荆门儿童城商业中心招商计划书范文Word格式文档下载.docx
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6.荆门概况
荆门位于湖北中部,东眺武汉,西临三峡,南望潇湘,北通川陕,素有“荆楚门户”之称;
荆门市先后成为中国优秀旅游城市、全国科技进步先进城市、全国造林绿化十佳城市、国家循环经济试点市、国家现代林业建设示范市、全国农机化示范区、国家节水型社会试点市、国家生态示范区试点城市、全国创建创业型城市和国家加工贸易产业梯度转移重点承接地,是湖北省历史文化名城、湖北省A级金融信用市。
二整体经营业态定位
本项目经营业态定位为荆门市及周边城市提供最全面,最专业的儿童生活娱乐综合性商业城。
项目涵盖婴孕童五大主力业态:
一楼定位国际国内一线品牌儿童孕婴精品服饰,西式餐饮,休闲食品
二楼定位款式国内最齐全,风格最丰富的童装商品汇
三楼定位儿童家居生活馆儿童孕婴日用大型超市童鞋及饰品区
四楼定位儿童动漫城儿童游乐场儿童主题餐厅玩具应用俱乐部
五楼定位儿童早教及培训儿童摄影儿童音像乐器文教用品
本项目集聚荆门及周边区域内主要儿童商业形态,以规模性制胜,一站式购物,全面体验消费模式,商品多层次、购物无拘束。
三项目定位优势
1.儿童产业发展市场前景
随着中国经济的飞速发展,人民生活水平的不断提高,尤其是计划生育政策在中国的实行,中国传统家庭结构已经发生重大变化,孩子成为家庭中最受关注的成员之一。
几乎每个家庭都在不断增加儿童食品、教育、音像、玩具、服装等方面费用支出,今天儿童消费平均已经占到家庭总支出的30%左右。
子女教育与健康成长成为家庭建设中最重要的目标之一,儿童产业已经成为中国最受关注和最具发展前景的产业之一。
中国儿童产业市场被公认为世界最有商业机会和赢利空间的市场。
据婴童产业研究中心的统计发现,中国16岁以下少年儿童已有3亿多,而城市儿童消费在家庭总支出比例已超过33%。
中国6岁以下儿童的消费市场将达到7000亿元左右的规模,到2015年,可望达到3万亿元的规模。
2.儿童城项目在荆门区域的优势
目前荆门区域内有规模、专业化、最全面的儿童产业城还属于空白。
那么,放眼整个华中地区有规模、专业化、最全面的儿童产业运营商也是少之又少,在荆门的庞大儿童消费群体已经形成。
儿童产业包括儿童用品类、儿童创意类、儿童文化类、儿童服装类、儿童食品类、儿童玩具类、儿童医疗保健类、儿童教育培训和儿童成长发育用品类、儿童保险及家政服务类。
荆门需要铸造出一个,整合周边产业、与儿童文化产业、儿童创意产业有机结合;
达到产业升级、品牌升级、综合效益升级。
时尚化、品牌化、城市化,这是“荆门儿童产业”的必然目标。
儿童城紧密贴合当前流行儿童主题元素,整合儿童产业优质商家,共同打造荆门第一儿童商城。
聘请专业的商业地产运营团队以及儿童产业管理人才,凭借多年的市场研究分析以及成功的项目运营案例,为荆门市儿童市场打开一片新天地。
四SWOT(优势、劣势、机会、威胁)分析
S-Strength优势
1、专业的商业地产运作团队,使商城运营能够规范化、体系化、市场化,结合荆门市现状实施行之有效的营销策略,于短时间内扩大中心知名度以及吸引大量消费者。
2、专业的儿童产业业内营管专家,对中心商户进行资源整合、活动更新,创造系统完善的儿童产业链。
3、品牌专业化。
中心是湖北首家以儿童为主题建造的商业中心,中心内部装修装潢以儿童元素为主,细节处更设置了儿童洗手间、哺乳间,儿童座椅以及儿童推车等设施。
4、地理位置。
W-Weakness劣势
1、市场养成周期。
由于新型的童世界儿童城中心模式在全国属于新兴地产模式,故无法完全复制传统的营销模式,在推广过程中将建立庞大的儿童业内合作经营理念,故需要1-2年的市场培育周期。
2、周末经济。
儿童行业普遍存在周末经济状况,节假日人流量充足,工作日则人流相对较少,需中心及商户利用活动与促销手段结合拉动工作日消费。
O-Opportunities机会
1、荆门市目前儿童行业较为混乱,不成体系,家长也无从着手为孩子寻找一个娱乐、休闲、学习的场所。
2、中国公立幼儿园不允许幼儿园学生学习课外额外课程。
中国一线大城市儿童平均从一周岁开始介入各类体能、智能、创意、语言、艺术等早教机构,童世界各培训机构为家长提供了一个良好的学习平台,使孩子不至输在起跑线上。
T-Threats威胁
儿童商业地产是中国地产行业的发展趋势,通过母婴、儿童来带动周边商业地产的模式将呈现良好势头。
