高级住宅小区项目置业顾问解说词.docx
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高级住宅小区项目置业顾问解说词
住宅小区项目置业顾问解说词
一、简介
尚东紫郡住宅小区由长沙市吉祥房地产开发有限公司投资开发,长沙市华银建筑设计公司设计,湖南天鉴工程项目管理有限公司监理,湖南格塘建筑工程有限公司承建,长沙市建设工程质量安全监督站全程监督。
该项目位于人民东路板块,地处紫薇路、冬青路、金邮路及六号路形成的“井”字中央,周边商业、体育、学校、医院等城市市政配套设施齐全,交通便捷,闹中取静。
项目规划采用现代中式围合布局,由北向A(28层)、B(29层)、C(28层)三栋高层,南向D、E、F三栋小高层(18层)及东西向二层郡楼围合而成,隔离城市的喧嚣,形成近8000平方米的中央园林。
小区总建筑面积104580平方米,一层及东西向郡楼为商业配套,一层以上为住宅,地下为15000平方米的大型地下室,解决人防及停车需求,做到人车分流。
建筑设计上采用目前流行的现代简约设计风格,外立面大气典雅,户型上南北通透,电梯、消防、给排水、强弱电、天然气、监控及车库智能化管理系统配置齐全,各种设施设备均采用市场一流产品,提高建筑产品本身的品质与价值。
结构上采用框、剪结构体系,外墙采用烧结多孔砖、玻化中空微珠内保温系统及铝合金中空玻璃窗节能体系。
园林设计上强调观赏与参与性并重,结合规划上四合院及中央园林的优势,结合建筑物现代简约的风格,将休闲、运动、儿童娱乐等功能融入整体园林中。
交通便捷,闹中取静,大型的中央园林,大气典雅的建筑,舒适的户型,一流的设施设备,齐全的周边市政配套,构成了尚东紫郡卓越的家居环境,铸造出尚东紫郡的高贵、宜居品质。
二、交房标准
1、外墙:
外墙内保温。
外墙砖,底部为石材;
2、内墙:
批白灰;
3、顶棚:
批白灰;
4、地面:
室内地面为水泥砂浆毛地面。
公共部分地面分别为:
疏散楼梯间采用水泥砂浆抹平压光;门厅、电梯前室和公用走廊采用玻化砖地面。
5、门窗:
门:
入户门为外开式“王力”防盗门,室内门预留门洞;
窗:
品牌铝合金中空玻璃;
阳台均为推拉门,预留门洞,推拉门住户自理;
门窗洞口尺寸考虑外墙铺贴瓷砖模数,其尺寸以实物为准。
6、厨房:
地面及墙面水泥砂浆拉毛;品牌PVC排水管道及PPR给水管;
7、卫生间:
地面及墙面水泥砂浆拉毛;
8、阳台、入户花园:
水泥砂浆毛地面,非封闭式,铝合金玻璃栏板;设排水地漏,给水至入户花园,接口堵头;
9、电梯:
每单元OTIS电梯两台;
10、供水:
1—5层为市政常压供水,6层经上为二次加压供水;给水管至厨房和厕所;预留接口堵头;
11、供电:
双电源专变供电系统;
12、供气:
燃气管道预埋到户(厨房)(燃气管网铺设等费用按长价房[2006]18号文件规定标准由用户承担);
13、弱电:
电话、宽带、有线电视线路预埋到户,开通及使用费由买受人自理;
14、电气:
户内线路(湘潭“金凤”牌)暗埋至各用电点;
15、智能化系统:
A“冠林”可视对讲门禁系统B电子巡更系统
C闭路电视监控系统D深圳“红门”车库IC卡安防系统
三、规划
1、规划特点
减小基底面积(即减小单层面积)增加建筑物高度,加大中央绿化面积。
优化套型组合,形成建筑群
避免单一的板式和点式,采用点式和板式结合的方式,使建筑群更显灵动。
