最新XX新城调研报告.docx
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最新XX新城调研报告
最新XX新城调研报告
XX新城调研报告第一部分
XX新城的由来及先容一、10月22日XX13县建设环首都经济圈概念提出
二、10月29日XX围绕首都建设三个新城
第二部分
XX新城政策解读与分析山穷水尽四面楚歌(8月10月)
8月,三河市公布对非本地户籍购房者的限贷政策政策要点:
对不能提供一年以上社保或完税证实的非本地户籍购房者停止贷款;可提供上述证实的,首套住房实行50%首付,利率1.1倍,停发二套以上住房贷款。
9月10日,最严厉房贷政策试剑京城外,外地人首套首付五成。
(XX限外令)
政策要点:
非本地户籍首套首付5成,利率85折,二套首付6-7成,利率1.1-1.2倍,这是邻近北京的XX燕郊、香河、廊坊、固安、永清等地,近期针对外地人购房所实施的堪称迄今最为严厉的限制政策。
10月29日,XX燕郊启动本地限购令限制当地居民购房政策要点:
10月,三河市再度推出对本地户籍购房者的限贷政策:
首套住房首付提至三成,并明确要求首套房单价超过8000元,或者首套房超过90平方米,或者离婚购房者,第一次购房贷款首付也需要四成。
政策打压,楼市震荡,市场冷淡,房价神话就此宣告终结破解之道开发商见招拆招对策一:
XX户口轻松落固然不是本地人,但是只要买房,就可以帮客户办理XX户口,这样就可以贷款。
对策二:
假社保、假完税证实随便挑
假社保、假完税证实的办理:
开发商自己另外成立一家皮包公司,具有缴纳社保和完税证实的条件,再将购房者吸纳成这家皮包公司的员工,由这家公司出面,为购房者办理社保和完税证实。
假社保、假完税证实的审核:
银行在实际批贷的过程中,主要核查的是央行的征信系统,核查内容仅限于购房者的贷款记录以及信用卡的还款记录,而社保及税收系统,则尚未与这个系统完全联网,因此很难考察。
银行即便是核查,也只是抽查而已。
对策三:
疏通银行异地放贷开发商与北京方面的银行沟通,假如沟通顺利,户口在北京的客户,来燕郊买房同样可享受房贷。
对策四:
垫付贷款也能卖房不愿做异地贷款,购房者先交齐50%的首付,屋子先做网签,但不做贷款协议,剩下50%的缺口,开发商采取垫付的方式为购房者先期垫付,等交房后再以房屋做抵押申请贷款还给开发商便可。
柳暗花明尽处逢生(11-12月)
10月22日XX13县建设环首都经济圈政策要点:
包括涿州市、涞水县、安次区在内的XX13个县(市、区)进进环首都经济圈。
10月23日010区号拟年底进进XX政策要点:
010的北京电话区号,年底有看在XX省三河市(燕郊)、涿州、香河等13个邻近北京的县(市、区)普及。
10月29日XX围绕首都建设三个新城政策要点:
以三河(燕郊)、香河、大厂为基础,建设XX新城,以涿州市为基础,建设京南新城,以怀来县、涿鹿县为基础,建设京北新城。
11月6日北京地铁向XX延伸1100公里方案上报国务院政策要点:
第一期2015年北京市轨道交通运营里程将达561公里,第二期向XX延伸1100公里地铁,目前第二期规划已经做出来了,并上报国务院。
11月10日XX省将投融资200亿元打造京冀10分钟到半小时轨道交通圈政策要点:
交通方面对于轻轨、高铁、高速公路,XX、北京两地已完全达成共鸣。
通州至燕郊轨道交通项目,北京同意列进十二五交通规划,将尽快启动建设。
11月10日京冀会商指挥部设在燕郊,燕郊将建环首都经济圈规划馆政策要点:
燕郊与北京的衔接作用不可忽略,京冀会商指挥部将设在燕郊。
在燕郊将建成专门的环首都经济圈规划馆,11月11日XX省将举全省之力拟在环绕北京1000公里范围内建经济特区政策要点:
在邻近北京将近1000公里的范围内,建设一个发展特区。
特区将包括XX、京南、京北三个新城以及7个人口在30万人以上的中等规模城市,将环绕北京建成一个全封闭的城市带。
对这个特区,将给予比深圳更优惠的政策。
11月15日XX环北京13县市停批新项目土地不再供给政策要点:
XX省环北京13个县市的新项目不再审批,土地也不再供给,要等新规划出台之后按照新规划进行审批和布局。
在环首都经济圈规划批准前,现有项目可以继续进行,新项目可以商谈,可以论证,但不可开工建设。
新规划批准后,新项目都按照新规划落实。
政策利好不断,燕郊备受瞩目,市场再次受益,楼市再次复苏一句话:
燕郊的天是明朗的天,XX人民好喜欢!
