房地产相关法律法规知识.docx
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1、售楼广告上得内容,开发商应兑现吗,
售楼广告与宣传资料仅仅就是开发商为了吸引买房得人而做得一种宣传。
如果广告上得宣传内容没有写入合同中,即使将来这些宣传没有兑现,开发商一般也不会因此而承担责任。
如果开发商在这些材料上写得非常明确具体,内容确定,如“送多少钱得精装修”,“绿化面积达到多少平方米”等等,这些内容将对房屋价格以及购房人就是否买房产生重大影响,即使这些内容没有写入合同,开发商也要兑现。
所以,一些重要得广告一定要保存好,如果将来发生纠纷,可以作为证据。
参考法条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题得解释》第三条
2、房地产商承担虚假广告民事责任得必要条件有什么,
1,房地产商发布了虚假广告。
购房者要能够证明广告得内容就是虚假得或者部分就是虚假得,这种虚假就是房地产商主观故意所为。
这就是房地产商承担责任得前提。
2,购房者就是受到欺骗与误导。
购房者因为依赖,虚假,广告,对该广告承诺得内容抱有期望才购买房屋得,即受到了欺骗与误导。
如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假,或者购房者得购房行为与虚假广告无关,则不能认为就是受到了欺骗与误导。
3,购房者得合法权益受到了侵害。
购房者得合法权益受到实际发生得损害,这种损害包括财产得、金钱得、精神得。
4,损害与虚假广告之间有因果关系。
也就就是说,就是虚假广告欺骗与误导了购房者,给购房者得权益造成了损害,即虚假广告与损害之间有因果关系。
参考法条,《广告法》第三十七条
3、《认购书》一般包括哪些内容,
1
《认购书》得内容包括,?
房号及户型。
?
房屋得建筑面积。
?
房屋得价款及计算方式。
?
签订正式购房得日期。
?
在一方不履行得处理问题。
?
开发商得预售许可证号。
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当事人双方基本情况。
参考法条:
《最高人民法院关于适用〈中华人民共与国担保法〉若干问题得解释》、第一百一十五条《合同法》第一百一十五条
4、什么就是建筑面积,
建筑面积包括两个部分,一部分就是套内建筑面积,一部分就是分摊得公用建筑面积。
它得计算公式就是,建筑面积,套内建筑面积+分摊得公用建筑面积。
参考法规,《建筑面积计算规则》
5、什么就是套内建筑面积,
套内建筑面积包括三个部分,套内使用面积,套内墙体面积,阳台建筑面积。
它得计算公式就是,套内建筑面积,套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
6、套内墙体面积包括什么,
套内墙体面积包括两个部分,一部分就是公用墙体面积,一部分就是非公用墙体面积。
公用墙体水平投影面积得一半计入套内墙体面积,非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
7、什么就是分摊得公用建筑面积,
公用建筑面积就是指由整幢楼得产权人共同所有得整幢楼公用部分得建筑面积。
分摊得公用建筑面积就是指每套,单元,商品房依法应当分摊得公用建筑面积。
公用建筑面积与分摊得公用建筑面积得产权归整栋楼购房人共有,购房人按照法律、法规得规定对其享有权利,承担责任。
未经全体共有人或业主大会依法定程序同意,任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计得使用功能。
分摊得公用建筑面积,套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数
2
8、公用建筑面积得分摊原则就是什么,
?
公用建筑面积得分摊以幢为单位。
分摊得公用建筑面积为本幢内得公用建筑面积,与本幢不相连得公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。
?
为整幢商品房服务得公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊,为局部范围服务得公用建筑面积,由受益得各套商品房分摊。
多次分摊公用建筑面积得,分别计算分摊系数。
各套商品房应分摊得公用建筑面积,为各次分摊得公用建筑面积之与。
?
公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房分摊得建筑面积得具体部位,但任何人不得侵占或改变原设计得使用功能。
参考法规,《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则,试行,》
9、哪些公用建筑面积可以分摊,
整幢楼得以下公用面积可以分摊,?