结合地形地貌,采用建筑物围合布置,形成中央庭院————现代围合大院
结合周边建筑物特点,采用现代简约的建筑风格,更好地融入区域建筑群
2、技术指标
①面积:
总建筑面积:
104581.42㎡
地上建筑面积:
89615.03㎡
住宅面积:
84833.98㎡
高铺面积:
4538.21㎡
地下建筑面积:
14966.39㎡
车库:
10337.39㎡
人防:
4629.00㎡
②套数:
655套
③容积率:
4.72
④建筑密度:
26.214%
⑤绿地率:
40.5
⑥基底面积:
4931.92㎡
⑦停车位:
410个
四、建筑设计
1.建筑物外观
利用建筑本身的点线面,结合适当合理的装饰构架,形成集现代,简约、典雅的外立面。
采用咖啡色外墙砖饰面,体现建筑物稳重、大气、典雅的设计个性,采用白色墙砖装饰外墙构架及阳台柱梁线条,彰显现代简约个性,体现典雅风韵;淡淡的米黄墙砖过渡,使之有机揉合形成整体。
建设过程中,为改善整体效果,作出以下变更:
变更1:
外部装饰构架及阳台柱梁由外墙漆改外墙砖
变更2:
不锈钢阳台拦杆变更为铝合金栏杆
变更3:
空调室外机位百页窗页片由塑料变更为铝合金
2.建筑物平面
户型设计原则:
①大面宽,小进深,更好的采光通风
②明卫、明橱、明厅,更好地吸收新鲜空气
③动静分区,干湿分区,适合客户的不同使用要求
④主次分明,满足功能,适合不同人口结构的家庭需求。
塔楼:
①布局合理:
大开间,小进深。
②低公摊率:
14%-15%的公摊系数。
③三明设计:
明厨,明厕,明房,采光通风好。
④分区合理:
动静分区,干湿分区。
⑤塔楼南北向间距7.1米,采用白色瓷砖,改善楼间亮度。
板楼
①南北通透,三明设计,采光通风好。
②两梯两户,上下方便。
③E栋,得房率高,分摊系数18%。
B栋,公摊适中,分摊系数23%。
(偏大,尽量避免)
④布局合理,大开间,小进深。
⑤分区合理,动静分区,干湿分区。
⑥景观视野好,直面中央花园,客厅、房间都有景观。
塔楼、板楼共有优势:
①、凸窗,转向凸窗。
②、空调机位做到一房一位,无缺漏。
3.建筑物内垂直交通
①楼梯间:
18层单跑
28.29层双跑
②电梯塔楼2梯4户
板楼2梯2户
4.建筑结构
基础:
人工挖孔桩
地下室:
无梁楼板
上部结构体系
A、C栋:
框架剪力墙结构
B、D、E、F栋:
剪力墙结构
5.建筑消防
①火灾自动报警系统
F栋物管用房内设消防控制室,内设火灾自动报警及联动控制柜,火警专用电话、火灾事故广播、外部电源柜、直通当地119的外线电话。
联动控制系统组成:
火灾显示盘:
显示火警、故障、动作信息。
设置在地下室各防火分区及每单元一层。
烟感探测器:
设备房、商铺、走廊、楼梯间、电梯前室、电缆竖井
温感探测器:
地下车库
温感、烟感探测器:
防火卷帘旁
手动报警按钮:
每栋内每层
消防栓泵、喷淋泵、排烟风机、正压送风机、防火卷帘、消防电梯………………
②消防栓灭火系统:
室外,室内
③自动喷淋系统:
地下车库、一类高层(A、B、C栋)下商铺
4灭火器:
每防火单元配置灭火器
6.建筑人防
平战结合布置人防:
平时作车库,战时应急启用。
人防地下室防冲击波、防幅射,战时紧急疏散和安置人群
7.建筑弱电
①电话:
2个点,客厅、主卧或书房(只开通一个)
②电视:
2个点,客厅和主卧(只开通一个)
③宽带:
2个点,客厅、主卧或书房
④可视对讲:
冠林牌
