青岛市物业招投标指导手册1.docx
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青岛市物业招投标指导手册1.docx
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青岛市物业招投标指导手册1
青岛市物业管理招标投标
指导手册
(试行)
前言
为进一步规范青岛市物业管理招标投标工作程序,确保招标投标过程符合有关法律法规要求,为招投标企业、评标委员会、政府行业监管部门提供工作指导,青岛市物业管理办公室组织编制了《青岛市物业管理招投标工作指导手册》,该《手册》系统描述了招投标工作程序,提供了招标文件范本和招投标工作常用表格式样,供有关企业、专业人士、政府行业主管部门参考。
由于水平有限,错误在所难免,敬请指正。
《手册》的修订、解释权归青岛市物业管理办公室。
向参与《手册》编写的单位和人员在此一并致谢!
本手册自****年**月**日施行。
本手册自施行之日起,各区(市)原有的物业招投标管理办法和评标办法一律废止。
第一部分青岛市物业管理招标投标工作流程
1.目的
规范物业管理招标投标工作,确保招投标活动合法、公正、有效,维护招投标各方权益,为招标方、投标方、评标委员会、行业监管方提供指导帮助。
2.适应范围
适用于青岛市行政区域内物业管理招标投标工作。
3.职责
3.1招标人负责招标手续办理、组建评标委员会,组织开标、评标、中标备案、合同签订等工作。
3.2投标人负责按照招标文件要求,对招标文件做出实质性响应,履行投标、中标有关承诺。
3.3评标委员会负责按照招标文件和招投标有关法规规定要求进行评标,履行评标报告提交、中标候选人确定、废标等工作职责。
3.4市和区(市)物业管理行政管理部门负责招投标手续的备案、批准,开标、评标、中标过程监督,投诉受理,评标专家行为、能力监管等工作。
4.主要法律法规依据
4.1《中华人民共和国招标投标法》
4.2《中华人民共和国招投标法实施条例》
4.3《评标委员会和评标方法暂行规定》(国发改委〔2001〕12号)
4.4《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(建住房〔2003〕130号)
4.5《山东省物业管理招标投标管理暂行办法》(鲁建房字〔2003〕56号)
4.6《青岛市物业管理招投标办法》(青城管〔2003〕91)
5.工作程序
5.1招投标工作流程
招标人招标手续办理→招标公告发布或招标邀请书发出→投标方获取招标公告或接受招标邀请书→领取或购买招标文件→招标项目现场踏勘→评标专家的抽取→评标委员会的组成→开标→评标→定标→有序排列的中标候选人公示→中标通知书发出→区(市)物业管理行政管理部门备案→合同签订→区(市)物业管理行政管理部门备案。
(同时提供开标现场全过程影像资料)
5.2招标人招投标手续办理
5.2.1招标人办理招标投标手续时限
5.2.1.1通过招标投标方式选择物业管理服务企业的,招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作:
a)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成;
b)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;
c)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成;
d)已经实施物业管理的各类型物业项目,应当在物业管理合同期满前30日完成。
5.2.1.2招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前办理有关招标备案手续。
5.2.2各区(市)物业管理行政管理部门办理招投标手续
区(市)物业管理行政管理部门对招投标项目的物业管理用房、公共配套设施、设备,招标项目规划审批资料,负责审验,确认无误后以图片形式报市物业办进行招标。
5.2.3办理招标手续向区(市)物业管理行政管理部门提交备案的有关证明材料文件。
5.2.3.1与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件,主要包括:
a)总平面图;
b)房地产权证;
c)建设用地规划许可证;
d)建设工程规划许可证;
e)建筑工程施工许可证;
f)房地产经营权证;
g)配套设施设备清单;
h)相关变更批文;
i)物业管理用房图纸,并符合《山东省物业管理条例》规定的条件和行业主管部门需要审验的其它证明材料和文件。
上述材料,需要提交原件及电子版,复印件加盖公章留存备案。
5.2.3.2招标公告或者投标邀请书;
5.2.3.3招标文件;
5.2.3.4法律、法规规定的其他材料。
5.3招标方招标公告或招标邀请书发出
5.3.1招标公告或招标邀请书发出时机
