企业投资作业酒店筹资策略0517Word文档格式.docx
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员工工资
1400
维修费
200
管理人员工资
400
办公费
折旧费
500
公司日常开支
其他费用
合计
2700
1800
4500
新成立的A酒店建在B酒店的原有地产上。
王女士出任新酒店董事会的总裁兼主席。
原先的B酒店以无形资产出资,无形资产折合200万股优先股(利率为8%的每股面值为25元),加上600万股5元面值的普通股。
3A酒店的融资渠道
王女士希望尽快开工,以便冬季进行室内施工。
为使新建筑赶在2007年旅游旺季来临前完工,又出于筹集必要的资金需相当的时间,王女士决定从其私人积蓄中提取资金垫付到工程中,以保证酒店建设项目尽快开工,这笔资金在酒店建成后给予补偿。
必要的安排结束后,新酒店土建工程也于2005年6月开工了。
在8月份,规划操作阶段已取得相当的进展,王女士感到现在注意力必须转移到提供长期资本上,该项资本原来估算为24500万元,其中营运资金4500万元,地价4000万元,建筑费13000万元,装修费用3000万元。
作为融资计划的第一步,A酒店同王女士达成一项购买协议,A酒店将斥资4000万元,从B酒店这里购买修建酒店所需的地皮。
根据该协议,支付给B酒店800万股普通股。
融资计划的第二步是融资资助装修工程。
A酒店们贷款者商讨了贷款利率暂定为10%的3000万元的五年期贷款一事。
从第一个会计年度末开始,每年本息合计偿付750万元。
由于尚缺17500万元,王女士与合伙人的讨论会决定筹措资本的最可行方案。
王女士有意通过公司的地产和房产抵押贷款来解决。
此贷款额为17500万元。
年利率12%,期限10年,每年末还本付息。
王女士担心采取固定利率是一个巨大风险,何况A酒店经营前景未知。
王女士的合伙人刘提出了第二个方案,将普通股以l0万股为单元,每股5元的价格出售,这样每单元总价值为50万元,合法的发行固定费用预计需500万元。
股票的承销商的承销费用为发行总额的10%。
出售的股份数量限在400个单元以内,以避免证券管理者对发行新股的众多要求。
王女士担心这样做她的利润份额就会大大降低。
第三种方案也提出来了,把利率为8%的优先股,以20000股为一单元,每股25元的价格出售。
优先股可以每股26元的价值赎回,股息可以进行累积。
若连续两年未分配股息,优先股股东对董事会大部分董事均有选举权。
合法的发行固定费用预计需500万元。
股票承销商的承销费用为发行总额的10%。
另外,购买者还有权在每购一优先股时,免费认购一股普通股。
在研究了最后一个建议后,讨论搁浅了。
董事们表示,最后的主意还得由王女士来拿。
注:
优先股的面值为25元,普通股面值为5元。
假设各方案中,实现的利润全部对外分配。
案例提问:
1.如果仅考虑王女士的分红,哪种融资方案最优?
2.如果仅考虑控股权不流失,哪种融资方案最优?
3.如果仅考虑资本成本,哪种融资方案最优?
4.如果仅考虑现金偿债能力,哪种融资方案最优?
5.综合上面分析,帮助王女士进行融资决策。
首先根据以上的投资方案,进行数据分析如下:
表2A酒店固定资产投资表
项目(单位:
万元)
固定投资
土地成本
4,000
建筑成本
13,000
装修成本
3,000
总成本
2,000,000
表3A酒店融资方案比价表
第一步:
A酒店将斥资4000万元,购买B酒店地皮。
协议支付给B酒店800万股普通股(5元/股)。
发行股份:
800万股普通股
融资额度:
4000万元
第二步:
A酒店与贷款者商讨了贷款利率暂定为10%的3000万元的五年期贷款一事。
3000万元
融资费用:
利息费用:
750x5-3000=750万元
第三步
融资方案一
融资方案二
融资方案三
通过公司的地产和房产抵押贷款,此贷款额为17500万元。
(融资额度:
17,500万元)
发股方案:
将普通股以l0万股为单元,每股5元的价格出售,这样每单元总价值为50万元,出售的股份数量限在400个单元以内.
(发行股份:
4,000万普通股股;
20,000万元)
1.利率为8%的优先股,以20,000股为一单元,每股25元的价格出售。
(每单元融资50万元,如需融资20,000万元,出售的股份数量400个单元.)
2.购买者还有权在每购一优先股时,免费认购一股普通股。
3.优先股可以每股26元的价值赎回,股息可以进行累积。
800万优先股,800万普通股股;
每年的利息费用如表4.
发行固定费500万元;
承销费用为发行总额的10%
(总计:
500万元+2000万元=2500万元)
承销费用为发行总额的10%.
