共同负责。
按有门窗、有装修、有人住为界定标准,对被征收房屋进行界定工作。
(四)对认定为农业生产设施及其他建筑的,给予建筑成本价补偿。
签订征收补偿协议期限
自发布房屋征收决定公告之日起3个月内。
搬迁腾空房屋期限
自签订补偿协议之日起10天内。
评估时点
发布房屋征收决定公告之日。
候选房地产价格评估机构(以下简称评估机构)
(一)深圳同致诚土地房地产估价顾问有限公司河源分公司
(二)河源市正大资产土地房地产估价顾问有限公司
(三)深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司河源分公司
(四)河源市德颐土地房地产评估有限公司
(五)广东致诚土地房地产评估与规划设计有限公司
征收实施步骤
自发布本项目房屋征收决定后,按照以下程序开展房屋征收工作:
(一)现场公示:
1.《滨江新城(坭坑村、东方红村)“三旧”改造和学府大桥项目房屋及地上附着物征收的决定公告》
2.《滨江新城(坭坑村、东方红村)“三旧”改造和学府大桥项目房屋及地上附着物征收与补偿方案》
3.国家、省、市、县房屋征收与补偿有关的法规、规范性文件等。
4.征收实施单位名称、征收联系人员。
(二)宣传《滨江新城(坭坑村、东方红村)“三旧”改造和学府大桥项目房屋及地上附着物征收与补偿方案》。
(三)确定房地产评估机构,评估机构由被征收人协商选定,协商不成的,由县房屋征收部门组织被征收人通过多数决定、随机选定等方式确定。
(四)房地产评估机构对被征收范围内房屋进行评估。
被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
(五)公示初步评估结果。
房屋征收实施单位应当将初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。
公示期间,评估机构应当安排注册房地产估价师对初步评估结果进行现场说明解释。
对评估结果有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。
对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
(六)签约期限内,由征收实施单位与被征收人签订征收补偿协议。
签订补偿协议时被征收人需带房屋所有权证、国有土地使用权证、户口簿、身份证、营业执照等原件和复印件,房屋征收实施单位应收回房屋所有权证、国有土地使用权证等证件(原件)资料。
(七)签约期限届满,被征收人未能达成补偿协议的,由县房屋征收部门报请县政府,按照房屋征收补偿方案作出房屋征收补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人应当自觉履行房屋征收补偿决定,如不服该征收补偿决定,可以在房屋征收补偿决定作出之日起60日内依法申请行政复议(在行政复议期间不得向人民法院提起诉讼,或者在6个月内向人民法院提起行政诉讼。
被征收人在法定期限内既不申请行政复议又不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由县政府申请法院强制执行。
(八)在签订补偿协议领取首期50%补偿款并搬迁完毕,经征收工作人员验收后领取补偿尾款,补偿工作结束。
(九)公布补偿结果,房屋征收部门要建立房屋征收补偿档案,并将补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
其他有关事项
(一)被征收房屋的水、电、固定电话、有线电视、宽带网络、管道燃气等迁移、转户、销户手续,由被征收人自行到有关部门申请办理,并负责结清已使用的水、电、电话、电视、燃气等费用。
(二)征收房屋涉及的中、小学生需要异地就学的,可以在现居住地学校就读;
需要过渡临时就学的,可以在临时居住地学校就读;