8.建筑节能
①外墙保温系统(内保温)
②屋面保温系统
③中空玻璃窗
④入户防盗门
五、园林
1.面积:
中央庭院:
约8000㎡,小区外围:
约4000㎡
2.区外绿化
出入口是重点。
西向为主入口,北向及东向为车行入口及人行次入口
1主入口大门通过近10株桂花树与入口门楼相互衬托,彰显小区的大气、典雅,绿意盎然的生态形象。
2东北向次入口通过灌木、乔木及紫藤等类植物形成绿化走廊连通内外。
3临街沿路种植桂花、香樟等乔木,与花坛、草坪相映成趣,硬质铺装形成商铺的临时停车位,合理解决功能及景观协调。
3.中央花园————区内绿化
①规划原则:
观赏性与参与性并重
②总体布局:
一心、一纵、三点
一心:
长廊、亭榭形成园中园
一纵:
入口广场→假山、坡地→园中园→东向地坪→形成景观主轴。
三点:
B-C栋、E-F栋、D-E栋之间,相对独立空间形成主题休闲空间:
健身、休闲、运动等。
通过遍布中央花园的步道系统,将各个景点串联。
步步有景,一步一景。
区内禁止停车,形成真正人车分流;减少尾气及噪音的污染,同时杜绝了机动车对老人、小孩的威胁。
③景点要素
入口广场、绿地、行道树、假山水池
坡地、荷花池(木桥,浅水系,休闲观景平台,假山跌水)
长廊、亭榭、中心广场
童趣园、石榴园、海棠园等。
六、原材料
原材料及设备的品牌选择和质量把关,是从源头上把握工程质量的关键,尽可能选择国家名牌及免检产品。
1.钢材:
湘钢、萍钢国家免检
2.混凝土:
中辉砼有限公司(商品砼)地方名牌
专业混凝土公司,质量更有保证
3.铝合金:
广东永利坚广东名牌
相对塑钢及不锈钢,其强度、刚度更高,耐久性更好,能更好地与外墙砖颜色协调,但价格偏高,基于上述原因,本相目阳台栏杆及空调室外机位百叶窗均改为铝合金
4.防水卷材:
山东汇源国家名牌
用于地下室、屋面,厕所及厨房采用防水油膏
5.墙体保温:
玻化中空微珠武汉莱克利安新型保温材料
相对传统外保温材料如聚苯颗粒、聚苯板等,其保温效果更好,强度更高,安全性更好,使用范围更广,能用于室内,且不占室内空间,但价格偏高
6.外墙砖:
广东龙驹全国名牌
相对福建砖,其吸水率极小,墙面更洁净,但价格偏高(通体砖福建20元/平方米左右,广东砖50元/平方米左右),龙驹为名厂名牌,其几何尺寸标准,色差小。
7.给水管:
上丰(原日丰)、湖北顾地(只用于C、F栋1-15层)PPR管全国名牌
8.排水管:
上丰UPVC管
9.电线、电缆:
湘潭“金凤”湖南名牌
截面均匀,保证质量
10.红砖:
本地多孔砖
相对其他轻质砌体,其强度更高,保温性能、防水性能更好,便于装修。
11.入户门:
王力全国名牌浙江“王力”牌防盗门,“丁”级门
门页外板:
0.8mm,内板:
0.6mm,门框:
1.5mm
填充料:
防火岩绵或蜂窝纸,门板厚60mm
七、设备
(一)电梯
品牌:
OTIS全球第一品牌OTISSKY永磁无齿轮电梯
历史:
154年1853年第一台电梯
全球超过190万部电梯,13万部扶梯正在运行
1.节能:
永磁无齿轮曳引机,相对于蜗轮蜗杆而言,提高了传动效率,节能了能耗
体积小,重量轻————小机房
运行安静————噪音小,运行平稳
RegenDrive————新型电梯能源再生科技,(专利技术)
省电,电费节约率高达70%,(A、B、C三栋10台梯使用)
目前在长沙是继中天广场后的第二家使用。
2.智能耐用——控制系统
