商业街可行性研究报告.docx
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商业街可行性研究报告
商业街可行性研究报告
第三章项目选址与建设条件
厂址选择
建设条件
第四章建设规模及内容
建设规模
建设内容
第五章建筑方案与辅助工程
建筑方案
辅助方案
第七章环境爱惜、平安消防与节能
环境阻碍与爱惜
劳动平安与消防
节能
第九章项目组织治理
组织治理
建设项目的保障方法
第十章工程招投标
编制依据
招标情形
第一章总论
项目概况
一、项目名称:
海西州天俊县藏式商业一条街建设项目
二、项目主管部门:
天俊经济和进展改革局
3、项目性质:
新建
4、项目地址:
青海省海北州祁连县
五、项目负责人:
编制依据
(一)法律、法规
一、《中华人民共和国环境爱惜法》;
二、《中华人民共和国消防法》;
3、《国家节能技术大纲》;
4、《中华人民共和国招标投标法》;
五、《建设项目环境爱惜治理方法》;
六、《建设项目环境爱惜设计规定》;
(二)其他
1、《青海省藏区商业街建设计划》
二、《投资项目可行性研究指南》;
3、《建设项目选址意见书》;
4、《建设工程计划许可证》;
五、《关于申请天俊县藏式商业一条街建设项目用地预审的函》;
六、祁连县进展改革局关于编制《天俊县藏式商业一条街项目可行性研究报告》委托书;
7、国家及青海省有关技术标准和标准;
八、项目业主提供的有关资料。
要紧技术指标
结合项目情形,本次可行性研究依据现有计划建设方案和目标客户群体定位,拟定了销售方案并进行财务评判。
计算要紧财务数据及财务评判指标如下表(见下页)。
表要紧财务数据及评判指标表
序号
名称
单位
值
一财务数据
1
总投资
万元
2
总销售收入
万元
234570
3
销售税金及附加
万元
12901
4
利润总额
万元
62994
5
所得税
万元
15748
6
税后利润
万元
47245
二财务评价指标
1
项目财务净现值
万元
2
项目内部收益率
%
3
静态投资回收期
年
4
动态投资回收期
年
5
资本金财务净现值
万元
6
资本金内部收益率
%
7
借款偿还期
年
8
盈亏平衡点
74%
要紧结论
结合项目情形,本次可行性研究依据现有计划建设方案和目标客户群体定位,拟定了销售方案并进行财务评判。
计算要紧财务数据及财务评判指标如下表(见下页)。
表要紧财务数据及评判指标表
序号
名称
单位
值
一财务数据
1
总投资
万元
2
总销售收入
万元
234570
3
销售税金及附加
万元
12901
4
利润总额
万元
62994
5
所得税
万元
15748
6
税后利润
万元
47245
二财务评价指标
1
项目财务净现值
万元
2
项目内部收益率
%
3
静态投资回收期
年
4
动态投资回收期
年
5
资本金财务净现值
万元
6
资本金内部收益率
%
7
借款偿还期
年
8
盈亏平衡点
74%
第二章市场分析与预测
投资环境分析
(一)天俊县经济进展状况
天峻县位于青海省海西蒙古族藏族自治州境东北部,西北部与甘肃省交壤。
和国道315横穿县境南部,铁路在县境内全长95千米,设有江河、天棚、天竣、南山、五个火车站,国道315在境内全长70千米,交通十分便利。
天峻县辖3个镇、7个乡:
新源镇、、、、、、、、、。
全县下辖12个乡,62个牧委会全县国民生产总值3690万元,牧业产值3357万元,工业产值1488万元,乡镇企业产值468万元。
天俊县商业街一览表(19个)
名称
功能特色
地址
备注
电子专业街
IT类、电子类、音像类产品
雁塔路
区域型
综合商业街
综合商业
东大街
区域型
咖啡休闲专业街
休闲、饮食、娱乐
德福巷
社区型
古玩字画专业街
文房墨宝、玉瓷器、字画、传统工艺品
书院门
社区型
电子城步行专业街
休闲、娱乐、饮食、购物
电子城
社区型
餐饮专业街
饮食、娱乐、
南二环
区域型
通讯产品一条街
手机、通讯产品和器材
尚朴路
区域型
清真食品专业街
清真特色食品、干果、糕点
北院门
区域型
图书专业街
书籍、文化用品
东六路
社区型
水产品专业街
海味、水产、特色食品
炭市街
社区型
纺织品专业街
服装、布匹、床上用品、家居装饰用品
文艺路
区域型
精品购物步行街
服装、鞋帽、皮具
骡马市
区域型
