开发商与我签订借款合同.docx
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开发商与我签订借款合同
开发商与我签订借款合同
篇一:
公司与个人之间的借款合同
公司向个人借款合同
贷款方(以下简称甲方):
借款方(以下简称乙方):
担保方(以下简称丙方):
借款方为在西双版纳地区进行建筑钢材经营活动,向贷款方申请借款,经三方方协商,特订立本合同,以便共同遵守。
第一条甲方接到乙方书面通知后,以货币形式将借款汇入乙方指定账户。
第二条借款金额总额不超过人民币大写叁佰万元整(元)。
第三条借款非一次性全部支付,而是乙方根据需要,以书面形式通知甲方执行。
第四条借款利率按以下方式执行:
1、借款利率按月利率%计算;
2、借款利率从借款汇入乙方账户第二日起对该笔借款开始计息。
第五条借款和还款期限
1、每笔借款的借款周期最长为两个月(60天)
2、还款要求:
乙方未能按期归还前批借款的本金和利息,甲方有权停止下一笔借款,并要求乙方承担相应违约责任。
第六条还款方式:
乙方按照甲方书面通知,以货币形式支付给甲方。
第七条担保
1、以丙方和甲方于2013年10月日签订的《钢材购销合同》(合同号:
YX-HX20130101001)中丙方为甲方垫资提供的《资金风险个人担保承诺书》作为担保。
该借款合同经签约生效后《钢材购销合同》(合同号:
YX-HX20130101001)除《资金风险个人担保承诺书》继续有效外,其他条款终止。
2、借款方必须按照借款合同规定的用途使用借款,不得挪作他用,不得用借款进行违法活动。
3、借款方必须按照合同规定的期限还本付息。
4、借款方有义务接受贷款方的检查、监督贷款的使用情况。
5、担保方对借款负有连带责任,有向借贷方追偿的权利。
第八条违约责任
一、借款方的违约责任
1、借款方不按合同规定的用途使用借款,贷款方有权收回部分或全部贷款。
2、借款方如逾期不还借款,贷款方有权追回借款,除按合同规定计息外,还须按银行规定加收罚息。
3、借款方提前还款的,应按规定减收利息。
二、贷款方的违约责任
贷款方未按期提供贷款,应按违约数额和延期天数,付给借款方违约金。
违约金数额的计算应与加收借款方的罚息计算相同。
第九条解决合同纠纷的方式:
执行本合同发生争议,由当事人双方协商解决。
协商不成,双方同意由仲裁委员会仲裁或向人民法院起诉。
第十条其他
本合同非因《借款合同条例》规定允许变更或解除合同的情况发生,任何一方当事人不得擅自变更或解除合同。
当事人一方依照《借款合同条例》要求变更或解除本借款合同时,应及时采用书面形式通知其他当事人,并达成书面协议。
本合同变更或解除之后,借款方已占用的借款和应付的利息,仍应按本合同的规定偿付。
本合同如有未尽事宜,须经合同双方当事人共同协商,作出补充规定,补充规定与本合同具有同等效力。
本合同正本一式三份,贷款方、借款方、保证方各执一份。
贷款方:
借款方:
保证方:
代表人:
代表人:
代表人:
银行帐户:
银行帐户:
银行帐户:
担保方担保资产清单
篇二:
开发商在银行按揭贷款中的法律风险及防范措施
开发商在银行按揭贷款中的法律风险及防范措施
谈到开发商的风险,多数人会想到其在从事房地产开发过程中的经营性风险,如商品房市场价格、建筑材料成本、项目市场定位、资金的融通以及与房地产开发有关的商业活动存在的风险等,而对于开发商在按揭中的法律风险却鲜为人知。
特别是近年来,由于我国房地产市场持续升温,按揭的规模不断扩大,许多学者及业界人士对按揭的研究也投入了大量的精力,人们在肯定按揭对我国房地产市场起到积极作用的同时,也在反省按揭产生的风险,包括银行的贷款风险增加,购房人的供楼压力加大等等。
然而在按揭风险的研究中,开发商被作为按揭的最大受益者以及商品房买卖关系中的强者,往往成为维权者声讨的对象,开发商的风险也很少被人提及,处在被人遗忘的角落。
