乐活主义.docx
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乐活主义
“乐活主义”
主题休闲会所
项目策划书
Projectplanningbooks
目录
一、项目背景简介及可行性分析--------第1-9页
二、项目配备要求、设计-------------第10-11页
三、项目投资分析------------------第11-16页
(一)项目背景简介及可行性分析
项目背景简介
项目名称:
“乐活主义”主题休闲会所(暂命名)
主题休闲会所被称为“绿色产业”,它的工作性质是直接为顾客提供以茶品咖啡为主的,集休闲、娱乐等为一体的综合性服务。
在公司办公区、商店聚集区、行人往来众多的地区,人们进行商务洽谈和各种社交活动中,人们工作之余忙里偷闲,约上三五知已,休闲消遣时,主题会所是他们最佳的选择场所。
在现代人们的工作中、生活中扮演着越来越重要的角色,成为人们工作、生活中不可缺少的一部分。
也代表着东方人消遣的品位,主题休闲会所与传统茶楼之区别在于硬件的环境、布局等等在特色的文化中融入现代的生活,顾客消费的是一种小资情调的休闲文化,更能体验到人性化的服务和更具人文特色的文化氛围。
“乐活主义”主题休闲会所是针对云中漫步足疗会所的产品结构及经营特点的兼容特性,提出新的“会所扩容三位一体”经营战略,即:
商务休闲台球吧、格调咖啡馆与情调机麻房的三位一体综合型经营模式,在保障后台出品、人力资源最大化运作、经营空间及产品结构互动上有了最有效最强劲的整合,在会所功能区域的有效运用及经营项目上集约了长效完善。
关于三位一体大融合可行性报告
一、项目基本情况
1.市场需求分析
本项目所在地为重庆江北区黄泥磅,周边多以中青年中高端收入为主,该类人群追求的是精致的生活品质,交际应酬多,追求个性化服务。
但周边没有非常合适的休闲娱乐、聊天洽谈的理想场所,这就为本项目的经营提供了宝贵的优质客户来源。
周边的多以小型茶楼、咖啡屋、酒吧类的休闲场所,经营中基本上以娱乐休闲聚会为主,而适合商务洽谈的休闲娱乐的场所却不多,虽然部分咖啡厅可提供无线上网服务,但却几乎没有可以提供电脑,打印机。
这就给没有带手提电脑的客户洽商造成了不便。
而能够做主题文化经营的休闲茶楼就更少了。
目前,国外小资阶层中新兴的“乐活主义”文化,正是在中国高端文化及收入人群中快速流行,本项目正当借此潮流快速发展的时机。
2.市场定位
理念:
“乐活主义”(释意:
快乐、健康、温情的生活)
模式:
会员制管理及服务、平价式消费
功能:
集娱乐休闲、亲友聚会、商务洽谈、主题文化经营为一体
经营:
经营的主要任务就是会员卡的销售和会员活动的组织,并且在会员中发展本店商品的“团购”客户,寻找各种商业机会。
高档的会员制会所将成为开拓、稳定各类客户提供交际平台,是公司展现企业文化、提升公司形象的最佳场所。
二、市场分析与预测
(一)市场的需求
随着经济的高速发展,WTO的进程及信息产业的崛起,现在市场竞争的压力在一天天地增长,无论是传统行业还是高科技行业都已感觉到了这种压力,并努力地在寻找突破口,寻找企业长期生存及发展的契机。
各类企业都已经注意到了企业的内部管理、自我完善,有时比外部的市场更为重要。
据有关部门对八个省市2586家企业亏损原因的调查,影响企业亏损的宏观因素和政策因素分别占了9.2%和9.1%,而企业自身经营管理因素则占了81.7%,许多曾经辉煌的大型企业的衰落也给依然生存着的企业不断地警示着:
"打败你的,往往是你自己!