5.3.1.1区(市)物业管理行政管理部门应对招标文件在领取或购买前进行审核,并对审核的招标文件是否违规负责。
经确认无违反本指导手册规定和招投标相关法律法规的前提下,确认无误后以图片形式报市物业管理行政管理部门方可发出。
5.3.1.2招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。
公开招标的物业管理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于20日。
邀请招标的邀请书发出之日,可参照公开招标确定。
5.3.2招标公告或招标邀请书发布形式及主要内容
5.3.2.1采取公开招标方式的,招标人应当在公共媒介上发布招标公告,同时各区(市)物业行政管理部门申请在青岛市物业管理行政管理部门网站上发布免费招标公告。
(附件十九:
《青岛市物业管理行政管理部门网站发布前期物业管理招标公告申请表》)
5.3.2.2招标公告应当载明招标人名称和地址、招标项目基本情况及获取招标文件的办法等事项。
招标人要求交纳投标保证金的,应当在招标公告中载明。
(具体内容可参考本手册第二部分招标公告和招标文件范本)
5.3.2.3招标人采取邀请招标方式的,应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书,投标邀请书应当包含前款规定的事项。
5.3.2.4当招标人对已发出的招标文件进行必要澄清或者修改时,应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前,以书面形式通知所有招标文件收受人,并同时报物业项目所在地的区(市)物业管理行政管理部门备案。
该澄清或修改的内容作为招标文件的组成部分。
5.4投标人获取招标公告或接受招标邀请书及资格预审
5.4.1投标人应在招标文件规定领取招标文件时日内领取或购买招标文件。
5.4.2当公开招标的招标人在招标文件中规定,对投标申请人进行资格预审时,投标人应接受。
5.4.3实行投标资格预审的物业管理项目,招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的方法。
资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知,以及需要投标人提供的企业资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员简历、业绩等证明材料。
5.4.4经资格预审后,公开招标的招标人应当向投标人告知资格预审结果,并向资格预审合格的投标人发出资格预审合格通知书,明确获取招标文件的时间、地点和方法。
5.5招标项目现场踏勘及答疑
招标人根据物业管理项目的具体情况,可以组织潜在的投标人踏勘物业项目现场,并提供相关图纸等详细资料。
对投标人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有招标文件收受人。
5.6评标委员会的组成
5.6.1评标由招标人依法组建的评标委员会负责。
5.6.2评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。
5.6.3评标委员会的专家成员,由招标人于开标前一天携带由物业项目所在地区(市)物业管理行政管理部门开具的抽取专家证明,从青岛市物业管理行政管理部门(青岛市物业管理办公室)建立的专家名册中采取随机抽取的方式确定。
5.6.4与投标人有利害关系的人员不得进入相关项目的评标委员会。
5.7开标、评标、定标
5.7.1开标
5.7.1.1开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行;开标地点应当为招标文件中预先确定的地点;
5.7.1.2开标由招标人主持,邀请所有投标人参加;
5.7.1.3招标人、投标人、评标委员会成员、监标人到场后应签到;
5.7.1.4开标会议应按规范程序进行;
5.7.1.5招标人应介绍参加开标、投标单位、监标人、招标物业项目基本情况;
5.7.1.6投标人在开标现场应提供所有有效证件原件(外地企业可提供电子版扫描件);
5.7.1.7投标人或者其授权的代表及评标委员会成员,检查投标文件的密封情况时,可由招标人委托的公证机构进行检查并公证。
经确认无误后,由招标人工作人员当众拆封。
投标文件明确的截止时间前收到的所有投标文件,开标时都应当当众予以拆封;
5.7.1.8当招标文件没有规定投标书商务部分和技术部分分别密封时,工作人员当众拆封后可宣读投标人名称、投标价格和招标文件规定需要宣读的其他主要内容;
5.7.1.9当招标文件规定投标书商务部分和技术部分分别密封,且技术部分不得出现任何与投标人有关的标记时,监标人在当众拆封前应首先对技术标书进行编号,以便于识别,之后宣读投标价格和招标文件规定需要宣读的其他主要内容;