第三部分
XX新城区域细分一、燕郊
(1)燕郊概况位于XX省中部,隶属廊坊市下辖的三河市。
燕郊历史悠久,底蕴深厚,自古为XX重地,因年龄战国时地处燕国都城(今北京)城郊而得名。
清康熙年间,又在燕郊修建行宫,供帝后出巡拜谒祖先休息之所,素有天子脚下,御驾行宫之美称。
1992年8月,燕郊经济技术开发区经XX省人民政府批准成立。
1999年12月被省政府批准为省级高新技术产业园区。
2001年景为全省首家软件产业基地和软件产品出口基地,同年批准设立海外留学职员廊坊燕郊创业园。
城区面积45平方公里。
18年前人口不足3万人的小镇,现已经发展为常驻人口40万的标准中等城市。
(2)区位交通燕郊开发区区位条件得天独厚,位于环京津、环渤海经济圈核心,与北京仅一河之隔,距北京市中心天安门30公里,距空港首都机场25公里,距海港天津港120公里,可承东启西、经纬南北,提供融进京津、俯仰全国、接轨世界的尽佳平台。
通燕(原京哈)高速公路、京秦、大秦电气化铁路横贯东西,北京930路公交车直通区内,京通快速路将燕郊与北京市中心紧密连接。
新七环将北京规划七环向外扩大到京冀交界处,自西南向东北依次连接涿州、固安、廊坊、香河、大厂、三河,直至平谷。
(3)燕郊规划(4)燕郊房地产板块划分(5)竞品项目调研1、在售项目分布2、在售项目概况3、产品分析产品形象①06年前,建筑形式多以多层和小高层为主,06年后,低密度住宅基本尽版,建筑形式多以小高层、高层为市场主流。
②06年前,建筑外立面多以涂料和瓷砖为主,06年后,外立面大胆创新,玻璃幕、真石漆逐渐运用到产品中,以提升项目的品质。
③06年前,燕顺道西城,由于紧邻潮白河畔,依托自然水系和高尔夫的上风开发种别多以高端住宅(别墅类产品较多),有代表性的项目有三个,普宅市场在燕顺道
上初见萌芽。
而配套相对成熟的普宅项目多集中于燕郊开发区城内,开发体量多以10万平米左右的盘为主;06年后,燕顺道上成为开发热门区域,普宅项目蜂拥而至,集中扎堆,且开发体量逐渐上升至30万-50万-70万-100万平米的大盘升级。
而高新技术产业园区,也开始逐渐出位,成为有实力的开发商开发百万平米以上大盘的落地执行区域。
价格分析
客群分析
①北京客群通州+北京郊区县客户(06年后凸显,并逐渐成为主流。
)
②外地客群在北京工作的外地人+纯投资型外地客户(06年后凸显)
③本地客群政府、企事业单位公务员+高新科技园区私营业主及高管+拆迁2003-2010年燕郊市场均价走势180********040005000550060008500010002000300040005000600070008000900003年04年05年06年07年08年09年10年燕郊客群构成分析外地客群13%本地客群15%其它2%北京及泛北京客群70%北京及泛北京客群外地客群本地客群其它
户(06年前,市场份额较大,06年后,基本逐渐消退)
④其它外籍人士(06年前,零散港澳台人士)
⑤置业目的自住+投资4、行销组合推广渠道①网络新浪、焦点、搜狐、爱房②户外102国道擎天柱、公交站牌、主要商街的醒目广告位、灯杆道旗③外围巡展北京及外地分设多个售楼处④活动车体主要930(诸葛店-郎家园-﹤燕顺道上项目展示﹥、大厂-郎家园﹤102国道项目展示﹥、三河-八王坟﹤向通州客群推介﹥、冶金一局-八王坟﹤向通州客群推介﹥)