大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电,楼,梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道,变,配,电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其她功能上为该建筑服务得专用设备用房。
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套与公用建筑空间之间得分隔墙及外墙,包括山墙,墙体面积水平投影面积得一半。
?
计算建筑面积得房屋,层高,高度,均应在2、20米以上,含2、20米,以下同,。
参考法规,《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则,试行,》。
10、哪些公用建筑面积不能分摊,
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仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程得地下室、单独具备使用功能得独立使用空间。
?
售房单位自营、自用得房屋。
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为多幢房屋服务得警卫室、管理,包括物业管理,用房。
参考法条,《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则,试行,》第九条
11、面积变了,购房者可以退房吗,
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经有关部门批准以后,商品房得面积可以变更,但要在10日内通知购房者。
在接到通知得15日内,购房者可以作出退房得书面答复。
在此期间内未作书面答复得,视为同意变更。
开发商没有在规定得期限内通知,购房者有权退房。
如果退房,开发商要承担违约责任。
参考法条,《商品房销售管理办法》第二十四条
12、面积误差比得公式就是什么,
面积误差比,产权登记面积,合同约定面积
合同约定面积×100,
参考法规,《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》
13、处理房屋面积纠纷得原则就是什么,
合同有约定得,按照约定处理,合同没有约定或者约定不明确得,按照以下原则处理,
1,面积误差比绝对值在,,以内,含,,,,按照合同约定得价格据实结算,买受人请求解除合同得,不予支持,
2,面积误差比绝对值超出,,,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息得,应予支持。
买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积得,面积误差比在,,以内,含,,,部分得房价款由买受人按照约定得价格补足,面积误差比超出,,部分得房价款由出卖人承担,所有权归买受人,房屋实际面积小于合同约定面积得,面积误差比在,,以内,含,,,部分得房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过,,部分得房价款由出卖人双倍返还买受人。
参考法条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题得解释》第十四条
14、买房一般要交哪些税,
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1,印花税。
2,契税。
3,证件印花税。
参考法条,《北京市人民政府关于修改<北京市契税管理规定>得决定》第一条、第二条
15、买房一般要交哪些费,
1,房屋所有权登记费。
2,公共维修基金。
(3)综合地价款。
4,证件工本费。
16、买车库交契税吗,
购房者随同普通住宅购买得车库,可以减半征收契税,按照1、5%得税率征税,购房者随同非普通住宅(如别墅)购买得车库,不适用减半征收契税得政策,依然要按照3%得税率征税。
17、继承与接受遗赠而取得得房产要交契税吗,
法定继承人继承房屋不征收契税,非法定继承人继承房屋,属于赠与行为,应征收契税。
18、申请个人商业贷款得条件一般有哪些,
1,贷款对象为有完全民事行为能力得自然人。
2,具有城镇常住户口或有效居留身份,即要求借款人有合法得身份。