5.7.1.10招标人设有标底的,在开标前标底必须保密。
开标时,工作人员宣读各投标人投标报价后宣读标底;
5.7.1.11招标文件规定进行现场答辩的,由工作人员组织所有投标人现场抽签,确定答辩顺序;
5.7.1.12在开标工作进行完毕后,所有投标人退场,进入评标过程;
5.7.1.13招标人建立《开标过程记录表》,记录开标过程,《开标过程记录表》由招标人存档备查,并报区(市)物业管理行政管理部门备案。
5.7.2评标
5.7.2.1评标由招标人依法组建的评标委员会负责;
5.7.2.2评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二;
5.7.2.3评标委员会可推举一人负责评标过程中有关问题或事项的对外沟通和协调;
5.7.2.4除了现场答辩部分外,评标应当在保密情况下进行;
5.7.2.5评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。
投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明,其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容;
5.7.2.6评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准、评标得分判定标准和方法,对投标文件进行评审和比较;
5.7.2.7对有现场答辩的,根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。
5.7.3定标
5.7.3.1废标
评标委员会经评审,认为所有投标文件都不符合招标文件要求的,可以否决所有投标。
依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标均被否决的,或某投标单位投标被否决后,致使不符合法律法规规定的,招标人应当重新招标。
5.7.3.2中标候选人的推荐
评标委员会完成评标后,应当向招标人提出书面评标报告,阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见,并按照招标文件规定的评标标准和评标方法,推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
5.7.3.3中标人的确定
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。
当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的,招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
5.7.3.4评标委员会对评标结果签字确认。
5.8中标文件发出
5.8.1招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。
投标有效期应当在招标文件中载明。
5.8.2招标人应当向中标人发出中标通知书,同时将中标结果通知所有未中标的投标人,并应当返还其投标书。
5.9开标、评标、中标、废标有关材料物业管理行政管理部门备案
5.9.1招标人应当自确定中标人之日起15日内,向物业项目所在地的区(市)物业管理行政管理部门备案。
5.9.2备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、废标理由等资料。
委托代理招标的,还应当附招标代理委托合同。
5.10中标后物业服务合同签订
5.10.1招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
5.10.2招标人无正当理由不与中标人签订合同,给中标人造成损失的,招标人应当给予赔偿。
5.11评标专家管理
5.11.1青岛市物业管理行政管理部门负责青岛市物业评标专家的监督、管理等工作。
5.11.2青岛市物业管理行政管理部门负责对进入专家名册的专家进行有关法律和业务培训,对其评标能力、评标责任、廉洁公正等进行综合考评,及时取消不称职或者违法违规人员的评标专家资格。
5.11.3被取消评标专家资格的人员,不得再参加任何评标活动。
第二部分物业管理招标文件格式文本
物业管理招标文件格式文本
青岛X项目物业管理
(招标编号:
)
招标人:
招标代理:
编制日期:
年月日
一、招标公告
二、投标人须知
三、开标、评标、废标
四、定标、中标、备案、合同签订
五、评标标准
六、招标项目说明
七、物业服务内容
八、物业服务标准和物业费测算依据
九、招标备案专用表格
一、招标公告
(一)招标公告