随着市场的认可与关注度,地产商终将大面积涉足儿童地产行业。
荆门市新兴商圈必定将儿童地产作为重中之重来运作,此时进入市场虽占尽先机,也将受到新兴项目的冲击。
我们可通过不断更新服务内容与产品品质来维护中心商户品牌,从而达到历久弥新。
五商场商品布局及人流动线涉及
商场商品布局及人流设计遵循购物和行走习惯进行设计。
1、水平人流设计遵循由动到静、由商品吸引到品牌吸引、由随意消费到目标
消费的原则,如中岛属于闹区,人流量比较大,因此主要安排大众、随意性消费
商品,以商品吸引促进销售。
边厅处于静区,人流量相对小,主要安排一些品牌
个高档次商品,以品牌和目标消费促进销售。
主通道设计2.8米,形成O型的水平环行人流,保证购物距离最短,商品展
示区域最大。
辅助通道设计1.9米,呈S型分布于中岛区域,保证人流畅通。
2、垂直人流设计遵循人气对流和疲劳指数进行规划,人气对流指项目顶层和
底层规划商品吸引力业态,如一层儿童孕婴精品服饰,西式餐饮,休闲食品和五层的早教及培训儿童音像乐器等引导人流上下运动,形成对流。
中间层规划品牌吸引力业态,如精品百货业态,通过品牌吸引客户消费。
根据人体疲劳指数,四层以上规划为休闲和娱乐性消费项目,满足消费人群在2小时购物疲后休憩和就餐。
六招商总体原则
1.主力店、品牌店引入
主力店、品牌商户的进驻能有效提升项目的品位、吸引消费人流和提供稳定的租金收入,越多知名品牌商户进驻,项目形象越佳。
品牌商户的进驻,一方面对消费的核心——消费者形成吸引力,另一方面,知名商户的形象也能使商场的形象更加深化。
2.同业差异、异业互补
同业差异就是市场不能盲目招同一品类的店进入,如果引进商户过于重叠,在经营上将造成竞争的激烈,也有损项目整体的经营特色。
异业互补的目的就是满足顾客消费的选择权,并能让顾客身心体验化,提高其消费兴趣与欲望。
3.适当铺位预留
预留商铺,可以掌握掌上主动权。
七招商政策及优惠
由于本项目商业不成熟,应给予不同商家适当的免租期,降低联营商户的扣点比率,达到刺激商家早日入驻,同时也是给本商业一个市场培育期,符合商业运作规律。
1招商政策
联营形式由童世界提供场地,商户提供商品或服务和人员的形式,以销售额抽成扣率的招商方式进行联营经营。
2招商政策
租赁形式由童世界提供场地,按照商户的经营面积收取租金的方式进行招商经营,建议采用不同的期限给予不同比例的优惠招商措施
3租金优惠策略
1)主力商家签订经营合同时间为5年的,进入第一年免收租金。
2)为了鼓励客户长期经营,项目将采取依合同签订年限的方式提供不同的租金优惠政策
A.租约签订时间1年,一次性免租60天。
B.租约签订时间3年,一次性免租90天。
C.租约签订时间5年及以上,一次性免租365天。
4租金递增策略
A.第一、二租约年租金不递增;
B.第三租约年开始在原始租金的基础上,递增10%;
C.第四租约年在第三租约年租金的基础上,递增6%;
D.第五租约年在第四租约年租金的基础上,递增7%;
E.第六租约年在第五租约年租金的基础上,递增8%,
且以后租约年保持8%递增率不变。
八招商优惠政策权限
1.租金优惠审批:
Ø
招商员没有租金优惠权限
招商经理租金优惠权限3元/月/平米
项目副总租金优惠权限5元/月/平米
总经理租金优惠权限8元/月/平米
2.免租期优惠审批:
招商经理正常招商情况下普通商家可享受免租期60天。
项目副总可增加免租期90天。
总经理可增加免租期365天。
上述增加免租期限累计原则最高不超过365天,若有知名品牌或龙头商家,且对招商有重大带动或贡献者另外需求优惠,经核实由招商经理提出申请,项目副总及总经理审核批准。
申请条件需求
A、知名品牌(具有政府、行业协会颁发证书或相关认证)
B、为项目招商工作做出重大贡献(如介绍5批以上的商家进驻)
C、经营面积大,有在行业中起到带动作用,并且为经营中行业A类商家
九招商对象的选择
通过四个主要步骤,我们能够更加明确的认清我们的目标招商对象,并通过全方位的评估选取最适合的商家,从而实现招商对项目运作的最大化价值。
1.评估市场消费需求
充分考虑荆门及周边地区消费者的消费特性、消费能力和消费习惯,选择能
够满足消费需求的商家
2.辨别和选择目标招商对象并与其初步接触
广泛收集商家资料,并从资源库中选择符合条件的优质客户,进行有针对性的初步接触,并就合作的可能性进行初步沟通
3.评估合作条件及对本项目的
