宾馆装修改造项目可行性研究报告.docx
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宾馆装修改造项目可行性研究报告
农垦张掖农场金龙宾馆改扩建项目
可行性研究报告
第一章总论1
1.1项目概况1
1.2项目编制情况3
1.3结论与建议5
第二章项目承办单位概况、建设背景及必要性7
2.1承办单位概况7
2.2项目建设的背景7
2.3项目建设的必要性11
第三章项目选址和建设条件14
3.1项目选址14
3.2自然地理状况14
3.3旅游资源现状16
3.4项目建设情况17
第四章项目建设规模和内容18
第五章项目旅游市场预测与分析20
5.1固始县旅游发展布局20
5.2项目区功能布局20
5.3项目区旅游资源构成22
5.4综合因素预测23
5.5高峰人数预测24
第六章项目建设方案26
6.1总体规划26
6.2建筑规划28
6.3结构方案40
6.5供排水规划41
6.5.1设计依据41
6.6供电规划42
第七章环境保护与消防安全44
7.1环境保护措施44
7.2消防安全措施45
第八章文物保护47
8.1文物概况47
8.2文物价值47
8.3保护区划48
8.4文物保护措施50
第九章项目管理与劳动定员55
9.1项目管理55
9.2劳动定员55
第十章节能建设方案56
10.1必要性56
10.2节能措施56
10.3节水措施57
10.4节材措施57
10.5能源管理57
第十一章项目实施计划58
11.1项目建设周期58
11.2进度实施计划58
第十二章招投标方案60
12.1项目招标范围及招标组织形式60
12.2投标、开标、评标和中标程序60
12.3评标委员会的人员组成和资质要求61
第十三章拆迁补偿及安置方案62
13.1制订依据62
13.2征地拆迁工作的组织实施62
13.3安置补偿方案63
第十四章投资估算和资金筹措65
14.1投资估算编制的依据65
14.2投资估算65
14.3资金筹措69
第十五章财务评价70
15.1财务评价基础数据与参数选取70
15.2总成本估算71
15.3营业收入估算72
15.4经济效益分析72
15.5财务评价结论73
第十六章风险评价75
16.1概述75
16.2社会稳定风险识别75
16.3项目合法性、合理性、可行性分析77
16.4项目可控性分析77
16.5社会稳定风险综合评价78
16.6风险防范措施79
第十七章结论与建议81
17.1结论81
17.2建议81
附件:
附表1:
项目销售收入分析表
附表2:
项目经营收入估算表
附表3:
项目经营收入及税金估算表
附表4:
项目达产年总经营费用表
附表5:
项目现金流量表
附图1:
宾馆项目区域位置图
附图2:
宾馆项目总平面图
附图3:
宾馆项目轴立面图
附图4:
宾馆1区、3区一层平面图
附图5:
宾馆大堂一层平面图
附图6:
宾馆大堂立面图
附件一:
土地证(地号)
第一章总论
1.1项目名称及承办单位
项目名称:
金龙宾馆改扩建项目
承办单位:
甘肃农垦张掖农场
法人代表:
企业性质:
国有企业
企业地址:
甘肃省张掖市东郊老寺庙
1.2项目承办单位概括
甘肃农垦张掖农场始建于1955年,是甘肃省最早建设的省属国营农场之一。
建场时以当地地名“老寺庙”命名为“甘肃省国营老寺庙农场”,由甘肃省农垦局管辖。
1964年由老寺庙农场、头墩农场、山羊堡农场、林荫农场合并组建为“农建十一师第四团”。
1969年成立兰州军区生产建设兵团,编制序列为兵团第二师十一团。
1975年1月兵团撤销,十一团更名为“甘肃省张掖地区国营张掖农场”,由张掖地区(现张掖市)管辖。
1984年5月交甘肃省农垦总局管理,改名为“甘肃省国营张掖农场”。
2004年6月注册为“甘肃农垦张掖农场”,现隶属于甘肃省农垦集团有限责任公司。