纸制品专业街
各类纸品
后宰门
区域型
电子科技专业街
电脑、电脑配件、打印机等电子产品
兴庆路
区域型
餐饮娱乐专业街
餐饮、娱乐
东二环
区域型
康复路服装专业街
服装、日用品
康复路
社区型
古玩民俗商品专业街
古玩、旅游商品
八仙庵
社区型
建材专业街
建筑材料、家装材料
太华路
社区型
体育用品专业街
体育服装、运动用品
体育场北
社区型
市场现状
商业市场进展现状
(1)商业中心散布
现状商业网点布局混乱无序,缺乏整体计划,××商业街人气旺盛,是天俊县的商业核心,但商业环境差,业态组合、功能结构不合理。
新兴的××交汇处商圈,尽管有大型商场,但功能单一,业态组合缺乏互补性,周边商业网点布局缺乏统一计划,故人气不旺。
(2)经营模式
天俊县一直以来都以偏重社区商业和临街小商铺为主,以自然街区为主,临街商铺一直受到市场的追捧,近几年来,随着人们生活水平的提高,商业步行街作为一种全新的商业模式,以其最大的商业价值和替身城市内涵的重要作用,正成为世界商业进展的一个新趋势,直接提高了消费的品位和档次,带动了商业的繁荣。
(3)高端消费方式
天俊县内缺乏高级的购物中心和商品经营,商业配套设施掉队,商业购物环境普遍较差,有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。
(4)商业形态分析
商业业态档次较低,整体品位不高,高级次的大型购物中心凤毛麟角,且未形成主流消费模式,商住楼底商、临街商铺、社区小卖店成主流业态和消费模式。
(5)缺乏真正的购物中心
天俊县商业市场不缺乏大型购物中心,但缺少真正意义上的现代化多功能的大型购物中心。
结论:
商圈效应明显,项目效应不足。
传统的低端商业模式致使商业竞争猛烈,高端消费群体外流,市场消费替能不能取得有效释放,商圈辐射能力受限。
商业配套与旅行城市的整体形象不相称,急需构建具有购物、休闲和文化性消费、娱乐、旅行参观、餐饮美食等功能于一体、配套完善的现代化商业综合体系和商业模式,完善商业效劳功能,提升城市形象。
市场需求分析
为了了解市场需求现状进行了针对现天俊县的商户商户市场调查,用意了解目标客户的购买意向和购买能力,从而确信该项目的市场定位。
调查的内容有客户购买商铺的意愿、商铺类型、需求的面积、需求单价及总价、期望的配套设施等问题;调查以大明宫建材家居市场内的商户为主,采纳问卷调查与面谈调查相配合的形式,进行抽样调查。
通过汇总调查问卷,得出了以下市场调研结论:
(1)商铺类型
商业街商铺
底商商铺
社区商铺
商场内席位商铺
%
%
%
%
由于商业街形式具有良好的产品昭示性,建材家居的经营者多青睐于商业街商铺,也有部份被调查者显示出对底商商铺和商场内席位商铺的偏好。
因此,在本项目的计划设计中一方面要充分考虑不同的建材家居产品的特点,将商业街商铺与商场内席位商铺、底商商铺相结合,达到有效利用空间和提高市场档次的目的;另一方面通过功能分区的形式将不同的产品类型进行区分。
商业街商铺:
办公楼底商
住宅底商
%
%
经统计,有%的被调查者同意底商商铺这种商铺类型,其当选择办公楼和住宅底商的被调查者别离占到%和%,可见一部份被调查者除希望商铺具有产品展现及销售的功能,同时还希望能够方便其居住及办公,以知足日常生活和业务洽谈的需要。
(2)希望商铺具有的功能
产品展示及销售
仓储
办公及商务洽谈
居住
%
%
%
%
调查结果显示,绝大多数被调查者希望商铺的功能以产品展现及销售为主,以仓储和办公及商务洽谈为辅。
(3)商铺面积
50m2以下
51-100m2
101-200m2
200m2以上
%
%
%
%
考虑到经营产品类型的不同,不同的商户在面积需求上有必然不同,其中,需求面积在50-100平方米的被调查者最多,占到了%;第二是100-200平方米,占到了总数的%,因此,应结合商户经营产品类型的特点进行设计,建议商铺主力户型面积确信在50-200㎡。
(4)商铺的最高单价和总价
单价:
4000—5000元/m2
5000—6000元/m2
6000—7000元/m2
7000元/m2以上
%
%
%
%
总价:
30万元以下
31—40万元
40—50万元
50—60万元
60—70万元
70万元以上
%
%
%
%
%
%
