贵阳市火车站高层经济适用房项目推荐书.docx
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贵阳市火车站高层经济适用房项目推荐书
贵阳玉田坝(火车站)高层经济适用房
项目推荐书
深圳市青石管理顾问有限公司
2011年4月19日
目录
1、贵阳市
1.1、地理交通2
1.2、面积人口2
1.3、经济发展2
1.4、贵州旅游2
2、项目公司
2.1、基本情况3
2.2、经营情况3
2.3、财务状况3
2.4、银行贷款及对外担保情况3
3、股东情况4
4、项目概况和建设情况
4.1、项目概况4
4.2、项目开发情况4
5、项目市场情况
5.1、贵阳商业地产市场概述5
5.2、区域市场分析7
5.3、目标市场及目标客户群体分析
6、项目开发财务分析
7、还款来源
8、担保物
9、项目资料
1、贵阳市
1.1、地理交通:
贵阳市位于贵州省中部,东、南与黔南布依族苗族自治州接壤,西靠安顺地区和毕节地区,北邻毕节地区和遵义市。
贵阳市是中国西南重要的铁路交通枢纽,川黔、贵昆、湘黔、黔桂4条铁路干线交汇于此。
目前,贵广高铁、渝黔快速铁路、沪昆客运专线长沙至贵阳段及贵阳至昆明段、成贵高铁均已开工建设,贵阳至南宁的快速铁路将于2012年开工建设。
上述五条高速铁路最迟于2015年底之前建成,建成后将构成以贵阳为中心,至周边各省会中心城市2~4小时,至长三角、珠三角、京津翼发达地区4~10小时的快捷大能力铁路通道。
1.2、面积人口:
贵阳市总面积8034平方公里,其中市区面积2403平方公里,凯宾斯基大酒店所在的中心城区面积为39.6平方公里。
贵阳市下辖六区(云岩区、南明区、白云区、乌当区、花溪区、小河区)、一市(清镇市)、三县(修文县、开阳县、息烽县),总人口370万,其中城区人口200万,占81%。
1.3、经济发展:
贵阳是国务院确定的“黔中产业带”、“南贵昆经济带”和“泛珠三角经济区”内的重要中心城市,是一座以资源开发见长的综合型工业城市,主要工业产品和工业行业在全国居于重要的地位。
贵阳是全国最大的铝工业生产基地之一,磷矿工、精密光学仪器是全国三大生产基地之一,电子仪器仪表是全国五大生产基地之一,航天、航空、电子是全国三大国际科学工业基地之一,卷烟、磨具磨料、轮胎、钎钢、汽车配件、中成药等是全国重点生产基地,冶金、机械、化工、食品、建筑业已形成地方工业的五大支柱产业。
2010年,贵阳市全年生产总值突破千亿元,达到1121.82亿元,按可比价格计算,比上年增长14.3%,增速比上年加快1个百分点,比全国高4个百分点,比全省高1.5个百分点。
全市实现财政总收入300亿元以上,增长20%;地方财政收入126亿元,增长22%;完成全社会固定资产投资1017亿元,增长30%。
城市居民人均可支配收入达16545元,增长10%;农民人均纯收入达5848元,增长10%。
1.4、贵州旅游:
2010年贵州省旅游总收入突破1000亿,达到1061.23亿元,同比增长31.79%;接待旅游总人数1.29亿人次,同比增长23.69%。
2010年贵阳市共接待海内外游客3946.91万人次,同比增长20.02%;实现旅游总收入425.96亿元,同比增长44.47%,充分维护了“爽爽的贵阳,中国避暑之都”的知名品牌形象。
目前贵阳市只有两家五星级酒店(贵阳圣沣酒店、贵阳天怡豪生酒店),两家准五星级酒店(贵州铭都酒店、贵阳喜来登贵航酒店),其中两家五星级酒店的平均房价为687.20元/间夜,出租率为71.58%。
各方面条件最好的喜来登贵航酒店,平均房价为1200元/间夜。
但喜来登酒店无论是建筑面积(只有凯宾斯基酒店的一半)、地段还是内部装潢,都不如凯宾斯基大酒店。
