亦庄写字楼市场报告.docx
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亦庄写字楼市场报告.docx
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亦庄写字楼市场报告
亦庄写字楼市场调查分析报告调研说明
调研目的:
了解写字楼的市场现状,并对亦庄地块的市场潜力及定位提供参考调研范围及对象:
亦庄5A写字楼/孵化器
调研重点内容:
产权性质及操作方式、建筑形式及功能配置、价格情况、购买客群分析、销售情况及推广方式
亦庄写字楼市场调查
1、行业分布:
按照北京市对亦庄的定位,将着力发展包括电子信息、汽车制造、生物医药、装备制造、文化创意等在内的高端现代制造业,着力构建“一区、三园、多点”的产业发展新格局。
“一区”就是亦庄开发区,“三园”包括生物医药基地产业园、新媒体产业园、新能源汽车产业园。
开发区累计入区企业达3276家,其中包括66家世界500强企业,入区企业投资总额超过200亿美元,基本形成了电子信息通信、生物技术与新医药、汽车、装备制造业四大主导产业。
作为国家技术开发区的亦庄吸引了更多世界级公司落户,同样是低密度写字楼,亦庄国际企业大道已聚集企业千余家,包括可口可乐、ABB、三洋、富士康、资生堂、同仁堂等大型公司。
亦庄主要作为企业的研发和生产基地,但有越来越多的公司将总部搬迁至此,如向互联网转型的诺基亚和快递公司DHL。
亦庄开始将自身定位从现代制造业基地向国际高端产业园区转变。
据房地产调研机构调查数据显示:
电子信息通信占25%、生物医药占21%,科技科贸占20%,汽车产业占25%,其他10%,在其他产业中以法律、咨询、证券、评估、金融等配套服务机构,如国泰君安证券股份有限公司等。
二、客户特征及租金价格
1)高档写字楼
主要需求以科技科贸、金融机构、房地产开发公司、财物公司、律师事务所、大型机械公司、贸易公司、进行出口公司、部分外地企业驻京办事处等。
这类企业主要选择在该区域内高档写字楼内,注重交通便利,对区域环境、办公环境等其他因素要求较高。
约占亦庄写字楼市场55%。
日租金在人民币2.8-3.5元/平方米(使用面积)/天,均有地上或地下停车场,收取一定费用。
2)中、小型写字楼
主要以律师事务所、会计师事务所、房地产评估所、房地产交易中心等中介机构,物流快递、航空服务、办公用品等服务企业为主。
由于租金便宜,交通便捷,周边配套齐全,受到中、小企业的关注。
约占亦庄写字楼市场35%。
日租金基本在2-2.8元/平方米/天,由于地上停车位数不多,基本不收取费用。
3)商住两用办公类物业
入住公司多元化,行业类型较分散,由于开间面积小,初期投入较小。
选择此类客户其他都是小型公司、外地驻京办及个人投资者。
约占亦庄写字楼市场的10%。
例如:
位于亦庄天华北街东口,国融国际。
建筑面积:
10万平方米,入住企业主要在A幢。
开间面积:
33-53平方米,租金:
2.5-5元平方米1800元/月-2000元/月,45平方米2200元/月-2500元/月,53平方米2500元/月-2800元/月。
地上车位1元/小时,地下平车位360元/月,立体车位260元/月。
入住公司:
凯米宝贝国际屋中的宝贝家园;金风科技;宏光圣世(北京)国际文化有限公司;北京桓成立业人力资源咨询服务公司等。
3.租金价格及空置率分析
针对行业类型亦庄写字楼所面对客户行业较为固定,再加上市政配套设施在建设中,固在租金价格上一直处于北京市较低水平,近几年内涨幅约在0.8左右。
如中航持北京工业园写字楼,2006年租金价格为2元/平方米/天,现租金价格从为2.8元/平方米/天,涨幅0.8;隆盛大厦,2008年开盘租金价格为3元/平方米/天,现租金价格为3.5元/平方米/天,涨幅为0.5。
升幅不大。
在亦庄地区甲级写字楼约6家(已投入使用)左右,约占写字楼市场的65%,2009前开始投入使用的写字楼,其出空置率均为15%,为该区域内主要租用场所。
中、小型写字楼4家(已投入使用)左右,约占写字楼市场的35%,由于年份较早,楼体整体较为陈旧,但周边配套较为齐全,交通方便,有部分公司会整栋或半栋租用此类写字楼。
