呼和浩特市房地产市场调研报告.docx
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呼和浩特市房地产市场调研报告
呼和浩特市房地产市场分析
组别:
第四组
成员:
陈志鹏
班级:
10公关
日期:
2012·12·15
一、呼市主要经济指标分析…………………………………………………………1
二、城市规划…………………………………………………………………………3三、房地产现状及供给状况…………………………………………………………4
四、经营情况及供需状况……………………………………………………………8
五、房地产运行市场分析……………………………………………………………9
六、国家政策的影响………………………………………………………………10
七、消费者调查分析……………………………………………………………11
八、市场未来走势…………………………………………………………………13
一、呼市主要经济指标分析:
改革开放以来,呼和浩特在各个领域都取得了较大成绩。
特别是伴随着国家实施西部大开发战略的脚步,呼和浩特的社会和经济发展步入了快车道,取得了前所未有的成绩,综合实力显著增强。
截止2005年底,首府地区生产总值完成704亿元(这是根据全国经济普查后,国家统计局规定的新的国民经济核算办法,经初步核算的数据),发展速度连续5年在全国省会城市中保持第一。
经济总量在全国5个少数民族城市中位居第一。
与“九五”期末相比,前移了2个位次;在西部12个省会城市中居第4位,前移了3个位次;在全国27个省会城市中居第18位,前移了4个位次。
人均生产总值按常住人口计算,由2000年的8480元提高到31000元,年均增长33%。
财政收入达到81.6亿元,超“十五”调整计划36亿元的1.2倍,年均增长31.7%,五年实现了翻两番。
2006年是内蒙迎接自治区成立60周年的各项工作的关键之年。
今年呼市经济社会发展的主要预期目标是:
地区生产总值达到900亿元,增长25%;固定资产投资达到600亿元,增长43%;引进区内外资金400亿元,增长45%;城镇居民人均可支配收入达到14200元,增长17%;居民消费价格涨幅控制在3%以内;城镇登记失业率控制在4.2%以内;人口自然增长率控制在8‰以内。
历年人均可支配收入对比表:
单位:
元
历年固定资产投资对比表:
单位:
亿元
(以上数据均来自呼和浩特市统计年鉴)
结论:
从上述的统计数据我们可以看出,近年来呼市的经济发展迅速,各项经济指标均平稳快速增长,经济增长速度在全国名列前茅。
这一方面反映出呼市的改革取得了巨大成果,同时也反映出呼市的发展基数较低,与东南沿海城市相比呼市的经济水平依然较为落后。
这种发展状况为房地产业的发展提供了良好地契机。
首先,城市发展扩容、改造需要大量的固定资产投资,政府会大量引入资金,并给予更多的优惠政策,房地产投资自然会得到政府的鼓励。
其次,由于近年呼市经济快速发展,市民的生活水平得到了大幅的提高,人均可支配收入不断增加,人们会对现有的老房、民房的居住条件感到不满,向往改善自己的住房条件,这为房地产业的发展提供了巨大的市场。
再次,呼市是较为落后的西部城市,房地产业起步晚,房地产开发的成本较低,但是据统计呼市居民的可支配收入在全国已排在中等行列,这为房地产开发商提供了巨大的利润空间。
综上所述,呼市的房地产业在未来会有很大的发展空间,目前正处在发展的初期有利于入市。
二、城市规划:
为迎接自治区成立60周年,确保到2007年实现“大变化”,呼市规划了一批重点工程,简称“44331”工程,是指“四区、四个中心、三带、三园”和一批中高档住宅小区的工程总称。
“四区”指商业核心区、行政中心区、蒙元文化特色景观区和历史文化特色区。
“四个中心”指体育中心、会展中心、文化艺术中心、现代物流中心。
“三带”指二环路特色景观带、环城水系景观带、城市绿色带。
“三园”指蒙古风情园、南湖湿地公园、野生动物园。
打造成吉思汗大街、通道南路、大南街、东影路4条档次高、民族特色浓郁的景观街道,以及观音庙、大召、五塔寺、大东街等8个文化景点;
目前包括内蒙古博物馆(乌兰恰特大剧院)、体育馆、体育场、国际会展中心、成吉思汗大街特色景观区等均已开工建设,游乐园建设基本完工。
市政基础设施和公用设施建设步伐加快,引黄入呼、集中供热、天然气入呼、二环路、地下管网改造等一批重点工程的组织实施,使呼和浩特市基础设施建设有了很大改观,城市的承载能力和可持续发展能力得到较大提高。
新市区开发建设有较大进展,中山西路商业街改造取得明显成效,中央商务区标志性项目已经启动。
从呼市总体规划来看,是要重点发展二环周边区域,扩大城区规模,加大对开发区的建设力度,同时内外兼顾,改造老城区,发挥其历史文化特色。
目前多个项目都已经围绕二环线开工建设,整个城市的发展向城区的东南和北部倾斜。
三、呼和浩特市房地产行业发展现状及供给状况
1、房地产开发施工与竣工情况
2010年1-9月房屋施工面积总量1882.58万平方米,与上年同比增长25.78%,其中,新开工面积为472.48万平方米,与上年同比增长72.79%。
房屋竣工面积104.66万平方米,与上年同比下降17.07%。
其中,商品住宅竣工面积下降14.47%,经济适用房增长100%,环比增长159%,办公楼下降66.41%,商业营业用房下降8.33%,其他下降24.01%。
随着房地产市场升温,到9月新开工面积涨幅较大,同比无论商品房还是住房涨幅均较高。
2008年-2010年9月房地产施工、新开工增长情况表
项目
单位
2008年1-12月
2009年1-12月
2010年1-9月