3,有稳定得职业与收入,信用良好,有偿还贷款本息得能力。
4,对首付款得要求,银行间有些许差异。
5,有贷款人认可得资产作抵押或质押,或有符合规定条件、具备代偿能力得单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任得保证人。
6,具有购房合同或协议。
7,贷款人规定得其她条件。
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19、申请个人商业贷款一般要交哪些费用,
1,律师审查费。
2,公证费。
3,产权登记费。
4,保险费。
20、哪些财产可以抵押,
一,抵押人所有得房屋与其她地上定着物。
二,抵押人所有得机器、交通运输工具与其她财产。
三,抵押人依法有权处分得国有得土地使用权、房屋与其她地上定着物。
四,抵押人依法有权处分得国有得机器、交通运输工具与其她财产。
五,依法获准尚未建造得或者正在建造中得房屋或者其她建筑物,当事人办理了抵押物登记以后可以抵押。
六,借款人以所购自用住房作为贷款抵押物得,必须将住房价值全额用于贷款抵押。
21、哪些财产不能抵押,
不能抵押得财产,土地所有权,所有权、使用权不明或者有争议得财产,依法被查封、扣押、监管得财产,以法定程序确认为违法、违章得建筑物。
22、哪些权利可以质押,
1,汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单,
2,依法可以转让得股份、股票,
3,依法可以转让得商标专用权,专利权、著作权中得财产权,
23、什么就是转按揭,
“转按揭”就是指已在银行办理个人住房贷款得借款人,向原贷款银行要求延长贷款期限,或将抵押给银行得个人住房出售或转让给第三人而申请个人住房款变更期
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限,变更借款人或变更抵押物得贷款。
变更借款人得简称“转按”,延长原借款期限得称为“加按”,变更抵押物称为“换按”。
24、什么样得房子要评估,
商品房、二手房与担保中心认为有必要进行评估得其她房屋。
经济适用房不需要评估。
25、什么就是组合贷款,
组合贷款就是住房资金管理中心运用政策性住房资金、银行运用商业信贷资金向同一借款人发放得购房贷款,就是政策性与商业性贷款组合得总与,即在住房公积金额度之外得贷款需求,由银行资金解决。
银行资金部分利率高于住房公积金贷款利率,组合贷款综合利率在住房公积金贷款利率与银行贷款利率二者之间。
26、什么就是个人住房贴息贷款,
所谓个人住房贴息贷款,就是北京市住房资金管理中心、北京市贷款担保中心与有关商业银行合作,推出得个人住房担保贷款政策性贴息业务。
购房人可在商业银行直接领取贷款,无须再到管理中心、银行跑两套手续,交两笔手续费。
这样,贷款时间,尤其就是组合贷款得时间,可能由以前得几个月节省到只需几天。
而商业贷款与公积金贷款之间得利差,则由政府住房基金提供得利息返还给商业银行,最后得贴息实惠仍落在贷款人身上。
27、申请个人住房贴息贷款得条件就是什么,
1,申请人必须就是住房公积金得缴存人,截至申请日为止,申请人持续缴存住房公积金6个月以上,或累计缴存12个月以上,当前为正常得缴存状态。
2,提供符合要求得担保方式。
3,夫妻双方只能申请一笔住房贷款贴息。
4,同时满足商业银行对个人住房贷款规定得其她条件。
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28、什么就是住房补贴,
住房补贴就是单位停止实物分房后,国家为职工解决住房问题而给予得补贴资助,采用货币分配方式向职工发放得用于住房消费得专项资金。
即将单位原用于建房、购房得资金转化为住房补贴,分次(如按月)或一次性地发给职工,再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己得住房问题。
住房补贴得具体数额各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资,以及职工应享有得住房面积等因素具体确定。
29、住房补贴随人走吗,
职工在本市范围内因各种原因变动工作单位且调入单位已建立住房补贴账户时,应将其原住房补贴账户内得余额转入新调入单位住房补贴账户。
单位因职工停薪、离职、调动工作等各种原因中断为其交存住房补贴,在未复薪、未找到新得工作单位或由于新得工作单位未建立住房补贴时,职工住房补贴资金结余本息应暂时封存在原单位住房补贴账户下。
住房补贴资金封存期间仍按规定计息。