“乐活主义”要完善自我,增强体质,主要途径有三个:
一是提高各级人员的素质尤其是中高层管理干部的素质,因为管理主要是靠人;二是完善会所功能设施配套,满足、引导现阶段日益提高的顾客消费需求;三是创新休闲会所服务类型及方式,引领会所经营新风尚。
而这些方面都有待于各类基础及新型营业区域的完善及整合运营。
(二)市场的现状
1、发展迅速:
目前江北大大小小的茶楼100多家。
经营面积在500㎡以上,达到特级店标准的就有30多家,且还有许多还在加入,市场供求还未饱和。
2、实力悬殊,各分市场:
上述的各类茶馆中,有一定实力和知名度的只有10家左右,主要集中在观音桥商圈、北城天街、新牌坊、黄泥磅路沿线等区域。
但由于实力的悬殊,各类茶馆/店的目标市场并不一致,而涉及高端主题休闲会所茶企几乎没有。
3、水平参差,价格混乱:
从经营方式上看普遍缺乏特色,从装修风格到服务方式、服务项目竞相盲目模仿,优者从者如流,很难树立特色经营,基本以价格战作为竞争的主要方式,你打折,我就派送代金券;我送果盘,他就赠小吃,已陷入价格鏖战的恶性循环之中。
(三)SWOT分析
优势:
“商务、休闲、格调”立体式的体验;
独特的经营理念更容易吸引广大群众。
劣势:
金融危机给目标消费群设下一道心理屏障;
客户忠诚度小,要不断推新。
机会:
压力过大,人们需要“喘气”的空间;
威胁:
随着规模的不断增加,这类主题休闲会所形态容易出现相对的供给过剩、产品和服务同质化、未来市场竞争的激烈程度也会相应增加;周边知名或有美誉度的行业等占据较大的市场份额和品牌知名度。
SWOT分析报告
1、SO策略
①坚持品牌理念的推广和销售,让客户从内心产生共鸣,建立忠诚度;
②中西文化的交织混合,让顾客体验主题会所的独特之处,提升消费者偏好。
2、WO策略
适中的产品定价,会让顾客少一些心理防御,逐渐习惯选择我们。
适时适度的制造事件行销,让顾客参与进来,升级VIP卡的优惠政策。
3、ST策略
将“乐活人生,乐聚生活”的品牌理念揉进自身“都市人类的大客厅”,凸出品牌自身独特的理念,以“客厅”引导大众休闲、娱乐的去所,不掉队的选择它加强时尚度和知名度。
4、WT策略
不断去同存异,不断创新。
强势打造品牌知名度,以言简意赅的广告语让消费者印象深刻,迎合消费心理。
三、建设方案
(一)人力资源配置
1、人员编制及数量:
计划定员16人,随业务发展情况再作变更
2、人员素质:
要求有高中以上学历,且有相关工作经验。
3、管理人员:
设部门主管2名
4、薪酬计划:
A、基本工资:
员工、部门主管
B、绩效工资:
根据业务情况及考核成绩发放
C、其他补助及福利:
同上
5、其他:
工作人员试用期为两个月,期满签订正式劳动合同,转调档案及代缴劳动保险。
(二)业务流程设计及运营模式分析
三位一体整合后业务流程为“三区并进,合一互动”,即:
品茗商务区/休闲球技区/VIP机麻区所各区域产品结构、经营特色、顾客类型定位并分区目标管理,在人员、出品、后勤保障上由会所统一规划、最有效性运作。
(三)营销策略
1、VIP茶友会所实行会员卡制:
XXX元/张,不限次数消费,全年茶水特惠,其它项目享受特价。
2、预存款消费制,可享受XX折。
3、与楼下4S店、足浴会所及周边部分品牌商业联盟配套服务设施推出,享受特价优惠。
5、印刷一次性免费品茗体验卡,至周边企事业单位发放,吸引初次消费客人到来,(针对中高层管理人员)。
6、建立贵宾档案,推出联谊活动,留住老客户。
7、引进英国Herb西洋花草茶、花果茶及珍珠奶茶、配合粤/湘味点心,吸引女士;坚持手工咖啡和使用原产地咖啡豆。
8、邀请茶协或咖啡界一些知名人士召开座谈会,新闻发布会,增加文化氛围,提高知名度。
9、本会所内各项目相互促进,如去茶楼消费满XXX元可免费任一项目一次等。
10、推出欢乐套餐系列:
品茗+棋牌+套餐=XX元/位。
11、招聘或外聘高素质茶艺员合作团队及服务员促进消费。
12、召开每周或月新茶及新品咖啡评鉴会,邀请客人品评。
13、幸运抽奖,如每天1批客人茶水或新品咖啡全免或某时段的为第一批客人全免。
14、建立贵宾消费登记,开展十免一活动,消费十次,一次全免。
15、印刷于会所环境及消费项目相关的宣传资料通过上报投递,起到初期的广告宣传。
(五)客户管理及服务(暂略)
(六)员工培训及考核(暂略)
四、预算及建设进度
(一)投资概算:
(见附表一)
(二)成本及收益模拟预算(见附表一)
(二)项目配备要求、设计
项目要求、设计
一、要求
1、场地会所营业面积为1000平方米左右。
(即云中漫步楼上的场地资源)
2、用电量除中央空调用电外,还需电容量配置20千瓦以上。
3、空调配置中央空调。
4、消防满足该项目经营。
5、其它
二、功能设计
1、吧台兼总收银台(10平方米):
出品茶饮、烹调饮、收银等功能。
2、洗消间兼二级仓库(20平方米):
储物、洗消、办公等功能
3、品茗大厅(250平方米):
设置商务多功能区(电脑打印机、代订机票、交水电费、银行汇兑、网购等),大小卡座14个,
3、VIP机麻区(350平方米):
VIP会员专区,可办主题茶友会。
4、台球区域(150平方米):
设置开放式客人休息区10平方米。
三、.施工设计:
效果图、立面图、平面图、剖面图、空调新风系统图、水电系统图等(略)
附表一(三)项目投资分析
一、投资估算:
215万
1)装修费:
138万
名称
费用(万元)
名称
费用(万元)
包间13个
40
地面
20
卡座14个
14
厅面软隔断
38
公用厕所2个
6
吧台/VI接待台
2
招牌
2
新风,空调改装
30
其他
1
洗消间1个
1
办公区及仓库改造
2
2)设备:
50万
名称
费用(万元)
名称
费用(万元)
客用桌椅
10
沙发
6
客用茶餐具
3
电脑2台
1
名部销售用茶品
3
储茶冷藏柜、展示柜
咖啡机
4
茶几、博古架
8
电视16台
5
洁具灯具
6
背景音乐
1
投影仪复印机等商务设备
1
其他
2
3)其他费用:
27万
名称
费用(万元)
名称
费用(万元)
其他、低值易耗品
3
营销前期推广费用
3
营运周转金
20
前期筹备及其他费用
3
员工宿舍前期房租
1
二、成本核算
1、经营状态分析(包间按13个平均消费300元/间).