依据《中华人民共和国招标投标法》、国务院、山东省、青岛市《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和山东省、青岛市《物业管理招标投标管理办法》之相关规定,青岛X公司对X项目物业管理服务进行公开招标,现将有关事宜公告如下:
1.招标项目名称:
2.招标项目概况:
2.1项目地点:
2.2招标项目经济技术指标:
2.3使用性质:
2.4项目类型:
2.5项目配套设备、设施:
3.投标企业资格要求:
3.1具有独立法人资格,经营范围有效(在青岛市设有分支机构的,应有在青岛市工商注册的营业执照和在本市物业管理行政管理部门备案证明)
3.2具有物业管理企业级以上资质(含级资质)
4.报名时须提供以下原件资料:
4.1法定代表人身份证明书和法定代表人授权委托书
4.2工商营业执照副本(核原件、加盖公章的复印件)
4.3物业企业资质证书副本(核原件、加盖公章的复印件)
4.4其他需要提供的证件、资料(包括但不限于;组织机构代码证、税务登记证、外地企业入青备案证明等)
5.报名时间、地点和招标文件的领取或购买:
5.1报名时间:
年月日-年月日时前(上午X时-下午X时,北京时间,节假日除外)报名申领或购买招标文件的时间不得少于5天。
5.2报名地点:
6.投标保证金的缴纳与否
7.招标项目实地勘踏时间:
年月日时
8.递交投标文件的截止时间:
年月日时前(北京时间)
9.递交投标文件的地点:
10.开标时间:
年月日时
11.开标、评标地点;
招标联系人:
招标人联系电话:
二、投标人须知
(一)说明
1.招标方式
公开招标/邀请
2.合格的投标人
2.1具有独立承担民事责任的能力、具有合法有效的工商营业执照、具备有效的物业管理资质、良好的商业信誉及财会制度、能提供符合招标文件要求和服务的投标人均为合格的投标人。
2.2经预审不合格的投标人,招标人有权拒绝其参加本项目投标。
3.投标费用
投标人应承担与准备和参加投标有关的全部费用。
不论招标过程和投标结果如何,招标人均无义务和责任承担上述费用。
4.其它
4.1投标人领取招标文件,认可并履行招标文件中各项规定要求。
4.2在中标人没有与招标人签订物业服务委托合同之前,所有投标人的投标文件不予退还;中标人与招标人签订物业服务合同后,退还未中标的投标人的投标文件。
4.3参与投标的投标人,对已领取的招标文件负有保密责任。
4.4物业费结算方式。
(二)招标文件的构成
1.招标文件
1.1招标文件是指用以阐述招标项目服务、招标程序的规范性文件。
招标文件由以下部分组成:
a)招标公告/邀请函
b)投标人须知
c)物业管理服务要求及说明
d)前期物业服务合同的主要条款及合同履行说明
e)招标备案用表格
1.2招标文件以中文编印,不得以非中文编印。
1.3投标人应认真阅读招标文件中所有的事项、条款和服务要求等。
按照招标文件的要求提交全部资料,并对招标文件在各方面都作出实质性响应。
1.4投标人可对招标的物业服务地点、范围的周边环境进行勘踏,以获取有关编制投标文件和签署实施合同所需的各项资料。
1.5投标人应严格按照招标文件的各项要求编制投标文件。
2.招标文件的澄清
2.1任何要求对招标文件进行澄清的投标人,应以书面形式(包括信函或传真,下同)按投标函载明的地址通知招标人(不接受其它任何方式)。
对投标截止日期3日前收到的对招标文件的澄清要求,招标人将视情况采用适当方式予以澄清。
同时将不标明查询来源的书面答复发给已购买招标文件的各投标人。
该书面答复将成为招标文件中的组成部分。
其他任何方式的询问与回复,在评标定标过程中均不接受。
2.2如在规定时间内,投标人对招标文件中的各项条款未提出异议,即认为同意和接受。
3.招标文件的修改
3.1在投标截止日期3日前,无论出于何种原因,招标人可主动地或在解答投标人提出的澄清问题时修改招标文件,并以书面形式通知所有购买招标文件的投标人。
投标人在收到该通知后应立即向招标人回函确认。
3.2招标文件的修改均以招标人书面依据为准,且作为招标文件的组成部分并具有法律效力,对投标人具有约束力。
4.招标原则
公开、公平、公正、诚实信用的原则。
4.1招标有效期
4.1.1招标人因客观因素在原定的开标时间需要延期开标的,应当写出书面延期开标报告,并向招标项目所在地区(市)物业管理行政管理部门报告备案,经区(市)物业管理行政管理部门书面同意可以延期开标。
4.1.2招标人延期开标应向所有投标人送达书面延期开标通知书,投标人应对延期开标通知书确认并加盖公章。
4.1.3招标人延期开标时限,按原定开标时间最长不得超过原招标文件确定的时间,延期开标时间、地点、投标人不得变更,否则,应按规定重新办理招标手续。
4.1.4前期物业管理招投标的非单一业主的物业项目,不宜实行酬金制方式招标。
(三)投标文件的编制
1.编制要求
投标人应仔细阅读招标文件的所有内容,按照招标文件的要求及格式编制投标文件,并保证其真实性。
2.投标语言及计量单位
2.1投标文件及投标人和招标人就投标而相互交换的资料和来往信件,应以中文书写。
