土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案1.docx
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土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案1.docx
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土木工程类土地估价案例与报告模拟试题与答案1
土地估价案例与报告模拟试题与答案1
一、案例分析题
请阅读并根据有关条件综合分析回答问题。
某政府拟将一宗地划拨用于保障性住房建设,委托土地评估机构进行评估,核定其现实价值,为其办理该宗土地的划拨手续提供土地价值的参考依据。
请根据以下给定条件分析并回答下列问题:
1.对于居住用地来说,在分析区域因素时,应重点考虑哪些因素?
答案:
区域因素应重点分析:
1)自然因素:
区域在城镇中的位置、自然条件及发生自然灾害的概率等。
2)社会因素:
社区规模功能与安全保障、人口密度、邻里的社会归属文化程度及生活方式等。
3)交通条件:
距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通便捷程度等。
4)基础设施状况:
通上水、通下水、通热、通电、通气、通信等基础设施与公用服务设施状况等。
5)经济发展水平:
区域经济发展规模及水平、居民收入水平等。
6)行政因素:
区域经济政策、土地规划及城镇规划限制。
7)环境因素:
区域环境与景观、噪声、空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。
2.对该宗地进行评估时,可选择哪两种方法,简述所用方法的基本程序。
答案:
可选择市场比较法和成本逼近法。
(1)市场比较法的估价程序。
收集交易资料;选取比较交易实例;建立可比基准;进行交易情况修正、交易期日、区域因素、个别因素、土地使用年期、容积率等修正;求取比准价格。
(2)成本法估价程序。
1)收集征地或拆迁取得土地的一般费用资料,计算土地取得费A。
2)收集土地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜田开发建设基金等相关费率或标准,计算相关税费B。
3)收集待估宗地所处区域土地开发费用一般资料,计算土地开发费用C。
4)收集利息率,计算投资利息D。
5)收集投资利润率,计算投资利润E。
6)收集当地土地增值收益率,计算土地增值收益F。
7)收集当地土地还原利率,按土地价格=(A+B+C+D+E+F)×[1-1/(1+土地还原利率)土地使用年期计算土地价格。
3.对宗地利用状态、地上建筑物的成新度、土地权利状况进行重点分析,属于何类因素分析范畴,在该类因素分析中还需重点分析其他哪几点因素?
答案:
如果是个别因素重点分析范畴,则应分析宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、规划限制、与交通设施的距离、与商业设施和公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度、相邻土地利用等。
4.该估价项目是否适合收益还原法?
答案:
其评估设定用途为划拨、保障性住房建设,现收益不确定及收益较少,难以采用收益还原法。
5.对该宗地进行地价定义时,一般阐明哪几项内容?
答案:
宗地名称、宗地位置、估价设定用途、评估面积、估价期日实际开发程度、估价设定土地开发程度、土地使用权年限(年)、估价基准日等。
甲公司某写字楼建成后一直出租经营,2010年甲公司因企业战略调整,欲对外转让而评估其转让价格。
乙土地估价评估公司在接到此项业务后,立即着手开展评估工作。
请根据此情况,回答以下问题:
6.乙公司在接受委托业务后,为减少评估时间,分别派张、王两名土地估价师负责现场调查和市场调查。
在估价中,张负责利用土地还原法对出让价格进行评估,王负责利用市场法对出让价格进行评估。
请对以上做法进行评价?
答案:
在评估中有不合理的地方。
一是每个估价环节必须至少有两名土地估价师,而不是一名土地估价师和一名估价助理;二是两项估价调查应该独立进行,而不能分工合作调查,估价师应该贯穿估价的全部过程;土地估价方法的确认和评估应有二人共同完成。
7.评估中现场调查的内容有哪些内容?
答案:
现场勘察的基本内容包括七部分,分别是土地位置、边界及四邻关系勘察,土地自然条件勘察,土地环境质量勘察,土地基础设施条件勘察,土地使用状况的现场勘察,地上建筑物及其他附着物的勘察,土地经营与收益状况的调查。
8.在评估中,对该宗地土地利用状况的界定需要包括哪些内容?