需要回迁就学的,可以在回迁居住地学校就读。
学生居住地教育行政主管部门负责安排办理有关学生的转学工作,所在学校不得收取择校费或者以非本学区学生为由拒绝学生入学和收取其他费用。
(三)被征收房屋的注销登记:
房屋征收实施单位应当在被征收房屋拆除后30日内,持房屋征收决定、补偿协议、房屋所有权证书、国有土地使用权证书办理房屋所有权、土地使用权注销登记手续。
(四)征收产权不明确的房屋,由房屋征收部门提出补偿方案,报县政府同意,并向公证机关办理证据保全后实施征收待产权明确后再补偿给产权所有人。
(五)本方案未列明事项按《河源市城市规划区房屋征收与补偿实施办法》(河府[2017]44号)及市、县政府相关文件执行。
三、安置补偿方式
货币补偿方式
被征收人被征收房屋的补偿金额,由县房屋征收办协同被征收人选定具有相应资质的房地产评估机构参照《国有土地上房屋征收评估办法》(建房(201177号)及河源市区房屋征收相关规定进行评估确定。
货币补偿在签订补偿协议之日起5个工作日内支付50%补偿款,被征收人必须在10天内搬迁完毕、腾空房屋;
房屋搬迁腾空后5个工作日内再支付50%补偿款。
已作补偿的建(构)筑物及附属物归政府所有,被征收人不得毁坏和自行拆除(房屋征收实施单位同意的除外)。
产权置换方式
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》〔国务院令(2011)第590号〕及《河源市城市规划区房屋征收与补偿实施办法》〔河府(2017)44号〕、《河源市“三旧”改造实施办法(试行)》等法律法规的有关规定。
房屋征收实施单位应提供相应数量的产权置换房屋(以下简称安置房)供被征收人进行选择。
(一)砖木瓦(祖屋)进行置换,第一层以建筑面积按1:
1.3的比例进行置换,第二层以1:
1的比例进行置换。
其它砖木瓦结构房屋,按混合结构单层的置换比例进行置换。
(二)单层框架房屋进行置换,以建筑面积按1:
1.25的比例进行置换(框架结构超出一层,不足二层,超出部分以建筑面积按1:
1的比例进行置换)。
二层以上(含二层)的框架房屋第一层以建筑面积按1:
1.15的比例进行置换,二至四层以建筑面积按1:
1.05的比例进行置换,五层或五层以上不做产权置换,框架结构(具备居住条件)按建筑成本价1500元/㎡结算;
砖铁皮(树脂瓦)(具备居住条件)房按建筑成本价800元/㎡结算。
(三)单层混合结构房屋进行置换,以建筑面积1:
1.2的比例进行置换(混合结构超出一层,不足二层,超出部分以建筑面积按1:
二层以上(含二层)的混合房屋第一层以建筑面积按1:
1.1的比例进行置换,二至四层以建筑面积按1:
1的比例进行置换;
五层或五层以上不做产权置换,混合结构(具备居住条件)按建筑成本价1300元/㎡结算;
砖铁皮(树脂瓦)(具备居住条件)房的按建筑成本价800元/㎡结算。
(四)框架或混合结构的房屋,二层以上(含二层)结构(如红砖铁皮、石棉瓦、树脂瓦等)以建筑面积按1:
0.5的比例进行置换;
单独楼梯间(如红砖铁皮、石棉瓦、树脂瓦)不作产权置换只作货币补偿。
(五)单层红砖铁皮、石棉瓦、树脂瓦等房屋进行置换,以建筑面积1:
1.15的比例进行置换。
(六)砖木瓦(祖屋)(正面墙高2.8米为基准)等结构以建筑面积进行置换,第二层正面墙高2.2米以上(即正面墙高不少于5米),可当一层作产权置换或作货币补偿;
正面墙高不足2.2米,按市场评估只作货币补偿。
(现状为二层的砖木瓦(祖屋)按二层计算,不计墙高)
征收房屋中的技术层(如夹层、阁楼等)如属于主体建筑物整体结构和布局或者经报建批准,层高超过2.2米,楼底高度不少于2.8米(即自然层高不少于5米)的,可作产权置换,置换比例为1:
1;
层高低于2.2米的,按市场评估只作货币补偿。
(七)上述各类结构房屋(含砖木瓦、祖屋),置换面积为安置房套内面积(不含公摊面积)。
(八)以上