商铺可经受的最高单价集中在4000—5000元/m2,比例达到%;可经受的总价在30万元以下的比例高达%。
这种调查结果显现的缘故包括两个方面:
一方面,同意调研的商户多以租赁的方式经营,对商铺的销售价钱并无明确熟悉,因此对商铺价钱心理经受价位不高;另一方面,项目周边目前商业气氛并未成熟,部份被调查者对本项目以后的投资潜力持疑心态度。
因此,就目前而言,部份投资者对该区域商铺价钱的可同意程度较小。
但随着项目周边配套设施的建设及商业气氛的日渐成熟,本项目的销售价钱具有较大的提升空间。
(5)付款方式
按揭贷款
一次性付款
%
%
多数商户以为一次性付款对其现金阻碍流较大,因此更情愿以分期付款的方式购买商铺。
因此,开发商应踊跃为商户提供金融效劳,帮忙商户解决贷款难的问题,以加速项目的销售和资金回流。
(6)商铺周边的配套设施
金融
机构
酒店
餐饮
休闲娱
乐场所
超市
便利店
物流
中心
服饰
广场
其他
%
%
%
%
%
%
%
%
其中对酒店的具体需求:
快捷酒店
三星级酒店
四星级及以上酒店
%
%
%
对餐饮的具体需求:
快餐
特色小吃
中档饭店
高档饭店
%
%
%
%
对休闲娱乐场所的具体需求:
洗浴中心
康乐中心
美容美发
健身中心
34%
12%
15%
39%
数据显示,商户对餐饮、金融机构、休闲娱乐场所、超市、物流中心和酒店需求较大,达到90%以上。
其中餐饮的需求要紧集中在快餐、特色小吃和中档饭馆;酒店那么偏向于快捷式和三星级酒店;休闲娱乐设施那么更偏好健身中心和洗浴中心等能够知足日常生活需求的配套。
因此,本项目的配套设施,不仅要求能够知足商户的日常生活、工作的需要,同时要利用本项目的区位优势吸引周边客流,衬托人气,从而增加项目的商业气氛,提高项目的增值潜力。
(7)购买车位
是
否
%
%
选择会购买车位的比例为%,因此在计划设计中应考虑业主对车位的需求。
市场供给分析
全县3690万元,牧业产值3357万元,工业产值1488万元,产值468万元。
随着西部大开发,区域进展迅速。
目前的商业县
周边聚集了银行,数码专业店和餐饮娱乐类机构,商圈以日渐繁华。
以后的进展空间相当大,经开区的进展前景好。
项目swot分析
优势
(1)道路交通
和国道315横穿县境南部,铁路在县境内全长95千米,设有江河、天棚、天竣、南山、二郎洞五个火车站,国道315在境内全长70千米,交通十分便利。
(2)消费人群
依照老例,一个商业中心的构建需要壮大的居住人群量作为基础,才能保证正常的客流量。
在本项目的辐射区域内,包括了进展成熟的商业、经济技术开发区、这些都组成了必然的消费人群。
(3)原有市场
本项目的建设是为了构建具有购物、休闲和文化性消费、娱乐、旅行参观、餐饮美食等功能于一体、配套完善的现代化商业综合体系和商业模式,完善商业效劳功能,提升城市形象。
劣势
(1)商业气氛不浓
天俊县内缺乏高级的购物中心和商品经营,商业配套设施掉队,商业购物环境普遍较差,有停车场和休息娱乐功能的购物场所少。
该区域的
商业气氛尚未营造起来,一些原有的业主可能会持观望态度,可不能进行商铺的购买或是租赁,这将大大的阻碍项目的正常运营。
(2)资金用量大
本项目整体规模较大,前期工作当中涉及城中村拆迁改造,依照政府相关规定,用于城中村安置补偿资金需足额存入指定银行账户,因此致使本项目前期建设资金占用量大,这将对开发商自有资金投入量要求较高,带来较大的资金压力。
(3)离城区较远
本项目离城区较远,因此要紧消费对象不普遍。
机缘
(1)国民经济迅速进展
全县3690万元,牧业产值3357万元,工业产值1488万元,产值468万元。
天俊县经济持续快速增加的趋势和国民经济总量规模的进一步扩大,为进展本项目奠定了坚实的基础。
(2)现代物流业互补作用增强
现代的物流配送手腕等在批发市场网络体系中取得了普遍应用,起到了良好的互补作用,扩大了交易额,加速了商品流通,减少了仓储面积,降低了运营本钱,经济效益明显提高。
大中型批发市场物流和商品分流,销售和仓储场所分离,可使大中型批发市场的用地规模大幅减小,营业面积相应增大,治理将加倍科学、交易手腕将加倍多样化,交易效率将加倍提高。
(3)政府高度重视
政府高度重视商业街的进展,把其作为城市进展的重要内容,对商业街进展给予了大力支持与踊跃引导,有利于提高商业街的改造和建设。
要挟