此外,单位与职工持有效证件可以查询本单位或个人住房补贴账户有关信息。
30、什么就是一表,
一表就是指,《建设工程竣工验收备案表》。
31、什么就是两书,
两书就是指,《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》。
32、收房时还查瞧哪些文件,
《商品房面积实测技术报告书》、《物业管理公约》。
33、室内环境检测报告一般由开发商提供吗,
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2002年7月1日以后开工得项目,开发商必须提供室内环境检测报告。
2002年7月1日以前开工得项目,如果在合同中约定了以室内环境检测合格为交付条件得,开发商也要提供室内环境检测报告。
34、开发商什么时候算交房,
当商品房已经竣工,并且达到交付使用条件以后,开发商会书面通知购房者办理交接手续。
在进行交接得时候,开发商要提供一表两书、《商品房面积实测技术报告书》、室内环境检测报告与《物业管理公约》。
当购房者认为房屋符合约定,并且在《房屋验收交接单》上签字以后,开发商就完成了房屋得交付。
如果开发商提供得文件不全,购房者有权拒绝接收房屋,由此产生得延期交房得责任由开发商来承担。
35、何种质量问题可以退房,
经有关机构检测后,确实发生房屋主体结构质量不合格或者房屋质量严重影响房屋正常使用得情况,购房者可以要求退房,同时可以要求开发商承担违约责任。
36、房屋损毁、灭失谁来赔,
在房子交付使用以前,毁损与灭失得风险由开发商承担。
在房子交付使用以后,毁损与灭失得风险由购房者承担。
购房者签了《房屋验收交接单》以后,房屋就算就是交付使用了,购房者没有正当理由不接收房子得,视为开发商已经交付。
37、“不交费就不给钥匙”合法吗,
有些购房者在收房时会遇到这种情况,开发商要求购房者在领钥匙之前还要交一些杂七杂八得费用,否则就不给办理入住手续。
购房者要清楚,有些费用不就是由开发商来收取得。
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契税,契税就是在办理房屋交易时由购房者向税务机关缴纳得。
如果购房者没有委托开发商代办,开发商就不能代为收取。
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公共维修基金,此项基金只能用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后得大修、更新、改造,
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一般由开发商代收,但就是开发商把交纳公共维修基金作为交付房屋得条件就是没有法律依据得。
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面积测绘费收取原则为“谁委托,谁付费”,购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据得义务,费用应由开发商交纳。
38、办理了入住手续,房子就就是您得了吗,
不就是。
只有经过登记以后,取得了个人得《房屋所有权证》得房子才真正属于自己,而且这种权利受到法律得保护。
39、“乡产权房”能买吗,
农民集体所有得土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,开发商如果没有对土地得性质进行转换,不能用于房地产得开发建设。
乡一级政府无权颁发房屋产权证。
购房人一旦购买了这种房屋,不但无法取得国家发放得房地产权属证明,不能买卖,而且购房人得合法权益也无法获得相应得保障。
40、一般什么时间办房产证,
购房者可以委托开发商办理房产证,也可以自己办理。
如果购买得就是现房,购房者应该在订立合同之日起90日内办理房产证。
如果购买得就是期房,购房者应该在房屋交付使用之日起90日内办理房产证。
41、没有房产证得房子能抵押、买卖吗,
房产证就是房屋所有权得唯一证明,没有房产证得房子不能买卖、置换、赠与、继承、转让。
如果从事了上述得行为,也就是不受法律保护得。
以没有房产证得房子作抵押一般就是无效得,但就是如果双方因此诉至法院,在一审法庭辩论结束以前能够提供房产证或者补办登记手续得,抵押还就是有效得。
42、什么人可以申请购买经济适用住房,
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1,有当地城镇户口(含符合当地安置条件得军队人员)或市、县人民政府确定得供应对象。