(一)至(六)项进行产权置换的房屋必须具备居住条件,若不具备居住条件的,按本方案征收标准给予货币补偿。
(九)非“产权置换”的建筑物(框架/混合),按建筑物占地面积500元/㎡给予土地平整费补助。
(十)每户建筑占地面积不足40㎡的房屋只实行货币补偿,不作产权置换。
实行产权置换后的房屋建筑占地面积不另作补偿,附属设施等实行货币补偿。
(十一)实行产权置换,按照“面积近似”原则安置。
安置房面积与折算后补偿面积按1:
1的比例进行置换,如不能满足“面积近似”户型的要求,每户超面积安置不得超过40平方米,40平方米内,以安置房置换价以套内面积进行结算。
(十二)被征收人取得安置房3年内不得对外出售;
被征收人可选择将部分安置房按安置房置换价换取货币补偿,面积不得超过40平方米;
被征收人可使用自有资金以安置房置换价购买安置房,面积不得超过40平方米(按套内面积);
被征收人可使用本次征收的货币补偿款以安置房置换价购买安置房,购买面积不设上限(按建筑面积);
上述安置房均为住宅。
(十三)安置房选择按先签订协议先选的原则。
优先照顾年满60周岁以上孤寡老人及下肢严重残疾者选择最底层住宅楼房。
房屋征收实施单位应将安置房的地点、面积、楼层、过渡期限以及安置方案、择房图表等张榜公布,接受被征收人咨询、监督。
(十四)安置房分户原则:
根据户口簿登记内容,县政府发布房屋征收决定公告之日止,根据被征收户家庭人员情况,子女年满18周岁可作为一个自然户,夫妻不得另行分户。
安置房物业管理费、契税、房屋维修基金等费用由被征收人负责,房屋征收单位协助相关单位办理好不动产权证。
(十五)非家庭住宅补偿原则与标准
非家庭住宅是指有政府相关部门组成的专项界定小组界定为非家庭住宅的房屋;
非家庭住房采取货币补偿方式,其货币补偿款可用于购买安置房,以置换价按套内面积购买安置房。
安置房源
(一)安置房源在符合规划的前提下,原则上在设在本辖区内,具体位置以规划图为准。
滨江新城(坭坑村、东方红村)“三旧”改造项目安置房初定就地上楼安置。
学府大桥项目安置房初定滨江新城东江花园。
(二)交房标准(毛坯房):
1.楼地面:
结构面层;
2.墙面:
水泥石灰沙浆找平;
3.天花:
水泥石灰砂浆找平;
4.给水:
总管接至户内;
5.供电:
总线接户内;
6.排水:
预留接口(厨房、卫生间、阳台);
7.门窗:
铝合金窗,入户门(其它门不装)。
房屋征收实施单位必须提供符合国家、省、市规定的质量安全标准及房屋建筑设计技术规范标准的安置房。
(三)安置房为中高层电梯房,住宅户型约分为90-150平方米/套几种规格。
本规格面积为套内面积,具体房型以实施单位提供的户型面积为准。
本次实行集中产权置换(具体位置以县政府相关公示为准),安置房为期房,在未落实安置房过程中,房屋征收实施单位支付被征收人过渡安置费用。
安置房选择按先签订协议先选的原则。
房屋征收实施单位将安置房的规划情况以及安置方案、户型平面图等张榜公布。
根据《征收补偿协议》签订时间先后顺序,结合安置房的实际情况,先签订先选房原则,做好安置工作(如被征收户同一时间签订协议的,共同约定时间进行抽签确定选房顺序)。
产权有争议的房屋处理办法:
按市场评估算清补偿款后,争议部分协商解决,协商无果时,由司法机关依法裁决。
其他补偿、补助费用
(一)临时建(构)筑物及地上附着物。
以不重复补偿为原则,房屋以外的构筑(附着)物已通过本方案的有关规定获得补偿的,不再补偿;
未获补偿的,按照重置价评估给予货币补偿。
(二)室内装饰装修。
被征收房屋室内装修装饰费补偿,按照评估确定的重置成新价给予补偿,以评估公司现场评估为准。
(三)三线一管迁移费。
被征收人的固定电话、有线电视、互联网、空调、太阳能设备等,按照价格主管部门规定的移动安装费用或者市场价格给予补偿;
被征收人自费开户的管道燃气,自来水,按照价格主管部门规定的现行开户的费用给予补偿。