答案:
土地利用状况分为现状利用和规划利用,对现状利用的界定主要包括容积率、建筑密度、绿化率等,以及土地的基础设施条件等。
(1)容积率。
容积率是建筑面积与土地面积之比。
确定容积率的依据主要有:
对拟开发或正在开发的土地,采用土地规划资料确定;具有《国有土地使用证》和《房屋所有权证》的土地,依据两证所载的土地面积和建筑面积计算。
(2)建筑物、构筑物情况。
包括建筑物、构筑物的用途、面积、结构、设施设备、建筑高度、建筑层数,朝向等;对重要建筑物,应说明建筑年代、耐用年限、成新度等,当有多幢房屋时,尽可能列表一一描述。
(3)土地开发程度。
土地开发程度反映土地的基础设施完善程度。
一般是指通上水、通下水、通电、通信、通气、通热、通路等。
常见的情况是宗地红线外达到几通、宗地内平整;或宗地红线外达到几通、宗地红线内达到几通。
比如:
宗地外三通宗地内平整、宗地外五通宗地内平整、宗地外七通宗地内平整、宗地外七通宗地内七通、宗地外五通宗地内七通、宗地外三通宗地内五通、宗地外五通宗地内五通宗地内平整等多种形式。
9.该评估拟使用现场调查日作为估价期日,是否可以?
答案:
估价期日是指估价结果对应的日期,通常具体到某年某月某日,估价期日一般由委托人确定,或者由委托人与估价师商定。
在估价中,一般以接受委托或现场调查之日作为估价期日。
二、报告判读题
第一题和第二题为土地估价报告及土地估价技术报告片断,根据提问回答。
第三题为一个完整的土地估价技术报告,其中存在多处错误,请阅读后指出并说明原因以下是一份估价技术报告中的第一部分总述的内容,请阅读后,回答5个小题问题。
[案例片段
第一部分总述
一、估价项目名称
某县人民政府拟划拨2010年第二批次建设用地位于××××××××××××××的一宗国有公共服务用地土地使用权价值评估
二、委托估价方
(略)
三、受委托估价方
(略)
四、估价依据
本次评估的估价依据主要有:
(一)全国人大、国务院及有关部门颁布的法律、法规
(1)《中华人民共和国土地管理法》。
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
(3)《中华人民共和国担保法》。
(4)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。
(5)《中华人民共和国物权法》。
(6)《某省土地管理条例》。
(二)有关技术标准
(1)《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001)。
(2)《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001)中的“土地估价报告规范格式”。
(三)政策文件依据
(略)
(四)有关依据
(略)
(五)其他资料
(1)委托方提供的其他资料。
(2)估价人员实地勘察、调查、收集的相关资料。
五、估价基准日
二零一二年三月十八日
六、地价定义
根据委托方提供的资料及现场勘察情况,待估宗地现状用途、设定用途、设定年期、实际及设定开发程度等状况详见“待估宗地地价定义情况表”,本次评估设定的土地开发程度是指宗地所在区域宗地红线外市政基础设施开发程度和宗地内场地平整状况。
根据地价评估的技术规程和项目的具体要求,估价对象的评估价格为以下设定现状利用条件下的国有土地使用权价格:
(1)依据委托方提供的资料,估价对象划拨用于某街道社区医院项目,规划占地面积为4232m2;评估设定用途为公共服务用地,评估面积4232m2
(2)基准日为2012年1月14日(估价现场勘察日期)。
(3)评估设定土地使用权年期为划拨用地长期使用。
(4)待估宗地实际土地开发程度红线外“五通”(通电、通信、通路、通上水、通下水),红线内“场地平整”;评估设定开发程度红线外“五通”(通电、通信、通路、通上水、通下水),红线内“场地平整”。
七、需要特殊说明的事项
(略)
八、土地估价师签字:
(略)
九、土地估价机构:
某地产评估有限责任公司
估价机构负责人签字:
年月日
问题:
1.委托方应列明的基本项目有哪些?
答案:
一般应列明委托单位(人)、法人代表、联系人、联系地址、联系电话等。
2.受委托方应列明的项目有哪些?
答案:
一般应列明受托估价机构、机构地址、土地评估机构注册号、资格证书有效期、执业范围、法人代表、联系电话等。
3.该报告总述部分存在漏项,请指明并列清?
答案:
估价目的。
应对此次评估的目的做一概括性描述,包括受谁委托、评估对象及位置描述,评估目的等。
估价日期。
应就评估过程所花费的时间,做一简单描述。
4.在评估依据中的
(二)有关技术标准中,一般还应包括哪些内容?
答案:
一般应增加地方的土地分等定级的公布标准和基准地价的更新情况。
5.在土地估价师签字方面,一般注意哪些问题?