⑤地铁广告燕京航城、上上城、美林湾⑥短信群发车主、139或138手机号段、通州及四惠国贸区域的高级白领⑦纸媒、广播、电视(京华、手递手、北晚)的分类广告,103.9,BTV1。
⑧业务员发单北京区域(通州或四惠、国贸周边)+北京郊区(顺义、昌平、亦庄、大兴等)
⑨形象代言燕京航城大S和李小璐⑩公关活动上上城、星河185等业主联谊会、媒体看房团等现场包装①售楼处设置项目现场售楼处、102国道(酒厂售楼处)、北京市内售楼处(多集中于通县、国贸四周)、外地市场售楼处(大同、太原、邯郸、承德、张家口等)
②售楼处外围工地围挡的包装③销售道具沙盘、展板、DM单页、户型单页、楼书、手提袋等销售模式①开发商自售(上上城、城美维多利亚、燕京航城、天洋城)
②联合销售体(住达星河185、意化东贸国际花园、美林地产美林系列项目)
③独家代理(兴达夏威夷系列项目、汇福纳丹堡系列项目、达观系列别墅项目)
营销理念④概念营销纳丹堡的十个欧洲城邦、燕郊航城的生态公园地产、美林湾的高尔夫地产等。
②城市对接天洋城的与加拿大温哥华市联手打造生态宜居之城中国温哥华国际社区⑤人文营销城美维多利亚、锋尚的学府家园(6)燕郊区域市场总结
燕郊经济技术开发区,是个年轻并富有勃勃朝气的城市,其经济发展的车轮运转飞快,短短18年的时间,由一个默默无闻的小镇,一跃成为XX楼市首席热门区域。
由其原来的高新技术产业园区成功转型为泛北京房地产市场居住和投资的乐园。
燕郊由于区域不大,因此房地产板块划分也较为清楚,项目开发较为集中。
燕郊的房地产市场,无论从产品规划、营销理念还是推广形式,其市场发展速度跨度很大,并能与一线城市的运作和发展模式相媲美。
燕郊的客群已由原有的本地刚需逐渐被北京、泛北京、外地市场人群所替换。
现如今,燕郊的40万人口中,北京挤出人群占有四分之一的份额。
燕郊的房地产市场价格已由03年地产初始期的1000多,在短短7年的时间内以10倍的价值升级。
随着未来轻轨的通车,与北京同城化发展的无缝对接,其价格未来将有更明显的突破。
燕郊房地产市场项目的开发企业大致分为三类。
第一类为本地四杰:
燕达、兴达、福成、汇福平分秋色;第二类为外地投资:
美林团体(上海)、天洋控股(秦皇岛)、意华投资(福建)大手笔占有;第三类为一般开发企业常规中小项目盘运作。
燕郊房地产市场销售模式大体分为两类,开发商自售和销售代理。
开发商自售选择人海战术,销售代理采用联合受众。
二、大厂
(1)大厂概况
大厂回族自治县隶属于XX省廊坊市,始建于1955年。
是全国距首都北京最近的少数民族自治县。
全县幅员面积176平方公里,耕地10274公顷,辖3镇2乡105个行政村,总人口11.49万人,其中回族人口2.5万。
大厂的城镇性质是XX对接北京外延发展的中心区,现代制造、物流和服务业的聚集地,具有鲜明民族特色和时代特征的新城市。
大厂的区域职能定位为大厂是北XX部的生态新城;是北京产业转移的承接地和功能产业的配套地;是潮白河沿岸重要的文化、休闲、度假基地;是北京七环内具有民族特色和时代特征的城市组团。
大厂的主体发展战略是内开外合,图强求精。
大厂的战略途径是构建通道,对接北京,东依密涿(高速路),北联南接;资源共享,区域一体。
(2)大厂区位交通大厂地处京津冀经济圈和环渤海经济区的中心地带。
具备半小时进京腾飞,一小时下卫出海的交通上风。
无可复制的独特区位上风使大厂成为最具发展潜力和投资价值的经济战略要地之一。