(四)搬迁费。
因征收造成搬迁的,以现场察看为准(附相关照片为佐证材料),给予被征收人按建筑面积一次性支付每平方米40元的搬迁费。
(五)过渡期房租费。
被征收人选择货币补偿的,因征收房屋需解决临时居住问题,给予被征收人一次性支付12个月每人每月200元的临时安置补偿费(按户口簿人数为准)。
被征收人选择产权置换的,在过渡期限内,给予每人每月200元的临时安置补偿费(按户口簿人数为准),直至安置房交付之日后6个月止。
在签订协议后,给予24个月的临时安置补偿费,如过渡期限延长,从逾期之日起付给被征收人的临时安置补偿费在原基础上每年递增10%。
(六)出租房补助,因征收造成停业的,给予被征收人按建筑面积一次性支付每平方米30元的出租房补助。
(七)停产、停业损失费。
对因征收房屋造成被征收人停产停业损失的补偿,由征收当事人根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定,协商不成的,可以委托房地产价格评估机构评估确定。
对评估结果有异议的,可以按照《河源市人民政府关于印发河源市城市规划区房屋征收与补偿实施办法的通知》(河府[2017]44号)第二十二条相关规定申请复核、鉴定。
1.房屋被征收前的效益。
(1)被征收人能提供税务部门出具的税后利润凭证的,效益以房屋征收决定作出前1年内实际月平均税后利润为准。
(2)被征收人不能提供税务部门出具的税后利润凭证等证明(含完税凭证不能反映停产停业损失)或者无法核算税后利润的,效益按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算。
对于100m2内的小型商铺,根据实际经营情况按建筑物内营业面积一次性以200元/m2-600元/m2给予补偿;
对于农家乐、工厂、堆场等,根据实际经营情况按营业面积一次性以50元/m2-200元/m2给予补偿(农家乐及工厂按建筑物面积计)。
2.同时符合以下条件的给予停产停业损失补偿(统一采用货币补偿,按6个月税后利润的70%计算,一次性支付。
):
(1)经县自然资源局、住建等部门认定为合法的建筑(认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予停产停业损失补偿);
(2)具有合法有效的工商营业执照等以及其它有关许可证件;
(3)作出房屋征收决定前实际正在经营,因征收房屋造成了停产停业损。
3.另不符合以上条件的又造成停产停业损失的养殖场及其它经济性用房按市场建筑成本实行货币补偿,根据实际养殖(经济)情况按建筑面积一次性以100元/m2-300元/m2元给予补偿。
(八)无合法产权证明且经界定组认定为“家庭住宅”之外的房屋,在征收补偿方案确定的签约期限内无法达成补偿协议的,由县自然资源局、住建等职能部门以及仙塘镇政府按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等相关规定依法处理。
(九)房屋基础按建筑成本价补偿。
(十)被征收房屋的建筑面积和用途,以房屋现状为准。
(十一)被征收前,若设有抵押权、被查封及扣押的房屋,按照国家有关的法律、法规执行。
(十二)本项目红线范围内如有合法用地手续的工业用地,将进行地块置换,置换比例约为证载面积的70%,无法提供合法用地手续的厂房用地,由征地工作组负责。
(十三)本方案未列明的事项,按项目房屋征收工作小组和市场评估进行会议讨论决定。
(十四)征收单位接受被征收人咨询、监督。
补助和奖励
(一)在规定期限内签订协议,给予每户一次性按房屋建筑第一至四层面积给予100元/㎡'
-400元/㎡奖励(附属设施除外)。
