产权式酒店整体营销策划方案两篇.docx
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产权式酒店整体营销策划方案两篇
产权式酒店整体营销策划方案两篇
篇一:
产权式酒店整体营销方案
一、整体策略
1、公司简介
公司是由外商巨资打造的集住宿、餐饮、超市于一体的产权式酒店。
酒店座落于新余市繁华地段--团结西路6号,周边商业氛围浓厚、交通便利,建有各式客房、棋牌室、会议室近200间,拥有能同时容纳近800人就餐的中餐厅,并设有1800平米的超级购物市场,方便酒店宾客及附近居民。
公司重金聘请星河营销策划公司全程策划管理,着力打造专业超值、简约安全、舒适宜人的时尚型酒店,为社会各界人士提供彰显尊贵品质与精致生活的平台。
2、产权式酒店简介
“产权酒店”这个词对于很多人并不熟悉,而在市场上叫您投资“产权酒店”更是不知所以然,难道“产权酒店”真的就是大家口中所说的新兴产业吗?
其实不然,“产权酒店”最早起源于欧洲20世纪70年代,早已经在欧洲地区广泛被接受,并已引入我国上海、广东、海南等大中城市。
那么什么是“产权酒店”?
其实就是以酒店的房间为单位,开发商将每间客房分割成独立产权(拥有产权证)分别出售给投资者,投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营,以获取年度客房租金6%-8%的回报率,同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的消费券。
3、产权式酒店投资分析
产权式酒店作为一种新型的房产投资的消费方式,符合现代经济资源共享的原则,它将名下房产与酒店经营相结合,向公众提出了一种既消费又是投资,既是置业又是增值的全新概念,将纯消费房产融入投资概念,这就是产权酒店的理念。
“产权式酒店”的投资额度小、回报高,又能拥有固定资产的产权实体,把投资风险降到了最低,另外又具有无须投入精力的特性,较金融投资、项目投资轻松、稳定得多,非常适合在职人士、中老年人士或是为后代购买做为其进入社会后基本的生活保障使用,此产品的推出,将起到了促进百姓存款的流通、加快经济建设的作用,从而给普通百姓量身定做了一个投资机会,轻松、安全地成为企业主,享受丰厚的利润回报。
4、整体策略
为了带动整个项目产权房的持续热销,成功销售是整个项目营销成功的重要开端。
因此,恒基广场为产权房制定的营销目标是:
充分发掘产权式酒店的经营潜力和经济价值,结合后期经营的良好前景实现最大可能的销售额,完成3-6层所有产权房的销售。
立足新余市中心商业区及产权式酒店概念,结合区域的特色设计,吸引人气的主力商业设置和新余是仙来区建设后的美好前景,运用多种营销推广手段,分期分批逐步推出。
二、市场竞争分析与商业定位
1、市场竞争分析
通过前期市场调查分析可以发现,新余市产权式酒店发展的非常有限,市场运作也没有成功的案例,本项目基本上没有竞争对手。
只是城北有几家酒店式公寓,由于消费者对产权房式酒店、酒店式公寓概念不明容易混淆,对本项目有潜在的威胁,因此需要在商业定位上有所区别并把握时间尽快实现销售。
2、商业定位
恒基广场的商业定位主要为:
超市、餐饮、宾馆等。
三、销售方案
1、方案
根据恒基地产的前期运作经验和新余的市场情况,特推出二个销售方案供公司领导比较参考。
方案一:
在市场情况好的情况下,先推出位置稍差、较难销售的部分,此方案的优缺点如下:
优点
1)、位置较差,适合在开盘时以低价进入市场销售;
2)、前期完成70----80%时可开始较好位置的销售,前期的热销可以聚集人气,提供后期的销售价格。
缺点
1)、可能会出现客户信心不足的情况而影响销售,有一定的市场风险;
2)、如前期市场销售情况不理想,将极大影响整个项目的销售。
方案二:
先销售位置较好的产权房,预计可以保留部分产权房分期销售外,其他产权房可以在短期内销售完毕,此方案的优点缺点如下:
优点:
1)、产权房位置好,虽然单价高但市场接受程度高,能尽快销售回收资金;
2)、延续产权房项目的热销,直接以高价树立恒基地产的形象和品味;
3)、带动后期的销售。
缺点:
产权房销售单价略低,总销售金额可能也略低。
作为新余商业中心先期产权房销售,恒基地产在确保经济利益的情况下将尽快实现销售为主要目标,以避免市场风险,快速回笼资金,聚集人气为后期销售打下坚实的基础。
因此,在正常情况下,公司可采取销售方案二,实际操作方案还需要根据开盘前一个月的预售vip贵宾卡认购情况做相应的调整。