答案:
一般土地估价师签字,需由两位以上土地估价师共同签字;在签字时需列明土地估价师资格证号。
下面是某土地估价技术报告的片段,该片段展示了该宗地利用基准地价系数修正法进行估价的过程,请研读后回答问题,共5小题。
所谓基准地价系数修正法,是指利用城镇基准地价和基准地价修正体系等评估成果,按照替代原则就估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较,并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正,进而求取待估宗地在估价基准日价格的一种方法。
依据《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001)(以下简称《规程》)与《某市区土地级别与基准地价更新报告》,其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为
宗地地价=[基准地价×K1×K2×(1±∑K)±K3×K4
式中K1——期日修正系数;
K2——土地使用年期修正系数;
∑K——影响地价区域因素及个别因素修正系数之和;
K3——开发程度修正值;
K4——权属因素修正系数。
1.基准地价成果介绍及内涵
根据某市2008年6月公告的《某市区土地级别与基准地价更新报告》,不同用途的基准地价参见表1。
其基准地价内涵为基准日为2007年12月31日,土地开发程度为市政“五通”或“七通”,宗地内场地平整条件下不同级别,分商业、住宅、工业等几种用途法定最高出让年期的平均地价。
表1某市区级别基准地价 (单位:
元/2)土地级别商业用地住宅用地工业用地一26891445758二19741218646三1725996548四1536744412五972577六7434532.确定待估宗地的土地级别及基准地价估价对象所在区域位于某西北侧,设定用途为公共服务用地,根据《某市区土地级别与基准地价更新报告》描述,办公、公共用地参照住宅用地修正系数进行评估;根据某市市区土地级别图,可知待估宗地所在土地级别位于住宅用地四级范围内,其基准地价为744元/m2。
3.确定期日修正系数(K1)某市市区基准地价基准日为2007年12月31日,而本次评估的估价基准日为2012年1月14日,该区域为某中部,依托区域交通优势经济发展较快,区域内城市基础设施条件随经济发展和基础设施开发建设及改造不断完善,区域内地价有较大幅度的增长,结合周边经济的发展情况,各类汽车销售企业和工业企业聚集程度较高,经测算并考虑本次评估目的,确定待估宗地期日修正系数为K1=1.5。
4.确定土地使用权年期修正系数由于某市公共用地为50年期的土地使用权价格,与本次待估宗地设定土地使用年期无年限不一致,代入上述土地使用年期修正公式得到K2=1.03515.编制待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表根据《某市区土地级别与基准地价更新报告》,住宅用地四级地的地价影响因素指标说明与修正系数见表2,按照待估宗地的区域及个别因素条件,建立待估宗地地价影响因素优劣程度说明及修正系数∑K(见表3),∑K=2.0%。
表2住宅四纽用地的地价影响因素指标说明与修正系数项目优较优一般较劣劣因素因子指标+%指标+%指标%指标-%指标-%区域因素住宅用地类型新建或准建小区2.24已建成的多层楼房区1.12多层和低层楼房混合区0低层楼房及平房混合区0.76平房区1.51自然环境质量无粉尘大气噪声污染1.12粉尘大气噪声污染极轻0.56偶有噪声污染,或有轻度粉尘大气污染0粉尘大气污染较重0.38粉尘大气污染严重0.76人文环境位于大中专院校、机关事业单位聚集区2.01广场绿地多、配套文体休闲设施齐全、道路通达的多层小区1.01交通拥挤、人口密集、多层与平房混合区0城中村或旧城平房密集区0.68周围工矿区、城市景观差1.36宗地周围土地规划利用方向规划新增主次于道、大型商服设施1.34规划新增学校、公园、广场绿地等公用设施0.67规划无影响00.450.91区域公交线路数量41.1230.562010.3800.76个别因素距综合性医院距离/m<10000.91000~15000.451500~200002000~25000.3>25000.6距中学距离/m<6001.57600~9000.78900~120001200~15000.53>15001.06距小学距离/m<3001.57300~6000.78600~9000900~12600.53>12001.06距幼儿园距离/m距公园广场距离/m<600<8000.451.57600~900800~12000.220.78900~12001200~1600001200~15001600~18000.150.53>1500>18000.31.06距市级商服中心距离/m<12001.791200~18000.91800~240002