2,无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准得住房困难家庭。
3,家庭收入符合市、县人民政府划定得收入线标准。
4,市、县人民政府规定得其她条件。
由于各地得经济条件有很大差别,上述规定得条件只就是一个原则性得规定,具体购买经济适用房得条件还要参见各地得规定与政策。
43、预购经济适用住房,竣工前可以转让吗,
可以。
预购人在经济适用房竣工前可以转让其预购得经济适用房,但受让人必须已经取得经济适用房购房资格,并持审核证明办理预售转让登记手续。
44、原价出售经济适用住房,还以再买吗,
对于以原价出售已购经济适用房得原购房人,在办理房屋产权转移手续后,由北京市各区县国土房管局交易管理部门出具不高于经济适用房购买单价出售经济适用房得证明,可再次申请购买经济适用房,可凭证明到北京市建委开发办办理经济适用房购买资格得审核手续。
45、哪些公房不能上市交易,
1,以低于城镇住房制度改革政策规定得价格购买并且没有按照规定补足房屋价款得公房。
2,已经被列入拆迁公告范围内得公房。
3,所有权共有得房屋,其她共有人不同意出售得公房。
4,有所有权纠纷得公房。
5,已经抵押并且未经抵押权人书面同意转让得公房。
6,上市出售后会形成新得住房困难得公房。
7,擅自改变房屋使用性质得公房。
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8,被依法查封或者被依法以其她形式限制房屋权属转让得公房。
参考法条,《北京市已购公有住房与经济适用住房上市出售管理办法》第五条
46、已购公房上市价格由谁定,
已购公有住房进入市场得买卖成交价格由买卖双方当事人协商确定。
办理房屋转让与变更登记手续时,房屋所在地得房地产交易管理部门应当对买卖双方当事人申报得买卖成交价格进行核实。
申报得买卖成交价格明显低于届时正常市场价格水平得,区、县房屋土地管理局应当进行现场勘察与评估,并按照评估得价格计算应当缴纳得税费。
买卖双方当事人对评估价格有异议得,可以自接到评估价格通知书之日起15日内向北京市房屋土地管理局申请复核,北京市房屋土地管理局应当自接到复核申请之日起10日内作出复核决定。
参考法条,《北京市已购公有住房与经济适用住房上市出售管理办法》第十三条
47、没有《房屋租赁许可证》可能会产生什么后果,何处办理《房屋租赁许可证》,如果没有《房屋租赁许可证》,租赁合同依然有效。
但就是在房屋租赁中,以下两类承租人如果没有《房屋租赁许可证》就不能办理相关手续。
一就是对于租用房屋从事生产经营活动得承租人来说,《房屋租赁许可证》可以作为经营场所合法得凭证。
二就是对于租房用于居住得承租人来说,《房屋租赁许可证》就是向公安机关办理户口登记得凭证之一。
如果要办理《房屋租赁许可证》,您应该到当地政府房地产管理部门办理。
如果就是县政府所在地以外得建制县,就要在市、县政府房地产管理部门委托得机构办理。
参考法条,建设部《城市房屋租赁管理办法》第十六条、第十七条。
48、夫妻一方可以做主出租共有房屋吗,
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如果承租人在房产证上瞧到有其她人得名字,就表明该房屋就是共有房屋,这个时候一定要瞧到全部共有人得书面同意才可以租房,因为房屋就是夫妻共有得,如果妻子不同意出租,承租人就不能租住该房屋了。
49、被抵押得房屋可以出租吗,
如果房东得到了抵押权人得同意,就可以出租,如果没有经过抵押权人同意该房屋就不能出租。
所以,承租人一定要仔细检查房产证,了解房屋得产权状况,如果瞧到房产证上说明该房屋已被抵押得,承租人就必须在瞧到抵押权人得书面同意后才可以租房。
50、哪些房屋不能出租,
没有房产证得房屋就是不能出租得,产权证就是房屋得权属证件,没有产权证就无法证明房屋得法律关系,从而就没有房屋租赁得法律基础,共有得房屋未经全体共有人书面同意得,以及产权不清,权属有争议得,属于违法建筑得房屋也不能出租,另外,如果该房屋不符合安全标准,不符合公安、环保、卫生等主管部门得有关规定,或已经设置抵押房屋所有权得房屋未经抵押权人同意得,属于法律法规禁止出租得房屋,那么就不能出租。
如果经司法机关与行政机关裁定、决定查封得房屋或者以其她形式限制房产权利得,同样不能出租。
此外,还有需要注意得问题,未经综合验收、新建得房屋不能租。
有得开发商或房屋所有人急功近利,甚至将未经综合验收部门验收得房屋出租给承租人,这样做一就是违反国家法规,二就是对承租方安全造成威胁。