空置率均为10%,市场需求率较高。
三、亦庄写字楼项目分析:
项目名称
朝林大厦
地理位置
荣华中路15号
写字楼总建面积
138240.77万㎡
占地面积
19000㎡
标准层高
3.85米
净层高
2.6-2.8米
分割面积
300——1000㎡
标准层面积
2100㎡
层数
28(地上25;底下3)
租金
5.8—7元/㎡(使用面积)/天
产权
大产权房50年
建筑时间
2001年7月1日---2004年1月1日
客梯
4
货梯
1
品牌:
三菱
中央空调:
美国“开利”空调.可自由温控,体现人性关怀,独特的新风系统
车位
地上:
127个,200元/月/个;地下:
600个,500/月/个
物业费
0.95元/平方米·天
容积率:
1.41
出租率
50%
绿化率:
30%
通讯设备:
卫星及有线电视,IDD电话,DDN。
综合布线系统(POS)
大厦将语音、数据、视频信号等布线综合在一套标准的布线系统中。
楼宇自动化系统(BAS)
电气照明自控、中央空调自控、电梯群控、停车场管理系统。
消防自动化系统(FAS)
火灭自动报警、自控喷淋、消火栓控制、全系统联控。
保安自动化系统(SAS)
门禁、电视监控,电子巡更、防盗报警。
周边配套:
中、小学:
北京第二实验学校
商场:
华润购物中心、圣福华商场
邮局:
中国邮电局
银行:
农行、交行、工商、中行
医院:
亦庄医院、博爱医院、同仁医院、多伦多医院
项目名称
BDA企业大道
地理位置
景园北街2号
写字楼总建面积
190000平方米
占地面积
54000平方米
标准层高
3.5米
净层高
3.6—5.2米
分割面积
439—645㎡
标准层面积
800㎡
层数
16栋7-18层的建筑单体和1个大型会所
租金
3.5元/㎡(使用面积)/天
出售方式
租/售,部分独栋可出售,带发票售价2.8万元/㎡
产权
大产权50年
建筑时间
2005年
建筑类型:
板塔结合
客梯
3
货梯
1
品牌:
三菱
电梯型号
LEHY
速度
2.5米/秒
站数
21
车位
1250个地上150元/月/位,地下350元/月/位
物业费
4.20元/平米/月
容积率:
2.6
出租率
80%
绿化率:
41%
通讯设备:
ADSL户内机柜,电话线,卫星接收天线
采暖方式:
市政提供热源,由设在地下一层的换热站统一供给空调热水
项目名称
力宝广场
地理位置
荣华中路与北环东路交汇
写字楼总建面积
280000平方米
净层高
4米
分割面积
A座为
170m²、360m²、460m²和
480m²,B、C、D座为
406m²和410m²
标准层面积
1400平方米
层数
16
租金
3-4元/㎡(使用面积)/天
出售方式
租/售6月23日起可办理房本,售价2.8-3.5万元/㎡
产权
50
建筑时间
开盘时间:
2011年10月23日入住时间:
2013年12月31日
客梯
4
货梯
4
中央空调:
开立空调
车位
1700个
楼宇自动化系统(BAS)
电气照明自控、电梯群控、停车场管理系统。
消防自动化系统(FAS)
火灭自动报警、自控喷淋、消火栓控制、全系统联控。
保安自动化系统(SAS)
门禁、电视监控,电子巡更、防盗报警。
幼儿园:
美格双语幼儿园开园
中小学:
开发区实验学校
综合购物:
百安居、小白羊超市、华普超市、华润超市、美廉美超市、格林小镇商业街等
银行:
中国银行、工商银行、中国建设银行、交通银行、北京银行、中信实业银行、光大银行等邮局:
开发区邮局
医院:
亦庄医院、同仁医院
休闲娱乐设施:
鸿喜长新国际高尔夫球场,圣福华国际俱乐部等
餐饮:
渔公渔婆、肯德基、西贝莜面村、上岛咖啡、东来顺等
入住企业:
中石化、3M、中国黄金集团、资生堂等
物业费
24元/M²/月
容积率:
3.4
出租率
90%
绿化率:
30%
通讯设备:
电话线接入
楼宇自动化系统(BAS)
电气照明自控、中央空调采暖、电梯群控、停车场管理系统。
消防自动化系统(FAS)
火灭自动报警、自控喷淋、消火栓控制、全系统联控。
保安自动化系统(SAS)
门禁、电视监控,电子巡更、防盗报警。
