88大澳城售楼部建议1746333419.docx
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88大澳城售楼部建议1746333419
大澳城售楼部建议方案
惹目地产顾问机构
2010-8-6
前言
随着大澳城总规及户型的逐步确定,售楼部包装提上日程,根据以往售楼部建设装修工程较长的时间量,我们将售楼部设计装修建议的提报提前。
作为销售场所,售楼处直接代表着项目的形象和开发商的品牌,所以针对本案地理位置情况,建议设立双售楼处,即市中心售楼处和现场售楼处。
市中心售楼处:
主要以形象、咨询、接待、引领为目的。
现场售楼处:
是客户最直观接触项目的第一步,让消费者通过系统的体验,最终达到销售的目的。
希望在本次方案沟通定稿后,各单位及部门能够尽快按照工作排期中的日程联系销售部、装修公司,并尽快为市内售楼部选取合适的地址,以实现项目的推进。
目录
前言2
目录3
1现场售楼部建设背景4
1.1位置分析4
1.2售楼部建筑结构分析5
1.3售楼部规模分析5
1.4售楼部设计装修原则6
1.5总结7
2售楼部外部场景打造7
2.1功能划分7
2.2外部细节建议9
3售楼处内部功能划分10
3.1功能划分10
3.2主要功能区阐释11
3.3售楼部细节建议14
4市内售楼部建议16
4.1规模建议16
4.2位置建议16
4.3选址标准17
4.4装修建议17
1现场售楼部建设背景
1.1位置分析
从前期与贵司的沟通中了解到,大澳城项目现场售楼部的位置已基本选定,并且本位置的选取是本项目现场售楼部的较佳位置,如规划图所示:
大澳城售楼部位置示意图
从规划图上可以看出,售楼部位于本项目整体规划的澳洲风情商业街中间位置,且紧临小区主入口。
所以,售楼部的外观风格需要与商业街的风格进行统一,既澳洲风情。
商业街外观建议示意图
以上为我们与贵司沟通的商业街外立面建议,总体建议可以归纳为一下几点:
◎异域风情符号◎外墙贴石材◎落地玻璃窗
但售楼部作为项目风格放大化的作用,在保证商业街与售楼部风格整体统一的框架下,使得售楼部的外观有一些跳跃,提高项目气势及品质。
1.2售楼部建筑结构分析
因为本案体量较大,现场售楼部是要支持长久销售周期的,至少要达到项目结案后。
这时,本项目的商业街已经竣工,甚至已经开始运营。
这时,我们假设了几种方案:
⏹先建售楼部,待项目结案之后,拆除售楼部,再建商铺,但该方案造成的成本浪费较大。
⏹先建设商铺,再商铺中划分售楼部区域,待项目结案之后再回归为商铺使用,该方案可有效控制成本,但不利于后期商业利用。
(需重新划分内部格局)
从成本控制角度及售楼部效果考虑,我们建议选择建设永久性售楼部,并建议在该商铺的建筑结构上选择框架结构,可在后期重新划分商业业态所需求的内部格局。
1.3售楼部规模分析
各项目的售楼部规模是结合项目定位及体量来衡量其面积的,才能将项目的气质及形象最大化的融入到售楼部当中,提高项目风格展示及体验化营销的效果。
本项目的售楼部规模考虑应结合本项目以下特征进行考虑:
55万平方米的大规模住宅项目
中高档的澳洲风情花园住区
售楼部所在的商铺单层面积为约1500㎡,总计约4500㎡
根据项目定位及我们对售楼部功能定位的初步划分,如下图所示:
层数
功能
面积(㎡)
合计(㎡)
一层
洽谈区
60
450
接待台
4
水吧
10
卫生间
14
户模
20
形象展示
20
沙盘区
30
前台接待
10
其他
70
二层
办公区
60
贵宾区
40
会议厅
40
卫生间
7
其他
50
根据各功能区所需求的大概面积总和,我们建议售楼部的总体规模在450㎡左右。