①相对于日系产品的集成化,otissky采用成熟先进,稳定可靠的模块化控制系统。
②整个控制系统由4个模块和3个微处理器组成,控制效率远远高于集中控制系统。
③多台电梯处于群控状态时,每台电梯控制系统可通过环形通讯联系起来。
3.安全可靠
全方位安全技术为安全运行保驾护航。
1微机控制门驱动系统
平稳快捷力矩监控防夹伤
齿形带传动取代曲柄连杆装置,运行更加平稳,可靠。
2光幕门
50束红外线光幕网防夹
3安全钳
渐进式安全钳
当轿厢向下运行超速,安全钳拉杆被提升,确保轿厢减速并制停在导轨上,不会坠落。
4.美观舒适
豪华轿厢装饰,使乘客乖梯时身心愉悦。
5.使用寿命
卢浮宫、帝国大饭店、天津利群得大饭店、艾非尔铁塔等均达到100年以上
关于电梯使用寿命:
国内没有规范规定年限
北京出台地方规定:
15年
OTIS承诺:
30年
关于电梯更换费用,由使用业主均摊。
6.选择OTISSKY电梯,能带给业主实际的利益:
机房小,公摊面积少
双重省电,节约使用费:
永磁无齿轮和REGENDRIVE。
安全保障:
安全钳、光幕门等全方位安全保障系统
乘坐舒适:
运行平稳,豪华装饰轿厢使您的乘坐更舒适
维修费用低:
成熟的模块化技术一经调试好,相对集成技术,其维修费用更低。
电梯大修费用,由维修基金专项指出,缺口由使用人补足
使用寿命长:
30年的使用寿命,让您支付更少的电梯更新摊销费用
(二)、车库智能化管理系统
红门智能一卡通系统
1.智能卡子系统
感应卡,无需接触,经久耐用
月卡、临时卡(自动出卡)
2.车号录入,有利防盗
3.自动道闸系统
一卡一车,控制进出
4.全区域电子监控
尽最大可能保护停放车辆安全,一经出现伤损,可查录象
(三)、电子监控系统
1.监控室
12台14寸监视器:
5台出入口,7台其余43路
1台34寸大屏幕:
循环切换,48路视频图象
3台16路嵌入式硬盘录像机,每台硬盘容量为:
2x320G
资料储存时间:
8天
2.监控点:
48个
小区西向人行主入口:
1个小区车行出入口:
4个
地下停车场:
19个中央花园:
2个
1楼单元门厅:
11个负一楼楼梯厅:
11个
48个监控点,基本覆盖小区所有出入通道及公共区域,监控全区人员出入,威慑不法分子和社会闲散人员出入小区。
一经出现盗抢,可通过录象迅速破案。
(四)、可视对讲系统
品牌:
福建“冠林”
黑白可视对讲
使用楼盘:
奥林匹克、锦湘国际、银港水晶城……
可通过视频查看,避免可疑人员进入楼栋,进一步减少盗抢事件的发生。
(五)、电子巡更系统
保证安保人员按时、全面对小区各巡视点进行巡视的有力措施
品牌:
安居全电子巡更系统
组成:
巡更棒、巡更点、人名钮、管理主机及软件
可全程监督安保人员是否按时按点巡视,是人员安防和电子安防完美结合的必要手段。
(六)、背景音乐系统
机房设置CD机、功放、调谐器、麦克风,
中央庭院适当位置面布放音厢
舒缓的轻音乐,灵动的天籁之音陪伴着你在花园中漫步
(七)、供水系统
1、消防供水系统
消防水池、消防水泵设在E栋下
消防水箱:
在B栋下
消防栓:
每层都有
2、生活供水系统
低区:
1—6层正常供水
中区:
7—18层水泵供水
高区:
19—29层水泵供水
变频供水系统
生活水池120m3在E栋
变频供水的最大特点是省电,减少加压供水费用,而分区的目的同样是省电,减少不必要的压力浪费。
八、施工质量控制
施工质量控制的关键:
1健全的质量控制体系
2技术过硬,质量意识强的施工队伍
3优质的原材料及半成品
本相目最大的特色是:
项目经理本人是中国建筑业协会质量分会专家组成员,在项目施工过程中亲自抓质量,每周定期组织项目部对各分项工程进行质量大检查,使质量意识强化到每个班组、每个工人。
1、室内标高和几何尺寸控制措施
每隔三层用经纬仪从底层控制点通过预留孔向上投测出楼面控制点,确保建筑物垂直度。
根据楼面控制点,弹出每层轴线,每层楼面测一次平水,并据此进行上层楼面施工,严格控制上层混凝土楼面的标高。
本项目设计层高3米,施工过程中,考虑到测量误差及住户装修要求,层高按3.02米控制,确保楼层净空高度。
严格按照墙、柱轴线位置及几何尺寸立模,以控制墙、柱的几何尺寸,确保室内空间尺寸准确。
严格控制现浇板厚度,在混凝土浇筑前,做好现浇板厚度的控制标识,每1~1.5m2的范围内设置一处,确保板厚符合设计要求。
有防水要求的楼面与室内其它房间楼面标高有高差处,现浇楼板面层钢筋采用分离式配置,以确保设计标高的准确。
装修阶段严格按所弹出的标高和轴线控制线施工,做好灰饼、标筋和护角,发现超标时及时处理。
墙体抹灰层厚度符合设计要求。
混凝土浇注后24小时内,楼面不得上人,以免踩踏破坏楼面厚度及平整度。
2、安全防护的技术措施
阳台、入户花园、上人屋面等临空处,防护栏杆高度按规范控制。
栏杆采用安全玻璃,防止少年儿童攀登。
阳台栏板和栏杆与外墙交接处采用聚合物水泥砂浆嵌填处理。
栏板或栏杆距楼面或屋面0.1m高度范围内不留空。
楼梯垂直杆件间的净距小于0.11m。
3、给排水工程质量控制
管道穿过墙壁和楼板,设置套管。
套管顶部高出装饰地面20mm,安装在卫生间及厨房内的套管,其顶部高出装饰地面5mm,底部与楼板底部相平;安装在墙壁内的套管其两端与饰面相平。
穿过楼板的套管与管道之间缝隙用微膨胀水泥砂浆填实,且端面光滑。
管道的接口严禁设在套管内。
建筑给排水工程所使用的主要材料、成品、半成品、配件、器具和设备采用上海上丰产品,进场检查验收,并经监理工程师核查确认。
防治管道渗漏的技术措施:
(1)管道安装时严格按照相应的施工验收规范、工艺标准进行施工。
对于暗埋管道采取分段(户)试压方式,即对暗埋管道安装一段,试压一段,隐蔽一段。
分段(户)试压必须达到规范验收要求,在施工过程中确保管道接口的严密性;
(2)管道与器具(配件)连接时,注意密封填料要密实饱满,密封橡胶圈等衬垫要求配套、不变形;金属管道与非金属管道转换接头质量要过关,以确保接口严密、牢固;
(3)全部安装完毕后,各种承压管道系统按规范要求做水压试验,非承压管道系统做灌水试验,并形成相的记录,经监理工程师核查确认。
排水管道、地漏等位置返臭气防治技术措施:
(1)排水立管设伸顶通气管(顶端设通气帽);
(2)不得用吸气阀(补气阀)代替通气管;
(3)通气管高出屋面300mm,且大于最大积雪厚度;通气管出口4.0m以内有门窗时,高出门窗顶600mm或引向无门窗侧;经常有人停留的平屋顶上,通气管高出屋面2m,并有围护措施;
(4)通气管不得与烟道、风道连接;
(5)存水弯的设置符合设计图纸的要求。
卫生器具排水口下存水弯的水封深度不得小于50mm;
(6)施工安装时选用符合标准的产品,严格按图施工。
安装过程中保证地漏(特别是钟罩式地漏)的水封深度不得小于50mm。
4、楼地面渗漏水的防治技术措施