华联集团签约力宝广场,近8万平方米的Shopping Mall,商场内囊括世界各类品牌商品与商业服务,大型百货、超市,高端影城、特色餐饮、咖啡馆、茶楼、健身会所、养生馆等配套,全面的休闲娱乐功能业态,填补了亦庄生活及人文配套方面。
楼盘基本完成招租,入住企业很少,大多正在装修。
一个楼层两户,每户410平方米,一层820平方米。
10F租金3元/平方米,售价3万/平方米。
16F是顶层,视野开阔,三面有玻璃,租金4元/平方米,售价近4万/平方米。
基本为小业主。
项目名称
亦城科技中心
地理位置
荣华南路49C1地块
写字楼总建面积
105678㎡
占地面积
21616㎡
开间面积
775㎡
标准层面积
2000
地上面积
64800平米
写字楼a座高70.85米,共16层,地上建筑面积:
12280平米,标准层面积775平方米。
写字楼b座高62.85米,共14层,地上建筑面积:
10883平米,标准层面积778平方米。
写字楼c座高62.85米,共14层,地上建筑面积:
10734平米,标准层面积775平方米。
写字楼d座高82.85米,共19层,地上建筑面积:
26870平米,标准层面积1-16层:
1486平米,17-19层:
1039平米。
租金
4元/㎡/天出售:
22000元/㎡
产权
公建用地
建筑时间
2012年12月1日开盘2013年12月1日入住
客梯
3
货梯
1
品牌:
三菱
采暖方式
中央空调
车位
地上:
127个,200元/月/个;地下:
600个,500/月/个
物业费
20.00元/平方米·月
容积率:
3.5
出租率
80%
绿化率:
30%
通讯设备:
IDD电话,DDN。
楼宇自动化系统(BAS)
电气照明自控、中央空调自控、电梯群控、停车场管理系统。
消防自动化系统(FAS)
火灭自动报警、自控喷淋、消火栓控制、全系统联控。
保安自动化系统(SAS)
门禁、电视监控,电子巡更、防盗报警。
周边配套:
中小学:
BDA实验学校、亦庄小学、亦庄中学
综合商场:
苏宁电器、美联美超市邮局:
中国邮政休闲
娱乐设施:
高尔夫球场、体育中心、台球等
银行:
工商银行、北京银行、交通银行、农业银行医院:
同仁医院餐厅
项目名称
斯巴鲁大厦
地理位置
荣华南路与锦绣街交汇处
写字楼总建面积
59543平方米
占地面积
13027.6平方米
标准层高
4.5
净层高
3.5—4.5
分割面积
200—2000
标准层面积
2000
层数
地上22层,地下2层
租金
2.5—3.0元/平方米出售:
28000元/平方米
建筑结构
钢筋混凝土
产权
商住楼50年
建筑时间
2008年8月1日
客梯
6
货梯
1
扶梯:
4
采暖方式:
集中采暖、中央空调
车位
地上:
122个,地下:
237个,共359个
物业费
2.6平方米/月
容积率:
3.5
出租率
60%
绿化率:
35%
通讯设备:
卫星及有线电视,IDD电话,DDN。
综合布线系统(POS)
语音、数据、视频信号等布线按综合系统标准。
楼宇自动化系统(BAS)
电气照明自控、中央空调自控、电梯群控、停车场管理系统。
消防自动化系统(FAS)
火灭自动报警、自控喷淋、消火栓控制、全系统联控。
保安自动化系统(SAS)
门禁、电视监控,电子巡更、防盗报警。
周边配套:
学校:
亦庄中心小学、亦庄中学、亦庄幼儿园、二十一世纪幼儿园、史家胡同实验学校
医院:
亦庄医院、同仁医院亦庄分院、雅强口腔
银行:
交通银行、北京银行、工商银行、中国银行、建设银行、农业银行、农村商业银行
超市:
美廉美超市、华润超市、沃尔玛山姆会员店、迪卡侬、大中电器、苏宁电器
餐饮:
意浓世界咖啡西餐厅、一江水、维克多自助、肯德基、东来顺、黄记煌、樱町三味日本料理、一屋一食主题餐厅、天客饭店、盛昌酒家
项目名称
荣华国际
地理位置
荣华南路与运成街交汇东北角
总建筑面积
118993平方米
项目总占地面积
29664.49平方米
标准层高
4.4
净层高
4.2
分割面积
108-320
标准层面积
2000
层数
17、18、21
租金
3—3.5元/㎡(使用面积)/天
出售方式
租/售售价2.5—3.3万元/㎡带发票
产权
50年,目前没房本,等年底可办理过户
建筑时间