如投标人提交的支持文件和印刷的文献使用另一种语言,应附有相应内容的中文翻译本,在解释投标文件时以中文翻译本为准。
2.2计量单位应使用中华人民共和国法定计量单位。
3.投标文件的编制组成
3.1投标人提交的投标文件应按以下内容编制。
A:
商务投标书包括但不限于以下内容:
(1)投标单位企业简介
(2)投标单位工商执照副本
(3)投标单位物业资质副本
(4)组织机构代码证
(5)税务登记证
(6)外地企业入青备案证明等
(7)投标函
(8)授权委托书
(9)承诺书
(10)投标报价
(11)投标回执函
(12)企业信用证明由市物业管理行政管理部门确认
(13)企业荣誉证明
(14)物业管理服务质量、环境、职业健康安全管理体系认证证明
(15)项目物业经理身份证、工作简介、人社局出具的社保证明
(16)相关管理、工程技术人员资格证书(身份证、人社局出具的社保证明、电工证、电梯证、消防证等)
(17)企业市场业绩
(18)项目认识和定位
(19)企业综合评价
(20)招标人认为需要提交的其他证明材料。
B:
技术投标书包括但不限于以下内容:
(1)服务内容
(2)组织架构
(3)岗位设置、人员配置及分工
(4)岗位职责
(5)管理和服务目标、指标
(6)服务标准
(7)规章制度
(8)员工培训
(9)物业承接查验
(10)业主入住和装修管理
(11)服务规范和服务流程
(12)服务质量监控
(13)投诉处理
(14)特色服务
(15)精神文明建设
(16)突发事件处置预案
(17)档案管理
(18)物资器材工具设备等配置
(19)费用测算
(20)其他事项说明
4.投标文件格式
4.1公开招标的技术投标书封面颜色由招标人确定,颜色不限但必须全部统一,纸型规格A4、字形宋体。
4.2投标书封面字号要求;名称一号字体、招标项目编号二号字体、正副本标记三号字体、投标单位名称小四号字体。
公开招标技术投标书封面颜色、规格、字形、字号不统一或不符合将废标。
4.3技术投标书封面正下方处,可以标明投标人单位全称,但不得抹黑,并将投标单位名称全部覆盖并不得盖章,覆盖单位名称的覆盖条颜色应与封面颜色完全一样。
在技术投标书评判打分未全部结束、商务投标书评标未开始前,不得将覆盖单位名称开启,否则废标。
4.4邀请招标方式的投标书封面颜色,投标人可自选自定,除了封面颜色不要求统一之外,文本方面的纸型规格、字形、字号应与公开招标方式的技术封面制作要求内容相符合,若不相符将废标。
4.5公开招标的技术投标书目录、内容、密封条,不得标明投标单位名称和带有提示性的图片、文字,不得加盖单位公章,否则废标。
4.6公开招标/邀请招标的投标书目录及正文使用4号宋体,A4纸打印,页码从目录页编起。
4.7投标人应按(三)投标文件的编制3.投标文件的编制组成3.1投标人提交的投标文件内容和格式编制投标书。
4.8邀请招标方式的投标书可将商务内容、技术内容合并编制。
4.9公开招标方式的投标书可将商务内容、技术内容分别编制。
5.投标报价
5.1投标范围:
青岛X项目物业管理服务。
5.2招标人设置招标标底。
5.3投标人应按投标函(统一格式)的内容填写报价,由法定代表人或授权代表签署并加盖公章,此投标函为唱标的依据。
5.4投标人须按附件格式表中的各单项明细逐项填写,以方便评标委员会委员对各投标文件进行评审、比较。
若对招标文件的各项条款在规定时间内未提出异议,视为投标人同意和接受。
6.投标货币
投标人提供的报价一律使用人民币报价。
7.合格投标人的资格证明
7.1投标人提交的资格证明应符合本招标公告的规定。
7.2投标人须对提交的所有资格证明文件的合法性、真实性、有效性、完整性负责。
7.3所有资格证明文件的字迹、印章必须完整、清晰。
8.证明物业企业服务保障能力且符合招标文件规定的技术资料
8.1投标人应提交证明其服务保障能力且符合招标文件规定的有效技术资料,并作为投标文件的一部分。
8.2证明物业管理服务与招标文件要求相一致的文件可以是文字资料、图纸、证明原件。
9.投标文件的签署及规定
9.1商务和技术投标书用A4纸打印。
投标人应提交投标书(邀请方式招标5份、公方式开招标7份)。
其中;商务投标书、技术投标书(正本)壹份、(副本)份;每一份投标书上应明确注明“正本”或“副本”字样。
若正本和副本不符,则以正本为准。
9.2以正本投标书备案。
9.3投标书均需打印成册(商务投标书)经法定代表人或由法定代表人正式授权的代理人在规定的签章处逐一签名并加盖公章。
(四)投标文件的递交
1.投标文件的密封和标记
1.1邀请招标,投标人可将商务投标书和技术投标书合并密封(商务投标书的正本和副本可密封在一个密封袋里),并标明招标文件项目名称、投标人名称等字样。
1.2邀请招标,投标书外皮密封颜色、纸样由招标人自定。
1.3公开招标,投标人应将商务投标书和技术投标书分别密封
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- 青岛市 物业 投标 指导 手册