关于加强老旧住宅小区物业管理工作的实施方案.doc
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关于加强老旧住宅小区物业管理工作的实施方案
为规范老旧住宅小区物业管理活动,巩固我市老旧住宅小区基础设施改造成果,推进老旧小区物业管理提质扩面,切实提升人民群众的居住生活品质,根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《XX省物业管理条例》等法律法规和政策规定,结合我市实际,制定本意见。
一、指导思想和基本原则
(一)指导思想。
以解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题为出发点和落脚点,本着“属地为主、部门联动、以人为本、服务为先,业主自治、综合施策”的原则,逐步建立起体系健全、政策完善、责任到位的老旧住宅小区物业管理工作体制机制,实现我市老旧小区物业管理的全覆盖。
(二)基本原则。
按照“属地镇街组织领导、主管部门监督指导、相关职能部门跟踪规范、社区居委会具体落实”的工作思路,将老旧住宅小区物业管理纳入城市管理范畴和社区建设体系,在物业管理主管部门的指导下,不断完善管理体制,明确管理职责,落实工作责任,实行统一领导、统一协调、统一监督。
二、工作目标
实施综合整治改造的老旧住宅小区实现“八有”目标,即有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维护、有绿化养护、有道路保养、有维修管理,建立物业管理新机制,基本实现物业管理全覆盖;未列入综合整治改造的老旧住宅小区根据实际条件开展物业管理,逐步建立老旧住宅小区“合理收费、全面覆盖、适当补贴”的物业管理长效机制。
三、落实责任主体
各物业管理相关单位各司其职、各负其责、协调一致、齐抓共管。
(一)属地镇街:
负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责;调解处理物业管理纠纷,实行物业管理联席会议制度;会同有关部门,科学划定物业管理区域,界定物业服务范围;协调各相关部门加强对老旧小区物业管理工作的监督和检查。
(二)社区居民委员会:
负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理,协助镇街开展社区管理和社区服务中与老旧小区物业管理有关的工作;组织业主委员会制定管理规约和业主大会议事规则,并按法律程序通过,规范业主和物业管理单位的公共行为;指导业主委员会选聘物业管理单位,签订物业管理服务合同,组织老旧小区物业管理实施;监督业主委员会工作,督促检查物业管理单位,落实管理服务合同,调处管理服务中的矛盾纠纷。
(三)市住建局:
负责物业管理活动的监督管理工作,制定相关配套政策,提出工作意见;组织对物业管理行业的检查、考核和人员培训工作。
(四)市民政局:
负责制定社区建设规划及社区服务管理办法,推动社区建设,指导老旧小区涉及到的社区服务工作。
(五)市物价局:
负责物业服务收费标准的监督管理工作,制定涵盖老旧小区物业服务收费标准,依法规范物业服务收费行为。
(六)市公安局:
负责指导物业企业开展老旧小区治安防范工作,维护物业管理区域内治安秩序,制止危害社会治安秩序的行为;负责指导消防监督、火灾预防、火灾扑救、消防应急抢险救援工作,指导、监督消防法律、法规和消防技术标准的实施,组织火灾事故的调查,组织、指导消防宣传教育工作,查处查究违反消防管理规定的行为。
(七)市综合行政执法局:
负责对物业主管部门移交违反物业管理相关案件的处罚,主要包括建设单位、物业服务企业和个人擅自破坏住宅小区公共建筑、公用设施以及占用、挖掘住宅小区内道路、绿地、场地等损害业主共同利益行为的处罚,以及住宅小区私搭滥建、破坏环境等行为的处罚。
(八)市环保局:
负责突发环境事件的应急、预警工作,督查、督办、核查污染物减排情况,预防、控制环境污染,推动社会公众和社会组织参与环境保护工作。
(九)其他相关职能部门结合各自职责做好相关工作。
四、老旧小区配套设施的完善