2012年开盘,2013年10月交房
客梯
5
货梯
1
采暖方式:
中央空调
车位
地上:
150个,200元/月/个;地下:
约450个,分上下两层
物业费
22元/平方米/月
容积率:
3.5
出租率
30%
绿化率:
30%
通讯设备
电话线、光纤接入
楼宇自动化系统(BAS)
电气照明自控、中央空调自控、电梯群控、停车场管理系统。
消防自动化系统(FAS)
火灭自动报警、自控喷淋、消火栓控制、全系统联控。
公共区域精装修,其它为毛坯房,目前有100户正在装修,出租率为30%,每层约2000多平,最小开间108平,最大320平,一层十户,6个小户型,2个大户型。
项目位于荣华南路,与兴基铂尔曼酒店隔路相望,周边公交线732、723、927、976等公交巴士直通市区,,临近地铁亦庄线荣昌东街站。
项目地上88993平米,包括18859平米酒店、59906平米写字楼、10025平米商业。
酒店与洲际品牌合作,计划打造15层亦庄特色假日酒店。
写字楼由2栋18层“L形”建筑组成,镜像分布于项目南部区域。
其中3-18层为办公,1800平米标准层面,11米独特大堂挑空、100-300平米可灵动空间,有组合选择。
1-2层为商业。
项目名称
亦城国际
地理位置
荣华中路
一期总建面积
86605平方米
地上面积
61652平方米
地下面积
24953平方米
净层高
4米
基本租期
3年
分割面积
150—400平方米
标准层面积
963—1600平方米
层数
25
租金
4.5元/㎡(使用面积)/天
出售方式
租/售售价2.8万元/㎡带发票
产权
50年
建筑时间
2011年开盘
建筑密度:
42.6%
客梯
A座8部
B座6部
品牌:
通力
网络
手机无线信号覆盖整栋大厦,宽带接入、卫星接受系统天线
车位
地上:
15个;地下:
422个
物业费
21元/月/平方米
容积率:
3.5
出租率
95%
绿化率:
30%
电话接口:
DDNISDN
光纤电缆空调
风机盘管加新风的两管制空调系统,并设有排风系统
保安自动化系统(SAS)
门禁、电视监控,电子巡更、防盗报警。
楼内配套:
餐饮,银行,会议室,多功能厅车库,员工餐厅,Spa健身会所。
装修标准:
公共部分精装修
交通概况:
临近地铁万源街站,公交(976、927、202、652、723、324)
项目名称
汇龙森国际·企业港
地理位置
中和街14号
写字楼总建面积
95190平方米
占地面积
五公顷
标准层高
3.5-4.8
净层高
4.8
分割面积
310-1000
标准层面积
1000
层数
7
租金
2.5元/平方米/天暂不出售
产权
40年
建筑时间
2007年11月正式开盘,2007年12月底入住,2008年5月31日开园
客梯
4
货梯
1
采暖方式:
市政供暖
车位
地上:
326/个车位费:
150元/月
物业费
2.5元/平方米/月
容积率:
1.9
出租率
90%
绿化率:
30%
通讯设备:
卫星及有线电视,IDD电话,DDN。
园区在总体功能布局上既有独栋式的企业办公研发组团,也配备了集合式的企业商务组团,为有些小型高新技术企业可能刚刚起步,提供了酒店式小面积科研办公用房,配置了独立式的多层专业生产厂房。
周边配套:
本项目距亦庄第一生活区仅4公里,距亦庄第二生活区仅2公里。
项目周边有同仁医院、美廉美超市、中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、渔公渔婆、东来顺、达美乐比萨、吉野家快餐、锦江富园大酒店(4星)、圣坤酒店(4星)等多种配套设施。
园内主要企业:
北京石磊乾坤含氟新材料研究院有限责任公司
北京诺宁生物科技有限公司
北京欧美利华科技有限公司
北京义翘神州生物科技有限公司
北京神州细胞工程有限公司
3、写字楼市场分析及配套水平调查
项目名称
地理位置
出租面
积(㎡)
价格(元
/㎡)
出租
率
产权性
质
备注
商业配套
朝林广场
荣华中路
15号
290/
3000
5.8-6.5
50%
50年写
字楼
格局按企业要求随意分割,5A超豪华写字楼
超5A级写字楼
BDA企业
大道
景园北街+
荣华南路
730
3.5