最近几年来,天俊县周边地域都加速了大中型批发市场的进展。
周边地域的大中型批发市场不仅向规模化进展,而且向中高级方向进展,由于具有本钱低、交通便利和依托本地产业等优势,在吸引客户方面有较强的竞争力,无疑对西安大中型批发市场的进展组成有力的竞争。
项目初步定位
项目定位
①功能丰硕、特色鲜明、集购物、休闲、文化、商务、餐饮、旅行等多功能为一体的商业街。
②紧邻骨干道的商铺作酒店、娱乐休闲中心和大型的购物广场等,最好能引进知名超市、购物中心进驻;
③依照不同产品或效劳的特点,将项目整体划分为多个功能区,要紧业态可分为:
建材类分区(内部可分为家具区、洁具区、装饰建材区等)、餐饮娱乐区、购物广场。
盈利模式定位
项目采纳整体销售的盈利模式,以便尽快收回投资,减少商业风险。
客户群体定位
本项目开发目标为变革掉队商业格局,重塑现代中心商圈,提升天俊县城市品位的标志性、代表性项目。
本项目的客户群体面向政府机关工作人员,游客、教师、医生、私营业主、企业治理人员和周边县市。
第三章项目选址和建设条件
场址选择
地址与地理位置
本项目位于
场址优势
(1)地理位置便利
商业街具有良好的交通地理位置,接近交通枢纽的区域,居民能够借助各类交通工具便利抵达,具有很强的可达性和地段优势。
(2)区位条件优越
城市商业街的区位条件是其能够带来效率和效能最大化的大体依据。
区位条件阻碍城市功能、相知的确立和城市整体布局的计划设计,更深层的说也阻碍城市商业街的客源市场和辐射能力。
项目位于天俊县交通骨干道,具有优越的人流、交通流优势。
建设条件
区域概况
天峻县位于青海省东北部祁连山南麓,青海省境东北部,青海湖西北侧,西北部与交壤,属青海省海西蒙古族藏族自治州管辖,是海西州要紧的牧业县之一。
介于东经96°49′42″—99°41′48″之间,北纬36°53′—48°39′12″之间,全县总面积万平方千米,占全省总面积的%,其中天然草场和宜建人工草场万亩,占总面积的%;退化黑土滩和风沙地万亩,占总面积的%;冰川和水域万亩,占总面积的%。
全县最高海拔米,最低海拔2850米,相对高差近3000米。
县城新源镇海拔3406米。
全年无绝对无霜期,农作物不宜成熟,畜牧业是全县的。
总面积2万平方千米。
2003年末总人口万人。
以为主,占总人口的80%,还有汉、蒙古、回等民族。
县人民政府驻新源镇,距州府驻地223千米。
:
817200。
代码:
632823。
区号:
0977。
拼音:
TianjunXian。
地处东北端的中段南部地区,高山纵横,山脉呈东南西北走向,以山地为主,高山、中低山、山谷和山间盆地相间分布。
自西北向东南流经县境南部,自东南向西北流经县境北部。
属高原,年均温℃,年降水量360毫米。
天峻县辖3个镇、7个乡:
新源镇、木里镇、、苏里乡、、舟群乡、智合玛乡、快尔玛乡、生格乡、阳康乡。
全县下辖12个乡,62个牧委会。
地理条件
天峻,地域辽阔,草原广袤,地上地下蕴藏着丰硕的矿产资源和野生动植物资源。
矿产资源有煤、硫磺、石灰石、石棉、云母、石膏、、芒硝、岩盐、高岭土、铅锌、铜、黄铁、金等。
除煤、铅锌小规模开采外,其他尚未开采利用;有百余种,具有各类经济价值及药用价值的22科、37种。
要紧有牦牛、鹿、麝、、猞猁、雪豹、、、、羚羊、熊、等;境内可入药的有193种,经常使用的有80余种,资源大部份储量大、品位高、易开采。
天峻县位于青海省东北部祁连山南麓,西北侧,属青海省海西蒙古族藏族自治州管辖。
是海西州主要的牧业县之一。
地理位置介于东经96°49′42″—99°41′48″之间,北纬36°53′—48°39′12″之间,全县总面积万平方公里,占全省总面积的%,其中天然草场和宜建人工草场万亩,占总面积的%;退化黑土滩和风沙地万亩,占总面积的%;冰川和水域万亩,占总面积的%。
全县最高海拔米,最低海拔2850米,相对高差近3000米。
县城新源镇海拔3406米。
全年无绝对无霜期,农作物不宜成熟,畜牧业是全县的主导产业。
交通条件
和国道315横穿县境南部,铁路在县境内全长95千米,设有江河、天棚、天竣、南山、二郎洞五个火车站,国道315在境内全长70千米,交通十分便利。
公共设施条件
周围3000米范围内的公共配套设施相对完善,城市基础设施齐全,大体能知足本项目建设的需要.