2、售楼开放期优惠活动方案------vip贵宾卡认购方案(略)
售楼预售期采取vip贵宾卡认购方案,可以顺势摸一下市场行情,能更加准确的制定合理的价格。
四、销售策略
1、销售准备
在销售准备期,将商业中心的其他部门结合进行整体宣传,在产权房热销时设立来访登记,提供长时间的登记和内部认购,争取形成开盘就清盘的形式。
2、销售进度计划
1)、准备期
a.制定销售策略和优惠措施
b.制定详细价目表及优惠尺度
c.公司命名和标识设计
d.销售道具的准备(包括楼书、折页、海报、请柬、展板、户型模型、纸袋、小礼品、灯箱等)
e.按揭银行的确定
f.买房流程、客户来访登记管理档案系列表的制作
g.销售队伍的组织和奖金制度的拟定
2)、引导期
a.客户预约登记
b.详细价目表调整
c.编制完成讲习资料
d.培训销售人员
e.意向客户联络与拜访
f.售楼场所的模型、卫生等设施的调试
g.内部认购活动和vip贵宾卡认购
五、恒基房产3---6楼产权房各房型及面积
三层面积为:
1842.24㎡;四层面积为:
1823.75㎡;五层面积为:
1807.48㎡;六层面积为:
1750.26㎡。
1、标间:
94间每间平均约26㎡(其中3楼25间、6楼20间、4楼5楼各24间)
2、豪标:
32间每间平均约40㎡(其中3楼4楼5楼6楼各8间)
3、大床套房:
4间每间平均约52㎡(其中3楼4楼5楼6楼各1间)
4、标准套房:
8间每间平均约62㎡(其中3楼4楼5楼6楼各2间)
5、单人间:
18间每间平均约18㎡(其中3楼4楼5楼各4间6楼6间)
6、特价房:
8间每间平均约23㎡(其中3楼4楼5楼6楼各2间)
7、经济房:
20间每间平均约15㎡(其中3楼4楼5楼6楼各5间)
六、业主可选方案
1、返租型方案
甲方:
恒基房产
乙方:
买方
一、定义
返租型:
就是乙方买了房之后重新租回给甲方使用。
二、返租条例
1.返租期为10年
2.返租型租金以消费券的方式给乙方,也可付现金,租金为房款的10%一年。
3.乙方可一次性拿回租金,也可分期拿回(消费券可一次性付清或分期交付,买主可选择一年之内消费完或多年消费完,)
4.租金以现金形式返还的,在签订返租合同之日满12个月结算。
5.在签订返租合同前,买主应确定返现金还是消费券。
6.第一年的租金可充抵首付款。
2、自助型方案
一、定义
自助型:
乙方买房自己使用
二、自助条例
1.业主自助管理,送部分赠送券。
2.每月清洁一次,物业管理费为2元/平方米,水电费等其它费用自理。
3.产权房起步价为3388元/m2,均价3600元/m2左右,根据朝向、房型及光线等不同价格有所不同。
七、消费券使用规则
采用消费券形式以不同金额面值为单位,持本消费券在餐厅和宾馆协作单位消费。
(超市及特价、烟酒除外)
1.在宾馆住宿全额消费(不含娱乐设施赔偿酒店其它自费项目)
2.可在协作单位消费(餐厅、宾馆、家具厂、水厂、新宣网)
3.未使用完的赠送券在合同对应日3年后兑换40%现金,在合同对应日6年后兑换60%现金。
4.在签订合同之日起即可使用本券,本券使用期限为10年,过期作废。
八、销售亮点
1.全额现金一次性付款购买整体房价优惠3%
2.按揭购买首付款4.5成
3.首付款分期支付,自备现金不低于首付金额的50%
4.关系营销:
以老客户介绍新客户成交的,新客户可在总赠送券基础上再赠送2000元赠送券,同时老客户也可获得2000元的赠送券。
5.特殊折扣(如活动,节日)促销:
优惠1到2个点或送礼品
6.返券:
销售困难时明升暗降
7.团购:
由合作媒体出面组织,或者自行与某个单位联合。
让消费者享受到一定的实惠
8.投资回报:
现买现回报房款比例赠送券立刻就可使用,10年时间升值无限
9.安全保障:
现房销售,品牌酒店专业酒店策划公司管理,先期知名大公司入住
10.政府支持:
市政府重点招商引资项目
九、购买产权式酒店的两大理由
1、养老保障型优势:
以10万为例,参与优惠活动首付只需3万银行按揭十年,承包金充抵银行按揭每年还能净赚两三千元钱,十年净赚两三万元钱。
一个年满二十岁的职业人,每年社保三千多元(每年按比例、政策随时上涨)直至交到55―60岁,才能享受养老保障金。
十年至少要交三万多元,与前者做个对比:
前者十年就可领到不折不扣的养老金或生活保障金,还能享受增值带来的巨大资产,且一劳永逸安享三代。
同是三万结果相去何其之远?
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