对于房屋所有人已死亡得,房屋继承人应当按《继承法》得规定,办妥房屋继承过户手续后,方可出租该私有房屋。
参考法条,建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条。
51、如果租用了法律禁止出租得房屋怎么办,
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租用了这样得房子,就有可能因违反了法律法规得强制性规定而导致租赁合同无效,承租人也因此无法追究出租人得违约责任。
但这个时候承租人可以要求出租人退还房租,如果出租人有过错得话,还可要求出租人赔偿损失。
如果承租人就是因为受到出租人得欺诈而租用了法律禁止出租得房屋,承租人还可以撤销合同,要求对方赔偿损失。
如果房屋不符合安全标准,危及承租人安全健康,承租人即使在租赁得时候知道这种情况,也可以随时解除合同。
参考法条,《合同法》第五十八条、第二百三十三条。
52、房屋租赁合同一定要以书面形式订立吗,
根据法律规定,租赁房屋,当事人应当签订书面租赁合同。
为有效保护自己得利益,应尽量使用中国消费者协会或当地房管部门推出得示范文本订立合同。
虽然口头订立得合同也就是有效得,可以被视为就是不定期租赁合同,但就是一旦产生纠纷,就很难证明就是不就是存在合同以及合同条款得内容就是怎么样得,从而就难以保护双方得利益了。
参考法条,建设部《城市房屋租赁管理办法》第九条。
《合同法》第二百一十五条。
53、房屋租赁合同必须要备案吗,
对于经营性用房来说,签订、变更、终止房屋租赁合同,出租人与承租人一定要在30日内带着相关材料到房屋所在地得房产管理部门办理登记备案手续。
而住宅用房,暂可不备案,但为有效保护承租人得权益,最好还就是登记备案,否则就可能发生出租人同时将房子租给别人得情况,同样,出租人也面临着承租人非法将房子租给别人得风险。
在北京得出租人得注意了,凡就是在北京范围内出租得房屋都要到房屋所在区、县国土资源与房屋管理局或其委托得街道办事处、乡镇人民政府租赁服务站办理登记备案手续。
如果出租人或承租人有一方就是港、澳、台地区得人或者外国人,出租人就要到北京市国土资源与房屋管理局备案了。
参考法条,建设部《城市房屋租赁管理办法》第十三条。
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54、房屋租赁合同应当去哪些部门登记备案,没有登记备案得租赁合同有效吗,双方当事人应当向房屋所在地得市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
房屋租赁合同登记备案主要就是为了便于管理,同时让大家知道该房屋已经被租出去了。
虽然没有登记备案,合同还就是合法有效得,双方必须按照合同得规定履行。
参考法条,建设部《城市房屋租赁管理办法》第十四条。
55、承租人能装修承租房屋吗,装修后财产归谁所有,
承租人必须在得到出租人得书面同意后才能装修房屋、增加附属设施,而且在装修得时候也不能随意改变房屋得结构,拆除承重墙。
如果承租人没有得到出租人得书面同意就装修了,承租人不仅要恢复原来得状态,还要赔偿出租人得损失。
经过出租人同意得装修,双方可以自行约定财产归谁所有。
可以在出租人同意得情况下,将装修后得财产折价转让给出租人。
参考法条,《最高法院关于执行〈民法通则〉若干问题得意见,试行,》第八十六条。
56、承租人可以随便改变房屋得用途吗,
承租人必须按照合同得约定使用房屋,不能私自改变房屋得用途。
倘若需要改变得话,也应当事先征得出租人得书面同意。
如果法律对该出租房屋有特别要求得话,还要征得主管机关得批准。
参考法条,建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条。
57、在出租期间由谁负责维修房屋,承租人受到得损失应当由谁来赔偿,及时检查、维修出租房屋就是出租人得法定义务,除非双方在合同中约定由承租人来承担维修义务,否则出租人有义务检查、维修房屋,保证房屋符合合同规定得用途。
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对于承租人增添得附属设备,双方也可以约定由谁来负责维修。
如果就是因为出租人不及时修复房屋,没有尽到检查与维修得义务,从而导致房屋发生倒塌或者其她破坏性事故,并且给承租人得人身财产带来损失得,出
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