第四章建设规模及内容
建设规模
规模确信的原那么及参考依据
商业街最要紧的效劳功能出来购物之外,还要有旅行、娱乐、展现、和商务等功能,以知足现代人的购、吃、住、行等的生活需要。
商业步行街建设在考虑完善上述功能的同时,必需具有适度规模。
规模过小会致使功能欠缺,商业引力减弱;规模过大将致使购买力分流,弱化商业聚集力。
功能布局:
商业街建筑功能应包括购物、休闲、餐饮、娱乐、休闲、参观,比较科学的设计模式是商业、商务、配套各占1/3的比例。
营业面积:
商业街的营业面积也不宜过大,从一样消费者的反映看,一条商业街有20万平方米的营业面积可能是人们体力、心理所能同意的最高值。
长度:
一样来讲商业街的“有效长度”大多为300米至600米,真正能的商业繁华段落一样不超过600米。
高度:
商业街的建筑物高度不宜太高,因为太高的建筑会产生压抑感,阻碍人们逛街的心情。
商业主街的建筑一样为两层楼高,个别大商场可到4层。
宽度:
商业街的宽度应依照客流量决定,但注意不要过宽。
商业街的宽度应在20m至30m之间。
建设内容
建设内容包括商业、商务、酒店、住宅、广场及停车场所等公用配套设施,以商业街为核心的,集酒店、商务办公大楼、公寓、大型购物中心,特色商铺等多业种、多业态为一体的尝试综合体。
名称
面积(㎡)
地上建筑
商务公寓
写字楼
住宅
酒店
大型超市
商业铺面
地下建筑
负一层商铺
负一层仓库
负一二层车库
合计
第五章建筑方案和辅助工程
3.1项目前期工作安排
目前本项目土地尚未达到三通一平的要求,项目前期预备时期的工作打算安排如下:
(1)对项目所在地的居民进行安置,原有衡宇拆迁;
(2)实施三通一平,知足动工条件;
(3)委托设计单位,对设计方案进行进一步修改、确信;
(4)与城市计划治理部门协商,办理有关建筑工程施工许可证等;
(5)安排短时间或长期信贷,确信与落实建设资金;
(6)对市场状况进一步的进行分析,初步确信销售价钱;
(7)组织招投标活动,并与承包商谈判,签定建设工程承包合同。
项目建设时期打算安排
项目进度安排的依据
依照房地产开发前期工作的一样规律结合项目内各类建筑物、构筑物的实际情形,依据《全国统一建筑安装工程工期定额》,对工期定额进行适当调整,初步确信各施工时期的开发期,编制项目小区建设各项工作的进度打算。
进度安排原那么
进度安排力求合理,最大程度减少开发商的资金压力,同时考虑采取转动开发的模式,利用前一时期的销售收入资金开发下一时期工程。
分时期开发的缘故与目的
实施项目分时期开发,能够通过前一时期预收收入实现资金的回收,给项目后期的开发提供足够的资金来源,保证本项目的顺利实施。
从而降低开发商的资金压力,实现利益的最大化。
在市场竞争压力较大、市场需求状况的变更不确信的条件下,分时期开发能够试探市场反映,依照市场转变情形及时调整后期的开发建设,随机应变,充分适应市场需求。
项目实施的进度打算
本项目建设的横道图如下所示:
时间
工程名称
第一年
第二年
第三年
第四年
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
一期
前期工程
第一阶段
基础工程
主体及
安装
装修
第二阶段
基础工程
主体及
安装
装修
室外工程
二期
前期工程
第一阶段
基础工程
主体及
安装
装修
第二阶段
基础工程
主体及
安装
装修
室外工程
第四章项目总投资估算与资金筹措
项目总投资估算的依据
(1)陕西省建筑安装工程综合概预算定额(1999);
(2)陕西省建设工程其他费用定额;
(3)项目整体计划设计方案;
(4)相关概算指标;
(5)国家发改委、建设部关于发布《工程勘探设计收费治理规定》的
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