2010年9月与2009年同比增减%
房屋施工面积
平方米
16390610
16297928
18825831
25.76
其中:
新开工面积
平方米
4656985
3707361
4724831
72.29
住宅施工面积
平方米
13204231
12704168
14444187
22.53
其中:
新开工面积
平方米
3742582
3078171
3702339
56.53
经济适用房施工面积
平方米
3050000
3390000
1338312
-60.17
其中:
新开工面积
平方米
1320000
760000
259116
-64.5
办公楼施工面积
平方米
713429
728280
963539
33.3
其中:
新开工面积
平方米
214281
58035
202686
364.33
商业营业用房施工面积
平方米
1729994
1789620
2294699
53.55
其中:
新开工面积
平方米
487216
418043
576682
130.6
其他施工面积
平方米
742957
1075860
1123406
11.46
其中:
新开工面积
平方米
212906
153112
243124
6.71
经济适用房下降幅度较大,同比呈下降态势,且降幅较大。
此外,其他同比则大幅增长。
2、商品房供给和销售分析
2010年9月,呼市商品房当前上市面积311.92万平方米,同比增长22.75%,环比增长6.88%。
其中,住宅上市面积251.43万平方米,同比增长28.28%,环比增长7.81%。
其中批准预售面积218.16万平方米,同比增长9.75%,环比增长5.24%。
现售备案面积93.76万平方米,同比增长69.42%,环比增长10.89%。
批准住宅预售面积180.73万平方米,同比增长16.95%,环比增长6.31%;现售备案面积70.7万平方米,同比增长70.48%,环比增长11.85%。
主要指标与去年同期对比情况如下:
商品房供需情况表
指标名称
计量单位
商品住房
办公楼
商业营业用房
合计
当期上市面积
万平方米
251.43
18.57
41.92
311.92
与上年同比增长
%
28.28
2.6
4.75
22.75
与上月环比增长
%
7.81
2.1
3.61
6.88
批准预售面积
万平方米
180.73
12.65
24.78
218.16
与上年同比增长
%
16.95
-12.5
-16.82
9.75
与上月环比增长
%
6.31
0
0.53
5.24
现售备案面积
万平方米
70.7
5.92
17.14
93.76
与上年同比增长
%
74.48
6.26
67.55
69.42
与上月环比增长
%
11.85
7.05
8.41
10.89
从上表可见,当期上市、批准预售及现售备案面积均呈增长态势,说明房屋供应充足,目前呼和浩特市商品房市场销售处于上升态势。
3、商品房空置面积情况
2010年1-9月,全市商品房空置面积94.18万平方米(包括待销商品房、滞销商品房、积压商品房),比去年同期下降了52.16%。
与上月环比下降22.59%。
其中空1-3年以上91.05万平方米,同比下降53%,与上月环比下降24.66%。
详细情况如下表:
2010年1-9月商品房空置面积明细表
项目
单位
面积
与上年同比增长%
与上月环比增长%
商品房空置面积
平方米
941846
-52.16
22.59
其中:
空置1-3年
平方米
910467
-53
24.66
按用途分:
住宅
平方米
513432
-64.44
25
其中:
空置1-3年
平方米
495476
-65.63
26.39
别墅、高档公寓
平方米
18073
-20.36
0
其中:
空置1-3年
平方米
18073
-20.36
0
办公楼
平方米
67008
-49.86
30.1
其中:
空置1-3年
平方米
59722
-47.17
35.06
商业营业用房
平方米
215163
-30.6
2.84
其中:
空置1-3年
平方米
210637
-30.4
5.89
其它
平方米
146243
80.2
51.04
其中:
空置1-3年
平方米
144632
81.75
51.89
2010年1-9月商品房空置总量比去年同期减少了102.7万平方米。
其中滞销(1-3年)的待销房屋占97%。
同时也要看到,环比除别墅持平外,其它上升幅度也较高,特别是其它用房涨幅50%以上。
一方面表明供应较充足;另一方面表明房源数量在下降,房屋销售持续升高。
其它用房空置较高主要是车库等价格较高,有些楼盘甚至高于住房价格,也应当引起重视。
4、商品房和二手房销售价格及变化趋势
2010年1-9月,不同价位新建住房供求结构特点是:
以每平方米售价在3000-4000元之间的住房为主,成交面积和成交套数分别占成交面积和成交套数的33%和34%;其次是2500-3000元之间的,占27%。
不同价位新建商品房供求结构表单位%
1500-2000元/平米
2000-2500元/平米
2500-3000元/平米
3000-4000元/平米
4000-5000元/平米
当期上市面积占比
5.26
5.58
7.2
63.85
18.2
成交面积占比
6.12
14.65
26.54
33.02
19.68
当期上市数占比
6.92
6.97
7.58
60.18
18.35
成交套数占比
7.31
15.94
26.85
33.89
16.01
从当期上市面积和套数及成交面积和套数价格占比情况分析,,
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