主营业务:
企业以农作物种植、销售为主,实行自产自销、制造、加工和销售。
企业的发展以市场为导向,以场办工业为依托,重点发展啤酒原料、酱用番茄、优质果品、饲料玉米、特药、金盏菊为主的六大产业基地建设;建成了啤酒原料种植及加工、蕃茄种植及加工、金盏菊种植及加工产业链等。
人员构成:
据2009年年终统计报表显示,农场总人口4500人,在册职工1430人,管理人员128人,离退休人员622人。
具有各类专业技术人员121人,其中高级职称18人、中级职称42人、初级职称61人。
社会经济发展概况:
张掖农场是一个以农业生产为主,工、商、建、运、服综合经营的国营农垦企业,下设1个农业分场、9个农业生产队、林业队、啤酒花管理站、林果管理站;工副业有番茄制品公司、老寺庙酒厂、金龙麦芽厂、金龙宾馆、老寺庙肥料厂、惠民砖厂、综合加工厂、建筑公司、农业工程机械公司、水管所、金盏菊加工厂和酒花颗粒加工厂等。
1.3可行性研究报告编制依据和原则
1.3.1编制依据
(1)国家发改委《工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定》
(2)国务院《关于投资体制改革的决定》
(3)1998年8月经国务院批准国家旅游局发布的《中华人民共和国评定旅游涉外酒店星级的规定》
(4)土地证(地号)
(5)《建设工程项目管理规范》(GB50326-2001)
(6)《中华人民共和国环境影响评价法》
(7)《中华人民共和国招标投标法》
1.3.2编制原则
严格按照国家有关标准、规范、规定进行编制,以提升功能、改善环境、招商引资、扩大经营范围为主线。
1.4项目概况
1、项目占地面积:
1000㎡
2、建筑面积:
21800㎡
3、项目投资:
6000万元
4、建设性质:
改扩建
5、建设地址:
张掖市人民东街23号
6、建设期限:
2010年4月-2011年10月。
7、原建筑物概况:
原建筑物建筑年代:
1993-1994年
原设计使用功能:
金龙宾馆
建筑物的主楼高为六层,副楼高为两层。
主楼为南北向,副楼为东西向。
主楼临张掖市人民东街,副楼位于主楼南侧并与主楼垂直。
主楼建筑高度:
21.3米
主楼各层层高:
一层3.9米、二层3.6米、三层至五层3.3米、六层3.6米
具体改造装修方案如下:
门市房6间,共229㎡
大会议室1个,可容纳234人
中会议室3个,可容纳128人
小会议室1个,可容纳22人
会议室总计接纳人数:
384人
大餐厅1个,可容纳180人
小餐厅12个,可容纳156人
就餐接纳总人数:
336人
客房标准间74间,最多可入住148人
客房套房间7间,最多可入住14人
客房单人间15间,最多可入住15人
接纳入住总人数:
177人
1.5项目总投资及财务评价指标
1.工程总投资:
3600万元
其中:
房屋主体建筑购置费:
1300万元;改造装修总投资:
2300万元。
2.固定资产折旧期:
35年
3.本项目经营期:
建设期一年,经营期14年
4.达产年净利润可达549.87万元
5.本项目经营期净现金流量(年):
2010年为571.84,2011年~2012年为567.25万元,2013年~2014年为550.50万元,2015~2023年为549.87万元。
6.本项目经营期累计净现金流量:
6,116.49万元
7.本项目经营期累计净现值:
924.98万元
8.内部收益率14.3%
1.6项目主要技术经济指标
1.规划用地面积6778平方米
2.建筑面积11553平方米
3.项目总投资3600万元
4.绿化率30%
5.新增税金288.75万元/年
6.财务内部收益率14.3%
7.财务累计净现值(i=10%)577.31万元
8.静态投资回收期(含建设期)7.43年
9.动态投资回收期(含建设期)11.88年
1.7小结