(一)分类完善配套设施。
1.对已完成基础设施综合改造的老旧小区,根据小区管理实际,按照物业管理的要求补充完善配套设施。
2.对已列入老旧小区基础设施综合改造计划的老旧小区,在完成既定改造任务的同时,按照实施物业管理的要求同步实施住宅小区物业管理所需配备和改造的配套设施、设备。
3.对未列入基础设施综合改造计划的老旧小区和零星住宅,由属地镇街和原管理单位根据住宅小区实际,加强资金统筹,按配置要求进行改造、完善。
(二)硬软件配置的主要内容。
1.划定物业管理区域。
在住宅小区设置围墙,形成相对封闭独立的物业区域;零星住宅和小规模住宅区,要结合现状归并为一个物业管理区域实施管理。
2.完善配套设施建设。
一是整治各种管线管网。
改造水、电、暖、燃气、通讯等设施,实现小区内供水、供电、供暖、供气和通讯网络正常,排水通畅;二是完善公共服务设施。
改造小区道路,整修路灯设施,增(扩)建停车位,做到道路畅通、绿化齐整、照明设施完好,出入方便;三是增加安全防护设施。
封闭小区,设置大门、门卫室,完善电子监控系统,实现小区出入规范,安全有序;四是拆除违章建筑。
拆除侵占绿地、道路的违章建筑,清理公共区域的杂物,实现小区管理有序。
3.配备相应的公共服务用房。
(1)物业管理服务用房。
补充配置小区物业管理服务用房,有条件的争取按总建筑面积8‰的标准配置;暂时不能配置物业管理服务用房的,建议采取临时租赁、借用等办法过渡。
(2)社区服务用房和政务管理用房。
由属地镇街按规定进行配置,市民政局对社区服务用房的使用功能布局进行指导,按规划使用功能要求由社区居委会、城市综合执法、治安管理等相关单位使用。
五、老旧小区物业管理模式
结合我市实际,我市老旧小区管理主要推行以下3种管理模式:
(一)市场化物业管理服务。
市场化物业管理服务是小区管理的根本出路,各镇街应作为首选和主推方向,积极创造条件,加大推进力度。
具体办法:
一是合理划分物业管理区域,完善服务标准,实行区域化管理。
按照建设用地规划许可证确定的红线图范围,同时考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设、城市道路规划等因素划定。
零星老旧小区(指3栋楼以下小区)可以按照就近管理的原则划片实施管理。
二是提倡选择信誉好、实力强、规模大的物业企业进驻老旧小区,签订较长合同激励企业全面市场化运营,合同明确双方权利义务及违约责任,期限一般不低于5年。
三是实行物业费过渡性财政补贴和退出机制,根据《XX省老旧住宅小区整治改造导则》文件精神,综合整治改造完成后的老旧小区,可对进驻小区的物业服务企业给予前3年每月每平米0.2-0.4元的财政补贴,具体补贴标准由市财政局和物价局核准。
四是加大考核力度,定期对物业服务实施情况进行考核,考核结果作为财政补贴依据,并纳入企业诚信管理。
(二)社区保障管理。
对难以实行市场化物业管理的,推行社区保障管理。
可采取以下方式:
属地镇街成立物业服务中心,为辖区内老旧住宅小区提供有偿的基本物业服务。
物业服务中心根据辖区老旧小区的实际,可在各相关社区成立分中心,与社区居民委员会、小区业主委员会形成“三位一体”的物业服务模式。
物业服务中心针对小区不同情况,制定基本物业服务实施方案,方案包括服务内容、服务标准、收费标准等,经征求业主意见后组织实施。
(三)业主自治管理。
对于难以实行市场化和社区保障管理服务的老旧小区,各镇街应加强指导业主委员会的成立,通过选举业主大会和业主委员会来实现小区的共同管理。
暂时难以成立业主大会和业主委员会的,由居委会组织实施物业管理。
六、老旧小区物业管理运行程序
(一)组建业主委员会。
按照《物业管理条例》《XX省物业管理条例》等相关法律法规,各镇街应按照规定程序推进业主委员会建设,按照规定,每个物业管理区域均应成立一个业主委员会,让业主充分参与物业管理工作,切实维护自身合法权益,全面提升老旧小区物业管理工作。
(二)完善老旧小区配套设施。
各镇街应加强老旧小区综合整治工作,完善小区配套设施,为开展老旧小区物业管理打下基础。