固定费用:
1600万/年优先股利
表4贷款利息费用计算
借款年次
每年本金余额(万元)
利率
每年应还本金(万元)
利息(万元)
每年还款本息总额(万元)
1
17500
12%
1750
2100
3850
2
15750
1890
3640
3
14000
1680
3430
4
12250
1470
3220
5
10500
1260
3010
6
8750
1050
2800
7
7000
840
2590
8
5250
630
2380
9
3500
420
2170
10
1750
210
1960
总计
11550
29050
答:
根据以上数据分析,如仅考虑王女士的分红应采用“第一种融资方案”.原因如下:
1)第一种方案是“通过公司的地产和房产抵押贷款,此贷款额为17500万元。
年利率12%,期限10年,每年末还本付息”。
此方案没有扩充股本,使单位股份分红数量最多;
2)贷款利息可以在企业所得税税前扣除,可以增加企业可分配利润;
3)贷款利息随每年本金减少而减少(如表4),在相同赢利状况下,企业可分配利润增多。
4)贷款可以避免新的股东加入,减少非系统风险。
根据以上数据分析,如仅考虑仅考虑控股权不流失应采用“第一种融资方案”。
因为采用贷款融资的方案没有股份的扩充,所以不存在控股权流失的问题.
如果仅考虑资本成本,采用“第二种融资方案”,具体分析如下:
1)第一种融资方案资本成本通过表四可知,第一年利息费用2,100万元,以后逐年递减。
10年总共利息成本11,550万元.
2)第二种融资方案资本成本如下:
A.一次性融资费用:
500万元+2000万元=2500万元
B.每年另有3,200万普通股股参与分红。
3)第三种融资方案资本成本如下:
B.优先股股利:
1600万/年
假设10年费用:
1600x10=16,000万
C.每年有800万普通股股参与分红。
所以综合以上数据,仅考虑资本成本,采用“第二种融资方案”。
如果仅考虑现金偿债能力,则采用“第二种融资方案”,具体分析如下:
1)第一种融资方案每年需要偿还本金1750万元和相应的利息(具体见表四)。
2)第二种融资方案只发行普通股,每年分红的现金需求根据业绩和公司现金状况,可以灵活掌控。
给企业和经营者较大的自主权。
3)第三种融资方案每年需要支付固定的优先股股利1600万元。
使企业有一定的现金压力。
如果“连续两年未分配股息,优先股股东对董事会大部分董事均有选举权”。
这将同时使经营者有较大的经营压力。
所以综合以上分析,仅考虑现金偿债能力,则采用“第二种融资方案”。
5.对酒店运营情况进行分析:
(1)100%的入住率时:
年度收入组成:
A、40套套房的收入:
40×
365=14,600万元
B、其他部分收入:
100×
12=1,200万元
C、中央区域收入待定
预计年度收入>
15,800万元
年度固定支出组成:
A、运营管理费用:
4,500万元
B、所得税:
(15800-4500)×
33%=3,729万元
年度固定支出总额:
9714万元。
①在第一种融资方案下:
年度净收益(假定市场条件不变)=营业收入-营业支出-所得税-还本金额+利息(用以抵冲所得税)
万元
年度
营业收入
营业支出
所得税
还本金额
利息
净收益
15800
4500
3729
7921
7711
7501
7291
7081
6871
6661
6451
6241
6031
11年后
7571
由于是贷款建设,没有股权流失,每年的净收益理论上应为王女士全额所有。
同时,第11年后,王女士还将得到她先期投入的3000万元的相应回报。
②在第二种融资方案下:
年度净收益=营业收入-营业支出
王女士的净收益:
200×
25×
8%+年度净收益×
(800/4000)
第一年净收益:
15800-4500-3729-2500=5071万元
王女士的净收益:
400+1014.2=1414.2万元
第二年以后的净收益:
15800-4500-3729=7571万元
王女士的净收益:
400+1514.2=1914.2万元
第11年后,王女士还将得到其先期投入的3000万元的相应回报。
③在第三种融资方案下:
(800/8000)
400+507.1=907.1万元
400+757.1=1157.1万元
(2)在75%的入住率时:
365×
75%=10,950万元
12×
75%=900万元
11,850万元
(11850-4500)×
33%=2,425.5万元
6925.5万元。
11850
2425.5
5274.5
5064.5
4854.5
4644.5
4434.5
4224.5
4014.5
3804.5
3594.5
3384.5
4924.5
11850-4500-2425.5-2500=2424.5万元
400+484.9=884.9万元
11850-4500-2425.5=4924.5万元
400+984.9=1384.9万元
400+242.45=642.45万元
400+492.45=892.45万元
(3)在50%的入住率时:
50%=7300万元
50%=600万元
7900万元
(7900-4500)×
33%=1122万元
5622万元。
7900
1122
672
882
1092
1302
1512
1578
1368
1158
948
738
2278
7900-4500-1122-2500=-222万元
400+(-44.4)=355.6万元
7900-4500-1122=2278万元
400+455.6=855.6万元
400+(-22.2)=377.8万元
400+227.8=627.8万元
综合上面分析,帮助王女士进行融资决策。
答:
综合上面分析,建议王女士采用“第一种融资方案”.
根据以上计算,王女士即便是按入住率最低的50%计算,每年仍然能够保持基本的盈利。
随着经济条件和人们收入的增长,消费水平将不断提高警惕。
同时,参照B酒店运营的情况进行推测,A酒店建成后运营情况会好于50%的入住率,因此,酒店的运营应该不会产生特别的风险。
无论是在何种情况下,王女士如果采取第一种方案,其收益都将远超第二和第三种方案。
因此,选择第一种方案对王女士最有利。
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