(1)根据本项目的可行性研究分析,本项目符合地方经济发展需要,符合吉林省民航事业发展需要。
(2)本项目实施有利于开发吉林省旅游资源,推动旅游事业发展。
(3)本项目经营期内可实现净现金流量6116.49万元,累计净现值924.98万元,有较好的经济效益。
(4)本项目投资静态回收期为7.43年,动态回收期为11.88年,内部收益率为14.3%
(5)本项目建设项目中符合国家节能环保政策要求。
综上所述,丰满宾馆项目具有较强的社会效益和较好的经济效益,该项目投入使用后将会为吉林市航空市场的未来发展提供广阔的增长空间,同时也会为吉林省民航机场集团公司带来新的利润增长点,为地方经济的发展做出较大贡献。
本项目具有较强可行性。
问题和建议
(1)项目生产过程中,要特别注意加强污染防治与治理,严格按照国家标准搞好环境保护。
(2)对所有的配套管线和效率低、耗能高、不利于环境保护的设备,进行全面更新
造及周边环境的绿化、美化、亮化。
并根据整体布局,对隐蔽管线走向作相应的调整,为宾馆整体经营的经济性、安全性、环保性和舒适性打下良好的基础。
(3)加强管理,提高经济效益,缩短投资回收期。
第二章项目提出背景及建设必要性
2.1项目提出背景
吉林市距长春龙嘉国际机场68公里,人口432.4万,辖4区5县78个乡镇。
总面积27120公里,2007年GPD为906.1亿元。
吉林市旅游业发达,有AAAA级景区2个(松花湖景区、北大湖滑雪场),AA级景区10个。
吉林雾凇与“泰山日出、钱塘潮涌、黄山云海”并称为中国四大奇观。
吉林市拥有10座滑雪场,被誉为中国的”滑雪天堂”。
2007年全市共接待境内外游客980万人次,旅游总收入102.3亿元,是全国31个重点旅游城市之一。
吉林市由于与长春地理距离较近(高速公路距离89公里),吉林二台子机场市场拓展一直受长春机场制约。
截至2005年,吉林二台子机场只开通北京、上海、广州等3个城市的航线。
每周仅飞行10余个航班。
因航线少,通达城市有限,吉林市的旅客出行一般选择铁路或到长春大房身机场乘机。
这使得航空市场发展愈加缓慢,吉林二台子机场2004年全年旅客吞吐量仅为28354人次。
2005年8月27日,长春龙嘉国际机场落成通航,吉林二台子机场同时停航歇业。
龙嘉国际机场成为长春、吉林二市共用机场(龙嘉机场距吉林市62公里)。
龙嘉机场通达国际国内32个城市,开通航线42条,这极大方便了吉林市旅客出行需求,吉林市航空市场也随之快速发展。
据统计2007年进出龙嘉机场的吉林市旅客约为50万人次,相比2004年增长18倍左右。
2008年预计将达到60万人次左右,吉林市航空市场因龙嘉机场的落成使用得到了跳跃式发展。
2003年民航体制改革,原民航吉林省管理局一分为二,成立吉林省民航机场集团公司和民航吉林安全监督管理办公室。
民航吉林省局在吉林市区内的唯一商务办公楼吉林市民航宾馆被划给民航吉林监管办。
吉林机场集团公司驻吉林市多家单位只能挤在吉林市民航中心售票处营业部办公。
目前,吉林省民航机场集团公司在吉林市有3个单位,一是吉林二台子机场留守处,二是龙嘉机场驻吉林市客货销售公司,三是龙嘉机场运输公司驻吉林市营业部。
由于多家单位共同使用民航中心售票处办公,使原本场地就狭小的售票处更加拥挤。
尤其是乘坐机场巴士的候车旅客,只能在路边露天候车,遇有雨雪恶劣天气时,简陋的服务设施给广大乘机旅客带来的不便更加突出。
同时东北地区属寒温带气候,冬季多雪,龙嘉国际机场因降雪关闭机场和延误航班的情况在冬季时有发生。
由于集团公司原有宾馆被划走,而此时正值旅游旺季,各大宾馆房源紧张,旅客安置也成为了一个棘手的问题。
为解决上诉问题,经吉林省机场集团公司与吉林市政府协调,吉林市将正在营业中的吉林市丰满宾馆停业,将该场地低价
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