并且根据前期沟通的商业街首层层高为4米以上的情况来看,能够满足高档售楼部的需求标准,故此不必增加局部挑空,以免后期在售楼部回归商业用途时格局划分较难。
并且因售楼部二层以办公区为主,故此按照普通层高(3米)即可。
1.4售楼部设计装修原则
售楼部直接代表着项目的形象和开发商的品牌,所以售楼部的地位尤为重要。
并且售楼部是购房客户最直观接触项目的第一步,也是“体验式营销”的第一站,所以售楼部能否给客户留下美好的第一印象,对交易是否成功起到了尤为重要的作用。
而售楼部包装最核心的内容就是把“体验式营销”的概念有机的结合到售楼部包装中去,让消费者通过系统的尝试、感觉、体验最终达到销售的目的。
但前提是售楼部的设计装修要与项目形象一致,要与目标客群的气质一致。
这样,才能引起目标客户的共鸣和心理沟通,才能达到“体验式营销”的目的。
综上所述的售楼部装修原则可以总结为以下两点:
◎融合项目形象◎实现体验式营销
1.5总结
通过对本项目售楼部北京的分析及设计装修原则,得出以下总结:
⏹售楼部外观吻合商业街建筑风格,并稍显突出即可
⏹本售楼部为永久性建筑
⏹建筑性质采用框架结构,方便后期划分商业格局
⏹售楼部总体规模约为450㎡
⏹售楼部首层的层高为4米,吻合商业首层层高,不增加挑空
⏹售楼部内部装修要融合澳大利亚风格、异域风情
2售楼部外部场景打造
2.1功能划分
外部场景打造分为停车区、导示区、中心广场区、精神堡垒四个方面。
针对这四个方面,接下来将有详细的说明。
⏹导视系统
导视系统示意图
由于售楼部距离左侧道路较远,建议在两侧采用导视系统,让来访客户清晰售楼部位置,提高项目品质展示力。
⏹停车位
停车位示意图
该区域负责来访客户车辆的停放服务,打造成干净整洁的专业的停车场地,交通动线导视明确,彰显项目细节品质。
⏹精神堡垒
精神堡垒示意图
运用澳大利亚典型白帆设计,搭配项目水幕墙使用,突然项目风格,并且后期可作为社区主入口的标志性建筑,不必在项目交房后拆除,有效节约成本。
⏹广场
广场示意图
水景广场与草坪形成有机融合,配合精神堡垒,使得广场成为售楼部外部的景观示范区,将项目风格展示力最大化,也对客户实现第一吸引。
2.2外部细节建议
⏹视觉效果
花钵示意图
在外部氛围营造当中,利用一些成本较低,并且给予客户一定视觉冲击的物料作为细节品质的展现。
所以,可以适当使用一些花钵,让客户感受到澳大利亚生态的魅力。
⏹听觉效果
音响示意图
充分发挥售楼部以体验式营销为首要思想的设计原则,在听觉上打动客户,使得售楼部实现第一吸引。
所以,可选择雕塑形状的草坪播放音响,形式多样,既丰富售楼处外围的景观,亦可达到身临其境的音乐感受,又可起到防雨等保护性措施,与普通音响有本质的区别。
(在音乐的选择上,可以挑选一些优雅的钢琴曲来烘托气氛)
3售楼处内部功能划分
3.1功能划分
层数
功能
面积(㎡)
合计(㎡)
一层
洽谈区
60
450
接待台
4
水吧
10
卫生间
14
户模
20
形象展示
20
沙盘区
30
前台接待
10
其他
70
二层
办公区
60
贵宾区
40
会议厅
40
卫生间
7
其他
50
一层以满足客户体验及接待洽谈的基本功能为主,以水吧、形象展示区为客户体验本项目的亮点性建设,提高项目风格展示及体验式营销。
二层办公区包括销售经理办公室、财务室、开发商办公室及贵宾区。
贵宾区主要负责项目公关事宜洽谈、客户的深度洽谈。
根据客户到访路线:
售楼部入口处→接待台→沙盘区→户模展示区→形象展示区→洽谈区→贵宾区→财务室的到访动线划分原则。
3.2主要功能区阐释
⏹接待台及前台接待区