厨卫间和有防水要求的楼板周边除门洞外,向上做一道高度不小于200mm的混凝土翻边,与楼板一同浇筑,地面标高比室内其它房间地面低20~30mm。
楼层结构采用现浇混凝土,混凝土强度等级不小于C20,板厚大于等于90mm。
厕所间和有防水要求的建筑地面设置防水隔离层。
施工时结构层标高和预留孔洞位置控制准确,严禁乱凿洞。
管道穿过楼板,设置金属或塑料套管。
套管高出地面80~100mm,套管与立管之间空隙用防水油膏封严。
穿过楼板的管道、地漏四周堵洞密实,分二次嵌填,在管道四周形成10mm×10mm的凹槽,用防水油膏嵌实。
找平层、隔离层、面层施工前,基层清扫、冲洗干净,并与下一层结合牢固,无空鼓、裂纹;面层表面不得有裂纹、脱皮、麻面、起砂等缺陷。
整体面层施工时,墙面与地面交接处做成半径为20mm的小圆角。
整体面层的抹平工作在水泥初凝前完成,压光工作在水泥终凝前完成。
并根据不同的气候条件,及时养护,养护时间不少于7天。
穿过楼板的管道、地漏留洞封堵密实后,以及防水隔离层施工完成后必须进行蓄水检验。
5、外墙渗漏水的防治技术措施
凸出外墙的挑板、雨蓬嵌入墙体处做混凝土翻边,高度不小于150mm。
外墙砌体砌筑灰缝饱满,斜砌必须与梁顶紧、灰缝密实。
脚手眼、洞口用掺有UEA微膨胀剂的细石砼堵塞填实。
外墙抹灰用的砂采用中、粗砂,水泥使用前做凝结时间和安定性检验。
墙面抹灰砂浆要抹平、压实,砂浆中掺加适量聚合物,提高砂浆的拒水、防渗、防漏性能。
抹灰前基层表面的尘土、污垢、油渍等清除干净,并洒水湿润。
抹灰层与基层以及各抹灰层之间必须粘结牢固,无空鼓、裂纹。
外墙粉刷时设置分隔缝,分隔缝表面密实、光滑,无砂眼。
外墙粉刷停息点留置在楼层混凝土梁或圈梁的中部,并且各粉刷层的停息点相互错开。
外墙面砖铺贴粘结牢固,无空鼓、勾缝密实。
并重点处理勾缝,采用聚合物水泥砂浆勾缝。
二次勾缝采用5mm直径圆形抹缝工具来回拉至缝面光滑,表面擦抹整洁,并及时洒水养护。
外墙面的爬架孔洞、对拉螺栓孔洞、临时用脚手架穿墙孔洞,在挂网、抹灰之前,清除孔洞内竹管及杂物,再于孔洞外侧凿出大于孔洞直径1倍以上,深度20mm的喇叭口,水冲冼干净后以1:
2防水砂浆加入膨胀剂填塞全孔洞至浆溢出抹平。
6、门窗渗漏水的防治技术措施
框安装固定前对预留洞尺寸进行复核,用防水砂浆刮糙处理,然后实施外框固定。
固定后的外框与墙体根据饰面材料确定间隙。
门窗安装采用镀锌铁片连接固定,镀锌铁片厚度不小于1.5mm;固定点间距:
转角处180mm,框边处不大于500mm。
严禁用长脚膨胀螺栓穿透型材固定门窗框。
窗台做泛水坡,泛水坡外低内高,形成顺水坡,内窗台要高于外窗台30mm为。
上窗眉做20mm的滴水线。
洞口干净干燥后施打发泡剂,发泡剂连续施打、一次成型、充填饱满,溢出门窗框外的发泡剂在结膜前塞入缝隙内,防止发泡剂外膜破损。
框外侧留5mm宽的打胶槽口;
打胶面干净干燥后施打密封胶,且采用中性硅酮密封胶。
严禁在涂料面层上打密封胶。
7、外墙砖施工质量控制
选用广东砖,严格控制面砖的几何尺寸、色差、吸水率、耐腐蚀性等技术指标;
拉线贴砖,严格控制砖缝及平整度;
釉浆饱满,确保面砖与水泥沙浆抹灰层的黏结强度;
采用聚合物水泥砂浆分二次勾缝,勾至缝面光滑,表面整洁,并及时洒水养护。
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