400~30000.6>30001.21距区级商服中心或综合集贸市场距离/m<10000.91000~15000.451500~200002000~25000.3>25000.6距便民市场距离/m<6000.9600~9000.45900~120001200~15000.3>15000.6宗地临路条件临主次于道2.01临支路通达度高1.01临支路通达度一般,交通拥挤0临胡同车辆通行方便0.68临胡同车辆通行不方便1.36宗地距最近的公交站点距离/m<1000.67100~2000.34200~3000300~5000.23>5000.45宗地建筑物布局和土地利用影响程度不影响建筑物布局,建筑物朝向南,土地充分利用,土地利用率高2.24对建筑物布局略有影响,建筑物朝向南,土地利用较充分,土地利用率较高1.12对建筑物布局有影响,建筑物朝向南,土地利用率一般0对建筑物布局影响较重,部分建筑物朝向东(西),土地利用率较低0.76对建筑物布局影响严重,部分建筑物朝向东(西),土地利用率低1.5l表3待估宗地的地价影响因素条件说明及修正系数影响因素土地级别住宅四级宗地条件说明优劣度修正系数区域因素住宅用地类型农用地及其他劣-1.51自然环境质量无粉尘、大气、噪声污染优1.12人文环境农用地及其他劣-1.36宗地周围土地规划利用方向规划无影响一般0区域公交线路数量区域公交20路、22路、23路、102路、103路优1.12个别因素距综合性医院距离距县医院700m优0.9距中学距离距某二中>1000m一般0距小学距离距某小学600m较优0.78距幼儿园距离附近无幼儿园劣-0.3距公园广场距离距森林公园2000m劣-1.06距市级商服中心距离距区级商服中心或综合集贸市场距离距市级商服中心5000m距区级商服中心1800m劣一般-1.060距便民市场距离距便民市场1800m劣-0.6宗地临路条件临支路通达度高较优1.01宗地距最近的公交站点距离距公交站点400m较劣-0.23宗地建筑物布局和土地利用影响程度不影响建筑物布局,建筑物朝向南,土地充分利用,土地利用率高优2.24∑K(%)1.056.确定开发程度修正值依据某市人民政府2008年批准实施的《某市区土地级别与基准地价更新报告》,住宅基准地价是指在设定的土地开发程度一~四级“七通一平”、五~六级“五通一平”,法定最高使用年限,基准日为2007年12月31日的分用途按级别的国有土地使用权平均出让价格,且“五通一平”的平均开发费用为100元/m2,“七通一平”的平均开发费用为150元/m2。
根据委托方提供的资料和评估人员实地勘察,本次评估设定开发程度为红线外“五通”,红线内“场地平整”,与《某市区土地级别与基准地价更新报告》设定的土地开发程度不一致。
根据《某市区土地级别与基准地价更新报告》描述,其红线外“五通”及红线内场地平整平均开发费用为100元/m2。
根据实地勘察,其实际开发程度和《某市区土地级别与基准地价更新报告》描述存在差异,故需进一步进行修正计算。
7.确定开发程度修正系数依据某市人民政府2008年批准实施的《某市区土地级别与基准地价更新报告》,应进行土地开发程度差异修正。
土地开发程度差异修正系数详见表4和表5。
表4开发程度差异修正系数调整项目高配置水平(成体系)中配置水平(主干通过)低配置水平(接近主干)系数(+%)开发情况系数(+%)开发情况系数(+%)开发情况通路3~6路网密度大、道路等级高、路况质量优、通达度高、达到规划设计标准0通达度一般,满足通达需要,有主次干道路通过,路况质量一般3~6区域内道路少或仅支路,路况差,远离主干道路通电2~3建有变电站,通过地下电缆输送电源,电力供应充分0有架空输电线路经过,接电方便,电力基本能满足需要2~3远离输电线路,接电不方便通信1~2地埋通信光缆,通信方便快捷,电话装机容量充足,达到规划设计标准0有主要架空电缆通过,接线方便1~2距电缆有一定距离,可以接线但不方便通上水1~3靠近水厂,供水系统呈循环状,供水保证率极高,能满足要求,达到规划设计标准0有市政供水主管道,通畅,管径能满足日常需要,用水条件基本便利1~3远离供水主管道,可连接,但不方便或保证率低通下水2~4雨污分流,混凝土管道排放,截面面积大,路面双排,通畅度极高,达到规划设计标准0雨污分流路面单排或雨污合流暗沟排放,截面面积大,排水通畅,基本能满足需要2~4雨污合流暗沟排放,截面面积小,路面单排,排水条件差,遇大雨排放不及供暖1~3邻市政供暖主管道,留有接口,易接通,保证率高0区域内有主管道通过,距离不远,可连接1~3远离供暖主管道,可连接但不方便供气1~3邻市政供气主管道,留有接口,易接通,保证率高0区域内有市政主管道通过,距离不远,可连接1~3远离供气主管道,可连接但不方便场地平整1~2地面平整,大部分硬化,易利用0地面基本平整,基本可以利用1~2地面无大起伏,需经过简单平整,才可利用表5开发程度差异因素说明及修正系数项目通路通电通信通上水通下水场地平整∑K(%)因素说明路网密度大、道路等级高、路况质量优、通达度高、达到规划设计标准有架空输电线路经过,接电方便,电力基本能满足需要有主要架空电缆通过,接线方便有市政供水主管道,通畅,管径能满足日常需要,用水条件基本便利雨污合流暗沟排放,截面面积大,排水通畅,基本能满足需要地面基本平整,基本可以利用修正系数50000058.确定权属因素修正系数(K4
