房地产经营计划与目标策略资料.docx
- 文档编号:28641301
- 上传时间:2023-07-19
- 格式:DOCX
- 页数:13
- 大小:48.02KB
房地产经营计划与目标策略资料.docx
《房地产经营计划与目标策略资料.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产经营计划与目标策略资料.docx(13页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
房地产经营计划与目标策略资料
Documentnumber【AA80KGB-AA98YT-AAT8CB-2A6UT-A18GG】
房地产经营计划与目标策略资料
二○○五年经营目标与经营计划
一、概述:
为了适应房地产市场竞争之激烈环境,重庆东方房地产开发有限公司(以下简称“东方地产”)在2005年应充分把握市场机会、快速拓展项目开发业务,同时也需要进一步提升公司管理水平,加大管理规范化力度,倡导职业心态,培养职业经理阶层,提高各项工作的专业化水准。
2005年,在东方地产内将推行信息资源共享,提倡信息“中性”概念,以信息的扁平化和信息工作的规范化来提高管理透明度。
2005年,东方地产还要建立具有强适应性的东方地产企业文化。
东方地产在2005年将致力于授权团队走向成功。
企业需要员工的责任心和信心,员工只有感到企业重视、尊敬和信赖他们,感到自己是企业中的一员,才会有信心和责任感。
加强团队建设,在职员间建立起支持、激励及巩固的关系,接纳每个成员扮演不同的角色,分工合作,正视每一位员工的贡献,我们信任和尊敬每一位员工并不断致力于营造一个良好的工作环境,让每一个人都能贡献自己的聪明才智。
同时东方地产要更有效地整合公司的各项资源,以适应极具颠覆性的二十一世纪经营环境。
善待员工、善待顾客、善待合作伙伴。
坚持规范化管理,保持可持续发展的竞争优势将是我们东方地产未来发展坚持的目标,2005年将是我们的“管理提升年”。
2005年我们的经营目标是:
1.1、规模目标
2005年开工面积34万平方米,竣工面积18万平方米(部分为结构完成),实现销售收入50281万元,“东方美地”可入伙户数:
520户。
1.2、利润目标
净利润:
5082万元。
1.3、经营管理目标
建立管理流程化和制度化体系平台;建立一支稳定的高素质的员工队伍;初步建立企业品牌形象。
二、经营基础
东方地产成立于1999年9月15日,是重庆东银实业(集团)有限公司的子公司。
目前,公司下设总经理办公室、工程管理部、人力资源部、财务管理部、规划设计部、销售策划部、项目开发部、材料设备管理部、合同预算部等9个职能(业务)部门。
截至2004年12月31日,公司实现住宅销售14200平方米,实现销售收入3897万元,净利润-769.74万元。
其中“东方美地”销售10718平方米,实现销售收入3267.88万元;“南城花园”销售3482平方米,实现销售收入629.18万元。
截至2004年12月31日公司资产总额43689万元,资产负债率56.7%。
截止2004年12月31日公司有职工69人(不含物业管理公司),其中具有高级技术职称的3人、中级技术职称的21人,平均年龄32岁,具有大专及以上学历59人,其中具有硕士及以上学历2人。
(含物业管理公司110人。
)
三、经营方针
坚持诚实与正直、信守承诺的原则;
不断追求企业利润的稳步增长,以支持企业长远发展;
追求与合作方的双赢,以更好地满足客户需要。
四、2005年度经营目标
4.1销售目标
50281万元
净利润目标
5082万元
4.2各项目的销售目标分配如下:
4.2.1“东方美地”销售收入:
38881万元
销售面积:
90850平方米,平均销售单价:
4110元/平方米;销售收入:
37341万元
车库销售:
220个,销售单价:
70000元/个,销售收入:
1540万元
4.2.2“农业园”销售收入:
11400万元
销售面积:
