物业第4章练习题.docx
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物业第4章练习题
一、单项选择题
1.收益性物业价格是由收益性物业的(A)三者相互结合而产生的。
A.有用性、稀缺性、有效需求
B.供给、需求、利用状况
C.权利、租金、利率
D.价值、使用价值、供求
2.下列不属于房地产区位因素的是(B)。
A.交通
B.用途
C.环境
D.楼层
3.下列哪一项最能衡量物业趣味的好坏(C)。
A.空间直线距离
B.交通路线距离
C.交通时间距离
D.空间垂直距离
4.物业价格与一般物品价格的不同之处是(C)
A.是价格,用货币来表示
B.有波动,受供求因素的影响
C.受区位的影响很大
D.按质论价:
优质高价,劣质低价
5.以下关于使用价值和交换价值的说法中错误的是(D)
A.一种商品的使用价值,是指该种商品能满足人们某种需要的效用
B.人们在经济活动中一般所称的价值指的是交换价值
C.没有使用价值肯定就没有交换价值
D.没有交换价值肯定就没有使用价值
6.以下关于投资价值和市场价值评估的说法错误的是(B)
A.评估市场价值所采用的折现率是社会一般报酬率
B.评估投资价值所采用的折现率是社会一般报酬率
C.在净收益方面,评估投资价值时通常要扣除所得税
D.评估市场价值时,要求对未来净收益的估计是客观的
7.成交过程中买卖双方都有自己愿意接受的价格,下列表述中错误的是(D)
A.卖价总有一个最低界限,买价总有一个最高界限
B.在卖方市场下,成交价格会偏向最高买价
C.当买者的最高价格等于卖者的最低价格时,交易可能成功
D.最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间
8.以下有关单位建筑物面积的价格说法错误的是(B)
A.通常表示土地与建筑物合在一起的物业单价
B.通常表示建筑物本身的物业单价
C.建筑物面积通常有建筑面积、使用面积以及成套房屋的套内建筑面积之别
D.在建筑物面积单位方面,不同国家和地区的法定计量单位可能不同
9.某房地产价格分两期支付,首期付款50万元,余款80万元在第8个月末一次付清,当时月利率为1%。
该房地产的实际价格为(B)万元。
A.87 B.124 C.130 D.134
解析:
实际价格P=50+80/(1+1%)8=123.84万元
10.一套建筑面积为100m2,单价为2000元/m2的住宅,首期付款5万元,余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付,贷款年利率为5.31%,则该套住宅的(C)。
A.实际单价为2000元/m2,实际总价为30.16万元
B.实际单价为1950元/m2,实际总价为20万元
C.实际单价为2000元/m2,实际总价为20万元
D.实际单价为2000元/m2,实际总价为30.16万元
11.在估价中选取4个可比实例,甲成交价格4800/m2,建筑面积100m2,首次付清24万元,其余半年后支付16万元,一年后支付8万元;乙成交价格5000元/m2,建筑面积120m2,首次支付24万元,半年后付清余款36万元;丙成交价格4700元/m2,建筑面积90m2,成交时一次付清;丁成交价格4760元/m2,建筑面积110m2,成交时支付20万元,一年后付清余款32.36万元。
已知折现率为10%,那么这4个可比实例实际单价的高低排序为(C)。
A.甲乙丙丁B.乙丁甲丙C.乙丙甲丁D.丙乙丁甲
解:
甲实际单价[24+16/(1+10%)0.5+8/(1+10%)]×10000/100=4653元/m2;乙实际单价[24+36/(1+10%)]×10000/120=4860元/m2;丙实际单价4700元/m2;丁实际单价[20+32.36/(1+10%)]×10000/110=4493元/m2。
所以由高到低的顺序为乙丙甲丁。
12.将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格是(C)
A.现房价格B.期房价格C.实际价格D.名义价格
13.某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。
该房地产公摊面积为建筑面积的10%,套内建筑面积为100m2,假定折现率为6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为(A)元/m2。
A.2593
B.2619
C.2727
D.2862
解析:
首先计算建筑面积:
建筑面积=公摊面积+套内建筑面积,即建筑面积=建筑面积×10%+100,得到:
建筑面积=111.11m2。
其次,计算实际单价=[30×30%+30×70%/(1+6%)]×10000/111.11=2593元/m2。
14.以下哪种物业的价格属于现房价格(B)
A.在建工程
B.已建成的物业
C.建设用地
D.农业用地
15.某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用,与之类似的现房价格为5000元/m2,现房出租的年末净收益为500元/m2。
若按折现率10%和风险补偿值100元/m2计,该幢房地产目前的价格应为(C)元/m2。
A.4400 B.4409 C.4445 D.4455
解:
根据教材P83页期房价格和现房价格之间的关系式,该幢房地产的期房价格=5000-500/(1+10%)-100=4445元/m2。
16.以下关于起价、标价、成交价和均价说法错误的是(D)
A.起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平
B.起价是指所销售的商品房的最低价格
C.成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平
D.商品房买卖合同中写明的价格一般商品房的标价
17.(B)是指以物业价值为基础确定的租金。
A.市场租金(协议租金)
B.商品租金(全价租金)
C.成本租金
D.准成本租金
18.经济适用房的价格属于(B)
A.市场调节价
B.政府指导价
C.政府定价
D.最高限价
19.以下关于原始价值、账面价值、市场价值说法错误的是(A)
A.原始价值指原始的买价,不包括运输费、安装费等。
B.原始价值是始终不变的
C.账面价值是随着时间的流逝而不断减少的
D.市场价值是随着时间的流逝而上下波动的
20.会计上资产的入账价值是(A)
A.原始价值
B.账面价值
C.市场价值
D.实际价值
21.以下关于物业税收的描述错误的是(B)
A.增加物业开发环节的税收,会推动物业价格上升;
B.增加买方的税收,会推动物业价格上升;
C.对保有物业课税,会导致物业价格低落;
D.增加卖方的税收,会使物业价格上升。
22.以下关于物业价格影响因素的说法中,正确的是(B)
A.交通管制会降低物业的价格
B.接近名家住宅心理会提升物业的价格
C.规定用途会降低地价
D.利率下降,物业价格会下降
23.以下哪种税种的上升能使物业价格下降?