因估价对象为划拨土地使用权,基准地价设定为出让土地使用权价值,所以,需要进行权属因素修正。
根据国家有关法律、法规和《城镇土地估价规程》(GB/T18508—2001)规定,划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格。
划拨土地使用权价格为出让土地使用权价格扣减未缴纳的土地使用权出让金得到。
另根据某省人民政府批转省土地管理局《关于加强土地出让金管理意见报告》的通知(某政办函[19944号)有关规定,出让金按评估值的40%予以扣除。
同时根据当地国土资源部门提供的有关资料,目前由划拨土地使用权转变为出让土地使用权,多按评估地价的40%执行。
因此,此次评估确定土地使用权出让金按评估地价的40%计算。
划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格-土地使用权出让金
=出让土地使用权价格×(1-40%)
根据上述分析,确定土地使用权属因素修正系数K5=0.6
9.计算设定开发程度条件下的划拨土地使用权价值
宗地地价=[基准地价×K1×K2×(1±∑K)±K3×K4
=[744×2.0×1.0351×(1+1.05%)-150+100×(1+5%)×0.6
=906.8(元/m2)6.阐述该宗地评估时使用基准地价系数修正法的估价基本原理?
答案:
该宗地使用基准地价系数修正法,基本原理是替代原理,即在正常的市场条件下,具有相似土地条件和使用价值的土地,在交易双方具有同等市场信息的基础上,应当具有相似的价格。
基准地价是某一级别或均质地域内分用途的土地使用权平均价格,该级别或均质区域内该类用地的其他宗地价格在基准地价上下波动。
①土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益,是评估基准地价的依据;②各行业对土地质量要求不同是形成不同行业、用地基准地价的基础;③任何行业在城镇中都应有其最佳位置,不同用地基准地价具有不同的空间分布规律;④城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提;⑤土地收益是基准地价评估的基础,市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映。
7.使用基准地价系数修正法,一般需要收集、整理的有关基准地价资料有哪些?
答案:
在估价前必须收集当地有关基准地价资料,主要包括:
土地级别图、土地级别表、基准地价图、基准地价表、基准地价因素修正系数表和相应的因素条件说明表等,并根据估价的需要加以整理,作为宗地估价的基础。
8.基准地价系数修正法的使用范围如何界定?
答案:
基准地价系数修正法适用于完成基准地价评估城镇中的土地估价,即具备基准地价和相应修正体系成果的城镇中的土地估价。
9.基准地价系数修正法中土地使用权年期如何修正?
答案:
确定土地使用权年期修正系数(K2)。
式中K2——土地使用年期修正系数;
r——土地还原率为7%;
m——待估宗地设定使用年限;
n——基准地价设定土地使用年期。
10.从本案例使用基准地价系数修正评估,如何看基准地价的特定内涵?
答案:
基准地价以一个城镇为对象,在该城镇一定区域范围内,根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段,然后调查评估出各地价区段一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格,有其对应的具体的估价时点(基准日期)、土地用途、土地使用权性质、土地使用期限、土地开发程度和容积率等。
11.下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容;不考虑排版格式的错误),阅读后请指出错误点并说明原因
第一部分总述
一、估价项目名称
某县人民政府拟划拨2011年第某批次建设用地位于某西北侧一宗国有公共服务用地土地使用权价值评估
二、委托估价方
委托单位(人):
某县委办公室
联系人:
(略)
联系地址:
某市人民大街
联系电话:
(略)
三、受委托估价方
受托估价机构:
某地产评估有限责任公司
机构地址:
某市某州北路71号
土地评估机构注册号:
(略)
资格证书有效期:
2012年9月30日止
执业范围:
在全省范围内从事土地评估业务
法人代表:
(略)
联系电话:
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