大厂距京津冀主要城市市区间隔地区间隔(公里)
距北京(天安门)
48距天津107公里107距唐山135
距廊坊市47距石家庄275距首都机场38距天津新港120
交通较为发达。
京秦电气化铁路、102国道横贯县境北部,南部与京沈高速公路擦肩,涿密高速公路将由县境东部穿过,县乡总里程达到180公里。
实现了村村通公路、村村通客车,开通了北京938、930公交班线。
(3)大厂规划大厂县域的空间结构为一城、两带、三园一城是指县城;两带:
一是102国道经济带,二是潮白河生态景观带;三园:
即夏垫邵府产业园、祁各庄现代服务产业园(大厂潮白河产业园)和陈府都市农业示范园。
其中,102国道以北,大力发展对公路交通依靠较大而污染较少的生产服务业及与城镇功能配套的生活服务业,如交通运输、特色物流、综合技术服务、商务服务、房地产开发等产业。
102国道以南(夏垫、邵府),以批准的省级开发区XX省大厂产业园区为基础,安排布置对运输条件要求较高的重型产业,如金属压延、机械制造、大型仓储物流、专业市场、生产型服务业等。
祁各庄以潮白河景观为依托,大力发展文化创意、休闲度假、房地产开发等产业,如:
动漫制作、影视基地、大型郊野休闲、民族特色旅游等。
县城除行政办公职能外,适当安排文体用品、服装制作、包装印刷、工艺美术等服务城市消费需求的产业;同时发展绿色环保的高附加值产业、高新技术产业,如生物制药、电子信息等。
县城以东(陈府)以大力发展现代农业,构建都市农业示范基地为主,并依托密涿高速公路安排少量物流、仓储业。
(4)大厂经济发展状况大厂一产:
以种植玉米、小麦等大田作物为主,初步实现区域化、规模化;畜牧产业发达,形成了小规模、大群体的养殖模式。
大厂二产:
以产业为主导,形成了金属压延、机械制造、畜牧屠宰加工、通用设备制造、包装印刷、家具制造等主导产业。
大厂三产:
以商贸物流为主。
有亚洲最大的国际渔具城,已与36个国家和地区
建立了贸易往来关系;有建筑面积6.8万平方米的清真食品批发商城;有年销售成品油30万吨的中国石油北方储备油库。
(5)地块先容与分析1、项目位置:
项目位于大厂回族自治县夏垫镇,102国道南侧1公里,距天安门42公里。
详见下图。
2、房地产地块详情3、用地规模项目区域用地规模1700余亩,其中规划总部技术与研发片区(约565亩),生活与配套服务片区(约652亩)。
分别位于区域中部南北向城市次干道首创大街的东、西两侧。
其余用地为代征地及贸易金融用地。
4、项目产品定位项目区位上风明显,交通便利,自然环境良好且利用和营造环境空间广阔,地热资源丰富。
当地政府经济发展愿景强烈。
且相关政策支持力度大,具备高端住宅产品建设条件。
5、项目现状6、开发建议燕郊溢出人群的居住类产品产业园区的配套住宅高端生态宜居项目(种别墅产品)
(6)大厂房地产板块划分1、板块划分
2、大厂潮白河产业区先容2007年始,受大厂县委、县政府的委托,华夏幸福基业开始了大厂潮白河产业区的开发与运营。
大厂潮白河产业区地处国贸正东30公里的黄金位置,地理位置得天独厚,距北京CBD仅半小时车程,北京七环连接至此,潮白河环园区西南而过。
大厂潮白河产业区中国最具CBD潜质经济园区(2010世界创新与投资促进平台发布会暨国际园区合作论坛上,荣膺中国最佳特色园区、专业园区单项奖)
园区面积:
1万亩,招商报价:
12万/亩15万/亩园区的优惠政策有:
园区投资服务中心为企业提供全程、一站式服务,协助企业处理与政府各有关部分相关的事宜,协助企业办理工商登记、生产许可、厂房建设等经营、建设所需的相关手续。
园区对投资进驻企业的要求:
①对进区企业,产业园区将优先考虑电子信息产业、汽车零部件制造产业、民生用品产业、环境友好型产业,及总投资超过5亿元的大项目。
②投资密度的要求:
不低于200万元/亩。
③规划方面的要求:
企业建设过程中,符合产业园区规划要求。
④建筑容积率的要求:
不得低于0.8。
容积率=总建筑面积/总用地面积(与占地面积不同)。
⑤建筑密度:
不小于即是40%⑥建设周期的要求:
假如企业分期进行建设,首期建筑规模不得低于总建筑规模的60%;最多答应分两期建设。
假如企业一次建成,建设总耗时不得超过两年。
⑦建筑物高度要求:
厂房不超过15米,办公不超过20米⑧绿化率方面要求:
绿地率不超过20%(绿化率:
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
)⑨环保方面的要求:
不能有废气产生,排污须达到国家二级排放标准,三废排放中二氧化硫和COD指标须达到国家一级排放标准。
大厂潮白河产业区划分为四大功能分区:
①现代装备制造业产业区②现代服务业产业区
③滨河综合产业区④城市核心区
目前进住园区的企业有石油装备与机械制造产业已签约企业名录企业名称主要产品投资额廊坊富邦德石油机械制造有限公司石油机械设备生产5.1亿元廊坊欧珑工贸有限公司机械加工及生产配重1.5亿元美国新诺泰克斯有限公司油管、套管、钻杆、石油管道的无缝无焊接设备
1.5亿元伊朗福德瑞公司石油修井机7000万元廊坊恩希机床有限公司机械设备、电气设备、机床设备5200万元北京莱泰克科技有限公司新型食品机械设备5000万元廊坊昊博超硬材料有限公司激光切割设备3750万元廊坊京襄机电设备有限公司机械制造、电子数控、风力发电设备3000万元新能源环保产业已签约企业名录企业名称主要产品投资额廊坊森德热通设备有限公司散热器2亿元
廊坊恒盛环保设备有限公司机电、环保设备1.5亿元大厂菲斯曼太阳集热器有限公司太阳集热器9000万元北京科意美环保设备有限公司高压水射流清洗设备及吸尘除尘环保设备5080万元大厂蓝金机电有限公司供热节能及配套产品5000万元廊坊柏德瑞节能环保设备有限公司火电厂胶球清洗装置,二次滤网净化装置1500万元
建材、新材料产业已签约企业名录企业名称主要产品投资额XX百灵威超精细材料有限公司
药物分子模块及高纯试剂
5亿元
三河和平铝材厂有限公司大厂分公司铝型材、塑钢型材、铝制品等5.0亿元
廊坊富邦幕墙有限公司
智能化幕墙、信息化资源治理平台软件
2.2亿元
廊坊晶正光电技术有限公司
光学及电子元器件
3000万元
民生产业已签约企业名录企业名称主要产品投资额全欧乳品产业(廊坊)有限公司全欧乳品5000万元廊坊华腾安防用品有限公司安全防护产品5000万元
3、夏垫邵府产业区(大厂产业园区)先容
2006年,由大厂产业园区治理委员会和首钢团体大厂产业园建设投资开发公司开始了大厂产业园区的开发和运营。
大厂产业园区地处国贸正东30公里的黄金位置,距北京CBD30分钟车程,地理位置得天独厚,东有北京在建七环,西隔潮白河与首都相连。
基地园区面积41平方公里,起步区用地规划总面积:
7500亩,净地6756亩;其中,首钢团体装备制造业项目占地2600亩,电子制造业和新技术、新能源项目占地2000亩,文化创意产业规划面积2000亩。