不可否认,按揭一定程度上刺激了我国房地产市场需求的迸发,开发商大多在这次市场放量过程中赚了个盆满钵溢,确实受益匪浅,但这并不表示开发商在按揭中就没有任何风险。
本文拟结合当前按揭中实际操作方式,通过分析按揭中各方法律关系,从法律角度及实际操作层面对开发商在按揭中的风险及防范措施进行简要分析,希望能引起有关方重视并与业界人士共同探讨。
一、按揭起源及目前在我国的操作方式
按揭在我国纯粹属于“泊来品”,扎根的时间并不长。
因此,在分析按揭中开发商风险之前,有必要简要介绍按揭的起源及在我国的主要操作方式。
近代意义上的按揭,在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。
最早起源于18世纪英国人创办的建筑社团和1831年英国移民在美国宾西法尼亚州建立的牛津节俭会。
“按揭”一词是从我国香港传至大陆的,它是英语中“mortgage”的广东话谐音。
我国的住房抵押贷款发展历史并不长,国务院于1988年1月召开全国住房制度改革工作会议,拟定《全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》,推动了我国的个人住房贷款工作,为按揭的产生提供了良好的市场和政策环境。
1992年9月23日中国人民建设银行房地产信贷部颁布《职工住房抵押贷款暂行办法》,为促进个人住房贷款业务的大量开展打下了良好基础。
九十年代末,按揭在我国呈现出良好的发展势头,特别是近几年,我国住房金融业务发展迅速,对拉动国内需求,推动国民经济发展起到了积极作用。
由于按揭起源于英美法系国家,其操作的法律基础与我国社会主义法律体系必然会存在冲突,无法照搬。
因此,按揭在引入我国后与我国现行法律制度融合,形成了有我国特色的按揭制度。
按揭目前在我国的主要操作方式包括:
1、确定按揭银行。
房地产项目在对外销售之前,一般由开发商跟银行签订按揭合作协议,约定某银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款,其中包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任等。
2、开展销售活动。
开发商在取得项目的预售许可证后对社会公
开销售,与购房人签订《商品房买卖合同》,并约定采用按揭的付款方式。
3、办理按揭贷款手续。
购房人按照申请的贷款成数支付首付款,剩余购房款由购房人向银行申请按揭贷款,同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保,银行经审批购房人提供文件资料后放款,并直接将贷款汇入开发商账户。
期间,购房人还得办理所购房屋在贷款期限内的财产保险。
4、开发商承担保证责任。
在银行贷款到达开发商账户后,按揭的手续基本完成,购房人的付款义务也履行完毕。
但开发商除了履行《商品房买卖合同》约定的交房义务外,还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间,为购房人承担连带保证担保责任,有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证担保。
银行为保证贷款风险,每笔贷款发放时,都会扣除一定比例(一般为贷款额的10%)资金存入开发商在银行开立的保证金账户,作为开发商承担连带保证责任的保证金。
二、按揭中的各方法律关系
从上述按揭的操作方式看,按揭中包括了商品房买卖、借款、抵押、保证等一系列民事法律行为,涉及的各方主体也较多,内部关系复杂。
因此,研究开发商在按揭中的法律风险,首先必须明确按揭中的法律关系,结合开发商的法律地位、法律责任研究其可能存在的法律风险。
从我国现行按揭中的法律关系来看,其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人(亦即借款申请人)、保险公司四方。
