房地产开发商都需要缴纳哪些税.docx
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房地产开发商都需要缴纳哪些税
产开发商都需要缴纳哪些税
(1)契税。
建筑用地在承接出让土地时,房地产开发商需向土地管理部门缴纳3%~5%税率的契税。
(2)营业税。
自建建筑物出售,按建筑业3%税率计缴营业税,出售建筑物,按销售不动产的5%税率计缴营业税。
(3)城市维护建设税和教育费附加。
在缴纳营业税的同时,应以实际缴纳的营业税税额为计税依据,按适用税率缴纳城市建设维护税和3%的教育费附加。
城市建设维护税为比例税,按纳税人所在地区的不同,适用不同档次税率,具体是:
纳税人所在地为城市市区的,税率为7%;纳税人所在地为县城、镇的,税率为5%;纳税人所在地不在城市市区或者镇的,税率为1%。
(4)城镇土地使用税。
房地产开发商使用国有土地,以使用的土地面积为计税依据,按照规定的适用税额计缴。
年应纳税额=计税土地面积(平方米)×适用税额
土地使用税按年计算,分期向土地所在地税务机关缴纳。
根据《国家税务总局关
于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)文件的规定,
房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。
(5)房产税。
以拥有的房产的计税余值为计税依据,按1.2%税率计缴房产税。
应纳税额=房产余值×(1-10%~30%)×1.2%
房产税按年计征,分期向房产所在地税务机关缴纳。
根据国税发[2003]89号文
件的规定,房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税;但售出前房地产
开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
房地产开发企业自用、
出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
(6)车船使用税。
以拥有自用的应税车船适用的计税标准、年税额分别计税。
车船使用税按年征收,分期缴纳,纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
汽车适用的车辆使用税税额是每年每辆60~320元,由纳税人所在地税务机关征收。
纳税人所在地,对单位是指经营所在地,对个人是指住所所在地。
(7)土地增值税。
以转让房地产所取得的增值额为计税依据,实行四级超率累进税率。
计算公式:
土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额
应纳土地增值税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率
土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额。
纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目有:
(一)取得土地使用权所支付的金额;
(二)开发土地的成本、费用;(三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(四)与转让房地产有关的税金;(五)财政部规定的其他扣除项目。
■土地交易环节的土地增值税实行四级超率累进税率:
增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
企业建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免纳土地增值税。
纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内,到房地产所在地税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让和房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
(8)印花税。
书立、领受税法列举的应税凭证、按照规定计缴印花税。
(9)企业所得税。
应纳企业所得税额=(收入总额-税法准予扣除项目金额)×适用税率
税法规定,企业缴纳所得税实行按年计算,分期(月或季)预缴,月份或季度终了后15日内预缴,年度终了后4个月内汇算清缴,多退少补。
(10)个人所得税。
个人独资或合资企业,按个体工商户的生产经营所得的应税税目,计缴个人所得税。
应纳税额=(全年收入总额-成本费用以及损失)×适用税率-速算扣除数
个体工商户的经营所得应纳的个人所得税,按年计算,分月预缴,由纳税人在次月7日内预缴,年度终了后3个月内汇算清缴,多退少补。
商品房开发项目的成本费用由直接费用和间接费用两大部分组成,具体构成如下:
一、直接费用:
1、土地费用(土地出让金、配套费、土地购置契税)占总费用的30-40%;
2、前期工程费(规划勘测设计费、可行性研究费及三通一平费等)占总费用的3%左右;
3、房屋开发费(建安工程费、附属工程费及室外工程费)占总费用的35-40%;