80%
50年写
字楼
整层出租,带装修
带办公家具,售
2.8万/㎡
紧邻地铁
园区门口多路
公交,餐饮银
行俱全
BDA企业
大道
景园北街+荣华南路
488/层
3.0
80%
50年写
字楼
3层4层一起租,
吊顶已做,只需做地面,售2.8
万/㎡
紧邻地铁
园区门口多路公交,餐饮银
行俱全
BDA企业
大道
独栋
景园北街+荣华南路
1080
3.5
70%
50年写
字楼
原先做美容医疗有装修如办公需装修,售2.8万/㎡
紧邻地铁
园区门口多路公交,餐饮银行俱全
力宝广
场
荣华中路
500/
1000
3-4
90%
50年写
字楼
在租在售均为小
业主,毛坯,整层,半层均有。
售3万/㎡
紧邻地铁站
商业设施齐全
亦城科技
广场
荣华中路
2000
4.0
80%
50年公
建用地
整层带装修,售2.2万/㎡
5A级写字楼,紧邻荣华路,周边商业配套
齐全
斯巴鲁大
厦
荣华中路
200/
2000
2.5-3.0
60%
50年写
字楼
可根据企业要售求随意分割,售2.8万/㎡
紧邻地铁口周边商业配套齐全
荣华国际
荣华南路+
运成街
108/200
0
3—3.5
30%
50年写
字楼
公共区域精装,
办公区域毛坯房,
可任意分割,售
2.5—3.3万/㎡
对应兴基铂尔
曼大厦,周边
商业配置
亦城国际
荣华中路
150—
1600
4.5
95%
50年写
字楼
公共部分精装,
其他简装,售
2.8万/㎡
楼内配spa员
工会所,办公
生活配置齐全,
周边商业配套
汇龙森国
际·企业
港
中和街14
号
310——
1000
2.5
90%
50年工
业用地
孵化器,科研楼,
多层专业生产厂
房,有小面积科
研办公室
企业商务组团
入住,周边商
业配套齐全
北工大软
件园(独
栋)
地盛西路
荣京西街
2178
2.3
50%
50年工
业用地
有简单装修,售2.2万/㎡
园区门口有公交,宾馆银行餐饮俱全,紧邻生活区
北工大软
件园(独
栋)
地盛西路
荣京西街
2831
2.3
50%
50年工
业用地
有装修,售2.2万/㎡左右
园区门口有公交,宾馆银行餐饮俱全,紧邻生活区
四、推广、销售策略分析
此类项目特别是亦庄内50年工业产权的项目,推广销售主要以户外路牌(高速公路)和大型企业入伙的签约活动、网络为主要宣传手段,报广类的纸媒宣传非常少。
目前亦庄已形成以汽车制造、微电子生物技术与新医药等主导的高新技术集群产业,智力密集型企业已成为亦庄主要成员。
个性化与特色化产品将成为
未来市场竞争的赢家。
也就是说满足上述规模企业的科技研发需求,一大批针对其科研而量身定做的办公建筑随之出现,并取代初期单一的生产厂房而成为目前亦庄主要建筑类别。
亦庄开发区优惠政策
1、生产型外商投资企业减按15%的税率缴纳企业所得税。
2、经营期在十年以上的生产型外商投资企业从获利年度起享受两年免、三年减半缴纳企业所得税。
(即税率为7.5%)
3、外商投资的先进技术企业,按照国家规定减免企业所得税期满后,可延长三年减按10%的税率缴纳企业所得税。
4、外商投资的产品出口企业,按照国家规定的减免企业所得税期满后,凡当年企业出口产品产值达到当年企业产品产值70%以上的,可减按10%的税率征收企业所得税。
5、产品出口企业和先进技术企业的外国投资者,将其从企业分得的利润汇出,免征汇出额10%的所得税。
6、生产型外商投资企业5年免征地方所得税,5年减半征收。
属高新技术企业的,免征地方所得税。
7、外国及港澳台地区在北京市光机电一体化产业基地的投资者,将企业分得利润再投资于
本企业或在北京市光机电一体化产业基地兴办新企业,经营期不少于5年的,经税务机关核
准,可退还再投资部分已纳所得税税款40%的;若上述投资投入产品出口企业或先进技术企业,经营
期不少于5年的,经税务机关核准,可全部退还其再投资部分已缴纳的所得税税款。
8、对符合《外商投资产业指导目录》中鼓励类的外商投资项目,在投资总额内进口的自用
设备,除《外商投资项目不予免除的进口商品目录》所列商品外,免征关税和进口环节增值税。
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