各主
体之间的法律关系分别为:
1、购房人与开发商之间的商品房买卖关系。
购房人欲以按揭的形式购买房屋,首先必须与开发商签订商品房买卖合同,约定购买特定的房屋,并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。
显然
,借款申请人同时也就是购房人,其与开发商之间系房屋买卖关系,开发商为出卖人,购房人系买受人。
2、购房人与银行之间的借贷关系。
购房人在与开发商签订买卖合同后,应按规定提供相应文件资料,向银行申请个人住房(或商业)抵押贷款,银行则根据申请人的身份情况、资信状况确定同意借款的年限及成数,双方同时签署借款合同。
因此,购房人与银行之间系借贷关系,银行为出借人,购房人为借款人。
3、购房人与银行之间的抵押关系。
购房人在向银行申请借款的同时,要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行,为向银行申请的按揭贷款设立抵押,如购房人在未按借款合同约定偿还银行借款时,银行可以实现抵押权,将购房人抵押之房屋折价、变卖或申请法院拍卖并以所得款项优先受偿。
购房人与银行之间还存在抵押关系,其中购房人为抵押人,银行为抵押权人。
4、开发商与银行、购房人之间的担保关系。
在按揭过程中,虽然购房人将所购房屋抵押给银行,但由于多数房屋为期房,即通常我们所说的“楼花”,在我国目前房产证办理完毕之前无法办理抵押登记手续,而房屋抵押又以登记为生效要件,因此,银行在放款后,即使有抵押合同,但抵押行为尚未生效,也无法保障银行的放款风险。
基于此,银行往往会要求开发商为购房人提供阶段性的担保,即在购房人所购房屋办理完抵押登记之前,由开发商为购房人所欠银行债务承担担保责任,购房人若不还款,开发商应当承担保证责任,也就是我们通常说的阶段性连带保证责任。
个别银行还会要求开发商在贷款期间承担全程的连带保证责任。
因此,开发商与银行、购房人存在担保关系,其中银行是债权人,购房人为债务人(又称被保证人),开发商为保证人。
5、购房人、银行与保险公司之间的保险关系。
为确保银行的放贷风险,购房人在将所购房屋抵押给银行时,必须就抵押物(所购房屋)在借款期间投保财产险,并指定银行为第一受益人,如果发生保险事故,由保险公司承担保险责任,所支付的保险理赔费用优先偿还购房人所欠银行借款,购房人为投保人,保险公司为保险人,银行为受益人。
6、开发商与银行的回购关系。
有些银行在与开发商的按揭合作协议中,还要求开发商承担回购义务。
在该情形下,开发商与银行之间还存在通常我们所说的回购关系。
回购从其字面理解仍是买卖,但从法律角度看,按揭过程中的回购存在两种不同的情形:
一种是在购房人所购房屋取得房屋产权证之前,开发商履行回购义务的,其实质是由开发商解除与购房人的买卖合同,并非法律意义上的回购行为;另一种是在购房人取得所购房屋的产权证后,开发商按条款约定回购购房人的房屋,双方又产生一次房产的过户行为,此时才是真正的法律意义上的回购。
篇三:
签订个人借款合同的注意事项
签订个人借款合同的注意事项
一份完整的借款合同,应该包括以下部分的内容:
一、债务人的身份资料(包括营业执照),作为借款合同的必备附件。
简单说,就是要债务人借钱的时候提供身份资料。
为什么要债务人借钱的时候提供身份资料呢?
因为《民事诉讼法》第108条规定起诉条件之一“有明确的被告”。
打官司的时候,法院第一时间要求我们提供被告的准确身份资料,我们必须提供,否则法院不予立案。
如果事先没有债务人的身份资料,等到真的要打官司的时候,才向债务人要身份资料,一般情况下债务人肯定不愿意给。
所以,签订借款合同时一定要债务人提供身份资料。
二、要求债务人的配偶签字、或者提供配偶身份证明。
债务人借钱,为什么要配偶签字、或者提供配偶身份证明呢?