二、间接费用(建设税费、管理费、销售费用、财务费用等)占总费用的20%左右。
商品房的销售价格根据市场供需关系并结合开发成本来确定,一般毛利润达到售价的20-30%,如果需求旺盛利润率会更高。
住宅商品房开发成本估算
一、土地费用
1、土地使用权出让金土地评估拍卖价格的30%或以上
2、土地出让契税出让金×3%(镇江2009年的契税为3%,其他年份都为4%)
二、建安费用810元/M2—1260元/M2含建设及基本安装(800元左右的为砖混结构,目前镇江市已经取消砖混结构)
三、前期费用
中高档楼盘约80元/M2—100元/M2别墅约180元/M
1、规划设计费建安×3%
设计招投标管理费总投资×0.02%
勘查费设计概算×0.5%
设计监理规划设计费×2%
施工监理建安费×1.4%(监理费用也可以商谈按平方计算)
施工证费规划证费建安费×0.6%
四、配套费用190元/M2—230元/M2
1、住宅配套费用用地红线外
2、大市政配套费含红线外道路、上水、燃气、电话等
五、其它费用
1、管理费用(建安+前期+配套)×3%
2、销售推广费用销售收入1.5%-3%
(广告费一线城市2-3,二线城市1-2,三线城市0.8-1)
3、不可预见费用(建安+前期+配套)×3%或以上
六、营业税费(销售收入×6.1%)
1、营业税销售收入×5%
2、城市维护建设税营业税×7%
3、教育附加税营业税×4%
4、印花税销售收入×0.05%
5、交易管理费销售收入×0.5%
杭州市即将实行所得税预征:
销售收入的15%×33%=4.95%
估算:
一、土地费用
1、土地使用权出让金土地评估拍卖价格的30%或以上
2、土地出让契税出让金×3%
二、建安费用810元/M2—1260元/M2含建设及基本安装
三、前期费用中高档楼盘约80元/M2—100元/M2别墅约180元/M2
1、规划设计费建安费×3%
2、设计招投标管理费总投资×0.02%
3、勘查费设计概算×0.5%
4、设计监理规划设计费×2%
5、施工监理建安费×1.4%
6、施工证费
7、规划证费建安费×0.6%
四、配套费用190元/M2—230元/M2
1、住宅配套费用用地红线外
2、大市政配套费含红线外道路、上水、燃气、电话等
五、其它费用
1、管理费用(建安+前期+配套)×3%
2、销售推广费用按销售收入约1.5~3%计
3、不可预见费用(建安+前期+配套)×3%或以上
六、营业税费销售收入×6.1%
1、营业税销售收入×5%
2、城市维护建设税营业税×7%
3、教育附加税营业税×4%
4、印花税销售收入×0.05%
5、交易管理费销售收入×0.5%
杭州市即将实行所得税预征:
销售收入的15%×33%=4.95%
七、融资成本
清 单:
序号 费用名称 取费标准
1 土地使用权取得费附加
1.1国土契税土地评估价格×3%
1.2城市配套费凡公开招标、挂牌出让的土地,免城市基础设施配套费。
1.3拆迁管理费
1.4国土勘测费
1.5拆迁代办费
1.6现状实测费
2 前期工程费中高档楼盘约80元/M2—100元/M2别墅约180元/M2
2.1方案设计费多层1.8元/M2,高层2.2元/M2
2.2水文地质勘察设计费多层3.1元/M2,高层3.6元/M2
2.3施工图设计费多层18-22元/M2,高层35元/M2,别墅100元/M2
2.4施工图图审费多层1.8元/M2,高层2.2元/M2
2.5基础设施设计费
2.5.1市政工程设计费多层1.8元/M2,高层2.5元/M2
2.5.2电信设计费1元/M2
2.5.3有线电视宽带设计费0.4元/M2
2.5.4管煤/给水/给电工程设计费3.4元/M2
2.6施工用电供配电贴费1.2—2.7元/M2
2.7测绘定点费+灰线验费0.85元/M2
2.8晒图费0.5元/M2
2.9编标费及委托编制标底费用3.2元/M2
2.10工程招标管理费0.42元/M2
2.11环保费/日照分析费0.5元/M2
2.12建筑地方高等教育费12元/M2
2.13人防费多层15元/M2(旧城10元/M2)
2.14商品房测绘费0.8元/M2(住宅)1.2元/M2(商业用房)
2.15白蚁防治费1.6元/M2
2.16散装水泥专项基金墙改10元/M2
3 建筑安装工程费810元/M2—1260元/M2
3.1建安成本多层800元/M2,高层1250元/M2
3.2监理工程招标费管理费多层0.1元/M2,高层0.14元/M2
3.3土建工程监理费多层8.4元/M2,高层10元/M2
3.4土建工程质检费多层1.5元/M2,高层2.1元/M2
4 基础设施建设费190元/M2—230元/M2
4.1市政工程建设费多层70元/M2,高层100元/M2
4.2市政工程质检费多层1元/M2,高层1.5元/M2
4.3小区供电工程费22元/M2
4.4小区给水工程费供水基金15元/M2接水15元/M2
4.5小区供气工程费14元/M2
4.6有线电视宽带工程费6元/M2
4.7小区路灯工程费双路64万/公里单路39万/公里
4.8小区绿化费25—30元/M2
4.9小区通讯通邮费16元/M2
- 配套讲稿:
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