讨论合作条件,并从合作成本和收益两方面判断目标商家对于项目的价值,
确定引进绩效高的优质商家
4.选择招商对象并确定引进方式
直接引进
品牌加盟
联合经营
品牌代理
十招商运行理念及招商资源档案的建立
1.童世界对招商营运工作实行统一运营
统一运营包含五个方面的内容:
统一经营管理
统一市场营销
统一服务监督
统一物业管理
统一收银管理
2.招商资源档案的建立
1.建立客户登记和档案制度
2.建立客户拜访、回访制度
3.建立系统的管理表格
客户资源表
意向商家登记表
招商谈判跟踪表
商家合同签订登记表
十一招商目标客户
1、从事儿童产业业态的经营者;
2、有成熟儿童运作体系的机构;
3、热爱儿童事业,渴望自主创业的业主;
4、儿童行业内各领域的零售、批发商;
5、具有广泛知名度的品牌机构。
十二招商管理流程
填写商铺租赁意向表
(招商部)
来电、来客登记及洽谈
客户分类、评估及核准
(营运部)
签定租赁意向书、交纳定金
(招商部、财务部、商户)
与商户洽谈并落实合作条件
(招商部、商户)
签定商铺租赁合同
市场摸底、客户积累
登门拜访或电话邀请
提供装修方案、进场装修
备货、开业
(商户)
与商户初步的沟通及谈判
十三合同签定审批流程
流程说明:
招商人员根据洽谈情况,填写《租赁合同》及附件《经营管理公约》、《物管协议》。
客户按要求对以上文件逐一签名确认。
由招商人员根据合同内容填写《租赁文件呈批表》、《租赁签办单》,报招商经理当场审核。
由招商人员将《租赁合同》及附件《经营管理公约》、《物管协议》,连同《租赁文件呈批表》、《租赁签办单》报项目副总审批。
由招商人员将《租赁合同》及附件《经营管理公约》、《物管协议》,连同《租赁文件呈批表》、《租赁签办单》报总经理审批。
由招商人员带领客户至财务室缴款,办毕后,公司对《租赁合同》盖章。
合同一式四分,公司2份,客户1份,项目部留存1份。
招商员填写《租赁商铺交房审批表》、《商铺交接验收清单》,交由招商经理审核。
交经营管理公司及物业管理公司审核后,由客户在《商铺交接验收清单》上签字确认。
由经营管理公司查验上述手续办理情况后,发放商铺钥匙至客户,商铺移交完毕。
十四招商媒体策略
1.媒体选择
适用的招商推广的媒体均有各自的优点和缺点,我们将根据各大媒体的优劣分析,针对每个推广阶段的目标,制订最适当媒体组合策略。
各大媒体的优点、缺点分析:
媒体
优点
局限
报纸
灵活、及时、有良好的当地市场覆盖面、接受广泛、图文并茂、信息清楚、影响力强
转嫁读者少、发布费用昂贵、地产广告集中、造成信息干扰大
电视
传播范围广、受众面广、图文声并茂、传播速度快、感染力强
制作费用昂贵;
受播映时间限制,需一定的时间连续,才能出效果;
观众可选择性差
直邮
读者针对性强;
灵活性好;
同一媒体内无竞争对手,个性化强;
费用低
广告面比较窄
广播
当地接受性好;
费用较低
仅有听觉效果;
宣传短暂;
听众零星分散
户外广告
保留时间长
受众分散,针对性差
杂志
读者选择性强;
制作质量好;
读者阅读时间长;
保留期长;
转稼阅读率高
发行量不大,受众面相对为小
建议本项目前期第一阶段推广以虚拟经营现场展示、销售现场包装展示、招商手册、DM直邮为主,辅以POP、户外广告等
2.媒体组合
组合原则:
1.立体交叉组合,视觉感染:
现场导视牌、POP、楼体形象、现场虚拟经营包装、招商/售销中心等因素对商家产生最直接的冲击;
2.听觉感染:
与商户面对面的沟通交流;
3.理念感染:
本项目所定位的高档时尚商业定位逐渐深入人心;
第二、三阶段媒体组合:
报纸的时效较短,POP、广告牌时效较长,在推广前期注重长期即时效应媒体应用(如现场虚拟经营广告包装和直邮),有助于树立深刻的品牌形象;
中后期偏重短期时效宣传(如报纸广告),敦促商家的进驻。
十五企业宗旨与客户共创价值
客户分为内部客户和外部客户,在这里,我们的客户主要
指外部客户,包括我们的消费者、供应商和进驻商户。
我们的
价值来源于客户,尊重客户,理解客户,持续提供超越客户期
望的服务。
在客户眼中,我们每一位员工都代表百富。
我们1%
的失误,对于客户而言,就是100%的损失。
衡量我们成功与否
的最重要的标准,是我们让客户满意的程度。
与客户一起成长,
让我们成长的一小步成为客户发展的一大步。
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