(B)
A.开发企业所得税
B.契税
C.土地增值税
D.房产税
24.以下关于物业估价说法错误的是(B)
A.在物业估价上有三大基本方法,即市场法、成本法、收益法
B.每种估价方法都有其特定的适用对象和条件,可以同时运用,也可以相互替代
C.在评估一宗物业的客观合理价格或价值时,一般要求同时采用两种以上(含两种)估价方法
D.估价时可以同时采用多种估价方法的,应当同时采用多种估价方法
25.物业估价是为了特定的目的,对特定的物业(或物业权益)在特定的时点的(D)价格或价值进行测算和判定。
A.正常
B.理论
C.成交
D.客观合理
26.(A)是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较,对这些类似物业的成交价格做适当的处理,以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
A.比较法
B.成本法
C.收益法
D.趋势法
27.运用市场法估价的步骤不包括(D)
A.搜集交易实例
B.选取可比实例
C.对可比实例成交价格进行处理
D.求取积算价格
28.某宗房地产交易中,买方支付给卖方29万元,买卖中涉及的税费均由卖方负担。
据悉,该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%,则该宗房地产交易的正常成交价格为(B)万元。
A.27.6 B.28.2 C.29.0 D.29.9
解析:
这种情况下,双方的实际成交价格是29万元,而且所有的税费都由卖方负担,这实际上是不是就意味着我买方只要付给卖方29万元,剩下的税费我就不用管了,而全部由卖方来交了呢?
所以这里双方实际成交的价格就是买方实际付出的价格,这时应该采用有“买方实际付出的价格”的公式,即:
正常成交价格+应由买方缴纳的税费=买方实际付出的价格
展开:
正常成交价格+正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率=买方实际付出的价格
解得:
正常成交价格=买方实际付出的价格/(1+应由买方缴纳的税费比率)=29/(1+3%)=28.16万元。
29.以下关于物业状况调整的说法中,错误的是(C)
A.物业状况调整是将可比实例在成交日期时的物业状况下的价格,调整为估价对象在估价时点时的物业状况下的价格
B.物业状况调整包括区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整
C.物业状况调整又称为物业市场状况调整
D.可比实例物业状况好于估价对象物业状况,则应对可比实例价格作减价调整
30.下列各类房地产中,特别适用于成本法估价的是(B )。
A.某标准厂房
B.某酒厂厂房
C.某待出让土地
D.某写字楼
31.在物业保险及其他损害赔偿中,一般采用(C)估价。
A.市场法
B.收益法
C.成本法
D.假设开发法
32.物业价格构成中,土地取得成本一般是由购置土地的价款和(A)等构成。
A.契税
B.土地出让金
C.城镇土地使用税
D.土地增值税
33.物业开发成本中,水、电、燃气、热力等设施的建设费用,属于(B)
A.公共配套设施建设费
B.基础设施建设费
C.前期工程费
D.建筑安装工程费
34.在物业估价中,物业开发商自有资金应得的利息计入(B)。
A.管理费用
B.投资利息
C.开发成本
D.开发利润
35.关于重置价格和重建价格的下列表述中,不正确的是(B)
A.重置价格又称重置成本
B.重置价格通常要比重建价格高
C.一般建筑物适用重置价格
D.有特殊保护价值的建筑物适用重建价格
36.关于重新购建价格,表述错误的是(A)
A.重新购建价格是重新购建所花费的实际成本
B.建筑物的重新购建价格没有扣除建筑物的折旧
C.土地的重新购建价格是估价时点状况下的价格
D.重新购建价格是假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出
37.一个高级居住区附近兴建了一座工厂,该居住区的物业价值下降,这就是一种(C)。
A.自然折旧
B.物质折旧
C.经济折旧
D.功能折旧
38.因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价,属于(C)。
A.自然折旧 B.物质折旧 C.功能折旧 D.经济折旧
39.某老式住宅,测算出其重置价格为38万元,墙体破坏引起的物质折旧为2万元,设备不完整导致的功能折旧为3万元,由于环境污染而引起的经济折旧为1万元,则该住宅的现值为(A)万元。
A.32B.36C.35D.34
解析:
38-(2+3+1)=32万元
40.某建筑物的建筑面积为200m2,有效年龄为12年,重置价格为800元/m2,建筑物经济寿命为40年,残值率为2%,则运用直线法计算该建筑物的现值为(C)万元。
A.10.2 B.11.0 C.11.3 D.11.5
解析:
见教材P110页顶部公式。
该建筑物的现值=重置价格-折旧=[800-800×(1-2%)/40×12]×200=112960元=11.296万元。
41.(B)是指建筑物从竣工验收合
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