被征收户在房屋征收工作组正式通知之日起(附现场通知照片)20天内签订协议按400元/㎡奖励,在房屋征收作组正式通知之日(附现场通知照片)21天后至30天内签订协议按200元/㎡奖励,在房屋征收工作组正式通知之日(附现场通知照片)31天后至40天内签订协议按100元/㎡奖励,在房屋征收工作组正式通知之日(附现场通知照片)41天后签订协议的不予奖励。
(二)年满80-89岁(以身份证为准)的老人,一次性每人给予2万元补助,90岁(以身份证为准)以上老人,一次性每人给予3万元补助。
残疾人(以持有残疾人证为准),一次性每人给予2万元补助。
(三)被征收人持有合法土地使用证,并含有建筑基础,按货币补偿,给予补偿办证工本费3000元/本。
(四)厂房内办公室、厨房、员工宿舍及其他构建物界定为混合结构或框架结构的给予奖励,其他除外。
(五)以上事项,未在规定期限内签订协议,不给予补助和奖励。
附件:
滨江新城(坭坑村、东方红村)“三旧”改造和学府大桥项目房屋及地上附着物征收补偿参考标准表。
滨江新城(坭坑村、东方红村)“三旧”改造和学府大桥项目房屋及地上附着物征收补偿参考标准
一、安置房屋产权置换价值标准
名称
单位
单价(元/㎡)
备注1
备注2
安置房置换价值
㎡
6000
毛坯
安置房置换价
备注:
以上价格为项目楼盘开发成本价作为置换价值,具体以项目实际成本为准。
二、房屋货币补偿价值标准
备注
框架/混合/砖木瓦(祖屋)
4500
四层以内(含四层)
红砖铁皮/石棉瓦/树脂瓦
4000
单层
二楼以上至四层以内(含四层),按建筑50%补偿
三、建筑物重置成本价值参考标准
(估价对象市场价值单价估价表)
项目名称
单价(元)
框架结构
无砌砖
850
含基础
有砌砖无批档
1050
有砌砖有批档
1250
混合结构
(有圈梁)
无批档
950
有批档
1150
(无圈梁)
(泥、红)砖木瓦结构
700
900
红砖铁皮(石棉)瓦
500
上述各项均包含人工、材料、机械设备费用,不包含室内外装饰装修。
四、构筑物及附属设施补偿参考标准
备注
(单砖)砖墙、围墙(未批档)
(单砖)砖墙、围墙(已批档)
200
(18墙)砖墙、围墙(未批档)
210
(18墙)砖墙、围墙(已批档)
240
(24墙)砖墙、围墙(未批档)
260
(24墙)砖墙、围墙(已批档)
290
压墙
240
砖石房屋基础(按建基面积计)
250
9
框架房屋基础(按建基面积计)
300
10
毛石挡土墙
m³
11
门楼:
(宽2米内、高2米)
座
3000
普通型
高级装修
12
(宽2.5米内、高2米)
5000
13
(宽3米内、高2米)
7500
8500
14
(宽3米以上、高2米)
10000
12000
15
水井(按容积计)
16
手摇井(可使用)
口
17
手摇井(不可使用)
18
水泥地坪
120
19
化粪池
套
20
家用沼气池
400
21
户外水池(砖)
22
水渠、水沟(砖)
m
100-250
23
大炉灶(水泥砂桨面)
1500-2000
24
大炉灶(瓷片贴面)
25
炉灶(大理石贴面)
米
1200
含柜子加多200元/米
26
混凝土道路(220mm厚)
m2
27
混凝土道路(150mm厚)
160
28
混凝土道路(100mm厚)
29
振力墙
㎥
800
五、室内外装修装饰补偿参考标准
项目名称(住宅)
马赛克瓷片(外墙)
100
外墙瓷片
130
地面瓷片
上墙瓷片
梯级砖
150
大理石地板(普通)
大理石地板(豪华)
地脚线
30
大门红(瓷片)
1000
大门红(大理石)
2000-3500
复合地板
实木地板
普通不锈钢门(未封)
普通不锈钢门(半封)
400-700
防盗门(单面全封豪华不锈钢)
1300
防盗门(双面全封豪华不锈钢)
2000
普通铁门
铁艺门
500-800
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
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