因为:
根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释
(二)》
第24条规定:
“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的,应当按夫妻共同债务处理。
”;简单说,一人负债,夫妻偿还。
所以,在实践中,借款债务诉讼,我们都是把夫妻俩作为共同被告。
同理,债权人也应该提供关于被告夫妻关系的证据,如果不在债务人向你借款的时候准备,等到要打官司的时候才收集,不仅浪费时间,而且不一定能够收集到相应的证据。
三、要明确约定借款利息。
为什么要明确约定借款利息呢?
因为:
合同法211条规定“借款不约定利息的,视为无利息”。
所以,利息必须明确约定。
借款合同的利息,有以下三种情况:
第一种:
正常借款期限内的利息。
最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条规定“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率,各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握,但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍。
超出此限度的,超出部分的利息不予保护。
”
第二种:
逾期利息。
超出合同约定还款期限的利息。
现行的人民银行规定逾期贷款利率为原利率上浮30%-50%。
第三种:
打官司法院判决后,迟延履行判决书的罚息。
民诉法第232条规定“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
”也就是说,如果债务人未能按生效判决或仲裁裁决规定的期限履行,则从迟延之日起,即原约定利息加倍计算。
四、关于复利的约定。
什么是复利?
就是利滚利。
最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第7条规定“出借人不得将利息计入本金谋取高利。
审理中发现债权人将利息计入本金计算复利的,其利率超出第六条规定的限度时,超出部分的利息不予保护。
”
由于司法解释对复利的态度不支持,所以,建议大家在借款合同中尽量不要约定复利。
五、明确约定借款本息的还款顺序。
这是一项非常重要但又被忽视的权利。
对债权人有利的还款顺序为:
先利息后本金。
如果约定不明确,在司法实践中法院常常会按照先本金后利息来处理。
为什么这是一项非常重要的权利呢?
举例:
法院判决给付还款本金10万元,合同期内的利息是2分息2000元/月。
债务人每月还款2000元。
如果借款合同约定了还顺序款为
先利息后本金,那么债务人一辈子还不完。
但如果没有约定还款顺序,那么债务人用4年2月可以还清本金,再用4年多还清利息。
可见,这是一项非常重要的权利。
约定还顺序款为先利息后本金,可以促使债务人积极履行债务、积极支付利息。
六、应该明确约定诉讼律师费承担。
当债务人逾期还款,要打官司解决的时候,为维护债权人的利益,最好还是委托律师全程跟进。
那么由此而发生的律师费,应该由债务人承担、由违约方承担。
但如果你不明确约定,法院就不会支持。
七、关于债务担保
有条件的,应该尽可能要求债务人提供担保,担保有以下2种形式:
1、保证人。
这是最简单的担保方式,担保人签字即可。
通常我们要求债务人的亲属提供担保。
理由有2点:
1)如果其近亲属不同意担保,那么就要打个问号,为什么连近亲属不信任债务人?
2)尤其要求债务人的成年子女、父母担保。
因为,如果债务人有心逃债,经常会将财产转移至父母子女的名下,尤其是子女。
所以,要求成年子女担保,可以断其逃债的念头。
2、抵押登记。
比如房屋、汽车等财产。
但抵押登记的手续比较繁琐,要办理公证,登记,手续费。
八、要求债务人披露财产。
在信任的情况下,我们不需要办理财产抵押登记,但可以要求要求债务人告知其财产情况并提供有关资料。
如:
房屋产权证原件交给债权人、其他财产的复印资料。
掌握债务人的财产线索,一旦有动静,债权人可以立即查封其财产。
九、应该约定管辖条款
什么是管辖条款?
就是万一要打官司的时候,我们去哪里打官司的条款?
债权人应当事先约定对自己有利的管辖条款。
因为:
如果不事先约定,那么法院执行的“原告就被告”的诉讼原理,通常是由被告所在地法院管辖。
也就是说,债权人要到债务人的地头去打官司。
是实践中,这绝对是对债权人不利的。
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