远期规划面积:
20平方公里。
园区的优惠政策:
园区将为所有进驻企业提供最具竞争力的土地价格及相关优惠政策。
企业所得税:
进区企业除享受国家优惠政策外,园区从获利年度起,前三年免征省级以下的所得税。
建设期行政性收费:
在项目建设期内,免收各项县级收取的行政性规费,如城建基
础设施配套费、人防费、绿化费等。
个税:
按企业投资规模和预计效益,可以在高管个税方面采用一事一议的方式给予优惠。
大厂产业园区划分为三大功能分区:
①装备制造及低碳产业区②现代服务业产业区⑤国家大学成果转化基地产业定位①电子装备制造业:
环渤海地区经济的迅速发展壮大,为地处大北京核心位置的园区发展高端电子装备制造业提供了巨大的市场发展远景。
首钢装备制造业生产基地项目总投资100亿元,其中进驻基地的第一个项目大厂首钢机电公司项目总投资20亿元,项目建成后可实现销售收进40亿元以上。
②低碳环保产业:
低碳产业基地将重点打造节能减排、环境治理、新能源三大产业集群,建立低碳研发基地、国家级专家实验室和低碳产业集群总部基地。
北京最大的新型材料企业金隅团体与美国合资建设的大厂金隅环保新材料示范基地项目,总投资55亿元,建成后实现销售收进200亿元,利税总额16亿元。
③现代服务业:
随着国际产业转移的重心由制造业转向服务业,以服务外包为主的服务业不断向中国、印度等发展中国家转移。
园区邻近全国现代服务业最发达的北京市,拥有得天独厚的区位、人才、产业、环境上风,具备发展服务外包产业、创意产业、教育培训和物流等现代服务业的良好条件。
中国信达投资建设的四星级宾馆XX第一温泉园区对投资进驻企业的要求:
单体项目占地面积在80亩以上,投资强度不低于200万/亩,亩均预税率10万元以上;建筑容积率不低于0.8;企业生产的产品无环境污染;符合园区产业定位。
(7)竞品项目调研1、在售项目分布
2、竞品案例3、产品分析产品形象①建筑形式:
县城的项目仍然打低密度花园洋房的概念,因此都是多层板楼设计。
开发体量稍大的小区则是多层和小高层的多元化设计,以此丰富社区的规划。
②建筑外立面:
依旧沿袭原始的涂料或瓷砖的外墙,且色彩搭配相对土气。
③开发体量:
5万平米以下的项目居多,中盘项目凤毛麟角,且开发和销售周期较长。
价格分析①县城项目:
4700元/㎡-5500元/㎡②潮白河产业园项目:
1.3万元/㎡(别墅项目)
③夏垫产业园(大厂产业园)项目:
5800元/㎡客群分析①县城项目:
本地刚需主流+XX周边②潮白河产业园项目:
产业园私营业主及高管、北京养老、北京升级+XX周边③夏垫产业园(大厂产业园)项目:
本地刚需+XX周边④置业目的自住+投资4、行销组合推广渠道①网络焦点、搜狐、爱房②业务员发单燕郊、三河、通州区域。
现场包装①售楼处设置项目现场售楼处②售楼处外围工地围挡的包装③销售道具沙盘、展板、DM单页、户型单页。
销售模式①开发商自售:
安馨丽景②独家代理:
(现代幸福城<嘉科>、德仁吉第<标点>、时代华庭<永居经纪>③联合销售体:
潮白河孔雀城(8)大厂区域市场总结
大厂的城市职能是:
深度对接北京、助推XX发展,承接首都产业转移,加速首都东进的脉搏。
大厂房地产市场项目未几,
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