2、项目公司
2.1、基本情况:
贵州大发房地产开发有限责任公司成立于一九九四年,系由贵州省建设厅批准的三级房开企业,注册资金500万元。
公司成立时系集体所有制企业,具有独立法人资格。
2003年10月将集体所有制成功的整体改制为有限责任公司,即现在的贵州大发房地产开发有限责任公司,同时增加注册资本至1500万元。
2010年3月,公司增加注册资本至5000万元。
(公司历史沿革缺相应工商变更资料)
公司机构设置为三部三室,即拆迁工程部、销售部、物业管理部、经理室、财务室、办公室,共有职工40人,其中具有中、高级以上职称和大专以上学历的有9人,是一支训练有素、综合素质较高的职工队伍。
2.2、经营情况:
(1)1994年7月经市政府同意,公司定点在三桥改茶路开发36912.41平方米的商品房,于该年9月开工,1997年竣工,命名为“大发小区”。
(2)1995年,经市政府同意,公司定点在相宝山丝线坡开发建筑面积为36217.82的住宅小区“相宝新村”,于1996年底开工,1998年全部竣工。
(3)1995年为配合贵阳市云岩区的街景整治工程,公司经拍卖取得头桥至二桥街景整治工程项目,建成具有园林风格,集娱乐、饮食、住宿为一体的太平洋饮食娱乐中心。
(4)1996年11月公司经市政府公开拍卖取得指月街6号地块的使用权,该地块面积为5720平方米,目前已修建成56层贵阳市最高的地标性建筑,已进入装修阶段。
2007年5月公司与德国凯宾斯基酒店管理集团签订酒店管理协议,酒店命名为贵阳凯宾斯基大酒店。
2008年公司又拍下指月街018地块,面积为3997平方米,专门为凯宾斯基酒店修建停车场和酒店门前广场。
(5)公司开发的两个小区,由于工程质量好,地理位置适宜,价格定位合理,现已基本销售完毕(由于考虑到“金狮小区”省安居工程开发的拆迁安置需要,预留了8000平方米,近百套住房用于拆迁安置未予出售),取得了良好的社会效益和经济效益。
省安居工程中心已将“金狮小区”12万平方米的安居工程任务交给公司开发,目前各项前期工作正在进行当中。
2.3、财务状况:
根据2010年12月财务报表体现,公司总资产6.07亿,净资产2400万。
(缺审计报告及附注)
2.4、银行贷款及对外担保情况:
公司共计向银行贷款3.68亿元,分别向两家银行进行借贷:
(1)、向贵州贵阳云岩农村合作银行贷款3.43亿,由两笔贷款组成,即2.46亿和0.97亿,其中2.46亿的贷款抵押物清单如下:
凯宾斯基大酒店负1-2层、1-6层、12-13层、15-21层、24层、51-53层,面积为42457.20m2。
0.97亿贷款的抵押物清单如下:
凯宾斯基大酒店28—50层,面积为28750m2。
(2)在南充商行贵阳分行贷款为2500万元,分别由1500万和1000万组成。
其中1000万的抵押物为8层-1、2、3、4、5;9层-1、2、3、4、5;26层-1、3、4;面积为2026.47m2。
1500万元的抵押物为7层-1、3、4;10层-1、4、5、6;11层-1、2、3、4;25层-1、2、3、4;27层-1、3、4;面积为2970.75m2。
现已向银行解除抵押的是:
7层-1、3、4;8层-1、2、3、4、5;9层-1、2、3、4、5;10层-1、4、5、6;11层-1、2、3、4;12层-1、2、3、4、7、8;13层-1、2、3、4、6、7、8;15层-1、2、3、4、5、6、7、8;16层-1、2、3、4、5、6、7、8;17层-1、2、3、4、5、6、7、8;21层-1、2、3、4、5、6、7、8;25层-1、2、3、4;27层-3、4;共计11505.23m2。