市委、市政府视情将无物业管理的老旧住宅小区改造列入为民办实事的一项重要民生工程,加大力度,推进无物业管理的老旧小区改造,所属镇街可制定逐年分批改造计划,加强老旧小区综合整治改造覆盖面。
(三)确定物业管理模式。
在小区基础设施综合改造竣工验收完成后向居民征求意见,确定小区管理模式。
由业主委员会召开业主大会,采取书面形式以户为单位征求居民意见(一个独立产权单位为一户),公示告知居民专业化物业管理和社区化准物业管理的组织形式、服务内容和相应的收费标准,经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后,确定物业管理模式。
(四)实施规范化管理。
1.物业服务企业的选择:
镇政府(街道办事处)、居民委员会指导业主委员会选聘物业管理单位开展物业管理服务。
不具备成立业主委员会条件的,由社区居委会依法选聘物业管理单位,开展物业管理服务活动。
2.物业服务企业的进驻:
物业服务单位选定后,由业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同,合同内容主要包括:
服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、违约责任等。
3.物业管理服务合同所约定的服务期限届满后,可重新签订物业服务合同,或者重新选聘新的物业服务企业。
七、建立保障措施
(一)推进综合执法进社区。
民政、物价、公安、综合行政执法、环保等部门按照各自职责,提高发现问题、解决问题的能力,做好与物业管理有关的工作,建立精简高效的社区治理网格化机制,推动我市老旧小区管理工作取得新成效。
(二)加强资金筹措。
1.老旧小区改造资金主要通过四种渠道进行筹措:
一是地方财政投入。
老旧住宅小区整治改造按属地管理原则,由市财政投资一部分(我市部分老旧小区综合整治改造资金已按上级要求列入市财政投资预算,由市财政投入)。
二是专营单位投入。
老旧住宅小区内各类管线整治所需资金,包括供水、燃气、供热、供电、通信、有线电视等相关管线和设施设备的改造整治费用,原则由各相关管线单位解决。
其中,供水、供热和供电设施属产权单位或业主所有的,其改造费用由产权单位(或业主)及管线单位依法承担。
三是争取上级奖补资金支持。
住建局会同财政局做好老旧住宅小区整治改造项目计划和上级奖补资金申报工作,积极争取上级奖补资金对我市改造项目给予支持。
四是业主承担一部分。
已交纳住宅专项维修资金的老旧住宅小区,可根据实际情况,分摊部分配套共用设施设备的改造费用。
2.各实施主体及有关部门、单位要加强统筹管理老旧小区改造资金,提高资金使用效益,加强与专营单位的沟通协调,保证管线改造资金充足到位。
市政府将加强统筹民政、教体、卫计等单位发展资金,积极支持老旧小区养老、托幼、公共活动场所等社会公益项目的建设运营。
(三)加大政策扶持力度。
一是对有条件的老旧小区,可补建物业管理用房和经营用房。
物业管理用房用于满足物业服务需要。
物业经营用房收益用于补贴物业费用不足,此费用可计入老旧小区整治资金。
二是允许老旧小区设置经营性停车位和经营性广告。
对有条件的老旧小区,允许其在公共区域建设经营性停车位,在公共部位设置经营性广告。
经营性停车位和经营性广告收益可在物业服务合同中约定,用于弥补物业费不足。
三是多措并举破解物业费收费难题。
社区居委会应积极营造花钱买服务的浓厚氛围,发挥党员干部示范带头作用,协助收缴老旧小区物业费。
(四)加大物业管理宣传力度。
一是大力宣传老旧住宅小区管理工作对促进城市建设可持续发展及构建和谐社会的重要意义。
二是提高居民参与小区管理、花钱购买物业服务的意识。
三是坚持正确舆论导向。
以正面宣传,弘扬正气为主,多宣传先进单位、先进典型,形成支持参与老旧小区建设和管理浓厚氛围。
四是要创新宣传手段,在充分利用新闻、摄影等传统宣传方式的同时,利用微信、QQ、录像短片、小区大屏幕等媒介,组织各类比赛、展播、展览等活动,提高宣传的广度和深度,形成全社会关心、支持老旧小区管理的良好舆论氛围。
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