(一)低迷状态
1、茶水包间费收入
早上9:
00-----下午2:
00,暂不计算
下午2:
00-----下午6:
00,包间上客率为30%
(1)卡座营业额:
14×30%×150=630
(2)包间营业额:
13×30%×300=1170
晚上6:
00----12:
00,包间上客率为50%
(1)卡座营业额:
14×50%×150=1050
(2)包间营业额:
13×50%×300=1950
凌晨00:
00至6时,暂不计算
2、大厅其他销售收入暂不计算
(二)普通状态
1、茶水包间费收入
早上9:
00-----下午2:
00,暂不计算
下午2:
00-----下午6:
00,包间上客率为50%
(1)卡座营业额:
14×50%×150=1050
(2)包间营业额:
13×50%×300=1950
下午6:
00----晚上12点包间上客率75%
(1)卡座营业额:
14×75%×150=1575
(2)包间营业额:
13×75%×300=2925
晚上12点----次日早上,按每日销售额200元计算
2、大厅其他销售收入按每日销售额300元计算
(三)高峰(阳光)状态
1、茶水包间费收入
早上9:
00-----下午2:
00,暂不计算
下午2:
00-----下午6:
00,包间上客率为70%
(1)卡座营业额:
14×70%×150=1470
(2)包间营业额:
13×70%×300=2730
下午6:
00----晚上12点,包间上客率100%
(1)卡座营业额:
14×100%×150=2100
(2)包间营业额:
13×100%×300=3900
晚上12点----次日早上,按每日销售额500元计算
2、大厅其他销售收入按每日销售额500元计算
从目前的投资来看,90天装修完,正好赶上茶楼经营项目的最旺季节,再加上项目优越的地理位置和项目自身的优势互补,极易在最短的时间内直接进入高峰状态。
2、经营费用
(1)员工每月工资:
38900元/月
A.经理1名6000元/月
B.领班2名3000元/月
C、茶艺员8名1800元/月(茶楼员工6名;大堂吧员工2名)
D、食堂及保洁2名2500元/月
E、吧员3名2500元/月
(2)固定资产折旧:
6000元/月
(3)水电气:
8000元/月
(4)员工伙食和住宿:
10000元/月
(5)办公费用、宣传设计费:
2500元/月
(6)维修、布草制服洗涤费:
1500元/月
(7)不可预计费用:
6000元/月
总计:
72900元/月
3.利润分析
按照茶楼一般惯例,除营业税后毛利润可达75%.
1.低迷状态每月利润为:
4800×30天×75%-72900=35100元/月
2.普通状态每月利润为:
8000×30天×75%-72900=107100元/月
3.高峰状态每月利润为:
11200×30天×75%-72900=179100元/月
4.因会所涵盖商务简餐、台球、网购提成等销售体系,实际的销售额和营业额远不止以上三种情况,为保守期间暂不计算。
4.回报
综上所述:
该项目总投资210万元.
该项目年营利为;低迷状态为35100×12=42.1万元/年,普通状态为107100×12=128.5万元/年,高峰状态179100×12=214.9万元/年。
按照每年6个月高峰期、3个月低迷期、3个月普通期保守估计一年应净赚(179100×6+35100×3+107100×3=150.1万元/年)。
从以上看,预计一年多时间可收回成本,因又主题会所整个业态是一个配套项目,相互经营会产生互动效益,所以我们认为这个项目是可行的。
注:
以上预算参考标地为按茶楼管理营运场地1000平方米进行的相关计算,根据现阶段工程进度和筹备进展状态有变更,且以上数据信息仅供参考。
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