解除抵押后,在贵州贵阳云岩农村合作银行的剩余贷款29398万元,南充银行剩余贷款823万元,总计贷款金额为30221万元。
缺银行贷款转1年期贷款相关资料(合同等)。
(3)公司承诺无对外担保。
3、股东情况
缺
4、项目概况和建设情况
4.1、项目概况
项目位于贵阳市南明区指月街,共由两地块组成,其中指月街6号地面积为5470平方米,指月街18号地面积为3997平方米,项目主体坐落于指月街6号地块。
项目总建筑面积111941.58平方米,计入容积率面积79589.93平方米,不计入容积率面积32151.65平方米。
(6号地五证齐全,18号地只有土地证其余缺,缺裙楼加宽部分调整规划相关文件及付款凭证,缺两地块土地出让合同及付款凭证)
建成后的凯宾斯基大酒店共56层,是贵阳市第一高楼。
其中1-6层为商业裙楼,7-27层为写字楼,28-53层为酒店,54-56层为(缺)
4.2、项目开发情况
目前项目已主体完工,正在进行内装修。
5、项目市场情况
5.1、贵阳商业地产市场概述
2010年1-11月,贵阳市商业地产成交总量为318017万平方米,占同期贵阳房地产销售总量的4.6%。
在全市房屋成交量总体下滑的趋势下,商业地产呈现出稳步上涨的趋势。
目前贵阳商业地产的价格平稳,且投资风险比较小,投资收益还比较高。
随着贵阳城市的发展,商铺升值空间较大,租金基本每年以8%~10%的平均速度增长,而今年3—4月,商铺租金已经上涨了5%左右,仅商铺的租金涨幅就远高过银行的存款利息。
需完善
5.2、区域市场分析
缺
5.3、目标市场及目标客户群体分析:
缺
6、项目开发财务分析
6.1、项目成本(6亿元),由以下费用构成:
(1)土地费:
(2)建安费:
(3)建设规划设计费:
(4)施工图审查费:
(5)三通一平:
(6)电梯:
(7)搭水搭电(专线):
(8)消防工程费:
(9)勘探测绘费:
(10)环境卫生费:
(11)拆迁过渡费:
(12)强弱电安装费用:
(13)工程监理费:
(14)开发管理费:
(15)不可预见费:
(16)建筑节能环保工程费:
6.2、贷款利息-
缺
6.3、销售收入
(1)已售:
(2)未售:
以上共计:
。
6.4、销售费用
(1)销售管理费:
(2)营业税:
(3)土地增值税:
6.5、项目利润
缺
7、还款来源
7.1、已售写字楼待收5000万元银行按揭款;
7.2、裙楼商业部分整体转让2.5亿元;
7.3、未出售部分房产办理产权证后申请银行贷款,放大贷款额度;
7.4、项目建成后整体出让,预计评估价为13.6亿以上。
8、担保措施
8.1、指月街18号地块地下部分(建筑面积16559.6平方米)办理在建工程抵押;
8.2、裙楼加宽部分(建筑面积4500平方米)办理在建工程抵押;
8.3、公司股权。
9、项目资料(待补齐)
项目公司提供的资料清单【复印件加盖公章】
Ø企业法人营业执照(注册号:
);
Ø组织机构代码证(代码:
);
Ø税务登记证(黔地税号);
Ø法定代表人身份证复印件;
Ø会计师事务所有限公司出具的验资报告;
Ø贷款卡及密码;
Ø公司章程;
Ø房地产开发企业资质证书(证书编号:
号);
Ø近三年经会计师事务所审计的财务报表;
Ø公司股东出资协议;
Ø近期企业报表;
Ø固定资产盘点表;
Ø项目立项及可研报告批复;
Ø建设用地规划许可证;
Ø土地使用证
Ø建设工程规划许可证;
Ø环境影响报告审查意见;
Ø环保局颁发的排水许可证;
Ø建筑工程施工许可证;
Ø商品房预售许可证;
Ø购地合同及资金支付凭证。
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