该接待台为小型接待台,为销售秘书使用或第一接待客户的置业顾问使用,使得客户进入售楼部后,就有工作人员为其服务,体现项目附加值。
前台接待区为置业顾问等候工作区域,配合背景墙使用。
⏹沙盘区户模展示区
沙盘户模示意图
沙盘区放置在售楼部首层中心的位置,方便客户从四周观摩,关于沙盘的详细情况,待后期制作前我们会有针对性的专题提报。
户模展示区放在沙盘区与生态展示区之间临近的位置。
⏹形象展示区
形象展示区的作用是将澳大利亚风格在售楼部得以展示,使得售楼部与澳洲风情的有机结合,例如上图所示,打造小型帆船的底部造型,与水融合在一起,发出潺潺的流水声,给予客户视觉、听觉的双重体验式营销。
⏹洽谈区
洽谈区示意图
洽谈区选用普通的异域洽谈桌椅,既能控制成本,又能展示项目异域风格。
⏹水吧
水吧示意图
水吧建议放在一层距离洽谈区较近的位置,方便服务客户,并供应水、咖啡、橙汁或者其他饮料等,让客户体验到本项目细节的品质,可以增加客户在售楼部的时间,提高成交率。
⏹贵宾区
贵宾区示意图
贵宾区放在售楼部的二层,一是为高档客户或者需要私密性谈判的客户提供,二是为项目公关事宜提供。
建议选择档次较高的沙发座椅,凸显项目品质,展现开发商实力。
⏹办公区
财务室、经理办公室及小型的会议室应当与二层贵宾区有较好的区分,保证空间之间的私密性。
其中财务室为财务人员办公室,负责日常费用结算及客户签约。
3.3售楼部细节建议
⏹售楼部入口处
入口雕塑示意图
打造稍大的袋鼠雕塑,在客户踏入售楼部时就给予其强有力的视觉冲击,第一时间传播项目风格,实现体验式营销。
⏹形象区——背景墙及接待台要突出项目风格
背景部分是展示我们形象的重要窗口,因此要集中突出我们的项目灵魂风格,因此简约清新又不失高贵的澳洲风造型是必要的。
背景墙示意图
⏹展板——异型灯箱形式体现
在简单的展板处理上,我们建议将展板利用灯箱形式体现,这样既可以增加售楼部的丰满型,白天晚上效果均好,波浪的造型给人以澳洲海岸的遐想。
灯箱展板示意图
⏹艺术小品——点缀性相框、雕塑、铁艺
艺术小品示意图
在谈判中,我们的每个细节都显得尤为重要,细节处可能不会有很大的成本,但是相信会有不错的收获。
让客户在售楼部的每一处都能看到项目的影子及灵魂,另外通过小装饰的点缀让客户感觉他真的实在一个澳洲的风情馆中。
4市内售楼部建议
市内售楼部建议的初衷,有以下几点原因:
⏹本案所处位置较偏,交通目前相对落后,不方便客户到访。
⏹本区域目前在目标市场认可度较低。
⏹现场售楼部建设周期较长,根据本方案思路,建设周期至少需要半年时间
4.1规模建议
由于现场售楼部建设周期较长,并结合本案是中高档澳洲风情花园住区的项目定位,我们建议售楼部的规模不宜过小,以免降低项目形象档次。
所以我们建议市内售楼部规模为100㎡—150㎡之间,能够满足本案的项目定位。
4.2位置建议
现霸州市场分为市中心区域、步行街区域、西南板块、副市中心及北部开发区等五个板块。
霸州房地产板块示意图
步行街区域、西南板块距离本案较远,且板块跨度较大,故不宜作为本项目市内售楼部的首选区域。
而北部开发区是本项目所处位置较偏的区域。
因此,我们建议在副市中心、市中心一带选址,既霸州市政府区域附近。
4.3选址标准
⏹商铺层高不低于3米
⏹尽量选择大面宽,短进深的商铺
⏹可以将门头悬挂至1-2层的大门牌为优先条件
⏹商铺门前必须有停车位
⏹以整体形象较好的商铺为优先条件
4.4装修建议
在市内售楼部位置确定后,我司会根据商铺的实际情况提报详细的市内售楼部装修方案。
惹目地产顾问机构
2010-8-6
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