32571平方米,平均销售单价:
3500元/平方米。
五、2005年度项目经营计划
5.1东方美地项目
5.1.1技术经济指标
总用地面积:
232亩、总建筑面积:
21万平方米(一期工程98828.11平方米,二期工程112407.56平方米)、容积率:
1.4。
项目的经济指标如下表:
序号
项目
数值
单位
1
项目总投资
57588.12
万元
1.1
开发成本
52188.77
万元
1.2
开发费用
5399.35
万元
3
总建筑面积单方成本
2726.25
元/平方米
4
可售建筑面积单方成本
2777.58
元/平方米
5
项目总收入
84191.94
万元
5.1
住宅销售收入
69267.98
万元
5.2
商业销售收入
7745.40
万元
5.3
车库销售收入
7178.56
万元
6
流转税税金
5725.05
万元
7
利润总额
20878.77
万元
8
企业所得税
6889.99
万元
9
净利润
13988.78
万元
10
投资报酬率
36.26
%
11
投资净利率
24.29
%
12
销售净利率
16.62
%
13
内含报酬率
32.51
%
5.1.2进度实施计划
2005年开工面积:
11万平方米;竣工面积:
10万平方米(部分结构);
一期交房时间:
2005年8月28日、2005年10月28日;
二期全部设计图纸:
2005年4月30日前完成;
二期施工:
2005年4月(西区)、2005年8月(东区);
一期二组团开盘:
2005年5月;
二期开盘:
2005年10月。
5.1.3投资计划
2005年东方美地项目预计投资23934万元。
其中土地费用:
2950万元,前期工程费:
1751万元,建筑安装园林工程:
15093万元,工程建设其他费用15万元,预备费:
1004万元,管理费用:
520万元,销售费用:
1701万元,财务费用:
900万元。
外部融资:
6000万元,销售收入再投入:
16000万元,项目的资本金投入:
1934万元。
5.2农业园项目
5.2.1项目技术经济指标
总用地面积(红线面积):
493亩、总建筑面积:
44万平方米、容积率:
1.3。
项目的经济指标如下表:
序号
项目
数值
单位
1
项目总投资
102974.11
万元
1.1
开发成本
92547.93
万元
1.2
开发费用
10426.18
万元
3
总建筑面积单方成本
2340.32
元/平方米
4
可售建筑面积单方成本
2469.40
元/平方米
5
项目总收入
142812.00
万元
5.1
住宅销售收入
115500.00
万元
5.2
商业销售收入
12000.00
万元
5.3
车库销售收入
15312.00
万元
6
流转税税金
9711.22
万元
7
利润总额
30126.67
万元
8
企业所得税
9941.80
万元
9
净利润
20184.87
万元
10
投资报酬率
29.26
%
11
投资净利率
19.60
%
12
销售净利率
14.13
%
13
内含报酬率
12.20
%
5.2.2进度实施计划(一期)
2005年开工面积:
8万平方米,竣工面积:
4万平方米(结构);
概念规划:
2005年2月14日(3月18日前调整概念规划,确定建设规模);
项目定位报告:
2005年2月20日;
商业、首期住宅和售楼部的报建方案:
2005年3月18日;
控规通过:
2005年3月18日;
方案通过:
2005年4月19日;
初步设计完成:
2005年4月22日;
初步设计通过:
2005年5月15日;
一期平场图:
2005年4月15日;
一期基础图:
2005年5月13日;
一期施工:
2005年5月;
规划许可证:
2005年6月6日;
施工许可证:
2005年6月14日;
销售大厅开放:
2005年5月;
一期开盘:
2005年10月。
5.2.3投资计划
2005年农业园项目预计投资32365万元。
其中土地费用:
16100万元,前期工程费:
1566万元,建筑安装园林工程:
11138万元,工程建设其他费用11万元,预备费:
1154万元,管理费用:
925万元,销售费用:
871万元,财务费用:
600万元。
外部融资:
16000万元,项目资本金投入:
11000万元,预售收入再投入:
5365万元。
5.3东方大街:
5.3.1项目技术经济指标
项目总用地面积:
188亩,总建筑面积:
359743平方米,容积率4.13.项目的经济指标如下:
序号
项目
数值
单位
1
项目总投资
113309
万元
1.1
开发成本
106317
万元
1.2
开发费用
6992
万元
3
总建筑面积单方成本
3149
元/平方米
4
项目总收入
213924
万元
4.1
销售收入
90678
万元
4.2
租赁收入(预计10年)
123246
万元
5
全部净利润
57398
万元
其中:
销售部分
11150
万元
租赁部分
46248
万元
6
全部投资报酬率
其中:
销售部分
27.26
%
租赁部分
161
%
7
全部投资净利率
其中:
销售部分
18.26
%
租赁部分
114
%
8
销售、租赁收入净利率
其中:
销售部分
13.38
%
租赁部分
46.8
%
假设租赁部分在2019年-2043年的25年中,每年保持租赁收入在12696万元,净利润在5680万元的水平上,以8%的资产净收益率进行计算,在2019年租赁物业价值为60639.25万元。
5.3.2进度实施计划
2005年开工面积10万平方米;竣工面积4万平方米(结构);
一期施工:
2005年7月;
销售大厅开放:
2006年1月
一期开盘:
2006年3月
5.3.3投资计划
2005年东方大街项目预计投资:
11907万元。
其中土地费用:
5607万元(其中拆迁费用:
3000万元),工程建设费用:
6000万元,其他费用:
300万元。
由于东方大街项目2005年无销售收入,投资需要的资金由外部融资8000万元和项目的资本金3907万元解决。
5.4雅迪项目:
5.4.1项目技术经济指标
总用地面积40亩、总建筑面积:
10.5万平方米、容积率:
3.5。
项目的经济指标如下表:
序号
项目
数值
单位
1
总用地面积
40
亩
2
总建筑面积
105000
平方米
3
容积率
3.5
4
可售建筑面积
95500
平方米
5
项目总投资
20497.93
万元
5.1
开发成本
18799.44
万元
5.2
开发费用
1698.49
万元
5.3
总建筑面积单方成本
1952.18
元/平方米
5.4
可售建筑面积单方成本
2146.38
元/平方米
6
项目总收入
26850.00
万元
6.1
住宅销售收入
18750.00
万元
6.2
商业销售收入
6000.00
万元
6.3
车库销售收入
2100.00
万元
7
流转税税金
1825.80
万元
8
利润总额
4526.27
万元
9
企业所得税
1493.67
万元
10
净利润
3032.60
万元
11
投资报酬率
22.08%
12
投资净利率
14.79%
13
销售净利率
11.29%
14
全投资税后内含报酬率
21.65%
5.4.2进度实施计划
2005年开工面积5万平方米;
概念规划:
2005年5月
项目定位报告:
2005年4月;
控规通过:
2005年4月;
方案通过:
2005年7月;
初步设计完成:
2005年8月;
初步设计通过:
2005年8月;
施工图纸设计:
2005年9月;
施工:
2005年10月;
销售大厅开放:
2006年1月;
开盘:
2006年3月。
5.4.3投资计划
2005年雅迪项目预计投资4932万元,其中:
土地费用:
960万元,前期工程费:
772万元,工程费用:
3100万元,其他费用:
100万元。
由于雅迪项目2005年无销售收入,投资需要的资金由外部融资3432万元和项目的资本金1500万元解决。
2005年四个各项目的投资合计为:
73138万元,各项目须从外部融资合计为:
33432万元。
加上新增土地储备400亩的预计支出8000万元和对绿地东方的投资2250万元,公司2005年需要外部融资43682万元。
六.项目管理目标
6.1项目月度计划执行率:
85%
6.2客户满意度:
90%(客户满意度可通过销售现场调查或委托中介公司对客户跟踪调查)。
七、业务拓展
7.1土地储备总量
储备土地资源,是公司可持续发展的一项重要业务。
目前公司除了“东方大街”188亩、“东方美地”232亩、“农业园”490亩和“雅迪项目”40亩可开发外,北碚项目由于目前存在诸多不确定因素,故暂不考虑该项目。
2006年公司的销售目标为10亿,而现有项目在2006年预计可实现的销售收入为6亿,按照公司目前项目发展状况,需要在2006年有新项目能实现4亿的销售额才能达到2006年的销售目标,故2005年应着手储备相对成熟,能开发的土地资源,计划400亩。
储备量分布:
主城区内约150亩,近郊250亩。
2007年公司的销售目标为15亿,同时我们还将准备到新的城市开展业务。
为此,2005年公司将同时进行四个项目的运作,2006年将实现六个项目的运作,而到2007年要实现跨地区运作,这就要求公司在2005年对国内市场作充分的市场调查和分析,在此基础上拟定部分候选区域后再展开充分的调研,进行对比和科学、客观的分析,拟定跨区域运作计划。
7.2保障措施
(1)外部融资和项目资本金保证
(2)专门的小组负责土地储备;
(3)建立一套土地储备评判标准;
(4)积极寻找可储备的土地资源;
(5)建立外区域市场调查小组和制定调查内容。
八、企业管理及品牌塑造
8.1企业管理
加强和完善职工委员会的职责和功能;简化管理流程,提高工作效率;强化有效沟通;提高个人执行力,主动发现问题,主动解决问题;充分授权,有效监督;进一步加大部门经理的职、权、利;完善各级人员绩效考核,严格执行奖惩措施等。
8.2品牌塑造
2005年是东方地产品牌建设最实质性的一年!
品牌应该成为东方地产的一面旗帜,是东方永续经营的前提,也是东方地产经营的结果。
2005年的品牌策略:
1)精细化的产品创新策略
精:
是指我们东方地产必须树立精品意识,这也是东方地产创建品牌的精髓。
细:
是指我们东方地产必须做好每一个细节,是我们追求完美品质的最高境界。
我们必须在我们涉足房地产市场之初就始终坚持“精细化”的产品创新策略,在产品研发、项目建设中精益求精、大胆创新、追求人性化的建筑设计和园林规划,共同合力打造“创造都市休闲居住空间”。
2)跨地域的品牌创新策略
产品有生命周期,而品牌没有生命周期,但品牌有老化的可能。
东方地产为实现今年提出的品牌战略的需要,为未来跨地域经营发展战略所需要,必须完成《东方文化手册》、《东方品牌管理手册》和《东方地产VI规范手册》,公司将在2005年上半年全面启动企业CI形象战略工程。
通过塑造东方地产的企业文化,使东方地产的企业理念被每一位员工理解和支持,从而加强员工的凝聚力,通过东方地产企业品牌和企业形象的提升,以达到拉动我们楼盘销售之目的。
3)人性化的服务创新策略
在市场经济的今天,我们都明白“谁拥有顾客谁就拥有市场”,我们为真正赢得消费者的心,东方地产必须实施顾客满意的经营战略,将人性化创新服务列为客户服务工作的重点内容。
塑造“东方地产”品牌形象,实现品牌和以客户为中心的发展策略,不仅强调优质的售后服务,也要逐步提高售前服务和售中服务的水平,提高二次成交率和推荐购买率。
建立和强化全程营销概念,以准确判断重庆市尚未得到满足客户的需要和欲望,并找出一个能够最好地为其服务的目标市场,从而实现销售目标和迅速提升东方地产的品牌形象和知名度。
8.3团队建设
通过塑造人性化的工作环境,充分发挥人才资源优势,进而形成一支团结协作、进取创新的职业团队。
定期(预计每季度一次)举办员工活动,加强团队凝聚力。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 经营 计划 目标 策略 资料